文/樓市大家談（quanadcom）

根據統計局最新發布的數據，今年6月份，全國重點監控的70城中，63城新建商品房價格環比上漲，似乎樓市出現了回溫的趨勢，然而實際上，6月份房價的小幅上漲，不能改變改變今年下半年樓市總體下行的趨勢，隨著樓市調控的持續收緊，樓市依然缺乏上漲動力。

而在2013年和2016年，樓市曾經出現兩大難統一，造成了樓市的總體遇冷，而今，歷史再次重演，開發商已有預感，今年下半年，這兩個難題將成開發商的主要困擾，剛需也不好過。

一、 樓市庫存壓力再提升

此次提到的樓市庫存包括兩個方面，一方面是新房待售庫存，另一方面則是二次庫存。新房待售庫存好理解，主要對針對開發商而言，新房市場上，房屋出售難度越來越大，一二線城市的房企，面臨的主要是樓市調控的收緊，限購、限售、限價等措施的作用下，開發商就算想要降價出售也難以出手。

而換作是三四線城市，三四線城市原本經濟實力不足，當地居民人口流失較為嚴重，且當地居民購買能力並不高，且由於大規模棚改的叫停，三四線城市購房能力進一步喪失，新房越來越難賣，令暫時依然紮根於三四線的房企困擾不已。

而所謂的二次庫存，其實是針對二手房市場，針對炒房客，炒房客購買新房之後，其主要目的還是將手中囤積的住房轉賣出去，這就是我們說的二次庫存，新房市場尚且可以迎來小幅度的回溫，但從去年至今，二手房市場持續遇冷。對於開發商而言，二手房市場的衰落，是樓市下行的第一信號，同時炒房客投資者的存在，也是開發商的重要市場，二次庫存的增加，對於開發商而言，一方面預示了住房出售難度的加大，另一方面開發商競爭壓力提高。

二、 成功交房成為大問題

無論是大型房企還是中小型房企，在商品房預售制之下，銷售期房的現象變得相當普板，不少開發商剛拿到土地，都還沒開始施工，就已經著急銷售樓盤，而期房的存在，同時也存在一個隱患，那就還是成功交房、住房爛尾的問題。

顯然，從今年開始，樓市調控的重點開始逐漸落到融資端上，銀監會開始重點監管開發商的密集融資行為，開發商融資壓力不斷增大，但開發商本身承受著高負債的同時，一旦資金鍊斷裂，很容易出現無法按時交房、偷工減料或者爛尾的問題。

對於剛需者而言，開發商不能按時交房，他們才是真正的受害者，辛辛苦苦攢錢買房，購買期房時，一旦期房爛尾，自己的積蓄簡直打了水漂，與開發商相比，購房者顯得更加無力，能夠有其他開發商接盤爛尾房已經是萬幸。

在因城施策的原則之下，雖然不同的城市具體問題不同，然而以上這兩個問題，已經成為開發商的普遍困擾，對此剛需者在下半年買房時，應更加謹慎，尤其是購買期房。

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