'一個困擾開發商和購房者的問題：成都到底有多少房票？'
成都到底有多少房票？這個問題無論開發商還是購房者都非常的關心，購房者關心是擔心房票太多，自己搶不到房子；開發商關心是因為擔心房票太少、購買力弱，自己的房子賣不出去。近兩三年，成都湧入了二三十家品牌開發商，每一家開發商新進成都的理由大致相同：
1、 成都有經濟基礎好，排名新一線城市榜首，地鐵在建規模全國第一，……
2、 成都人口吸附力強，人口眾多，具有龐大的消費基礎
3、 成都房價低，大概在全國排名第二十幾位了；而城市綜合經濟實力排名全國前十，部分指標甚至堪比北上廣深。
然而，由於空前嚴厲的調控政策，成都房地產目前並不樂觀，庫存量持續攀升，開發商和購房者似乎都有些焦慮了。人才落戶新政將滿兩週年的時候（即2019年7月20日左右），居心叵測的人已經用“30萬購房大軍即入市”等噱頭來炒作一番了，“滿2年”已經過去了一個半月，“韭菜”並沒有像炒作者傳言那樣被收割。成都究竟有多少房票？有多少人有購買力？購買力有多強？帶著這些問題，四川樂居進行了調查分析。
"成都到底有多少房票？這個問題無論開發商還是購房者都非常的關心，購房者關心是擔心房票太多，自己搶不到房子；開發商關心是因為擔心房票太少、購買力弱，自己的房子賣不出去。近兩三年，成都湧入了二三十家品牌開發商，每一家開發商新進成都的理由大致相同：
1、 成都有經濟基礎好，排名新一線城市榜首，地鐵在建規模全國第一，……
2、 成都人口吸附力強，人口眾多，具有龐大的消費基礎
3、 成都房價低，大概在全國排名第二十幾位了；而城市綜合經濟實力排名全國前十，部分指標甚至堪比北上廣深。
然而，由於空前嚴厲的調控政策，成都房地產目前並不樂觀，庫存量持續攀升，開發商和購房者似乎都有些焦慮了。人才落戶新政將滿兩週年的時候（即2019年7月20日左右），居心叵測的人已經用“30萬購房大軍即入市”等噱頭來炒作一番了，“滿2年”已經過去了一個半月，“韭菜”並沒有像炒作者傳言那樣被收割。成都究竟有多少房票？有多少人有購買力？購買力有多強？帶著這些問題，四川樂居進行了調查分析。
為什麼要看這個指標？因為成都從2017年3月24日開始，在“11+2”區域購房要麼擁有連續24個的社保，要麼擁有當地的戶口，即“3.23新政”的內容。連續繳納24個月的社保對很多人來說，時間太長，落戶就成了一個捷徑。恰好在7月份，成都有出臺了人才新政，只要具備本科及以上學歷，就可以落戶，落戶以後就具備了購房資格，這讓限購政策名存實亡。
"成都到底有多少房票？這個問題無論開發商還是購房者都非常的關心，購房者關心是擔心房票太多，自己搶不到房子；開發商關心是因為擔心房票太少、購買力弱，自己的房子賣不出去。近兩三年，成都湧入了二三十家品牌開發商，每一家開發商新進成都的理由大致相同：
1、 成都有經濟基礎好，排名新一線城市榜首，地鐵在建規模全國第一，……
2、 成都人口吸附力強，人口眾多，具有龐大的消費基礎
3、 成都房價低，大概在全國排名第二十幾位了；而城市綜合經濟實力排名全國前十，部分指標甚至堪比北上廣深。
然而，由於空前嚴厲的調控政策，成都房地產目前並不樂觀，庫存量持續攀升，開發商和購房者似乎都有些焦慮了。人才落戶新政將滿兩週年的時候（即2019年7月20日左右），居心叵測的人已經用“30萬購房大軍即入市”等噱頭來炒作一番了，“滿2年”已經過去了一個半月，“韭菜”並沒有像炒作者傳言那樣被收割。成都究竟有多少房票？有多少人有購買力？購買力有多強？帶著這些問題，四川樂居進行了調查分析。
為什麼要看這個指標？因為成都從2017年3月24日開始，在“11+2”區域購房要麼擁有連續24個的社保，要麼擁有當地的戶口，即“3.23新政”的內容。連續繳納24個月的社保對很多人來說，時間太長，落戶就成了一個捷徑。恰好在7月份，成都有出臺了人才新政，只要具備本科及以上學歷，就可以落戶，落戶以後就具備了購房資格，這讓限購政策名存實亡。
2017.3.24-2018.5.15成都執行的限購政策
人才落戶新政是從7月20日正式實施的，一大波不具備24個月連續社保的“人才”就通過學歷落戶具備了購房資格，由於高新南區和天府新區資格可以跨區域購買11區的房子，這兩個區域也成了落戶的熱門。
關於成都真實的落戶人數，我們可以從新聞報道中窺探一般，如下表。新政實施23天，成都吸引了1.2萬人才落戶，高新區和天府新區排名第一；在2018年4月26日的新聞報道中，成都已經落戶了17.62萬“人才”，也就是說在“5.15新政”之前就已經有18萬人具備了成都購房資格，可能已經在買房了。這一點可以從樓市上反映出來，“5.15新政”之前開盤即售罄是常態，中籤率低於10%也是常態，中籤率高於1%都不好意思說自己“熱銷”！這18萬落戶“人才”，即便沒買到房子，在“5.15新政”之後他們也是有優勢的，有了戶籍，最多再等一年的社保又具備資格了。
