今天，參謀長想要討論的話題，是絕大多數人的“買房第一課”——新房還是二手房的問題。
在正式進入話題之前，首先參謀長想請各位粉絲自我發問一下：“你真的瞭解新房和二手房嗎？”我想絕大多數人瞭解得都很有限，甚至比你們自己認為的還要有限。
你可能只知道，新房搖號難、二手房門道深、二手房交稅多……但是除此之外，還有很多幹貨知識，你可能根本聞所未聞，到真正實操時才發現書到用時方恨少。
相信這篇文章能夠刷新你對“選新房還是二手房”的認知，強烈建議收藏，或轉發給你身邊正在糾結此問題的朋友！
第一個問題：你真的瞭解新房和二手房市場嗎？
首先需要明確一個前提，那就是：二手房比新房更接近自由市場。
什麼意思？
新房的價格受調控政策的影響要比二手房大得多，“限價”這個一刀切的強硬手段，直接把新房價格按死在萌芽中，任憑你市場的風浪掀得多高，新房價格都翻不出花來。相較而言，二手房雖然也受到限售和各種稅收政策的影響，但總體而言它的價格還是更能夠反映市場的真實需求。畢竟除了極特殊的情況，房主既不可能割肉拋售，也不會虛掛高價卻無人問津。
先了解這樣的前提，然後就可以發問：到底是新房便宜還是二手房便宜？
參謀長告訴你：看市場形勢。
當市場火熱的時候，一般二手房更便宜。
注意，市場火熱，一定是政策寬鬆，交易活躍的時候。這個時候的新房，既沒有限價的鐵腕調控，又被開發商的逐利本性推著走，加之市場火熱時土地成本必然高企，所以新房價格也就隨之一路上揚。要知道，開發商玩轉市場的手段要比二手房賣家高明得多。
當市場平穩或是下行，一般新房更便宜。
就以當下的一二線城市為例，市場一熱，調控隨之令下。
有兩重因素使得新手房價格想上也上不去。一重是上文提到過的政策限制，開發商想賣房，就必須獲得許可，想獲得許可，就必須按照指導價格銷售。還有一重因素，是當市場交易不活躍，開發商比個人二手房賣家更急於降價出售，因為資金鍊斷裂對於開發商來說是致命問題，回籠資金為第一要務。
你可曾注意近幾個月國家統計局發佈的房價數據？一二線城市二手房價格爭相回暖，新房的動靜則很小，就是這個道理。
第一個問題分析完了，這個時候，你應該能夠根據市場形勢自行判斷，當下究竟是買二手房更划算還是新房更划算。
當然，需要明確的是，這個“便宜”，說的都是整體市場和單純的房屋售價，如果你想用個案或是加上其他成本的價格來反駁，那就有“槓精”之嫌了。
下一個問題就來看看“其他成本”。
第二個問題：都說二手房“水深”，到底怎麼個深法？
我們說，小白、剛需、首套房都喜歡買新房，因為二手房水太深。這話沒錯，就和買車一個道理，價格倒是次要，“不掉坑”是第一原則。
二手房的水真的那麼深嗎？
我們可以從兩個角度理解，一方面是“顯性水深”，這是根據規定，購買二手房時需要多付出的明面上的成本。
算一筆賬，以房屋價格200萬，首付30%來算：
新房，首付60萬，契稅1%-3%。
二手房，成交價100萬，貸款時的銀行評估價一般是低於成交價的，我們假設是180萬。那麼你只能貸到180*70%=126萬，首付就要付74萬。
也就是說，200萬的房子，光首付就多付14萬，這已經足夠讓很多家庭倍感壓力了。
更不用提中介費、增值稅、個稅了。不想交增值稅，需要房本滿兩年。不想交個稅，需要“滿五唯一”，即房本滿五年，賣家名下唯一住房。
這樣一筆賬算下來，二手房的“首付”，有可能是成交價的50%，當然，在交易過程中通過一些操作手段提高貸款額的情況除外。以上才是購買二手房的“顯性水深”。
接下來是“隱性水深”，這是很多購房者更為擔心的部分，生怕一個不小心就行差踏錯。
參謀長就把這部分給你掰開了說個明白。
1.來自賣家和中介的風險
不靠譜的中介可能跑路、可能做些不乾不淨的手腳；不靠譜的賣家則有可能臨時毀約，這在一天一個價的樓市上行期會更常出現。
2.來自房子本身的風險
房屋的房齡、配套、物業、質量……需要買房者仔細考察。
3.資金上的風險
據不完全統計，房產糾紛官司中49%就是買到了上家沒有告知的抵押房查封房，因此，房屋有沒有被抵押、貸款有沒有還清等問題都需要核查好。
在參謀長看來，二三兩項風險都可以通過人為措施來避免，找大中介平臺的中介基本能夠較好地規避風險。
掰開說透後你會發現，先別自己嚇自己，其實二手房的水也沒有多深。
而如果你說的“水深”，是指二手房的潛在收益空間的話，那麼這就是“高階玩家”需要考量的層面了。
問題三：選新房還是二手房，請對號入座。
看到這裡，可能有讀者還是沒能得出答案：我到底是選擇新房還是二手房？
那麼參謀長就給出一個簡單粗暴的衡量標準吧，你只需對號入座即可。
如果你：
1.有精神潔癖，完全不能接受住別人住過的房子；
2.是資金有限的買房入門級玩家；
3.無論是出於投資還是自住，碰到比周邊二手房價格低很多的限價新房。
那麼，沒什麼好猶豫的，選新房就是了。
而如果你：
1.是資金充足，想要追求收益空間或其他附加價值的王者級玩家；
2.等不了期房的交房週期想要立即入住，或對期房的未來建設狀況不放心；
3.追求的核心地段已經沒有新房可供選擇；
4.想要在非熱門的三四線及以下城市買房自住（投資就不用考慮了）。
參謀長都更建議你多看看二手房，並以二手房作為置業首選。特別說明一下最後一條，參謀長知道很多三四線的朋友都喜歡新房，這一點無可厚非。但是10年以內的二手房往往佔據著更為優越的城市區位，環境配套更為成熟，設計也並不落後。而三四線城市二手房的價格優勢也較為明顯。
看完本文，相信你對“新房還是二手房”的選擇會不再那麼糾結。如果你覺得本文對你有所幫助，也請轉發給身邊想要買房的朋友。另外歡迎留言和參謀長分享你的真實選房經歷，或就切身問題進行提問，參謀長會考慮就提問較多的問題撰文探討！