'周邊三地鐵+火車站+舊改 布吉大眾山舊改-景華領莑全面評析'

樓盤名稱：景華領莑（景華春天家園）

項目地址：龍崗吉華路與新龍路交匯處（下水徑A出口附近）

佔地面積：13609.93m²

建築面積：97824.8m²

開發商：深圳市景華投資發展有限公司

樓棟數：2棟

總戶數：430戶（商品房300戶，保障性住房130戶）

停車位：531個（車位比約0.9）

綠化率：40%

容積率：6.02

產權：70年

一、項目簡介

景華領莑（又名景華春天家園），是布吉大眾山工業區舊改，項目位於吉華路與新龍路交匯處，距離下水徑地鐵站300米左右。景華領莑建設用地13609.93㎡，總建築面積97824.8㎡，其中住宅（含保障性住宅）建面43534㎡，商業建面21438㎡，日照中心450㎡，公廁80㎡，物業服務用房170㎡。

景華領莑共規劃2座住宅塔樓，其中A座37層，建築高度119.7m；B座31層，建築高度99.9m，另外項目還帶有4-5層的商業裙房，以及2層地下室。其中裙房1至3層為商業，4至5層以及地下2層為車庫，6層為架空層及花園，7層以上為住宅和保障房。

根據規劃信息顯示，景華領莑住宅共計560套，其中商品房住宅430套，保障性住房130套（含36.16平52套，67平26套，67.21平52套），保障性住宅房全部位於B座。另外，項目停車位531個（地上277個，地下254個），車位比約0.9。

8月份走訪該項目時，景華領莑樓棟主體已全部封頂，正在進行展示中心及道路的施工，現場銷售還沒有進場，諮詢電話也還未對外公佈。目前現場展示中心及樣板間開放中。

景華領莑樣板間裝修中

景華領莑實景圖

在施工現場，小編還發現項目樣板間疑似在裝修中，外牆的玻璃已經裝上，位置在11-12樓左右。從工程進度來看，景華領莑最快或在9月份可開放展示中心，10月份可入市。

二、配套和環境

1、交通配套

景華領莑門口即是吉華路主幹道，自駕可至布龍路，從而轉水官/清平高速。公共交通方面，項目100米範圍內有布吉客貨運輸站，1公里範圍內的公交站臺多達10幾個，可直達龍崗、羅湖和福田各區。

另外，在軌道交通方面，項目距離地鐵5號線下水徑A出口約300米，搭乘2站地鐵可抵達深圳東站火車站，或者是地鐵布吉站，布吉站目前可換乘3號線，未來還可換乘14號線，14號線是從福田通往坪山的1條快線，目前已經動工，預計2022年通車。

2、周邊環境

景華領莑背靠下水徑村，吉華路一路之隔是長龍村，周邊主要以農民房和小產權房為主，整體環境較為破舊和雜亂，未來環境改善方式只能依靠舊改。

目前片區內舊改已列入更新單元的有8個，申報更新的有7個，總更新面積達270.8公頃。截止至今，已經動工的舊改有大眾山工業區舊改（景華領莑）、金稻田舊改（萬科紅、百合公園小鎮、信義金御半山）、鬆元頭舊改（裡城璽樾山）、招商三聯舊改、佳兆業南門墩舊改等。

而緊靠景華領莑的下水徑片區舊改、大靚花園舊改以及布吉一村東心嶺舊改都還處於未動工狀態，所以短期內周遭環境或難以改善。

3、學區學校

根據教育局劃片，目前景華領莑的小學學區屬於水徑小學，水徑小學佔地面積13286㎡，建築面積為8423㎡，共有26個教學班。

而景華領莑的初中學區目前是布吉中學、龍嶺初級中學公辦班（民辦學校），其中布吉中學佔地面積46499m²，建築面積30000餘m²，有42個教學班；龍嶺學校佔地25000㎡，是一所9年制學校，其中初中共有24個班，分為公辦班和民辦班，根據今年9月的錄取情況，公辦班共有266個學位。

根據2017年四大版錄取率，龍嶺學校在龍崗區排名第四，僅次於百合外國語、深圳中學龍崗初級中學以及龍崗外國語學校。而布吉中學的排名則靠後，在龍崗區排第39名。

4、周邊商業

景華領莑周邊多是農民房和小產權房，因此商業不發達，以低端的住宅底商為主，200米範圍內有肉菜市場以及生活超市，而稍微大型一些的綜合超市像華潤萬家，則需要步行700米至海心匯福園小區，或者是1公里以外的翠楓豪園小區。

片區內的大型商場分佈在木棉灣和百鴿籠站附近，景華領莑距離布吉天虹約1.9公里，駕車需11分鐘，步行需25分鐘；而距離華潤萬象匯約4.3公里，駕車需22分鐘，地鐵3個站。

三、房價預測

目前景華領莑周邊在售的新房住宅共有7個，單價從4萬/平到6.3萬/平不等，且基本是帶裝修交付。其中，“近地鐵+大社區+帶學校”的樓盤單價在6萬/平以上，符合該屬性的樓盤有萬科麓山、信義金御半山3期；“帶裝修+近公園”的樓盤單價在5萬/平以上，符合該屬性的樓盤有裡城璽樾山、東方盛世花園二期；“小戶型+近公園”的樓盤單價也在5萬/平以上，符合該屬性的樓盤有凱旋TRC；其餘地段配套或交通戶型等優勢不太明顯的樓盤，價格則相對較低，單價在4萬/平左右，有花語馨花園、長慶小時代。

從片區內掛牌的二手房來看，房源主要集中分佈在上水徑和布吉關附近，下水徑和長龍周邊的二手房住宅則相對較少。

從價格方面來看，根據樓齡的不同，上水徑片區二手房價格在2.9-6.2萬/平之間，整體均價為4.3萬/平，其中掛牌價相對較高的是萬科麓城小區，單價在5萬/平以上。

布吉關片區二手房價格在2.8-6.3萬/平之間，整體均價也是4.3萬/平，其中掛牌價相對較高的是半山道1號禮賓府、萬科紅小區，單價在5萬/平以上。

而下水徑和長龍片區因為商品房住宅較少，且樓齡較高，所以二手房掛牌價均不高，據鏈家網顯示，該區域內的二手房價格在2.8-5.1萬/平之間，整體均價在3.7萬/平左右，其中掛牌價相對較高的是尚水天成小區。

目前景華領莑的戶型信息及交樓標準還尚未可知，但綜合周邊一二手房的價格走勢，以及近地鐵的交通優勢，景華領莑住宅帶裝修價格預計在5-5.5萬/平之間，當然這只是小編的猜測，具體還要參考最終的價格備案。

四、小編點評

1、景華領莑100米範圍內有布吉客運站，300米範圍內有地鐵5號線下水徑站，同時搭乘2站可至深圳東站，或在布吉換乘地鐵3號線，以及未來的14號線，交通非常便利。

2、景華領莑東側毗鄰吉華路，車流量較大，其餘三面均有大片農民房，周邊環境相對雜亂，且短期內改善的可能性不大。

3、片區內主要以低端的住宅底商為主，距離最大的綜合超市華潤萬家下水徑店約700米，距離大型商場天虹及華潤萬象匯則分別要2公里和4公里以上，購物不算太方便。

4、項目體量較小，還帶近1/3的保障性住房，因此可售房源比較少，同時車位比也不足1:1。