"成都到底有多少房票？這個問題無論開發商還是購房者都非常的關心，購房者關心是擔心房票太多，自己搶不到房子；開發商關心是因為擔心房票太少、購買力弱，自己的房子賣不出去。近兩三年，成都湧入了二三十家品牌開發商，每一家開發商新進成都的理由大致相同：
1、 成都有經濟基礎好，排名新一線城市榜首，地鐵在建規模全國第一，……
2、 成都人口吸附力強，人口眾多，具有龐大的消費基礎
3、 成都房價低，大概在全國排名第二十幾位了；而城市綜合經濟實力排名全國前十，部分指標甚至堪比北上廣深。
然而，由於空前嚴厲的調控政策，成都房地產目前並不樂觀，庫存量持續攀升，開發商和購房者似乎都有些焦慮了。人才落戶新政將滿兩週年的時候（即2019年7月20日左右），居心叵測的人已經用“30萬購房大軍即入市”等噱頭來炒作一番了，“滿2年”已經過去了一個半月，“韭菜”並沒有像炒作者傳言那樣被收割。成都究竟有多少房票？有多少人有購買力？購買力有多強？帶著這些問題，四川樂居進行了調查分析。
為什麼要看這個指標？因為成都從2017年3月24日開始，在“11+2”區域購房要麼擁有連續24個的社保，要麼擁有當地的戶口，即“3.23新政”的內容。連續繳納24個月的社保對很多人來說，時間太長，落戶就成了一個捷徑。恰好在7月份，成都有出臺了人才新政，只要具備本科及以上學歷，就可以落戶，落戶以後就具備了購房資格，這讓限購政策名存實亡。
2017.3.24-2018.5.15成都執行的限購政策
人才落戶新政是從7月20日正式實施的，一大波不具備24個月連續社保的“人才”就通過學歷落戶具備了購房資格，由於高新南區和天府新區資格可以跨區域購買11區的房子，這兩個區域也成了落戶的熱門。
關於成都真實的落戶人數，我們可以從新聞報道中窺探一般，如下表。新政實施23天，成都吸引了1.2萬人才落戶，高新區和天府新區排名第一；在2018年4月26日的新聞報道中，成都已經落戶了17.62萬“人才”，也就是說在“5.15新政”之前就已經有18萬人具備了成都購房資格，可能已經在買房了。這一點可以從樓市上反映出來，“5.15新政”之前開盤即售罄是常態，中籤率低於10%也是常態，中籤率高於1%都不好意思說自己“熱銷”！這18萬落戶“人才”，即便沒買到房子，在“5.15新政”之後他們也是有優勢的，有了戶籍，最多再等一年的社保又具備資格了。
2018年5月15日，成都升級了房地產調控政策，落戶不再立馬具備購房資格，搖號也不能同時報多個樓盤了，以家庭為單位限購2套住房更是殺手鐗，有資格的購房者數量幾近腰斬。與此同時，在“5.15新政”之後落戶的購房者，最快都要等一年才可能具備購房資格。
"成都到底有多少房票？這個問題無論開發商還是購房者都非常的關心，購房者關心是擔心房票太多，自己搶不到房子；開發商關心是因為擔心房票太少、購買力弱，自己的房子賣不出去。近兩三年，成都湧入了二三十家品牌開發商，每一家開發商新進成都的理由大致相同：
1、 成都有經濟基礎好，排名新一線城市榜首，地鐵在建規模全國第一，……
2、 成都人口吸附力強，人口眾多，具有龐大的消費基礎
3、 成都房價低，大概在全國排名第二十幾位了；而城市綜合經濟實力排名全國前十，部分指標甚至堪比北上廣深。
然而，由於空前嚴厲的調控政策，成都房地產目前並不樂觀，庫存量持續攀升，開發商和購房者似乎都有些焦慮了。人才落戶新政將滿兩週年的時候（即2019年7月20日左右），居心叵測的人已經用“30萬購房大軍即入市”等噱頭來炒作一番了，“滿2年”已經過去了一個半月，“韭菜”並沒有像炒作者傳言那樣被收割。成都究竟有多少房票？有多少人有購買力？購買力有多強？帶著這些問題，四川樂居進行了調查分析。
為什麼要看這個指標？因為成都從2017年3月24日開始，在“11+2”區域購房要麼擁有連續24個的社保，要麼擁有當地的戶口，即“3.23新政”的內容。連續繳納24個月的社保對很多人來說，時間太長，落戶就成了一個捷徑。恰好在7月份，成都有出臺了人才新政，只要具備本科及以上學歷，就可以落戶，落戶以後就具備了購房資格，這讓限購政策名存實亡。
2017.3.24-2018.5.15成都執行的限購政策
人才落戶新政是從7月20日正式實施的，一大波不具備24個月連續社保的“人才”就通過學歷落戶具備了購房資格，由於高新南區和天府新區資格可以跨區域購買11區的房子，這兩個區域也成了落戶的熱門。
