棚改落地驟冷，只能依靠“返鄉市”，返鄉置業能撐幾時？
購買能力較弱，資產配置意識不強，剛需市場現狀如何？
"棚改落地驟冷，只能依靠“返鄉市”，返鄉置業能撐幾時？
購買能力較弱，資產配置意識不強，剛需市場現狀如何？
棚改落地驟冷，只能依靠“返鄉市”，返鄉置業能撐幾時？
購買能力較弱，資產配置意識不強，剛需市場現狀如何？
上饒整體以旅遊業為主，雖有山水古建等旅遊資源，但由於發展規劃晚和城市基建不完善，旅遊業尚未形成集群效應，沒有成為支柱產業。棚改退潮後返鄉潮成支柱，購買力抽空下房價出現橫盤，昔日“虛改善”壓成“實剛需”。
01
“棚改市”轉入“返鄉市”，整體市場略顯平淡
事實上，在這一輪三四線週期中，上饒是典型的以棚改推動市場、以返鄉置業為主的“節點型”城市。
近年來上饒市場需求主要來自兩部分，第一是棚改。歷年棚改均超計劃完成，2017年達到頂峰，當年棚改拆遷量幾乎是全江西省三分之一。
第二是外出務工人員，即返鄉置業客戶。從2018年統計年鑑可以看到，單上饒市本級（廣信區、廣豐區、信州區）2017年人戶分離人口已達33萬人，這一部分人口在棚改退場後對市場的作用愈發明顯。
從商品住宅走勢上可以明顯看出上饒市場主力客群變換給市場帶來的波動。
2018年7月之前在棚改助推下，銷售面積累計同比持續攀升，至同年7月到達29%的高點。隨後棚改政策收緊，市場急轉直下，銷售面積累計增速跌入低谷，失色的金九銀十與火熱的年中形成鮮明對比。
2019年2月，棚改退潮後，返鄉置業成為主要購房動力，置業潮帶動下樓市銷售短期回升，累計同比增速在連續下跌7個月後首次小幅回升至17%。但由於非返鄉置業時間段下市場依舊冷清，因此短暫提振作用未能持續，整體市場表現平淡。
"棚改落地驟冷，只能依靠“返鄉市”，返鄉置業能撐幾時？
購買能力較弱，資產配置意識不強，剛需市場現狀如何？
上饒整體以旅遊業為主，雖有山水古建等旅遊資源，但由於發展規劃晚和城市基建不完善，旅遊業尚未形成集群效應，沒有成為支柱產業。棚改退潮後返鄉潮成支柱，購買力抽空下房價出現橫盤，昔日“虛改善”壓成“實剛需”。
01
“棚改市”轉入“返鄉市”，整體市場略顯平淡
事實上，在這一輪三四線週期中，上饒是典型的以棚改推動市場、以返鄉置業為主的“節點型”城市。
近年來上饒市場需求主要來自兩部分，第一是棚改。歷年棚改均超計劃完成，2017年達到頂峰，當年棚改拆遷量幾乎是全江西省三分之一。
第二是外出務工人員，即返鄉置業客戶。從2018年統計年鑑可以看到，單上饒市本級（廣信區、廣豐區、信州區）2017年人戶分離人口已達33萬人，這一部分人口在棚改退場後對市場的作用愈發明顯。
從商品住宅走勢上可以明顯看出上饒市場主力客群變換給市場帶來的波動。
2018年7月之前在棚改助推下，銷售面積累計同比持續攀升，至同年7月到達29%的高點。隨後棚改政策收緊，市場急轉直下，銷售面積累計增速跌入低谷，失色的金九銀十與火熱的年中形成鮮明對比。
2019年2月，棚改退潮後，返鄉置業成為主要購房動力，置業潮帶動下樓市銷售短期回升，累計同比增速在連續下跌7個月後首次小幅回升至17%。但由於非返鄉置業時間段下市場依舊冷清，因此短暫提振作用未能持續，整體市場表現平淡。
02
居民購買力薄弱是“病根”，房價陰跌之後或將長期橫盤
從房價的走勢也能看出目前上饒市場表現較弱。
從統計局公佈的全口徑數據來看，上饒在失去棚改助推力之後全市均價在上半年出現橫盤並有回落趨勢。2018年下半年市場遇冷後均價降至5940元/平方米，這主要與當時絕大多數在售項目採取打折走量的策略有關。2019年上半年上饒商品住宅均價為5697元/平方米，創下近一年新低。
"棚改落地驟冷，只能依靠“返鄉市”，返鄉置業能撐幾時？
購買能力較弱，資產配置意識不強，剛需市場現狀如何？
