'踩盤：僅1人報名，現在這個樓盤一口價少了近30萬？'

文/無敵的屁股墩

每個板塊都有自己的“領軍人物”，普通話裡面叫“榜樣”，四川話裡面說的是“標杆兒”。本工認為標杆樓盤有三大好處：第一，就是本區域住戶裡頭，說出來倍兒有面子，比如你在城東，別人問你住哪，三個字“濱河灣”，你就可以享受羨慕的眼神老，耶，哥老倌看不出來還是有些米哦；第二，哪天晚上喝麻了，師父問地址，你不經意間地隨意一瞥，“金茂府，謝謝”，師傅不踩油門，你問師傅為啥不走，師傅輕蔑地瞅你一眼，你以為金茂府入住了邁，使勁裝......最後一個當然是標杆樓盤比普通樓盤升值空間更大。

所以今天本工給大家帶來郫都區的一個潛力標杆盤，以前是龍湖的弗萊明戈，未來將替代的有可能就是這個金玉府。問題來了，產品不錯，為什麼首次開盤只有一人報名呢？

樓盤詳情

項目名：金隅金玉府

類型：高層

佔地面積：39畝

總棟數：8棟（本批次1-4棟）

預計推出時間：已推出

裝修情況：精裝

梯戶比：2梯2戶

綠化率：60%

交房時間：2020年11月

容積率：2.5

地鐵：6號線和平街站

有點偏？郫都區人民不同意

金玉府位於成都的西北方向郫縣，臉皮厚點的也可以叫“城西“。對於“三環市”的人來說，這裡屬於二圈層，無法和主城區相提並論，所以網上有一些關於該樓盤“遠和偏”什麼的指指點點，本工認為絕對成立。所以，如果這個項目算是改善盤的話，位置就成了最大的抗性。

如果是剛需盤，價格合適周邊又規劃有地鐵，可以吸引一波外溢客戶。但200萬左右的級別，11區內選擇還是不少。

但是萬物都是相對的，你“三環市”的“高大上”看不起，卻不能阻止本地“土著”對於這個地段的歡喜。

郫都區總共由四個部分組成，捱到成都最近的是犀浦，這裡因為地鐵二號線加持的原因，會接收一批城西城區的部分外溢客群；稍遠的是紅光，這個地方基本上沒啥特別的看點；再往外頭走，是新城板塊（以前叫蜀都新城）和老城區的郫筒鎮，客群多為地緣性客戶，金玉府就在後者的"勢力範圍"內。

作為一個在紅光生活了大半年的過客，本工認為郫都區就像一家四口人，老大老二（新老城區）撐起了門面，有家長的範兒在裡面；老三（紅光）是個受氣包，兩邊都討不到好；老四（犀浦）待字閨中，戀人就是金牛區的國賓板塊，因為中間只隔條路，所以總是和那邊，有一種斬不斷理還亂的感覺——女大不中留。從現場的感受來看，樓盤所在的位置還是不錯的，既不是非常地深入老城區（改造中，比較亂），同時又處在一個相對便捷的大道旁邊，最後還受到了蜀都萬達的加持，從品相上看還是極好的。

出城方向，在紅光大道上看金玉府

蜀都萬達（廣場）在郫都區的地位不言而喻，就好像春熙路之於成都，週末或者節假日，這裡經常都是人滿為患，往往也是一位（車）難求。萬達廣場旁邊的檬柏西路，是附近較為集中和出名的美食一條街，各類菜品應有盡有，所以住在金玉府，生活需求可以得到最大程度的保障。

出行方面，記住"紅光大道"就可以了，往城裡面開車，一條直線就可以抵達三環路金牛立交，全程本工肉測過，大概需要半個小時。最近的地鐵站口是六號線的和平街站，實際距離約為1.5公里，步行時間約為20分鐘，騎車肯定要短一半，不過這也算得上一個硬傷了。