關於成都真實的落戶人數，我們可以從新聞報道中窺探一般，如下表。新政實施23天，成都吸引了1.2萬人才落戶，高新區和天府新區排名第一；在2018年4月26日的新聞報道中，成都已經落戶了17.62萬“人才”，也就是說在“5.15新政”之前就已經有18萬人具備了成都購房資格，可能已經在買房了。這一點可以從樓市上反映出來，“5.15新政”之前開盤即售罄是常態，中籤率低於10%也是常態，中籤率高於1%都不好意思說自己“熱銷”！這18萬落戶“人才”，即便沒買到房子，在“5.15新政”之後他們也是有優勢的，有了戶籍，最多再等一年的社保又具備資格了。
2018年5月15日，成都升級了房地產調控政策，落戶不再立馬具備購房資格，搖號也不能同時報多個樓盤了，以家庭為單位限購2套住房更是殺手鐗，有資格的購房者數量幾近腰斬。與此同時，在“5.15新政”之後落戶的購房者，最快都要等一年才可能具備購房資格。
2018.5.16起至今成都執行的限購政策
截止2019年7月，也就是人才新政2週年之際，成都落戶人口達到了28.6萬。總結來說：1、“5.15新政”之前，落戶高新區和天府新區的人佔了成都人才落戶的大部分，大於了“11區”的總和；但是新政之後，這一現象就被徹底改變，11區的落戶的人才數量有較大幅度的增長；同時，整個成都的落戶人才數量也減少，因為同期西安、南京、鄭州、杭州等二十幾個城市也出臺了很多吸引人才的政策。
2、“5.15新政”之前落戶的18萬人，有些在新政之後可能已經買了房子（2017.3-2018.5成都住宅去化約3100萬平米），有些或者因為限購升級而不具備了資格。
3、“5.15新政”之後落戶的人還要等至少一年才具備資格，是一個逐漸入市的過程，不會突然爆發，而且限購以家庭為單位以後，落戶人數≠購房資格家庭數。
4、在上半年，成都市統計局公佈了2018年成都的人口數據，2018年成都淨增戶籍人口40.72萬，扣除人才落戶的25.4萬，其他渠道落戶的人口也就15萬多點，比往年少得多，結合人才新政之前的落戶方式，四川樂居認為這其中多數已經購房，不會對樓市形成衝擊。
"成都到底有多少房票？這個問題無論開發商還是購房者都非常的關心，購房者關心是擔心房票太多，自己搶不到房子；開發商關心是因為擔心房票太少、購買力弱，自己的房子賣不出去。近兩三年，成都湧入了二三十家品牌開發商，每一家開發商新進成都的理由大致相同：
1、 成都有經濟基礎好，排名新一線城市榜首，地鐵在建規模全國第一，……
2、 成都人口吸附力強，人口眾多，具有龐大的消費基礎
3、 成都房價低，大概在全國排名第二十幾位了；而城市綜合經濟實力排名全國前十，部分指標甚至堪比北上廣深。
然而，由於空前嚴厲的調控政策，成都房地產目前並不樂觀，庫存量持續攀升，開發商和購房者似乎都有些焦慮了。人才落戶新政將滿兩週年的時候（即2019年7月20日左右），居心叵測的人已經用“30萬購房大軍即入市”等噱頭來炒作一番了，“滿2年”已經過去了一個半月，“韭菜”並沒有像炒作者傳言那樣被收割。成都究竟有多少房票？有多少人有購買力？購買力有多強？帶著這些問題，四川樂居進行了調查分析。
為什麼要看這個指標？因為成都從2017年3月24日開始，在“11+2”區域購房要麼擁有連續24個的社保，要麼擁有當地的戶口，即“3.23新政”的內容。連續繳納24個月的社保對很多人來說，時間太長，落戶就成了一個捷徑。恰好在7月份，成都有出臺了人才新政，只要具備本科及以上學歷，就可以落戶，落戶以後就具備了購房資格，這讓限購政策名存實亡。
2017.3.24-2018.5.15成都執行的限購政策
人才落戶新政是從7月20日正式實施的，一大波不具備24個月連續社保的“人才”就通過學歷落戶具備了購房資格，由於高新南區和天府新區資格可以跨區域購買11區的房子，這兩個區域也成了落戶的熱門。
關於成都真實的落戶人數，我們可以從新聞報道中窺探一般，如下表。新政實施23天，成都吸引了1.2萬人才落戶，高新區和天府新區排名第一；在2018年4月26日的新聞報道中，成都已經落戶了17.62萬“人才”，也就是說在“5.15新政”之前就已經有18萬人具備了成都購房資格，可能已經在買房了。這一點可以從樓市上反映出來，“5.15新政”之前開盤即售罄是常態，中籤率低於10%也是常態，中籤率高於1%都不好意思說自己“熱銷”！這18萬落戶“人才”，即便沒買到房子，在“5.15新政”之後他們也是有優勢的，有了戶籍，最多再等一年的社保又具備資格了。
2018年5月15日，成都升級了房地產調控政策，落戶不再立馬具備購房資格，搖號也不能同時報多個樓盤了，以家庭為單位限購2套住房更是殺手鐗，有資格的購房者數量幾近腰斬。與此同時，在“5.15新政”之後落戶的購房者，最快都要等一年才可能具備購房資格。
2018.5.16起至今成都執行的限購政策