上饒整體以旅遊業為主，雖有山水古建等旅遊資源，但由於發展規劃晚和城市基建不完善，旅遊業尚未形成集群效應，沒有成為支柱產業。棚改退潮後返鄉潮成支柱，購買力抽空下房價出現橫盤，昔日“虛改善”壓成“實剛需”。
01
“棚改市”轉入“返鄉市”，整體市場略顯平淡
事實上，在這一輪三四線週期中，上饒是典型的以棚改推動市場、以返鄉置業為主的“節點型”城市。
近年來上饒市場需求主要來自兩部分，第一是棚改。歷年棚改均超計劃完成，2017年達到頂峰，當年棚改拆遷量幾乎是全江西省三分之一。
第二是外出務工人員，即返鄉置業客戶。從2018年統計年鑑可以看到，單上饒市本級（廣信區、廣豐區、信州區）2017年人戶分離人口已達33萬人，這一部分人口在棚改退場後對市場的作用愈發明顯。
從商品住宅走勢上可以明顯看出上饒市場主力客群變換給市場帶來的波動。
2018年7月之前在棚改助推下，銷售面積累計同比持續攀升，至同年7月到達29%的高點。隨後棚改政策收緊，市場急轉直下，銷售面積累計增速跌入低谷，失色的金九銀十與火熱的年中形成鮮明對比。
2019年2月，棚改退潮後，返鄉置業成為主要購房動力，置業潮帶動下樓市銷售短期回升，累計同比增速在連續下跌7個月後首次小幅回升至17%。但由於非返鄉置業時間段下市場依舊冷清，因此短暫提振作用未能持續，整體市場表現平淡。
02
居民購買力薄弱是“病根”，房價陰跌之後或將長期橫盤
從房價的走勢也能看出目前上饒市場表現較弱。
從統計局公佈的全口徑數據來看，上饒在失去棚改助推力之後全市均價在上半年出現橫盤並有回落趨勢。2018年下半年市場遇冷後均價降至5940元/平方米，這主要與當時絕大多數在售項目採取打折走量的策略有關。2019年上半年上饒商品住宅均價為5697元/平方米，創下近一年新低。
實際調研的數據來看，廣信、廣豐、信州三個區房價在2019年走勢基本與全市一致，返鄉置業潮並未拉高房價，多數項目仍是以走量為主。
"棚改落地驟冷，只能依靠“返鄉市”，返鄉置業能撐幾時？
購買能力較弱，資產配置意識不強，剛需市場現狀如何？
上饒整體以旅遊業為主，雖有山水古建等旅遊資源，但由於發展規劃晚和城市基建不完善，旅遊業尚未形成集群效應，沒有成為支柱產業。棚改退潮後返鄉潮成支柱，購買力抽空下房價出現橫盤，昔日“虛改善”壓成“實剛需”。
01
“棚改市”轉入“返鄉市”，整體市場略顯平淡
事實上，在這一輪三四線週期中，上饒是典型的以棚改推動市場、以返鄉置業為主的“節點型”城市。
近年來上饒市場需求主要來自兩部分，第一是棚改。歷年棚改均超計劃完成，2017年達到頂峰，當年棚改拆遷量幾乎是全江西省三分之一。
第二是外出務工人員，即返鄉置業客戶。從2018年統計年鑑可以看到，單上饒市本級（廣信區、廣豐區、信州區）2017年人戶分離人口已達33萬人，這一部分人口在棚改退場後對市場的作用愈發明顯。
從商品住宅走勢上可以明顯看出上饒市場主力客群變換給市場帶來的波動。
2018年7月之前在棚改助推下，銷售面積累計同比持續攀升，至同年7月到達29%的高點。隨後棚改政策收緊，市場急轉直下，銷售面積累計增速跌入低谷，失色的金九銀十與火熱的年中形成鮮明對比。
2019年2月，棚改退潮後，返鄉置業成為主要購房動力，置業潮帶動下樓市銷售短期回升，累計同比增速在連續下跌7個月後首次小幅回升至17%。但由於非返鄉置業時間段下市場依舊冷清，因此短暫提振作用未能持續，整體市場表現平淡。
02
居民購買力薄弱是“病根”，房價陰跌之後或將長期橫盤
從房價的走勢也能看出目前上饒市場表現較弱。
從統計局公佈的全口徑數據來看，上饒在失去棚改助推力之後全市均價在上半年出現橫盤並有回落趨勢。2018年下半年市場遇冷後均價降至5940元/平方米，這主要與當時絕大多數在售項目採取打折走量的策略有關。2019年上半年上饒商品住宅均價為5697元/平方米，創下近一年新低。
