來源：慧讀財經 慧姐 （money-caiji）
長租公寓，最近又暴雷了。
8月7日,樂伽青年公寓通過微博發出公告：公司因經營不善,無力履行合同,無法償還客戶欠款,目前已經停止經營,關閉所有業務。
這次樂咖公寓爆雷，涉及的房東、租客在萬人以上，涉及合肥、西安、南京、蘇州、杭州、成都、重慶等7個城市。
近兩年來，長租公寓屢屢爆出各種問題，“甲醛門”、“租金貸”，杭州鼎家、寓見公寓、好租好住、北京昊園恆業、蘇州樂棧等公寓接連出現資金鍊斷裂，坑了不少房東和租客。
長租公寓到底怎麼了？你該如何避免這種大坑呢？
01 高收低租
樂伽公寓是總部設在南京的第三方租房平臺，成立不過幾年，擴張卻迅速。據其資料介紹，在南京、杭州、蘇州、成都、重慶、合肥、西安、崑山等8個城市均有佈局。管理房源超過20萬套，房屋總價值達1000億元。
一個月前，樂伽公寓在杭州、南京、合肥、西安等地陸續被曝出拖欠房東租金、租客按時交租卻被要求搬離的情況，並出現客戶維權。
2019年8月7日，樂伽公寓突然發佈公告稱：公司經營不善，無力履行合同。已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。
樂伽表示，聲稱無條件同意房東、租客解除租賃合同的要求，並將承擔因不能履約而產生的違約、賠償損失等法律責任。樂伽公寓就此破產。
樂伽公寓破產和它的經營模式是分不開的。
樂伽公寓是什麼經營模式呢？核心是“高收低租”。
1，高價從房東那裡收房子。
樂伽以高於市場價拿房，比如市場上一套房1月租金是2000元，樂伽給房東跟房東簽定月租為2300元。樂伽公寓還給房東也給比其他的長租公寓要優惠很多的條件，比如要了45天的空置期。
但是租給租戶月租卻為1800元。樂伽為何做這樣虧本的買賣？蛀牙是搶奪租客市場。
2，低價出租房子
奇怪的是，2000元收來的房子，樂伽租給租戶月租卻為1800元。樂伽為何做這樣虧本的買賣？搶奪租客市場。
3，套取資金擴張
通過雙向優惠的方式，樂伽迅速獲得了租客和房東兩個大市場，後面還有一大步旗：
他們讓租客租金年付或半年付。另一方面，樂伽房東房租是季付，甚至是月付。通過收付租金的“時間差”，租客所付房租並未全部流到房東手中，一部分資金彙集起來，成了樂伽一個資金池，樂伽就用這些資金池以資金擴張。
這樣經營模式，明眼人一看就知道，這是虧本的，因為每出租一套房，樂伽每月就要損失數百元。
樂伽為何還是用這種模式大量擴張呢？
一位投融資經理分析：絕大部分運營商壓根沒指望通過租賃賺錢，他們想的是融資，然後上市，最後套現退出。如何才能打動投資人？就是在規模上談增值服務，例如精準營銷、應用場景等。
這樣做的惡果也很明顯：這種“高收低租”方式迅速擴大規模，一旦運營商把租賃者租金用完，又沒有資本進入的話，長租公寓會爆雷，樂伽公寓就是其中的一個典型案例。
02 租客房東陷入糾紛
長租公寓爆倉背後，是大量的租客拿不到退款，房東收不回租金。
樂伽公寓租客陸先生就損失了1萬多元，他支付了一年房租,加上一個月的押金，還有半個月的轉租費,一共花了15500元。而在7月底的時候,房東敲了他的房門，表示沒有收到樂伽的租金，因為他們的租金是一個月一付。房東要求把房屋收回止損，但已經交了全年租金的陸先生不願搬走。
類似這樣的房東和租客之間的爭議不斷。
對於租房者來說，為什麼自己付了房租還要被趕？樂伽違約造成的房東損失，為什麼要由租客承擔？
最後到底怎麼辦，目前這個事還在處理當中，根據樂伽公寓的人說，他們先是發佈了倡議，建議房東先不要驅趕租客。然後等待他們的解決辦法，後面將引入第三方接盤，引入窩酷公寓、趣居公寓等作為業務承接方，房東、租客可自行與其聯繫。
對於無法接受第三方企業協商的客戶，樂伽將安排人員協助房東、租客協商和解。
慧姐理解這事呢，只是協商，如果不能把錢還給租客，本質問題沒有解決，還是比較難解決糾紛。
03 為何短短兩年後頻頻出問題
長租公寓曾經是資本寵兒，為何短短兩年後頻頻出問題？
業內分析，最大的問題在於短期內規模擴張速度太快，擴張過程中借了錢。但收入部分來講，只有‘租金差’，其他的增值收益相對較少。微薄的租金無法支撐。更何況是這種屢遭詬病的“高進低出”、租金差為負的虧本買賣。
另外，這些沉澱下來的資金，到底去了哪裡，也沒有人能清楚知道。
以樂伽為例，假如以每月2200元的價格計算，樂伽公寓一套房子可以一次性拿到28600元的租金和押金。樂伽公寓從租客手中拿到28600元租金後，每月付給房東3000元，就能截流25600元。
假設其20萬套房源中，出租率為50％，也就是10萬套，一年便能收入28億元資金。
算下來，利用這個時間差，10萬套房，樂伽能截留的資金不在少數。這些資金究竟用在哪裡了？是真虧了或者是被轉移了？沒有人能知道。
業內人士指出，樂伽公寓向房東季付或者月付，與租客半年付或者年付，以此增加現金流，可看作是“非法吸儲”的一種表現。
04 如何避免入坑
長租公寓暗藏的玄機令人防不勝防。
對於租房者和房東來說，一不小心，就會落入陷阱裡。租房需要注意些什麼呢？慧姐有幾個建議：
1、不要貪圖便宜
如碰到宣稱明顯低於周邊行情的房租，不要急於租下來，以免遭受重大損失。俗話說，天上不會白白落餡餅。
2、找大品牌的公寓
規範性的、資本雄厚的頭部企業，安全墊會高一些，即使價格貴點，也不至於損失高達數月的房租和押金。中小型的長租公寓，如果資金不夠雄厚，很容易出現暴雷情況。
3、最好直接和房東簽約，不要把資金交給第三方機構
房東直接招租，更加可靠。可以通過中介聯繫到房東，直接和房東簽約，同時聯繫房東索要房屋權屬證明，更為安全一些。