截止2019年7月，也就是人才新政2週年之際，成都落戶人口達到了28.6萬。總結來說：1、“5.15新政”之前，落戶高新區和天府新區的人佔了成都人才落戶的大部分，大於了“11區”的總和；但是新政之後，這一現象就被徹底改變，11區的落戶的人才數量有較大幅度的增長；同時，整個成都的落戶人才數量也減少，因為同期西安、南京、鄭州、杭州等二十幾個城市也出臺了很多吸引人才的政策。
2、“5.15新政”之前落戶的18萬人，有些在新政之後可能已經買了房子（2017.3-2018.5成都住宅去化約3100萬平米），有些或者因為限購升級而不具備了資格。
3、“5.15新政”之後落戶的人還要等至少一年才具備資格，是一個逐漸入市的過程，不會突然爆發，而且限購以家庭為單位以後，落戶人數≠購房資格家庭數。
4、在上半年，成都市統計局公佈了2018年成都的人口數據，2018年成都淨增戶籍人口40.72萬，扣除人才落戶的25.4萬，其他渠道落戶的人口也就15萬多點，比往年少得多，結合人才新政之前的落戶方式，四川樂居認為這其中多數已經購房，不會對樓市形成衝擊。
（備註：①2010年常住人口異常增多是因為第六次人口普查修正了數據；②2016年人口異常增多是因為成都代管簡陽，包含了簡陽市的人口數據；③數據來自歷年統計公報）
5、即便有這些新增戶籍人口具備了資格，他們的經濟實力、購房需求是一定的，新房市場得不到滿足就轉戰二手房市場，上半年成都二手房成交量暴漲、而且以100平米以下的中小戶型為主，就足以說明這一點。新房市場的中小戶型非常稀缺，“11+2”區域一旦出現，必然是爆款。
現在成都樓市的開盤都是採用公證搖號選房形式，開發商要公示覆核的名單，自2018年5月15日新政以後，一個購房家庭不能同時報名多個樓盤的搖號，因此複核名單大致可以評估整個市場的購房者情況。
樂居買房的監測數據顯示，“5.15”新政以來，有千餘個批次的搖號開盤，我們監測到大概有735個樓盤公示其搖號的複核名單，分佈如下表格。這735個樓盤提供房源約22萬套，複核通過的家庭數超過45萬個；其中TOP20的樓盤就佔13.5萬購房者家庭，TOP80的樓盤佔了26萬組購房家庭，也就是說購房者的分佈是極其不均衡的，少數高性價比樓盤吸引了大多數購房人群。
從限購分區域來看，遠郊和天府新區樓市比較艱難，購房者數量有限，平均中籤率在80%左右；高新南區由於落戶人才多、產業人口多、資格封閉，所以購房者充足，平均中籤率最低；11區由於房源多，購買區域廣，“5.15”新政以後落戶人才多，中籤率處於中間水平，內部分化也很明顯，低樓面地價樓盤普遍去化較好，高樓面地價樓盤去化週期長。
"成都到底有多少房票？這個問題無論開發商還是購房者都非常的關心，購房者關心是擔心房票太多，自己搶不到房子；開發商關心是因為擔心房票太少、購買力弱，自己的房子賣不出去。近兩三年，成都湧入了二三十家品牌開發商，每一家開發商新進成都的理由大致相同：
1、 成都有經濟基礎好，排名新一線城市榜首，地鐵在建規模全國第一，……
2、 成都人口吸附力強，人口眾多，具有龐大的消費基礎
3、 成都房價低，大概在全國排名第二十幾位了；而城市綜合經濟實力排名全國前十，部分指標甚至堪比北上廣深。
然而，由於空前嚴厲的調控政策，成都房地產目前並不樂觀，庫存量持續攀升，開發商和購房者似乎都有些焦慮了。人才落戶新政將滿兩週年的時候（即2019年7月20日左右），居心叵測的人已經用“30萬購房大軍即入市”等噱頭來炒作一番了，“滿2年”已經過去了一個半月，“韭菜”並沒有像炒作者傳言那樣被收割。成都究竟有多少房票？有多少人有購買力？購買力有多強？帶著這些問題，四川樂居進行了調查分析。
為什麼要看這個指標？因為成都從2017年3月24日開始，在“11+2”區域購房要麼擁有連續24個的社保，要麼擁有當地的戶口，即“3.23新政”的內容。連續繳納24個月的社保對很多人來說，時間太長，落戶就成了一個捷徑。恰好在7月份，成都有出臺了人才新政，只要具備本科及以上學歷，就可以落戶，落戶以後就具備了購房資格，這讓限購政策名存實亡。
2017.3.24-2018.5.15成都執行的限購政策
人才落戶新政是從7月20日正式實施的，一大波不具備24個月連續社保的“人才”就通過學歷落戶具備了購房資格，由於高新南區和天府新區資格可以跨區域購買11區的房子，這兩個區域也成了落戶的熱門。
關於成都真實的落戶人數，我們可以從新聞報道中窺探一般，如下表。新政實施23天，成都吸引了1.2萬人才落戶，高新區和天府新區排名第一；在2018年4月26日的新聞報道中，成都已經落戶了17.62萬“人才”，也就是說在“5.15新政”之前就已經有18萬人具備了成都購房資格，可能已經在買房了。這一點可以從樓市上反映出來，“5.15新政”之前開盤即售罄是常態，中籤率低於10%也是常態，中籤率高於1%都不好意思說自己“熱銷”！這18萬落戶“人才”，即便沒買到房子，在“5.15新政”之後他們也是有優勢的，有了戶籍，最多再等一年的社保又具備資格了。