實際調研的數據來看，廣信、廣豐、信州三個區房價在2019年走勢基本與全市一致，返鄉置業潮並未拉高房價，多數項目仍是以走量為主。
結合調研和官方公佈的數據，預計未來上饒新房均價陰跌之後或將長期橫盤，其中城鎮居民購買力是主要限制因素。
將上饒與九江、及省會南昌做對比可以發現，在城鎮非私營單位就業人員年平均工資方面，目前上饒遠落後於上述兩個城市。
"棚改落地驟冷，只能依靠“返鄉市”，返鄉置業能撐幾時？
購買能力較弱，資產配置意識不強，剛需市場現狀如何？
上饒整體以旅遊業為主，雖有山水古建等旅遊資源，但由於發展規劃晚和城市基建不完善，旅遊業尚未形成集群效應，沒有成為支柱產業。棚改退潮後返鄉潮成支柱，購買力抽空下房價出現橫盤，昔日“虛改善”壓成“實剛需”。
01
“棚改市”轉入“返鄉市”，整體市場略顯平淡
事實上，在這一輪三四線週期中，上饒是典型的以棚改推動市場、以返鄉置業為主的“節點型”城市。
近年來上饒市場需求主要來自兩部分，第一是棚改。歷年棚改均超計劃完成，2017年達到頂峰，當年棚改拆遷量幾乎是全江西省三分之一。
第二是外出務工人員，即返鄉置業客戶。從2018年統計年鑑可以看到，單上饒市本級（廣信區、廣豐區、信州區）2017年人戶分離人口已達33萬人，這一部分人口在棚改退場後對市場的作用愈發明顯。
從商品住宅走勢上可以明顯看出上饒市場主力客群變換給市場帶來的波動。
2018年7月之前在棚改助推下，銷售面積累計同比持續攀升，至同年7月到達29%的高點。隨後棚改政策收緊，市場急轉直下，銷售面積累計增速跌入低谷，失色的金九銀十與火熱的年中形成鮮明對比。
2019年2月，棚改退潮後，返鄉置業成為主要購房動力，置業潮帶動下樓市銷售短期回升，累計同比增速在連續下跌7個月後首次小幅回升至17%。但由於非返鄉置業時間段下市場依舊冷清，因此短暫提振作用未能持續，整體市場表現平淡。
02
居民購買力薄弱是“病根”，房價陰跌之後或將長期橫盤
從房價的走勢也能看出目前上饒市場表現較弱。
從統計局公佈的全口徑數據來看，上饒在失去棚改助推力之後全市均價在上半年出現橫盤並有回落趨勢。2018年下半年市場遇冷後均價降至5940元/平方米，這主要與當時絕大多數在售項目採取打折走量的策略有關。2019年上半年上饒商品住宅均價為5697元/平方米，創下近一年新低。
實際調研的數據來看，廣信、廣豐、信州三個區房價在2019年走勢基本與全市一致，返鄉置業潮並未拉高房價，多數項目仍是以走量為主。
結合調研和官方公佈的數據，預計未來上饒新房均價陰跌之後或將長期橫盤，其中城鎮居民購買力是主要限制因素。
將上饒與九江、及省會南昌做對比可以發現，在城鎮非私營單位就業人員年平均工資方面，目前上饒遠落後於上述兩個城市。
總體而言，在以本地剛需客為主導的市場內，由於居民購買力薄弱，故對價格極為敏感。例如棚改退潮後部分競品項目間因5萬元總價或2萬元首付的差距，導致銷售表現迥異的現象比比皆是。
因此我認為在購買力缺失以及三四線整體調整的格局下，上饒房價還會有向下調整的過程，陰跌之後或將長期橫盤。
03
“虛改善實剛需”是核心，居民投資意識不強
正如前面所說，隨著棚改政策的轉向，上饒市場客戶結構已由“棚改客”為主轉為只能依靠“返鄉客”，上半年這一部分客戶佔比接近40%，市場行情也隨返鄉潮表現出明顯的時點性淡旺波動。
其中傳統節日期間廣信區項目普遍可增加1.5倍左右案場來訪量，信州區高鐵新區部分項目銷售流量也增加2倍以上。
客戶偏好上有三點值得注意：
第一，購房需求“虛改善實剛需”，購房面積上偏好100-144平方米的大戶型，從上饒市統計局的數據可知，此類住房完成投資和銷售面積佔住宅比重分別為83.9%和75.2%。但客戶多以首次置業為主，而且對價格敏感。因此改善更多體現在面積上，其他方面市場仍然以剛需求為主。
