中共中央政治局7月30日召開會議，會議重申“房住不炒”，並首次提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，凸顯了政策的連貫性和定力。而隨著上市公司半年報相繼披露，上市房企們在“房住不炒”的大政策背景下的成績單引人關注。
以北京區域的地產公司為樣本，記者注意到部分房企存在相當大的隱憂。以素有京城“地產一哥”之稱的首開股份為例，無論是去年年報，還是今年一季報，其負債率都居高不下。
千億銷售難掩高負債隱憂
2018年，首開股份首次邁入千億房企的行列。
數據顯示，2018年全年，首開股份共實現簽約面積377.56萬平方米，同比上升27.97%；簽約金額1007.27億元，同比上升45.58%。
今年一季度及上半年，首開股份依然維持了去年的勢頭。公司公告顯示，2019年上半年，公司實現銷售收入403.9億元。
然而，銷售的大幅增長，能否緩解公司的高負債率，仍令市場擔憂。
事實上，2018年全年，首開股份的資產負債率還有所上升。年報顯示，2018年，首開股份公司資產負債率為81.58%，較上期增加0.97個百分點，淨負債率高達166.33%。
據Wind數據，首開股份今年一季度的資產負債率為81.40%，淨負債率更是超過180.70%，不僅遠高於北京城建、北辰實業、京能置業等區域房企，更遠高於行業平均水平。
數據顯示，2018年房地產行業龍頭，萬科公司的淨負債率僅為31.66%。
“2018年，房地產上市公司資產負債率保持高位，滬深及大陸在港上市房地產公司資產負債率均值分別為69.03%、75.16%，較上年上升0.65、0.81個百分點。”中國指數研究院上市房企TOP10研報顯示，得益於2018年良好銷售表現，上市房企有效資產負債率均值為50.32%、56.70%。
對比上述數據可見，首開股份負債率無論在北京區域內，還是在全部上市房企中，都明顯過高，存在相當大的隱憂。
事實上，首開股份這一問題，已引起市場較多關注。記者注意到，首開股份在近日發佈的有關某媒體報道澄清公告中也坦言：公司淨負債率在行業內屬於較高水平，改善資產負債結構將是公司未來重點關注和需要切實解決的問題。
“借新還舊”壓力大
在“房住不炒”的政策背景下，預計地產公司的銷售下半年將整體放緩。首開股份想繼續保持大幅增長，有相當大的難度，這會使其資金鍊更加緊繃，增加“借新還舊”的壓力。
記者注意到，2019年首開股份計劃銷售額與2018年持平，目標定為千億元，這意味著公司銷售增速大幅放緩。數據顯示，一季度公司存貨週轉率僅為0.03，遠低於去年年報的0.17。
與此同時，公司融資壓力凸顯。就在5月底，公司公告，通過兩筆合計22.5億元融資。7月初，首開股份又公告稱，公司擬非公開發行不超過60億元公司債券，用於償還金融機構借款或其他用途。
有業內人士指出，首開地產聯營合營項目佔比較高的運營模式也對其業績形成制約。數據顯示，2017年首開股份所取得的16宗地中，14宗為聯合拿地；2018年，首開股份直接參與拿下了6宗宅地，其中有5宗為聯合拿地。
恰巧，近日公司在上述澄清公告中給出一組數據：截至2018年年末，首開股份下屬企業約170家，其中超過60%為合作、合營項目公司。
對此，有分析人士指出，聯合拿地也讓企業處於權益佔比下降、毛利低，主動權弱受制於人的窘境，這或許是首開股份在2017年、2018年銷售毛利率、淨利潤率都明顯低於主流上市房企平均水平的原因之一。長期而言，並不利於企業的持續發展。
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