2018年5月15日，成都升級了房地產調控政策，落戶不再立馬具備購房資格，搖號也不能同時報多個樓盤了，以家庭為單位限購2套住房更是殺手鐗，有資格的購房者數量幾近腰斬。與此同時，在“5.15新政”之後落戶的購房者，最快都要等一年才可能具備購房資格。
2018.5.16起至今成都執行的限購政策
截止2019年7月，也就是人才新政2週年之際，成都落戶人口達到了28.6萬。總結來說：1、“5.15新政”之前，落戶高新區和天府新區的人佔了成都人才落戶的大部分，大於了“11區”的總和；但是新政之後，這一現象就被徹底改變，11區的落戶的人才數量有較大幅度的增長；同時，整個成都的落戶人才數量也減少，因為同期西安、南京、鄭州、杭州等二十幾個城市也出臺了很多吸引人才的政策。
2、“5.15新政”之前落戶的18萬人，有些在新政之後可能已經買了房子（2017.3-2018.5成都住宅去化約3100萬平米），有些或者因為限購升級而不具備了資格。
3、“5.15新政”之後落戶的人還要等至少一年才具備資格，是一個逐漸入市的過程，不會突然爆發，而且限購以家庭為單位以後，落戶人數≠購房資格家庭數。
4、在上半年，成都市統計局公佈了2018年成都的人口數據，2018年成都淨增戶籍人口40.72萬，扣除人才落戶的25.4萬，其他渠道落戶的人口也就15萬多點，比往年少得多，結合人才新政之前的落戶方式，四川樂居認為這其中多數已經購房，不會對樓市形成衝擊。
（備註：①2010年常住人口異常增多是因為第六次人口普查修正了數據；②2016年人口異常增多是因為成都代管簡陽，包含了簡陽市的人口數據；③數據來自歷年統計公報）
5、即便有這些新增戶籍人口具備了資格，他們的經濟實力、購房需求是一定的，新房市場得不到滿足就轉戰二手房市場，上半年成都二手房成交量暴漲、而且以100平米以下的中小戶型為主，就足以說明這一點。新房市場的中小戶型非常稀缺，“11+2”區域一旦出現，必然是爆款。
現在成都樓市的開盤都是採用公證搖號選房形式，開發商要公示覆核的名單，自2018年5月15日新政以後，一個購房家庭不能同時報名多個樓盤的搖號，因此複核名單大致可以評估整個市場的購房者情況。
樂居買房的監測數據顯示，“5.15”新政以來，有千餘個批次的搖號開盤，我們監測到大概有735個樓盤公示其搖號的複核名單，分佈如下表格。這735個樓盤提供房源約22萬套，複核通過的家庭數超過45萬個；其中TOP20的樓盤就佔13.5萬購房者家庭，TOP80的樓盤佔了26萬組購房家庭，也就是說購房者的分佈是極其不均衡的，少數高性價比樓盤吸引了大多數購房人群。
從限購分區域來看，遠郊和天府新區樓市比較艱難，購房者數量有限，平均中籤率在80%左右；高新南區由於落戶人才多、產業人口多、資格封閉，所以購房者充足，平均中籤率最低；11區由於房源多，購買區域廣，“5.15”新政以後落戶人才多，中籤率處於中間水平，內部分化也很明顯，低樓面地價樓盤普遍去化較好，高樓面地價樓盤去化週期長。
備註：注：①複核家庭數未做排重處理；②平均中籤率=準售房源÷複核家庭數×100%
案例一 高新南區的樓市
購房者都是理性的，都想買價廉物美的商品；整個市場的理論購買力轉化成實際消費行為，受很多因素的影響，比如供應端的高價地和低價地項目。高新區和天府新區一樣，都是封閉的購房資格，戶籍或者社保在這兩個區域多半是想買這兩個區域的房子，折中一下的話也可以買“11區”，但絕大多數都不會考慮三圈層。
高新南區由於面積小、開發早，新增土地供應少、新項目少，入市房源也很少，低價地項目就更少。如下圖，高新南區的凱德世紀名邸近一年有3次開盤，價格有所上漲，中籤率卻越來越低，而且去化時間越來越短，去年10月份那批次的房源賣了幾個月才售罄，今年6月份拿證的更多的房源，在搖號階段就售罄了。足以說明高新南區低樓面地價項目去化殆盡以後，對房價的預期也在提高。
更多案例詳情請戳：【成都樓市猜想：如果沒有了低地價樓盤】
"成都到底有多少房票？這個問題無論開發商還是購房者都非常的關心，購房者關心是擔心房票太多，自己搶不到房子；開發商關心是因為擔心房票太少、購買力弱，自己的房子賣不出去。近兩三年，成都湧入了二三十家品牌開發商，每一家開發商新進成都的理由大致相同：
1、 成都有經濟基礎好，排名新一線城市榜首，地鐵在建規模全國第一，……
2、 成都人口吸附力強，人口眾多，具有龐大的消費基礎
3、 成都房價低，大概在全國排名第二十幾位了；而城市綜合經濟實力排名全國前十，部分指標甚至堪比北上廣深。
