'樓市現拋售潮前兆？房價將如何'

各城樓市經過幾個月的火熱後，價格卻並未如很多人所願跟者成交量起來。

相反，在持續的高壓調控之下，大部分城市的房價在高位盤整了兩年多之後，已經出現明顯的下跌趨勢。

反映到市場上有兩個指標，一個就是售樓部維權的又多了起來。

另一個就是中介處二手房的掛牌的急劇增加，二手房的議價空間也持續擴大。

之前是賣家挑買家，各種臨時跳價漲價單方面毀約。如今是買家挑房子，價格不降到位，房子不是自己喜歡的絕不出手。

出現的局面就是，全國二手房市場，正在迎來一輪巨大的拋售潮。

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下面這張圖，展示的是目前4大一線城市和最熱門、最受關注、影響力最大，具有風向標作用的10個重點二線城市在鏈家上的最新二手房掛牌量。

在城市的選擇上，我們已經儘量做到覆蓋全國範圍內所有重點地區。

從圖中可以看出，重慶，不幸成為第一個掛牌量突破10萬套的城市。達到了驚人的100501套。

這個數字，在全國所有城市中，排名第一！

緊隨其後的是成都和武漢，這兩座城市均超過9.8萬套，離10萬套也僅僅一步之遙。

按照目前這個增加速度，兩個月內成都武漢緊隨重慶的腳步，雙雙邁入10萬+行列已經是板上釘釘的事情。

因此，可以預見重慶是第一個，但重慶絕對不是唯一一個二手房掛牌量衝上10萬套的城市。

恩，所以，重慶，你並不孤單。

處於第二梯隊的是天津、北京、上海。

作為三大直轄市，北京上海更是超一線城市，七八萬套的二手房掛牌量，總數上雖然不及重慶成都武漢，但卻極具風向標意義。

因為它意味著一線城市業主的心態，也在明顯發生著變化。越來越多的業主對北京上海這兩個超級城市後續房價的走勢，已經不再是一邊倒的看多。

第三梯隊是合肥大連瀋陽南京，二手房掛牌量在6萬+。

雖然遠少於第一梯隊的重慶武漢成都，但是作為人口不到千萬的弱二線城市（南京算強二線），這個數也已經非常驚人。

因此，即使南京貴為強二線，即使南京合肥的新房在限價下依然火爆得一房難求，但是二手房卻早已波瀾不驚，昔日賣家挑買家，一言不合就調價甚至毀約的任性現象基本絕跡。

第四梯隊的是廣州深圳青島杭州，它們的二手房掛牌量在4-5萬套之間。

這四個城市，都是網紅或者曾經是網紅的城市，每一個都值得單獨說說。

作為幾乎比肩廣州躋身一線的杭州，掛牌量最少。這說明杭州業主的心態，依然傲嬌如常。

雖然拎著百萬拆遷款衝進售樓處搶房的盛況不復，但在全國都快涼下來的時候，杭州樓市依然我行我素、熱度不減，足以說明杭州人民對接下來的杭州樓市持續看好，而且信心很足。

而青島，最近和深圳還真是有緣。上個月青島市領導率隊，傾巢而出前去深圳考察，然後給自己立了一個小目標，提出青島要全面對標深圳，學習深圳，趕超深圳。

沒想到的是，考察這麼快就有了成效。一個月後，青島的二手房掛牌量居然和深圳幾乎一樣。

不知道是巧合還是冥冥之中的緣分，看到這兩個數字的時候，真心不得不佩服青島市領導的高瞻遠矚。其它先不談，樓市先對標上深圳再說。高，實在是高！

廣州作為老牌的一線城市，城市歷史悠久，規模化的開發建設很早。

據統計，廣州科教育的產權清晰的商品房總量幾乎是深圳的3倍。

可廣州的二手房總掛牌量卻和深圳相差無幾。

從這裡就可以看出，廣州業主和杭州業一樣，都是堅定看好自己城市後續的發展，捨不得出手手中的物業。

02

分析完了單個城市的情況，我們在回到這14個城市的總體上來。

目前，雖然除了重慶率先捅破10萬套警戒線，成都武漢即將突破之外，其它大部分城市離10萬還有不小距離，但在這些數據的背後，不得不引起高度關注的是，這些城的二手房掛牌量，幾乎都以接近翻倍的增長量，刷新了各自的歷史最高記錄。