第二，購房“按需置業”，本地客戶投資意識不強，購房意願僅為“按需置業”，相比於買房個體戶更熱衷於購置底商經營餐飲。
第三，各區域客群地緣性購房明顯，棚改客戶多采取就地安置。
04
土地市場量跌價穩，房企拿地積極性不高
上饒土地市場整體熱度並不高，規模上在2018年1季度達到頂峰，總成交量超450萬平方米，此後市場逐漸轉冷。從成交幅數上來看更加明顯，2019年上半年僅有少量地塊成交。分區域而言，在經開區與上饒縣撤縣劃區熱點下廣信區仍是成交主力，以高鐵新區板塊為主的信州區位居其次。
品牌房企在上饒投資拿地同樣保持謹慎態度，這一點從上半年拿地溢價率與參拍企業數量均不高也可見一斑，拿地也多為戰略性佈局。
"棚改落地驟冷，只能依靠“返鄉市”，返鄉置業能撐幾時？
購買能力較弱，資產配置意識不強，剛需市場現狀如何？
上饒整體以旅遊業為主，雖有山水古建等旅遊資源，但由於發展規劃晚和城市基建不完善，旅遊業尚未形成集群效應，沒有成為支柱產業。棚改退潮後返鄉潮成支柱，購買力抽空下房價出現橫盤，昔日“虛改善”壓成“實剛需”。
01
“棚改市”轉入“返鄉市”，整體市場略顯平淡
事實上，在這一輪三四線週期中，上饒是典型的以棚改推動市場、以返鄉置業為主的“節點型”城市。
近年來上饒市場需求主要來自兩部分，第一是棚改。歷年棚改均超計劃完成，2017年達到頂峰，當年棚改拆遷量幾乎是全江西省三分之一。
第二是外出務工人員，即返鄉置業客戶。從2018年統計年鑑可以看到，單上饒市本級（廣信區、廣豐區、信州區）2017年人戶分離人口已達33萬人，這一部分人口在棚改退場後對市場的作用愈發明顯。
從商品住宅走勢上可以明顯看出上饒市場主力客群變換給市場帶來的波動。
2018年7月之前在棚改助推下，銷售面積累計同比持續攀升，至同年7月到達29%的高點。隨後棚改政策收緊，市場急轉直下，銷售面積累計增速跌入低谷，失色的金九銀十與火熱的年中形成鮮明對比。
2019年2月，棚改退潮後，返鄉置業成為主要購房動力，置業潮帶動下樓市銷售短期回升，累計同比增速在連續下跌7個月後首次小幅回升至17%。但由於非返鄉置業時間段下市場依舊冷清，因此短暫提振作用未能持續，整體市場表現平淡。
02
居民購買力薄弱是“病根”，房價陰跌之後或將長期橫盤
從房價的走勢也能看出目前上饒市場表現較弱。
從統計局公佈的全口徑數據來看，上饒在失去棚改助推力之後全市均價在上半年出現橫盤並有回落趨勢。2018年下半年市場遇冷後均價降至5940元/平方米，這主要與當時絕大多數在售項目採取打折走量的策略有關。2019年上半年上饒商品住宅均價為5697元/平方米，創下近一年新低。
實際調研的數據來看，廣信、廣豐、信州三個區房價在2019年走勢基本與全市一致，返鄉置業潮並未拉高房價，多數項目仍是以走量為主。
結合調研和官方公佈的數據，預計未來上饒新房均價陰跌之後或將長期橫盤，其中城鎮居民購買力是主要限制因素。
將上饒與九江、及省會南昌做對比可以發現，在城鎮非私營單位就業人員年平均工資方面，目前上饒遠落後於上述兩個城市。
總體而言，在以本地剛需客為主導的市場內，由於居民購買力薄弱，故對價格極為敏感。例如棚改退潮後部分競品項目間因5萬元總價或2萬元首付的差距，導致銷售表現迥異的現象比比皆是。
因此我認為在購買力缺失以及三四線整體調整的格局下，上饒房價還會有向下調整的過程，陰跌之後或將長期橫盤。
03
“虛改善實剛需”是核心，居民投資意識不強
正如前面所說，隨著棚改政策的轉向，上饒市場客戶結構已由“棚改客”為主轉為只能依靠“返鄉客”，上半年這一部分客戶佔比接近40%，市場行情也隨返鄉潮表現出明顯的時點性淡旺波動。
其中傳統節日期間廣信區項目普遍可增加1.5倍左右案場來訪量，信州區高鐵新區部分項目銷售流量也增加2倍以上。
