租金貸、爆倉、甲醛超標、漲租元凶……矇眼狂奔兩年多後，長租公寓的快速擴張引發一系列矛盾。但沒有哪種矛盾，比燒錢過後找不到新錢更讓人頭疼。

歸根結底，沒有盈利能力支撐的燒錢模式終會歸為塵土，遠如爆雷的上海寓見、杭州鼎家、北京昊園恆業，近如朗詩集團剝離長租公寓業務。

地產壹線在《虧損！虧損！虧損！ 開發商揮淚“斬”長租公寓》一文就曾指出，經過資本的推波助瀾和市場的大浪淘沙，長租公寓終究要歸於理性。

文 | 王田歌

盈利模式不清，被視為長租公寓面臨的最大困局。

日前，戴德樑行研究部發布《中國長租公寓市場發展報告2018-2019》。報告指出，國內長租公寓普遍仍停留在“二房東”階段，依靠租金差賺取收益。

即便如此，不足2%的低利潤回報率難以覆蓋企業成本。在政策側重及企業、機構的集體呼籲下，長租公寓有望成為公募REITs項目的首個發行領域，紓解長租公寓“錢荒”難題。

哪家長租公寓不缺錢？

還數國企最牛X

當下的國內長租公寓市場吸引了房企、中介、酒店、創業品牌等多方主體。

戴德樑行在12個租賃試點城市和4個一線城市調研發現，魔方公寓起步較早，門店數量最多，在樣本城市中擁有130家門店，佔比達到24%。龍湖冠寓、萬科泊寓緊隨其後，門店數量分別為120家、117家。再次是城家公寓、世聯紅璞，分別為95家、75 家。

此外，大型國有租賃企業也已步入長租公寓市場。目前，12個試點城市已經成立了51家國有租賃公司，勢頭迅猛。如：

深圳出讓的6宗純租賃地塊，全部被人才安居集團競得；

上海地產集團斬獲近20幅租賃地塊，成為上海租賃市場的主力軍；

廣州越秀集團第一批參與並主導類 REITs 產品……

鑑於租賃市場在穩定樓市、擴展住房體系中的作用，可以預見，國企在租房市場的份額會繼續擴大。

在國內長租公寓的發展中，政府意志扮演著極為重要的角色。

近兩年的土地市場上，湧現出越來越多純租賃地塊。就連土地資源極其稀缺的深圳，自2017年以來也已持續推出6宗只租不售地塊。地方政府對租賃市場的重視，可見一斑。

CREIS統計，2016年11月至2018年底，國內22個城市共推出322宗租賃相關用地，可建設租賃住房面積約1237萬平方米。其中，上海、杭州、北京成交規模最大，成交總面積約佔總量的60%。

在招拍掛市場之外，集體用地也開始集中進入租賃領域。

2017年8月起，國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，在北京、上海等13個城市展開試點。

2018年8月24日，在《試點方案》發佈一週年之際，北京首個集體土地租賃房項目——豐臺南苑鄉成壽寺村項目正式動工。

據媒體報道，該項目位於北三環外，周邊配套完善，建成後可提供900套房源。項目採取萬科與村集體合作模式，村集體提供土地，萬科負責建設運營。這意味著，萬科“租”下集體土地進行長租公寓開發，直接降低了開發成本。

至2018年，北京實現集體土地租賃住房用地供應209.2公頃，超額完成政府任務，完成率為105%。期間，北京還先後出臺了一系列配套文件，對集體租賃住房項目的合作模式、土地估價、審批程序等配套政策進行完善。

這被外界視為探索租賃住房的“北京經驗”，戴德樑行認為，集體用地入市，帶來了源源不斷的後續項目供應，較低的土地成本直接作用於租金走勢，將加速提升租賃市場規模。

怎麼掙錢？

仍停留在“二房東”模式

無論是國有企業積極涉足長租公寓市場，或是房企及其他參與者在“長效機制”大背景下搶灘佈局，能掙錢，才是長租公寓的動力所在。而當下，長租公寓的盈利模式並不明朗。

在報告中，戴德樑行將目前長租公寓主流品牌的盈利模式總結為四類：

1、輕資產：租金差+裝修投資溢價

即“二房東”模式，運營商從業主手中拿到房源，進行簡單裝修後，以單間或整租形式出租。而租金差價，就是該模式的主要利潤來源。這也是目前絕大多數中低端分散式長租公寓的盈利模式，代表企業為自如。