比如，在搶房最凶悍的2016-2017年那一撥大行情中，北京二手房掛牌量長期維持在5萬套以下，2017年三月最緊張的時候，一度還跌到3萬多套，上海最低也不到4萬，深圳更是跌到過2萬套以下。

那時候，完全是賣方市場，中介幾乎是求著業主到自己這裡來掛牌。買家也是哄著業主、陪著笑臉、套近乎讓業主把房賣給自己。

十幾個買家以競價的方式搶一套房的奇葩現象在北上深廣都反覆上演過。

而對比最低點的掛牌數量，目前，不僅四大一線城市，這10個重點二線也幾乎都翻了一倍。

當前的樓市，無論是一線城市還是二線城市，二手房形勢都出現了反轉，逐漸進入買方市場。

隨著賣房人越來越多，接盤俠越來越少，二手房的堰塞湖在很多城市已然形成，而且有進一步擴大蔓延的趨勢。

因此，有些城市的房價，在這種大量拋盤的持續打壓下，明顯就危險了。

03

那麼，哪些城市的房價，要小心了呢？

下面這張圖，是上面14個城市的常駐人口圖，常駐人口越多，說明潛在需求越旺盛，反之越弱。

（數據來自中國城市建設年鑑2018，重慶需要特別說明一下，人口主要統計的是主城9區外加周邊幾個二手房活躍的區縣。）

因此，哪些人口本身偏少，但是二手房掛牌量又極大的城市，毫無疑問是房價承受壓力最大，最危險的的城市。

單個看不明顯，我們繼續做了一張圖，就是把4個一線城市和10個二線城市的人口（單位是萬）以及二手房掛牌量（單位是百）放在一起看來看，就比較直觀明顯了。

當然，為了大家看的更明白，更直接，更好懂，我們將一個城市二手房掛牌量除以人口數，也就是計算一個數學上的比值，然後得出一組數據。

很顯然，比值越大，說明房價承壓越大，越危險。反之則越安全，具體如下圖。

從圖上可以看出，大致可以分為三個梯隊。

第一梯隊是大連、重慶、武漢、合肥4個城市。比值最高，在0.86到0.94之間，幾乎接近1。

第二梯隊是瀋陽、南京、成都、武漢、天津、青島5個城市，比值在0.5到0.7之間。

第三梯隊是北京、深圳、廣州、上海、杭州5個城市，比值最低，全部在0.5之下。

因此，綜合人口規模來看的話，並不是說二手房掛牌量越大，房價承壓就越大、越危險。

比如重慶，雖然二手房突破十萬，但是重慶的壓力指數，還是不及大連。

大連，只有700萬常住人口的大連，才是最亞歷山大的那個。

又比如成都，雖然也逼近十萬套，比南京合肥都多3萬，但是整體壓力指數居中，比合肥南京還要小。因為成都的人口，幾乎是南京合肥2倍還多，潛在購買力也是後者的2倍！

又比如北京上海，雖然掛牌量排在前面，都達到了七八萬套，但是考慮到2000多萬人口的巨大潛在需求，反倒是壓力倒數的幾個城市。

顯然，那些人口本身偏少，掛牌量又巨大的城市，才是最危險的。

如果進一步分析城市的等級和定位可以發現，二手房拋盤壓力最大的城市，清一色的全是二線城市。

而壓力最小的北上廣深杭呢？這些城市，清一色的，又全都是一線城市，以及準一年城市——杭州。

04

股神巴菲特有句名言：只有當大潮退去的時候，你才能知道誰在“裸泳”。

馬雲也曾說：風口過了，摔死的都是豬。

曾經市場好的時候，全國各地樓市雞犬升天，每一座城市都認為自己的天選之城，天賦異稟。每一個購房人都覺得自己是投資大師，趨勢高手，眯著眼睛都能在樓市大把賺錢，大塊吃肉，大碗喝酒，贏得家財萬貫，走向人生巔峰。

而如今，潮水退去、大風停止。

在史上最強二手房拋售狂潮面前，哪些城市的房價頂得住，經得起市場考驗，城市實力成色十足？哪些購房人會被打回原形再次裸泳，從人生巔峰高位跌落？

檢驗各個城市真正實力的時候，到了。