時下，不少房企涉足產業（園區）地產領域，一是在地產這個大的範疇內多元化佈局；二是現在純住宅的用地越來越少，擁有產業的加持更容易拿到地，拿到好地。但園區開發運營業務到底該怎麼做，不少打算涉足，或已經涉足的房企還有點雲裡霧裡……
二級園區開發運營業務是一個相對比較複雜的業務，如果沒有清晰且可執行的頂層設計，那麼後續業務就難以得到執行和落實。本文從選址定位、招商模式、商業模式及盈利模式四個維度來闡述個人對於二級園區開發運營業務頂層設計的認知，以供參考。
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商業模式
有人說「一流公司做平臺，二流公司做品牌，三流公司做產品」。但我本人並不認同這種說法。其實，選擇什麼樣的商業模式，並沒有優劣之分，只有適不適合企業自身之說。所以，商業模式的選擇，一定要根據企業自身的資源稟賦、業務體系及戰略規劃來定。以此，每家園區運營商都會打造一套屬於自己的商業模式，從而來指導園區業務的創新發展。
從根本上來說，制定產業園區商業模式的邏輯基礎來源於「地產+產業+運營」三個基本要素。按照國內產業園區近40年的發展歷程來看，我們可以把產業園區的發展過程分為四個階段。第一階段，地產+產業+基礎服務（1.0版本）；第二階段，地產+產業+公共服務（2.0版本）；第三階段，地產+產業+公共服務+專業服務（3.0版本）；第四階段，地產+產業+公共服務+專業服務+智慧化平臺型服務（4.0版本）。園區運營商在不同發展階段都會制定相應的商業模式。就目前來說，大部分園區運營商都在朝著第四個階段努力邁進。
例如，以二級園區開發運營業務見長的東湖高新，在企業的發展過程中逐漸摸索出了一套自己獨特的商業模式：以園區開發為平臺，以園區服務為紐帶，以產業研究為基礎，以產業投資為抓手的新型園區生態系統與發展體系。
再如，天安系出身的戴宏亮、莫尚炎創建的百富東方，在積累和總結了天安數碼城在二級園區開發運營及企業孵化培育方面經驗之後，根據自身的資源稟賦和戰略規劃，創建出百富東方自己獨特的商業模式：空間+產業+投資+金融的平臺化運作模式。
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選址定位
選址定位是園區開發商所要考慮的第一步。不同類型、不同規模、不同定位的園區開發運營企業，在園區選址定位方面會大相徑庭。園區落在哪裡？園區的主導或核心產業是什麼？這是眾多園區開發商首先要做好的第一門功課。
這就像大戶人家為待嫁閨女擇賢婿，出嫁前首先要了解閨女想嫁什麼樣的人、對方家境是否殷實、家庭鄰里關係是否和睦、婆家父母的為人等等。那麼，究竟怎麼樣才能做好園區的選址定位工作呢？遵照嫁閨女、找婆家的思路，我們可以從園區開發企業戰略規劃、區域規劃、意向區域的產業基礎及營商環境四個方面考慮。
1、企業戰略規劃。企業在不同的發展階段，需要根據自身條件量身定製可預期的戰略發展規劃，以便更好的為開展後續工作指明方向。對於園區開發企業來說，切實可行的戰略發展規劃是指導園區選址定位的最高指令。
如華夏幸福的產業新城選址戰略主要是圍繞核心城市及城市群佈局周邊區域，發力區域新型城鎮化建設。再如深投控按照“圈層梯度戰略、一區多園模式”，按照產業發展及梯度轉移規律，重點佈局國內幾大核心城市圈。
2、區域規劃。園區開發商想要在某個區域開發園區，除了根據自身的戰略發展規劃之外，還要看落地區域的城市規劃、產業規劃等。只有自身的發展規劃與落地區域的整體規劃相符，那麼才會有園區落地的可能性。
比如，做新一代信息技術、互聯網園區的開發商，一般都會考慮去北上廣深等這些具有明確產業規劃和導向的地區開發園區，更加容易形成產業集聚效應。再如，做汽車製造園區的開發商，一般都會考慮去重慶、廣州、長春等對汽車行業有清晰的區域規劃和產業規劃的城市開發汽車製造類型的園區。
