'6月上海二手房成交均價同比跌7.08%！部分房源降價超10%的背後'

根據鏈家6月1787條真實二手房

成交數據統計結果顯示

6月鏈家成交均價為：48515元/平

較上月有所下降：1.08%

和去年同期相比，下跌7.08%

說明目前市場整體相對來說

還是處於低位狀態

我們來看幾個其他數據：

1、成交結構不變情況下 掛牌價格仍然微漲

恆星小區指數是我們每個月監測的固定約1000個熱門小區掛牌均價的均值。反應的是在樣本構成結構不變的情況下價格的變化。

6月恆星小區價格指數為47216元，較上個月仍然微漲約0.14%，今年來掛牌價格持續上揚，也表現了房東微妙的心態變化，對於市場可能漸漸恢復信心了。

但相對去年6月的掛牌價，房東還是做出了一些讓步，在嚴厲的調控和信貸政策下，市場還是趨於理性。

注：選取上海每個月交易比較恆定的1026個小區，即“恆星小區”，將他們的鏈家掛牌價及部分遠郊小區的評估價彙總後做成的價格監測，稱為“恆星指數”。

2、中環內項目成交佔比減少

對比5月，中環至內環以及內環內的成交項目佔比減少，降幅都超過2%；外環外項目佔比也減少了0.5%。中環至外環項目佔比有所增加，漲了0.5%。總體來說，中環內項目佔比本月減少相對較多，是造成最終成交均價微跌原因之一。

3、議價空間維持不變

議價空間在6月和5月持平，總體來說業主心態還是沒有太大變化，允許有小幅度的降價。

而二手房交易週期中位數，較5月相比有所上升，為55天，總體來看接近兩個月的交易週期還算正常。

至此，我們大致看到一個6月二手房市場的情景：

1、無論是成交均價還是掛牌價，同比都出現下跌，說明目前整體市場還是處在下行階段。

2、但從今年的數據來看，掛牌價格持續上揚，說明業主對於市場的信心正在逐漸恢復。

3、實際成交外圍為主，中環內的房源成交佔比下降，是造成6月整體的成交均價微跌的原因之一。

接下來我們來看看6月的詳細數據：

成交房源區域解析

浦東仍為成交主力

從成交區域來看，浦東仍是成交大區，以25.24%成交佔比領先。緊隨其後的是閔行，寶山次之。市區成交密集區域為楊浦和普陀，佔比分別為6.38%和6.10%。

注：崇明金山佔比過低，故沒有顯示。這或許與鏈家在改區域的市場份額有關。

50-70平房源成交最多

6月成交總價中位數為296萬，也就是說300萬左右依舊是普通老百姓的普遍選擇。從成交面積來看，主力成交面積段集中在50-70平，佔比29.49%。

29位房主降價超10%

在此次統計中，有一小撮人也引起了小編的注意，那就是最終成交價和掛牌價相比，跌了超過10%的房源，也就是說一套300萬的房子，房主降價可以達到30萬之多。我們也試著去尋找這些房子的一些特徵和共性。

a 、外環外的房子佔比最大，大多數房源年代較久遠

在29套房源中，外環外的房子有17套，比如惠南、川沙、西渡等板塊，地理位置較偏。

在這些房源中，2000年前的房子11個，2000年-2010年間的房子9個，2010年後的次新房9個，近7成的房源房齡都是超過10年以上。

b、19個房源從掛牌開始就讓步

13個二手房掛牌單價較同小區其他房源中位數高，還有19個房源掛牌單價比同小區其他房源低，那為什麼還要降價？

剔除掉外環外地理位置較偏的樓盤、以及房齡較大的2000年前較難賣的老房子，剩下3個樓盤，可以看到有兩個樓盤都是大戶型房，總價超過1000萬，這種房子一般都比較難賣，交易週期長，降價也在合理之中。

另外，普陀桃浦的房子是朝向是東南朝向，而且是動遷安置房，在一定程度上也造成業主的讓步。

綜上：以下4類房子較為難賣，業主不得不通過降價以求脫手：

1、外環外偏遠板塊的房

2、年代較久的老房子

3、大戶型、高總價的房子

3、戶型、品質等有硬傷的房子

代表小區成交情況

--寶山--

--奉賢--

--虹口--

--黃浦--

--嘉定--

--閔行--

--浦東--

--普陀--

--青浦--

--松江--

--徐匯--

--楊浦--

--閘北--

注：靜安、崇明等區的成交小區和套數較少，故表格中不呈現。