然而，由於空前嚴厲的調控政策，成都房地產目前並不樂觀，庫存量持續攀升，開發商和購房者似乎都有些焦慮了。人才落戶新政將滿兩週年的時候（即2019年7月20日左右），居心叵測的人已經用“30萬購房大軍即入市”等噱頭來炒作一番了，“滿2年”已經過去了一個半月，“韭菜”並沒有像炒作者傳言那樣被收割。成都究竟有多少房票？有多少人有購買力？購買力有多強？帶著這些問題，四川樂居進行了調查分析。
為什麼要看這個指標？因為成都從2017年3月24日開始，在“11+2”區域購房要麼擁有連續24個的社保，要麼擁有當地的戶口，即“3.23新政”的內容。連續繳納24個月的社保對很多人來說，時間太長，落戶就成了一個捷徑。恰好在7月份，成都有出臺了人才新政，只要具備本科及以上學歷，就可以落戶，落戶以後就具備了購房資格，這讓限購政策名存實亡。
2017.3.24-2018.5.15成都執行的限購政策
人才落戶新政是從7月20日正式實施的，一大波不具備24個月連續社保的“人才”就通過學歷落戶具備了購房資格，由於高新南區和天府新區資格可以跨區域購買11區的房子，這兩個區域也成了落戶的熱門。
關於成都真實的落戶人數，我們可以從新聞報道中窺探一般，如下表。新政實施23天，成都吸引了1.2萬人才落戶，高新區和天府新區排名第一；在2018年4月26日的新聞報道中，成都已經落戶了17.62萬“人才”，也就是說在“5.15新政”之前就已經有18萬人具備了成都購房資格，可能已經在買房了。這一點可以從樓市上反映出來，“5.15新政”之前開盤即售罄是常態，中籤率低於10%也是常態，中籤率高於1%都不好意思說自己“熱銷”！這18萬落戶“人才”，即便沒買到房子，在“5.15新政”之後他們也是有優勢的，有了戶籍，最多再等一年的社保又具備資格了。
2018年5月15日，成都升級了房地產調控政策，落戶不再立馬具備購房資格，搖號也不能同時報多個樓盤了，以家庭為單位限購2套住房更是殺手鐗，有資格的購房者數量幾近腰斬。與此同時，在“5.15新政”之後落戶的購房者，最快都要等一年才可能具備購房資格。
2018.5.16起至今成都執行的限購政策
截止2019年7月，也就是人才新政2週年之際，成都落戶人口達到了28.6萬。總結來說：1、“5.15新政”之前，落戶高新區和天府新區的人佔了成都人才落戶的大部分，大於了“11區”的總和；但是新政之後，這一現象就被徹底改變，11區的落戶的人才數量有較大幅度的增長；同時，整個成都的落戶人才數量也減少，因為同期西安、南京、鄭州、杭州等二十幾個城市也出臺了很多吸引人才的政策。
2、“5.15新政”之前落戶的18萬人，有些在新政之後可能已經買了房子（2017.3-2018.5成都住宅去化約3100萬平米），有些或者因為限購升級而不具備了資格。
3、“5.15新政”之後落戶的人還要等至少一年才具備資格，是一個逐漸入市的過程，不會突然爆發，而且限購以家庭為單位以後，落戶人數≠購房資格家庭數。
4、在上半年，成都市統計局公佈了2018年成都的人口數據，2018年成都淨增戶籍人口40.72萬，扣除人才落戶的25.4萬，其他渠道落戶的人口也就15萬多點，比往年少得多，結合人才新政之前的落戶方式，四川樂居認為這其中多數已經購房，不會對樓市形成衝擊。
（備註：①2010年常住人口異常增多是因為第六次人口普查修正了數據；②2016年人口異常增多是因為成都代管簡陽，包含了簡陽市的人口數據；③數據來自歷年統計公報）
5、即便有這些新增戶籍人口具備了資格，他們的經濟實力、購房需求是一定的，新房市場得不到滿足就轉戰二手房市場，上半年成都二手房成交量暴漲、而且以100平米以下的中小戶型為主，就足以說明這一點。新房市場的中小戶型非常稀缺，“11+2”區域一旦出現，必然是爆款。
現在成都樓市的開盤都是採用公證搖號選房形式，開發商要公示覆核的名單，自2018年5月15日新政以後，一個購房家庭不能同時報名多個樓盤的搖號，因此複核名單大致可以評估整個市場的購房者情況。
樂居買房的監測數據顯示，“5.15”新政以來，有千餘個批次的搖號開盤，我們監測到大概有735個樓盤公示其搖號的複核名單，分佈如下表格。這735個樓盤提供房源約22萬套，複核通過的家庭數超過45萬個；其中TOP20的樓盤就佔13.5萬購房者家庭，TOP80的樓盤佔了26萬組購房家庭，也就是說購房者的分佈是極其不均衡的，少數高性價比樓盤吸引了大多數購房人群。
從限購分區域來看，遠郊和天府新區樓市比較艱難，購房者數量有限，平均中籤率在80%左右；高新南區由於落戶人才多、產業人口多、資格封閉，所以購房者充足，平均中籤率最低；11區由於房源多，購買區域廣，“5.15”新政以後落戶人才多，中籤率處於中間水平，內部分化也很明顯，低樓面地價樓盤普遍去化較好，高樓面地價樓盤去化週期長。
備註：注：①複核家庭數未做排重處理；②平均中籤率=準售房源÷複核家庭數×100%
