去年至今棚改在降速，三四線城市棚改帶來的一波樓市需求基本上消化的差不多了，去庫存的需要基本被解決。在去年國開行將棚改資金審批權限收上去之後，棚改開始偃旗息鼓，要知道在2016年以來，棚改拆遷貨幣化安置在三四線城市比例均在60%-80%之間，現在這種直接創造需求的寬鬆模式變化了。
“因城施策”帶來的最突出的變化就是各地根據情況來穩定市場，對樓市的調控差異性增大，所以棚改也並非絕對的全貌減少，我們後面會列舉一些地區的數據，可以說棚改量是有增有減，不過前兩年大量以來棚改貨幣化安置的省份2019年的降幅是非常明顯的。也就是說如果要帶動樓市需求，更多的要看真實需求本身，而不是棚改，這就讓樓市回答了看人口、看經濟、看城市規劃發展綜合情況的原本路線上來，而不再是單一的強心劑模式。
三四線棚改對去庫存的影響止於2019
去年四季度根據中指院的數據顯示，主要三線城市成交面積小幅下降4%左右，而四線城市這一數據的變化約為8%。到今年一季度這個情況是持續的，最主要因素就是去年開始的棚改減速。必須得直面一個現實，許多三四線城市在上一輪的房價暴漲主要因素就是棚改貨幣化安置，而並非像一二線城市那樣有經濟、產業和人口流入的支撐。尤其是對鄉鎮人口而言只要有上學、就業的機會直接跨越到更高一級的城市去生活工作，這種虹吸效應在接下來數年仍將持續。
我們來看一下今年各省份部分三四線城市的棚改情況，我們來舉幾個例子。
貴州的棚改2018年38.5萬套，2019年7.6萬套，縮小了80%左右，去年貴州多地樓市是比較火爆的，那麼今年顯然只會出現在產業聚集的城市。類似的數據變化也出現在其他省份：
山西從2018年13萬套，變成2019年的3.2萬套，下降了75%，
河南從2018年50萬套下降為15萬套，下降70%，
山東從84萬套變成今年的25萬套，下降70%，
新疆從47萬套下降到14萬套，下降了69%，
陝西從20萬套變成10萬套，下降了一半，
四川從25.5 萬套降為15萬套，下降了41%
浙江29萬套降為18萬套，減少37%
上述省份的棚改變動從過半到三分之一的降幅不等，這對這些地區的三四線城市樓市降溫將起到最直接的作用。當然還有部分地區例如北京、天津、福建、海南、廣東的變化幅度不算大，這其中也是因為2018年這些地方的棚改量本身就不大占房地產市場的供需比例很小。當然2019年棚改量有增長的省份是包括江蘇、河北、重慶、遼寧、吉林，不過增長量在1萬~4萬套之間，不能說會對樓市供需產生主要影響。總結而言，原本不依賴棚改的省份小幅波動的變化今年影響也不會明顯，但是原先棚改佔比較大的省份在這一輪接下來的2年三四線城市樓市會有可能降溫，僅限三四線城市，對一二線城市幾乎沒有影響。
2019年中央要求的因城施策，把對樓市調控的責任下放到各地自主，那麼各地不同的情況就不熟一刀切的問題。過去兩年去庫存的同時伴隨著房價上漲和新建投資的增加，其實很多房企在增加了在三四線的土地儲備，這些城市在去庫存的時候加緊賣地會抵消掉部分三四線城市的棚改對去庫存的支撐。所以今年很多地區的潛在供應量並不小，於是棚改的主角三四線城市仍然有很多接下來會一方面面對棚改收縮，一方面還是庫存量不低，因此房價沒有上升空間和樓市亮點，對投資缺乏吸引力，而剛需的人口基數有有限，新增的住房需求恐怕不能完全接得住新增的供應量。
於是三四線城市當初樓市火爆源於政策，現在仍將難以擺脫對政策的依賴。所以說這種新瓶裝舊酒的市場模式在樓市難以持續。
未來的增長點還在幾大城市群
中心城市群引領城市化是下一輪的特徵，資源在一二線城市聚焦的同時，有可能有產業外溢、生活、服務類配套外溢的可能，這種時刻傳統的環渤海、長三角、珠三角富裕的地區圍繞在核心城市圈周圍的地市仍然會有很大機會。一方面原有的經濟基礎好，另一方面對這幾大城市群的核心城市帶動效應會隨著產業轉移、交通配套、居住教育醫療等方面的一體化不斷增加。
例如成渝、西安、武漢在中西部的影響力擴張，粵港澳大灣區廣深為核心的城市圈，這些輻射圈範圍內的居於次中心地位的三線城市仍將迎來城市更新的機遇，樓市的本質還是經濟基礎而不是棚改。
在最新的報告中提到“中心城市引領城市群發展模式”，這裡面有兩個關鍵點，一是中心城市，二是城市群。因此現在大城市的搶人大戰由來已久，先要樹立中心城市的核心地位，然後整個城市群一榮俱榮。尤其是樓市在政策、預期、市場基本面和城市群效應幾個影響力的疊加之下，極大概率會出現的是樓市一體化。
城市群是什麼？是一組城市在產業分工、人員流動、內部門檻降低的逐步推動下，形成經濟一體的發展。這就給群內的城市跟多機會，就像從去年以來山東的濟南先後合併萊蕪、泰安，從原來的低存在感省會城市向區域中心城市邁進，對魯西城市圈形成帶動模式是不僅僅聚焦於濟南市本身的，這種情況下一定程度的利好樓市也要看各地市在其中扮演的角色，不過想象空間的確是大了很多。
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