2、輕資產：生態社區+增值服務

打造“公寓+服務”的生態圈，如公寓+旅遊、公寓+健康、公寓+培訓、租車、保潔等，以此來提高租金的溢價能力。運營商收入主要來源於房屋租金、管理費、增值服務費用。該類模式覆蓋中高低端集中式長租公寓市場，代表企業為魔方公寓。

3、輕資產：代建+運營

房企不購買土地，而是從土地所有者/使用者手中租下土地，提供土地規劃、代建和運營服務，繳納固定租金。隨後，收取租客租金和服務費，賺取租金差價和服務費。土地所有者享受資產增值和固定租金收益。代表項目為萬科北京成壽寺村項目。

4、重資產：資產收購+持有經營

代表企業是萬科泊寓。通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地，自建公寓，自己運營。為了降低成本負擔，萬科計劃引進REITs等方式。此外，萬科泊寓實行運營標準化，採購團隊、設計、運營等核心團隊大多是原地產業務的人員，瞭解萬科的運營標準化，從而降低整體成本，提高利潤率。

但無論哪種盈利模式，“收租”都是基礎。

戴德樑行調查發現，5大品牌公寓在調研城市中的租金範圍為23.3元/平方米/月-659.3元/平方米/月。分城市來看，僅北京、上海的平均租金高於150元/平方米/月；深圳、杭州、南京介於100-150元/平方米/月；其餘城市大部分處於50元-100元/平方米/月的範圍內。

長租公寓與普通房源相比，到底貴不貴？貴多少？

以廣州為例。五大長租公寓品牌商在廣州的平均租金為95元/平方米/月。而根據廣州市房地產中介協會數據，2018年廣州住宅平均租金為53元/平方米/月，兩者相差幾乎一倍。即使與廣州中高端商品住宅對標，長租公寓租金每平米也要高出10元左右。

儘管市場發展擴張迅猛，房租也不低，但客觀而言，國內長租公寓市場並未探索出一條明確的盈利之道，更多還停留在簡單粗暴的“二房東”模式中，依靠租金差來創收。

於“二房東”而言，要承擔的主要是收房成本、裝修費用。而重資產運營商，還需承擔更為鉅額的開發、收購和裝修費用。

很顯然，租金與成本幾乎不成比例，這對企業資金提出了巨大挑戰。因此，“找錢”成為運營商最為迫切的需求。

戴德樑行介紹，目前，機構信用融資、項目貸款、股權融資、資產證券化等，是長租公寓主要的融資方式。不過，這往往是大品牌的特權。眾多中小型長租公寓參與者，很難獲取大額融資。

這也衍生出了“租金貸”等另類融資方式。所謂租金貸，是指長租公寓利用租客信用申請貸款，以租金分期方式進行融資。通過這種模式，長租公寓直接從租房業務涉足金融業務，一旦長租公寓資金鍊斷裂，可能引發大規模的用戶損失。

2018年，鼎家、寓見等長租公寓品牌接連出現爆倉事件，“租金貸”模式引起廣泛爭議。

廣州大學工商管理學教授賈士軍認為，“租金貸”是資本盲目擴張的主要源泉，應儘快加強監管與規範，避免資本狂放跑馬圈地。

但他也提供了一個令人尷尬的數字：長租公寓回報週期需要4-7年。戴德樑行報告則指出，長租公寓收益率低於2%。

這為長租公寓的融資帶來了更多困難。

近兩年，政府開始進行鼓勵與引導。2018 年4月，中國證監會、住房城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。隨後，銀保監會發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》。這些開創性政策都有力推動了長租公寓資產證券化的發展，住宅租賃類REITs、CMBS、ABS 等多有發行。

據公開報道，今年3月21日，上海證券交易所召集券商和公募基金，鼓勵機構準備上報公募不動產投資信託基金REITs項目，以期推出上交所第一批試點。戴德樑行表示，長租公寓作為現階段政策大力支持的領域，有望成為最早的公募 REITs發行領域，大大拓寬長租公寓的融資渠道。”

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