客戶偏好上有三點值得注意：
第一，購房需求“虛改善實剛需”，購房面積上偏好100-144平方米的大戶型，從上饒市統計局的數據可知，此類住房完成投資和銷售面積佔住宅比重分別為83.9%和75.2%。但客戶多以首次置業為主，而且對價格敏感。因此改善更多體現在面積上，其他方面市場仍然以剛需求為主。
第二，購房“按需置業”，本地客戶投資意識不強，購房意願僅為“按需置業”，相比於買房個體戶更熱衷於購置底商經營餐飲。
第三，各區域客群地緣性購房明顯，棚改客戶多采取就地安置。
04
土地市場量跌價穩，房企拿地積極性不高
上饒土地市場整體熱度並不高，規模上在2018年1季度達到頂峰，總成交量超450萬平方米，此後市場逐漸轉冷。從成交幅數上來看更加明顯，2019年上半年僅有少量地塊成交。分區域而言，在經開區與上饒縣撤縣劃區熱點下廣信區仍是成交主力，以高鐵新區板塊為主的信州區位居其次。
品牌房企在上饒投資拿地同樣保持謹慎態度，這一點從上半年拿地溢價率與參拍企業數量均不高也可見一斑，拿地也多為戰略性佈局。
目前上饒地價穩定且相對偏低，全市平均地價在2000-3000元/平方米之間，與往年相比並未出現明顯漲幅。新房市場橫盤下房企現階段集中精力於清盤迴籠資金，拿地意願不高。
"棚改落地驟冷，只能依靠“返鄉市”，返鄉置業能撐幾時？
購買能力較弱，資產配置意識不強，剛需市場現狀如何？
上饒整體以旅遊業為主，雖有山水古建等旅遊資源，但由於發展規劃晚和城市基建不完善，旅遊業尚未形成集群效應，沒有成為支柱產業。棚改退潮後返鄉潮成支柱，購買力抽空下房價出現橫盤，昔日“虛改善”壓成“實剛需”。
01
“棚改市”轉入“返鄉市”，整體市場略顯平淡
事實上，在這一輪三四線週期中，上饒是典型的以棚改推動市場、以返鄉置業為主的“節點型”城市。
近年來上饒市場需求主要來自兩部分，第一是棚改。歷年棚改均超計劃完成，2017年達到頂峰，當年棚改拆遷量幾乎是全江西省三分之一。
第二是外出務工人員，即返鄉置業客戶。從2018年統計年鑑可以看到，單上饒市本級（廣信區、廣豐區、信州區）2017年人戶分離人口已達33萬人，這一部分人口在棚改退場後對市場的作用愈發明顯。
從商品住宅走勢上可以明顯看出上饒市場主力客群變換給市場帶來的波動。
2018年7月之前在棚改助推下，銷售面積累計同比持續攀升，至同年7月到達29%的高點。隨後棚改政策收緊，市場急轉直下，銷售面積累計增速跌入低谷，失色的金九銀十與火熱的年中形成鮮明對比。
2019年2月，棚改退潮後，返鄉置業成為主要購房動力，置業潮帶動下樓市銷售短期回升，累計同比增速在連續下跌7個月後首次小幅回升至17%。但由於非返鄉置業時間段下市場依舊冷清，因此短暫提振作用未能持續，整體市場表現平淡。
02
居民購買力薄弱是“病根”，房價陰跌之後或將長期橫盤
從房價的走勢也能看出目前上饒市場表現較弱。
從統計局公佈的全口徑數據來看，上饒在失去棚改助推力之後全市均價在上半年出現橫盤並有回落趨勢。2018年下半年市場遇冷後均價降至5940元/平方米，這主要與當時絕大多數在售項目採取打折走量的策略有關。2019年上半年上饒商品住宅均價為5697元/平方米，創下近一年新低。
實際調研的數據來看，廣信、廣豐、信州三個區房價在2019年走勢基本與全市一致，返鄉置業潮並未拉高房價，多數項目仍是以走量為主。
結合調研和官方公佈的數據，預計未來上饒新房均價陰跌之後或將長期橫盤，其中城鎮居民購買力是主要限制因素。
將上饒與九江、及省會南昌做對比可以發現，在城鎮非私營單位就業人員年平均工資方面，目前上饒遠落後於上述兩個城市。
總體而言，在以本地剛需客為主導的市場內，由於居民購買力薄弱，故對價格極為敏感。例如棚改退潮後部分競品項目間因5萬元總價或2萬元首付的差距，導致銷售表現迥異的現象比比皆是。