案例一 高新南區的樓市
購房者都是理性的，都想買價廉物美的商品；整個市場的理論購買力轉化成實際消費行為，受很多因素的影響，比如供應端的高價地和低價地項目。高新區和天府新區一樣，都是封閉的購房資格，戶籍或者社保在這兩個區域多半是想買這兩個區域的房子，折中一下的話也可以買“11區”，但絕大多數都不會考慮三圈層。
高新南區由於面積小、開發早，新增土地供應少、新項目少，入市房源也很少，低價地項目就更少。如下圖，高新南區的凱德世紀名邸近一年有3次開盤，價格有所上漲，中籤率卻越來越低，而且去化時間越來越短，去年10月份那批次的房源賣了幾個月才售罄，今年6月份拿證的更多的房源，在搖號階段就售罄了。足以說明高新南區低樓面地價項目去化殆盡以後，對房價的預期也在提高。
更多案例詳情請戳：【成都樓市猜想：如果沒有了低地價樓盤】
案例二 天府新區的購房者入市
或許有人會覺得凱德世紀名邸的案例有價格因素在裡面，接下來我們看另外一個案例。天府新區一樓盤近一年多有4次取得預售許可證，每次的裝修標準都是3398元/平米，平均價格也都在12300元/平米出頭，差別不大。但是2018年的三次開盤，中籤率都談不上高；2019年8月這次開盤，540套房子，購房者卻有3741個，中籤率只有14%多點，清盤應該沒什麼問題。
"成都到底有多少房票？這個問題無論開發商還是購房者都非常的關心，購房者關心是擔心房票太多，自己搶不到房子；開發商關心是因為擔心房票太少、購買力弱，自己的房子賣不出去。近兩三年，成都湧入了二三十家品牌開發商，每一家開發商新進成都的理由大致相同：
1、 成都有經濟基礎好，排名新一線城市榜首，地鐵在建規模全國第一，……
2、 成都人口吸附力強，人口眾多，具有龐大的消費基礎
3、 成都房價低，大概在全國排名第二十幾位了；而城市綜合經濟實力排名全國前十，部分指標甚至堪比北上廣深。
然而，由於空前嚴厲的調控政策，成都房地產目前並不樂觀，庫存量持續攀升，開發商和購房者似乎都有些焦慮了。人才落戶新政將滿兩週年的時候（即2019年7月20日左右），居心叵測的人已經用“30萬購房大軍即入市”等噱頭來炒作一番了，“滿2年”已經過去了一個半月，“韭菜”並沒有像炒作者傳言那樣被收割。成都究竟有多少房票？有多少人有購買力？購買力有多強？帶著這些問題，四川樂居進行了調查分析。
為什麼要看這個指標？因為成都從2017年3月24日開始，在“11+2”區域購房要麼擁有連續24個的社保，要麼擁有當地的戶口，即“3.23新政”的內容。連續繳納24個月的社保對很多人來說，時間太長，落戶就成了一個捷徑。恰好在7月份，成都有出臺了人才新政，只要具備本科及以上學歷，就可以落戶，落戶以後就具備了購房資格，這讓限購政策名存實亡。
2017.3.24-2018.5.15成都執行的限購政策
人才落戶新政是從7月20日正式實施的，一大波不具備24個月連續社保的“人才”就通過學歷落戶具備了購房資格，由於高新南區和天府新區資格可以跨區域購買11區的房子，這兩個區域也成了落戶的熱門。
關於成都真實的落戶人數，我們可以從新聞報道中窺探一般，如下表。新政實施23天，成都吸引了1.2萬人才落戶，高新區和天府新區排名第一；在2018年4月26日的新聞報道中，成都已經落戶了17.62萬“人才”，也就是說在“5.15新政”之前就已經有18萬人具備了成都購房資格，可能已經在買房了。這一點可以從樓市上反映出來，“5.15新政”之前開盤即售罄是常態，中籤率低於10%也是常態，中籤率高於1%都不好意思說自己“熱銷”！這18萬落戶“人才”，即便沒買到房子，在“5.15新政”之後他們也是有優勢的，有了戶籍，最多再等一年的社保又具備資格了。
2018年5月15日，成都升級了房地產調控政策，落戶不再立馬具備購房資格，搖號也不能同時報多個樓盤了，以家庭為單位限購2套住房更是殺手鐗，有資格的購房者數量幾近腰斬。與此同時，在“5.15新政”之後落戶的購房者，最快都要等一年才可能具備購房資格。
2018.5.16起至今成都執行的限購政策
截止2019年7月，也就是人才新政2週年之際，成都落戶人口達到了28.6萬。總結來說：1、“5.15新政”之前，落戶高新區和天府新區的人佔了成都人才落戶的大部分，大於了“11區”的總和；但是新政之後，這一現象就被徹底改變，11區的落戶的人才數量有較大幅度的增長；同時，整個成都的落戶人才數量也減少，因為同期西安、南京、鄭州、杭州等二十幾個城市也出臺了很多吸引人才的政策。
2、“5.15新政”之前落戶的18萬人，有些在新政之後可能已經買了房子（2017.3-2018.5成都住宅去化約3100萬平米），有些或者因為限購升級而不具備了資格。