3、產業基礎。園區落地區域的產業基礎是做園區產業定位的重要依據。落地區域有什麼樣的產業基礎以及產業基礎是否雄厚，直接決定著在當地適合發展什麼樣的產業。產業基礎除了包括基礎設施和公共服務配套設施之外，更為重要的是企業發展所需要的產業鏈資源及其他配套資源。
例如，要做人工智能AI產業園，就需要考慮落地區域的人工智能產業企業發展規模、人工智能產業鏈及相關配套產業是否完備、區域內是否有人工智能行業龍頭企業、區域內人工智能領域人才資源是否豐富等要素。從國內來看，深圳是一個適合開發人工智能產業專業園區的理想地區，無論是從基礎研究、成果轉化及產業化，還是從科研配套、高端製造、人力資源、金融服務等方面，都為發展人工智能產業提供了強大的產業基礎。
4、營商環境。如果說產業基礎是區域經濟發展的硬實力，那麼營商環境就是區域經濟發展的軟實力。良好的營商環境主要包括有效可行的政策法規、公平開放的市場環境、完善靈活的市場機制、高效的行政服務效率、濃厚的創新意識等。
再以深圳為例，2018年3月，深圳市委市政府設立一期規模為50億元深圳市天使母基金，通過市場化運作，加快優化城市創新生態和培育城市科技產業，聚焦天使項目、創業階段的初創企業，滿足企業早期融資需求，全力助推創新型科技企業發展；10月，深圳市又出臺了促進上市公司健康穩定發展的若干措施，安排數百億專項資金，從債券和股權兩個方面入手，構建風險共濟機制，快速有效幫助上市公司化解股票質押流動性危機。在市場化環境中，政府應當有所為有所不為，該出手時就出手，這正是當地政府營造良好營商環境的主要表現之一。
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招商模式
做產業園區，首先的目標是吸引產業企業入駐，在入駐企業達到一定規模的基礎上，再通過有效的運營和優質的服務，從而實現產業培育和自身盈利的雙重目的。由此可見，產業招商是園區開發的目標，園區運營的前提。所以，招商模式的頂層搭建，對於二級園區開發運營商來說至關重要。本文中，我們簡單以內生培育和外部引進兩種方式來闡述招商頂層設計的搭建。
1、內生培育。內生培育主要是指園區運營方通過自己搭建孵化平臺或者外部引進合作孵化平臺（眾創空間、孵化器、加速器等）對種子期項目、初創期項目進行孵化培育，從而為園區源源不斷地提供符合園區定位的的企業，充實並豐富園區的產業要素。內部構建是園區產業構建的最有效方法之一，也是園區實現可持續發展的內生動力。如中關村科技園搭建的中關村創業大街，深圳灣園區搭建的深圳灣創業廣場等，都屬於園區運營方進行內部孵化培育源頭企業的典型代表。
2、渠道招商。這也是產業招商的主要方式之一。園區運營商首先要把自己的產業規劃與定位深度融入到深圳市的整體城市規劃與發展戰略。以城市的產業規劃為綱，以園區的產業規劃為目，達到綱目並舉的和諧統一。另外，園區運營商要充分挖掘自身優勢資源，加強與地方政府產業招商部門、行業協會、產業聯盟的溝通對接，根據園區的清晰定位，承接政府引進的重大項目及高端資源。
3、資本招商。隨著各地政府及園區推出的招商優惠政策逐漸趨同，以及產業企業對落地園區各方面的配套要求越來越高，傳統的招商模式已經很難滿足當前的招商需求。資本招商作為近幾年興起的招商創新模式，在產業招商中逐漸發揮著越來越重要的作用。
例如，2017年8月2日，錘子科技創始人兼CEO羅永浩公開宣佈，錘子科技已經獲得10億人民幣的新一輪融資。據媒體披露，本輪融資成都市政府方面出資6億元，一半為股權投資，一半為債權投資。被投企業投桃報李，資本招商立竿見影。2017年6月23日，羅永浩在成都成立錘子科技集團有限公司，註冊資本2億人民幣，錘子下一步也會將產能和主營業務逐漸轉移到成都來。
再如，2016年11月，據媒體披露，投資達200億元人民幣的烏克蘭馬達西奇航空發動機項目，已落戶重慶兩江航空產業園。馬達西奇計劃在重慶設工廠製造一系列航空發動機，當中包括早前傳出將在中國生產的世界最大運輸機安-225所搭載的D-18T高涵道比渦輪風扇發動機。而據重慶卸任高管透露，重慶市在其中是有10億美元的股權投資，才獲得了這個世界級項目招商引資的話語權的。