因此我認為在購買力缺失以及三四線整體調整的格局下，上饒房價還會有向下調整的過程，陰跌之後或將長期橫盤。
03
“虛改善實剛需”是核心，居民投資意識不強
正如前面所說，隨著棚改政策的轉向，上饒市場客戶結構已由“棚改客”為主轉為只能依靠“返鄉客”，上半年這一部分客戶佔比接近40%，市場行情也隨返鄉潮表現出明顯的時點性淡旺波動。
其中傳統節日期間廣信區項目普遍可增加1.5倍左右案場來訪量，信州區高鐵新區部分項目銷售流量也增加2倍以上。
客戶偏好上有三點值得注意：
第一，購房需求“虛改善實剛需”，購房面積上偏好100-144平方米的大戶型，從上饒市統計局的數據可知，此類住房完成投資和銷售面積佔住宅比重分別為83.9%和75.2%。但客戶多以首次置業為主，而且對價格敏感。因此改善更多體現在面積上，其他方面市場仍然以剛需求為主。
第二，購房“按需置業”，本地客戶投資意識不強，購房意願僅為“按需置業”，相比於買房個體戶更熱衷於購置底商經營餐飲。
第三，各區域客群地緣性購房明顯，棚改客戶多采取就地安置。
04
土地市場量跌價穩，房企拿地積極性不高
上饒土地市場整體熱度並不高，規模上在2018年1季度達到頂峰，總成交量超450萬平方米，此後市場逐漸轉冷。從成交幅數上來看更加明顯，2019年上半年僅有少量地塊成交。分區域而言，在經開區與上饒縣撤縣劃區熱點下廣信區仍是成交主力，以高鐵新區板塊為主的信州區位居其次。
品牌房企在上饒投資拿地同樣保持謹慎態度，這一點從上半年拿地溢價率與參拍企業數量均不高也可見一斑，拿地也多為戰略性佈局。
目前上饒地價穩定且相對偏低，全市平均地價在2000-3000元/平方米之間，與往年相比並未出現明顯漲幅。新房市場橫盤下房企現階段集中精力於清盤迴籠資金，拿地意願不高。
棚改落地驟冷，只能依靠“返鄉市”，返鄉置業能撐幾時？
購買能力較弱，資產配置意識不強，剛需市場現狀如何？
上饒整體以旅遊業為主，雖有山水古建等旅遊資源，但由於發展規劃晚和城市基建不完善，旅遊業尚未形成集群效應，沒有成為支柱產業。棚改退潮後返鄉潮成支柱，購買力抽空下房價出現橫盤，昔日“虛改善”壓成“實剛需”。
01
“棚改市”轉入“返鄉市”，整體市場略顯平淡
事實上，在這一輪三四線週期中，上饒是典型的以棚改推動市場、以返鄉置業為主的“節點型”城市。
近年來上饒市場需求主要來自兩部分，第一是棚改。歷年棚改均超計劃完成，2017年達到頂峰，當年棚改拆遷量幾乎是全江西省三分之一。
第二是外出務工人員，即返鄉置業客戶。從2018年統計年鑑可以看到，單上饒市本級（廣信區、廣豐區、信州區）2017年人戶分離人口已達33萬人，這一部分人口在棚改退場後對市場的作用愈發明顯。
從商品住宅走勢上可以明顯看出上饒市場主力客群變換給市場帶來的波動。
2018年7月之前在棚改助推下，銷售面積累計同比持續攀升，至同年7月到達29%的高點。隨後棚改政策收緊，市場急轉直下，銷售面積累計增速跌入低谷，失色的金九銀十與火熱的年中形成鮮明對比。
2019年2月，棚改退潮後，返鄉置業成為主要購房動力，置業潮帶動下樓市銷售短期回升，累計同比增速在連續下跌7個月後首次小幅回升至17%。但由於非返鄉置業時間段下市場依舊冷清，因此短暫提振作用未能持續，整體市場表現平淡。
02
居民購買力薄弱是“病根”，房價陰跌之後或將長期橫盤
從房價的走勢也能看出目前上饒市場表現較弱。
從統計局公佈的全口徑數據來看，上饒在失去棚改助推力之後全市均價在上半年出現橫盤並有回落趨勢。2018年下半年市場遇冷後均價降至5940元/平方米，這主要與當時絕大多數在售項目採取打折走量的策略有關。2019年上半年上饒商品住宅均價為5697元/平方米，創下近一年新低。
實際調研的數據來看，廣信、廣豐、信州三個區房價在2019年走勢基本與全市一致，返鄉置業潮並未拉高房價，多數項目仍是以走量為主。