3、“5.15新政”之後落戶的人還要等至少一年才具備資格，是一個逐漸入市的過程，不會突然爆發，而且限購以家庭為單位以後，落戶人數≠購房資格家庭數。
4、在上半年，成都市統計局公佈了2018年成都的人口數據，2018年成都淨增戶籍人口40.72萬，扣除人才落戶的25.4萬，其他渠道落戶的人口也就15萬多點，比往年少得多，結合人才新政之前的落戶方式，四川樂居認為這其中多數已經購房，不會對樓市形成衝擊。
（備註：①2010年常住人口異常增多是因為第六次人口普查修正了數據；②2016年人口異常增多是因為成都代管簡陽，包含了簡陽市的人口數據；③數據來自歷年統計公報）
5、即便有這些新增戶籍人口具備了資格，他們的經濟實力、購房需求是一定的，新房市場得不到滿足就轉戰二手房市場，上半年成都二手房成交量暴漲、而且以100平米以下的中小戶型為主，就足以說明這一點。新房市場的中小戶型非常稀缺，“11+2”區域一旦出現，必然是爆款。
現在成都樓市的開盤都是採用公證搖號選房形式，開發商要公示覆核的名單，自2018年5月15日新政以後，一個購房家庭不能同時報名多個樓盤的搖號，因此複核名單大致可以評估整個市場的購房者情況。
樂居買房的監測數據顯示，“5.15”新政以來，有千餘個批次的搖號開盤，我們監測到大概有735個樓盤公示其搖號的複核名單，分佈如下表格。這735個樓盤提供房源約22萬套，複核通過的家庭數超過45萬個；其中TOP20的樓盤就佔13.5萬購房者家庭，TOP80的樓盤佔了26萬組購房家庭，也就是說購房者的分佈是極其不均衡的，少數高性價比樓盤吸引了大多數購房人群。
從限購分區域來看，遠郊和天府新區樓市比較艱難，購房者數量有限，平均中籤率在80%左右；高新南區由於落戶人才多、產業人口多、資格封閉，所以購房者充足，平均中籤率最低；11區由於房源多，購買區域廣，“5.15”新政以後落戶人才多，中籤率處於中間水平，內部分化也很明顯，低樓面地價樓盤普遍去化較好，高樓面地價樓盤去化週期長。
備註：注：①複核家庭數未做排重處理；②平均中籤率=準售房源÷複核家庭數×100%
案例一 高新南區的樓市
購房者都是理性的，都想買價廉物美的商品；整個市場的理論購買力轉化成實際消費行為，受很多因素的影響，比如供應端的高價地和低價地項目。高新區和天府新區一樣，都是封閉的購房資格，戶籍或者社保在這兩個區域多半是想買這兩個區域的房子，折中一下的話也可以買“11區”，但絕大多數都不會考慮三圈層。
高新南區由於面積小、開發早，新增土地供應少、新項目少，入市房源也很少，低價地項目就更少。如下圖，高新南區的凱德世紀名邸近一年有3次開盤，價格有所上漲，中籤率卻越來越低，而且去化時間越來越短，去年10月份那批次的房源賣了幾個月才售罄，今年6月份拿證的更多的房源，在搖號階段就售罄了。足以說明高新南區低樓面地價項目去化殆盡以後，對房價的預期也在提高。
更多案例詳情請戳：【成都樓市猜想：如果沒有了低地價樓盤】
案例二 天府新區的購房者入市
或許有人會覺得凱德世紀名邸的案例有價格因素在裡面，接下來我們看另外一個案例。天府新區一樓盤近一年多有4次取得預售許可證，每次的裝修標準都是3398元/平米，平均價格也都在12300元/平米出頭，差別不大。但是2018年的三次開盤，中籤率都談不上高；2019年8月這次開盤，540套房子，購房者卻有3741個，中籤率只有14%多點，清盤應該沒什麼問題。
（注：8月29日的複核數據來自購房群，實際人數可能有出入，以官方公示為準）
為什麼會出現這樣的情況？原因有二：
1、 如之前傳言所說，從2019年5月以來，“5.15新政”被限的人逐漸具備了資格，7月以來“3.23”新政被限購的人也逐漸具備了資格。而不到一萬三的均價，在天府新區實在是太難找了，自然很多人都想買。
2、 從歷史搖號來看，3741組購房家庭並不算特別多，14.43%的中籤率也不是最低，這足以說明“5.15新政”1週年和“3.23”新政2週年節點釋放出來的購買力有限，沒有傳言說的那麼誇張。
某資深房地產從業人員以十多年的切身經驗表示，房地產的短期、中期、長期都是看政策：土地是國土部門供應，建什麼房子由規劃部門審批，房子怎麼買賣由房管部門決定，貸款及利率由銀行指定政策……成都樓市處在限購、限價、限售、限貸等重重政策的調控之中，在國際國內經濟環境不容樂觀的前提下，成都有資格、有需求的購房者還有很多，但是新房逐漸攀升的價格和戶型面積，讓很多人望而卻步，有的人轉戰了二手房，甚至放棄了在成都安家立業的打算，回到老家、回到小城市、到其他城市。
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文章來源:樂居買房
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