4、產業鏈招商。利用產業鏈上下游企業的高度關聯性特點，通過引進產業鏈上的龍頭企業，以此來吸引上下游的配套企業，從而達到降低生產成本、物流成本、信息成本及溝通成本的效果。
如華夏幸福開發的固安新型顯示產業新城，以維信諾（固安）第六代全柔AMOLEＤ生產線項目為核心，發揮龍頭帶動效應，加速集聚上下游配套企業，形成“材料-裝備-集成電路-光電顯示器件-智能終端”的全產業鏈、全要素、全生態的千億級新型顯示產業高地，產業鏈集群效應明顯。
5、海外創新（招商）中心招商。有雄厚實力及國際化視野的園區運營商會著眼於在海外發達國家設立諸如海外創新（招商）中心的機構。通過海外創新（招商）中心，前期引進當地的先進技術與創業項目入駐並孵化，當項目成長起來以後，再通過海外創新中心把項目導流到國內園區進行加速及落地。
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盈利模式
二級園區開發運營業務要實現可持續發展，就必須要規劃好清晰的盈利模式。目前來看，二級園區業務最主要的盈利模式包括以下四種。
1、物業銷售。這既包括園區產業物業的銷售，也包括園區配套住宅、公寓、商業物業等的銷售。園區開發業務是一個投入大、回報慢、週期長、風險大的行業，不像純粹的房地產行業那樣可以實現資金的高週轉。如果園區運營商在現金流上無法平衡前期巨大的投入，那麼隨著開發進度的深入，很有可能因資金鍊斷裂而功敗垂成。所以，通過適當比例的物業銷售，回籠資金，達到現金流平衡，是園區開發運營業務實現可持續發展的有效辦法之一。
2、物業租賃。物業租賃也是產業地產業務重要的一塊收入來源。租賃收入除了可以在一定程度上平衡現金流之外，甚至還可以成為重要的盈利端口。物業租賃的價值在於，通過有效的招商和運營，實現物業價值和租賃價格的不斷提升，從而實現租賃收入的穩定和持續增長。
3、增值服務。對於不同定位的園區來說，運營方可提供的服務內容會有所不同；對於相同定位的園區來說，園區企業的需求也不盡相同。運營方需根據園區企業及人的實際需求提供相應的有效服務。例如金融服務、知識產權服務、產學研服務、海外資源對接服務、物業服務、財政補貼申報服務、法律服務、人資服務、財稅服務、培訓輔導服務、商旅服務等等。
運營方既然可以提供這麼多服務內容，那麼就應該運用一定的方式，實現服務增值、服務變現。
如園區運營商作為中介橋樑，讓企業與金融機構進行有效對接，協助入園企業解決融資需求，一旦投融交易達成，園區運營方便可從中獲取一定的服務費用。
4、產業投資。產業投資是最具挑戰的一項業務，但同時又是最容易創造驚喜、獲取超額收益的一項業務。對於園區運營商來說，可從以下三個方面開展產業投資業務。
首先，搭建全方位、多梯次的金融服務體系，橫向可以對接到所需的每一項產業，縱向可以覆蓋到企業發展的每一個階段。如有實力的園區運營商搭建從種子基金、天使基金、到風險基金、私募基金、併購基金的基金體系，並針對種子期、初創期、成長期、擴張期、上市期等各個階段的企業進行投資，分享企業發展紅利。
其次，要組建專業化、市場化、國際化的投資團隊。投資團隊要在政策把控、產業研究、項目遴選、盡職調查、投後管理、合理退出等方面具有深入的理論和實踐功底，以專業化的眼光看項目的當下，以市場化的眼光看項目的未來，以國際化的眼光看項目的邊界。
再次，確定投資方向和投資標的。園區運營商做產業投資，要遵循兩個原則。一是投資要投自身園區的入園企業；二是要投資和入園企業有上下游業務關聯的企業。只有這樣，才能真正實現和園區企業共成長、共發展、共分享的目標。
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