結合調研和官方公佈的數據，預計未來上饒新房均價陰跌之後或將長期橫盤，其中城鎮居民購買力是主要限制因素。
將上饒與九江、及省會南昌做對比可以發現，在城鎮非私營單位就業人員年平均工資方面，目前上饒遠落後於上述兩個城市。
總體而言，在以本地剛需客為主導的市場內，由於居民購買力薄弱，故對價格極為敏感。例如棚改退潮後部分競品項目間因5萬元總價或2萬元首付的差距，導致銷售表現迥異的現象比比皆是。
因此我認為在購買力缺失以及三四線整體調整的格局下，上饒房價還會有向下調整的過程，陰跌之後或將長期橫盤。
03
“虛改善實剛需”是核心，居民投資意識不強
正如前面所說，隨著棚改政策的轉向，上饒市場客戶結構已由“棚改客”為主轉為只能依靠“返鄉客”，上半年這一部分客戶佔比接近40%，市場行情也隨返鄉潮表現出明顯的時點性淡旺波動。
其中傳統節日期間廣信區項目普遍可增加1.5倍左右案場來訪量，信州區高鐵新區部分項目銷售流量也增加2倍以上。
客戶偏好上有三點值得注意：
第一，購房需求“虛改善實剛需”，購房面積上偏好100-144平方米的大戶型，從上饒市統計局的數據可知，此類住房完成投資和銷售面積佔住宅比重分別為83.9%和75.2%。但客戶多以首次置業為主，而且對價格敏感。因此改善更多體現在面積上，其他方面市場仍然以剛需求為主。
第二，購房“按需置業”，本地客戶投資意識不強，購房意願僅為“按需置業”，相比於買房個體戶更熱衷於購置底商經營餐飲。
第三，各區域客群地緣性購房明顯，棚改客戶多采取就地安置。
04
土地市場量跌價穩，房企拿地積極性不高
上饒土地市場整體熱度並不高，規模上在2018年1季度達到頂峰，總成交量超450萬平方米，此後市場逐漸轉冷。從成交幅數上來看更加明顯，2019年上半年僅有少量地塊成交。分區域而言，在經開區與上饒縣撤縣劃區熱點下廣信區仍是成交主力，以高鐵新區板塊為主的信州區位居其次。
品牌房企在上饒投資拿地同樣保持謹慎態度，這一點從上半年拿地溢價率與參拍企業數量均不高也可見一斑，拿地也多為戰略性佈局。
目前上饒地價穩定且相對偏低，全市平均地價在2000-3000元/平方米之間，與往年相比並未出現明顯漲幅。新房市場橫盤下房企現階段集中精力於清盤迴籠資金，拿地意願不高。
綜合而言，我認為，目前上饒居民購買力和購買需求主要來源棚改支撐。在棚改幾乎停滯的情況下，後續購買需求匱乏、購買力下降，銷量僅靠返鄉置業支撐難以長久。
隨著房價上漲、剛需被滿足，返鄉客群的數量也將減少，潛在庫存較大之下單靠城市本身剛需客群滋生改善需求難度頗大。
預計短期市場量、價仍會有探底的過程，陰跌後橫盤是大概率事件。當然，市場的好壞還要看返鄉置業能“救”到多久！
— END —
"棚改落地驟冷，只能依靠“返鄉市”，返鄉置業能撐幾時？
購買能力較弱，資產配置意識不強，剛需市場現狀如何？
上饒整體以旅遊業為主，雖有山水古建等旅遊資源，但由於發展規劃晚和城市基建不完善，旅遊業尚未形成集群效應，沒有成為支柱產業。棚改退潮後返鄉潮成支柱，購買力抽空下房價出現橫盤，昔日“虛改善”壓成“實剛需”。
01
“棚改市”轉入“返鄉市”，整體市場略顯平淡
事實上，在這一輪三四線週期中，上饒是典型的以棚改推動市場、以返鄉置業為主的“節點型”城市。
近年來上饒市場需求主要來自兩部分，第一是棚改。歷年棚改均超計劃完成，2017年達到頂峰，當年棚改拆遷量幾乎是全江西省三分之一。
第二是外出務工人員，即返鄉置業客戶。從2018年統計年鑑可以看到，單上饒市本級（廣信區、廣豐區、信州區）2017年人戶分離人口已達33萬人，這一部分人口在棚改退場後對市場的作用愈發明顯。
從商品住宅走勢上可以明顯看出上饒市場主力客群變換給市場帶來的波動。