教育資源這塊，郫都區有郫筒二小（華西校區），雖然三公里內，也有嘉祥外國語學校郫都區分校，但這是比較有名的難進又貴學校。

頭炮略微尷尬

金隅金玉府在成都出名的方式有些尷尬，作為全國第二個“金玉府”，金隅旗下的府系高端產品，開盤居然只有一個人報名，不得不說有些尷尬。

綜合分析了下，造成這個"慘狀"的根本原因，價格因素不可忽略，除了單價偏高外，100多的大戶型，總價令人望而卻步：

根據分析，郫都區近來的新房預售價格大概在13000多，也不乏一些萬元以下的新盤，二手房5月的數據逼近一萬，加上金玉府客群主要來自地緣性客戶，一萬六七的單價，137-177平算下來的總價，造成這樣一個結果，也不算意外。

（近期郫都區預售情況 統計）

截至7月29日中午，從房協網站項目預售公示中的在售房源顯示，一個多月過去，僅三套房源顯示“擬定合同”狀態：

產品不錯，價格不低，優惠出手了

金隅金玉府由7棟高層和1棟商業構成，其中6號樓是東西朝向，1、2、3、4、5、7是南北朝向，皆為兩梯兩戶的大平層。住宅區域呈現的是圍合式佈局，有一大一小兩個中庭（紅色長方形和藍色橢圓形區域）。下圖中，底部三棟全是137，上面白色三棟全是155，最右獨立的一棟是177。

整個樓棟1到4層為石材掛牆設計，5層開始全部刷漆，公共區域無論是一樓的大堂還是負一樓的停車庫入戶皆為6.6米的挑高設計。同時，室內的層高也達到了3.15米，即便加入了新風系統，地暖和中央空調之後，這樣的層高還是頗令人信服的。而且還配備恆溫游泳池。

樓盤自身的公攤達到了28%，一個重要的原因就是電梯入戶造成的，兩梯兩戶，兩戶之間有一道常年關閉的大門，通過刷卡電梯，到達指定的樓層，電梯門和戶門之間的區域可以免費利用且為私享空間大概七個平米，僅從這一點來說，也相當於送了業主一份"大禮"（拋開公攤不看）。

據現場打探得知，2號樓是25層，3號樓23層，然後其他五棟都是31層，雖然從外面看，樓棟看起來比較密，但因為是圍合式佈局，實際上站到實體樣板間裡面看，50米的樓間距其實是足夠的。

從現場瞭解到，目前2號樓有大批的特價房，優惠方式是，按時付款1%+一口價節約270000，原價折扣下來，單價大概為13506。這個價格是什麼概念，我們先來看看下圖：

粗略地計算了下，按照30%的成本計算，加上7100+2000+3000多的裝修標準，總成本大概12000多，開發商只賺1千塊？呵呵。所以難怪開發商開始定的是16000起呢？

金玉府為啥子開始定到16000，本工覺得應該來自於產品的信心，而產品更多地來自於細節上的表現。由於是暗踩，置業顧問全程跟隨，沒辦法拍照，只好口述本工看到的一些細節。按照進門的看房的順序，說說本工看到的亮點。

1、廚房門，是全鋁合金的平開門，本工心頭冒出三個詞：高端、大氣、上檔次。

2、主臥配置了一臺智能馬桶蓋，公共衛生間不配置。

3、地板扣條和傳統的金屬封邊不一樣，全鋁合金扣條，從室內一直封到了門套上。

4、大平層精裝標準三件套：新風系統、地暖、中央空調一應俱全。

5、背景牆採用的是全真皮的設計。

購房建議

1、前面說了，郫都區的新房預售價大概在13000多，但是因為各個開發商拿地的早晚，很多房子的低價其實低得嚇人，幾千塊的也是有的。但是買房子真的不能只看價格，因為房子是你自己住的，舒不舒服自己知道。

2、當然，有人問本工買不買，答案就是不買，因為我只是來踩盤，不是當地的客群，對這個房子沒有強需求，所以不會選擇這個區域，而且是這樣的價格。

3、那麼地緣客戶買不買呢？本工沒得買不買的建議，因為這個房子面積大，即便特價房，總房價也不低，所以住戶的屬性上相對單純，隔絕了部分剛需客群，後期居住成分不復雜成為必然。

4、開發商對於產品的打磨較為細緻，但周圍的環境確實有待改善。

5、對應前文，金隅金玉府有可能成為郫筒這邊標杆樓盤，所以土著們有需求，還是千萬別放過，如果說一萬六七貴了，那麼一萬三，還行。

（來源：買房特工隊，轉載已獲授權）