2018年7月之前在棚改助推下，銷售面積累計同比持續攀升，至同年7月到達29%的高點。隨後棚改政策收緊，市場急轉直下，銷售面積累計增速跌入低谷，失色的金九銀十與火熱的年中形成鮮明對比。
2019年2月，棚改退潮後，返鄉置業成為主要購房動力，置業潮帶動下樓市銷售短期回升，累計同比增速在連續下跌7個月後首次小幅回升至17%。但由於非返鄉置業時間段下市場依舊冷清，因此短暫提振作用未能持續，整體市場表現平淡。
02
居民購買力薄弱是“病根”，房價陰跌之後或將長期橫盤
從房價的走勢也能看出目前上饒市場表現較弱。
從統計局公佈的全口徑數據來看，上饒在失去棚改助推力之後全市均價在上半年出現橫盤並有回落趨勢。2018年下半年市場遇冷後均價降至5940元/平方米，這主要與當時絕大多數在售項目採取打折走量的策略有關。2019年上半年上饒商品住宅均價為5697元/平方米，創下近一年新低。
實際調研的數據來看，廣信、廣豐、信州三個區房價在2019年走勢基本與全市一致，返鄉置業潮並未拉高房價，多數項目仍是以走量為主。
結合調研和官方公佈的數據，預計未來上饒新房均價陰跌之後或將長期橫盤，其中城鎮居民購買力是主要限制因素。
將上饒與九江、及省會南昌做對比可以發現，在城鎮非私營單位就業人員年平均工資方面，目前上饒遠落後於上述兩個城市。
總體而言，在以本地剛需客為主導的市場內，由於居民購買力薄弱，故對價格極為敏感。例如棚改退潮後部分競品項目間因5萬元總價或2萬元首付的差距，導致銷售表現迥異的現象比比皆是。
因此我認為在購買力缺失以及三四線整體調整的格局下，上饒房價還會有向下調整的過程，陰跌之後或將長期橫盤。
03
“虛改善實剛需”是核心，居民投資意識不強
正如前面所說，隨著棚改政策的轉向，上饒市場客戶結構已由“棚改客”為主轉為只能依靠“返鄉客”，上半年這一部分客戶佔比接近40%，市場行情也隨返鄉潮表現出明顯的時點性淡旺波動。
其中傳統節日期間廣信區項目普遍可增加1.5倍左右案場來訪量，信州區高鐵新區部分項目銷售流量也增加2倍以上。
客戶偏好上有三點值得注意：
第一，購房需求“虛改善實剛需”，購房面積上偏好100-144平方米的大戶型，從上饒市統計局的數據可知，此類住房完成投資和銷售面積佔住宅比重分別為83.9%和75.2%。但客戶多以首次置業為主，而且對價格敏感。因此改善更多體現在面積上，其他方面市場仍然以剛需求為主。
第二，購房“按需置業”，本地客戶投資意識不強，購房意願僅為“按需置業”，相比於買房個體戶更熱衷於購置底商經營餐飲。
第三，各區域客群地緣性購房明顯，棚改客戶多采取就地安置。
04
土地市場量跌價穩，房企拿地積極性不高
上饒土地市場整體熱度並不高，規模上在2018年1季度達到頂峰，總成交量超450萬平方米，此後市場逐漸轉冷。從成交幅數上來看更加明顯，2019年上半年僅有少量地塊成交。分區域而言，在經開區與上饒縣撤縣劃區熱點下廣信區仍是成交主力，以高鐵新區板塊為主的信州區位居其次。
品牌房企在上饒投資拿地同樣保持謹慎態度，這一點從上半年拿地溢價率與參拍企業數量均不高也可見一斑，拿地也多為戰略性佈局。
目前上饒地價穩定且相對偏低，全市平均地價在2000-3000元/平方米之間，與往年相比並未出現明顯漲幅。新房市場橫盤下房企現階段集中精力於清盤迴籠資金，拿地意願不高。
綜合而言，我認為，目前上饒居民購買力和購買需求主要來源棚改支撐。在棚改幾乎停滯的情況下，後續購買需求匱乏、購買力下降，銷量僅靠返鄉置業支撐難以長久。
隨著房價上漲、剛需被滿足，返鄉客群的數量也將減少，潛在庫存較大之下單靠城市本身剛需客群滋生改善需求難度頗大。
預計短期市場量、價仍會有探底的過程，陰跌後橫盤是大概率事件。當然，市場的好壞還要看返鄉置業能“救”到多久！
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