2018年末，成都市場往下蹲的趨勢特別明顯。
當時不少新盤拿到預售後，都是零星幾個人報名登記搖號，甚至部分項目是0人報名。尤記得當時大家對於一些預售價格率先突破的樓盤嗤之以鼻：
城北某品牌項目，預售均價12000元/㎡，僅1人報名。
中南海棠集花園，清水價格12500-15300元/㎡，0人報名。
在二環神盤華潤潤府以12300元/㎡的價格入市的時候，市場對這些0人報名樓盤的態度，普遍是悲觀的，甚至是看戲的態度。然而在這3個月的時間，市場已悄然變化。
比如，0人報名的中南海棠集花園3個月賣了約400套，售樓部的人氣又明顯增多。購房者的購房態度發生了明顯變化。
神盤成為再也回不去的歷史、高價預售陸續亮相...部分購房者又開始焦慮了。
▲3月中南海棠集售樓部現場
更市場化的現在，購房邏輯在轉變
今年市場發生了幾個大變化。
1、 限價方式發生轉變
限價從區域一刀切，到現在的分地/分類限價，原來可以低價撿漏的高品質神盤逐漸消失，而品質較高的一些改善產品，基本都是高價預售。
2、 新房與二手房剪刀差消失
區域二手房成交價格開始作為新房預售價格的參考因素之一，剪刀差逐漸縮小甚至消失，這讓主城區的新房價格迴歸應有價值。同時，因主城區的供應減少，購買主城區的門檻顯著提高。
3、 新房品質比二手房更高
我們在上個月說，現在貴的房子不僅僅是因為地價高，而是伴隨著品質提升，確實擁有比二手房更舒適的居住環境與條件，才讓一些有錢人能夠用錢投票。
在這個市場背景情況下，出現了2個現象：
1、 買房不難，但還想用撿漏的方式買到好房子就很難了。
2、 部分改善客戶的預算達不到傳統主城區改善的門檻了。
所以，對於一些改善客戶，如何還能買到更高性價比的新房，就成為一個普遍問題了。
比如，我們很多讀者就在吐槽“拿著200萬左右的預算，竟然買不到好房子”。買主城區，地段好一些的只能買100-110㎡的戶型，改善得不夠徹底。買近郊，又覺得200萬沒能“錢盡其用”。
對於這樣難以決策的改善購房者，我們建議兩個解決方案。
1、為了地段放棄對居住舒適的要求，住在3環內。
這種解決方案，適合功能性需求特別重的家庭。
如對配套有非常高的要求、對未來房價上漲幅度有偏執性的要求......須家庭共識，在居住尺度、社區環境、周邊環境上有取捨。
2、選擇3環外最好的地段，最好的產品。
西邊就選光華新城；北邊就選北部新城；東邊就選皇冠湖板塊；南邊就選天府新區或者東昇板塊。
為什麼這麼建議?
2017年的修訂後的成都規劃，參考的是東京、紐約等一線城市的大都市圈發展思路。
多中心化、軌道交通網絡化、15分鐘生活圈均是新規劃的重點。在這個思路下，未來會呈現近郊與主城區的價格差距縮小（參考東京）。
成都的發展肯定比不上這些一線的大城市（經濟和人口差距），所以不能盲目地選擇非核心地段。但如果按照多中心思路，這些區域中心肯定會出現價值高地。
我們預估，這些潛在中心因為區域需求（軌道交通帶來更多城市人群選擇）的支撐，未來是有望實現與主城同幅度上漲的。（漲幅，非絕對值）
選擇最好的產品
好的產品，是可以超越區域價格天花板的。比如：
溫江光華新城的聯排別墅二手價均在450萬/套以上，與前段時間的嬌子一號總價接近。
龍泉的龍城一號、城北的華僑城天鵝堡等都是產品實現溢價的典型。
而目前的限價條件，給了我們在區域選擇最好產品的撿漏機會。因為限價是限一個項目的整體均價，如果一個項目的產品，有好的也有普通的，那麼好的產品受制於整體均價及區域價格天花板的影響，與普通產品的售價不會相差太多。
這個好的產品，是可撿漏的機會
比如同社區的洋房、帶花園及地下室的一樓、以及其他的一些明星產品。
還是舉個例子。
位於城北北部新城的中南海棠集，高層價格1.4萬/㎡的均價，而它小高層的躍層產品均價是1.5萬/㎡，與高層只有1000元/㎡的差價。
和周邊的保利天匯等改善項目高層的價格相比，差距也不大。
它的躍層產品，算得上整個區域產品裡的佼佼者了。
先看下戶型圖，約153㎡的躍層，主臥實現了約6米挑高，可搭成2層，雙主臥套房。
從以下4點來看，如果選區域的好產品，就可以選它。
1、 稀缺的躍層戶型
1） 躍層一直是市場上溢價表現好的。
位於三聖鄉的四海逸家，就是全躍層小區，建築面積在87-129㎡。同樣是高層住宅，如今周邊的二手房小區，掛牌價格在1.6-2.5萬元/㎡，而這個小區的掛牌價則基本達到了4.2-4.5萬元/㎡。
▲數據來源於鏈家網
當然，四海逸家是全躍（贈送達到100%）。
而位於建設路的萬科金域藍灣則是部分挑高贈送，其平層房源的掛牌價在2-2.5萬元/㎡，挑高/躍層房源的掛牌價則至少在2.8萬元/㎡以上，大部分則在3.5-4萬元/㎡。（二手房因為裝修差異，價格存在差距）
2）以後很難出現高贈送躍層了。
根據新規，層高大於3.6米，其高於部分應按其自然層高度折算層數計算建築面積。也就是說，未來的躍層可以有，但要計入建築面積，一定不再是高贈送了。
《成都市城市規劃管理技術規定（2017）》中：
第3.5.13 條 住宅建築層高一般不應高於3.6米。局部層高高於3.6米的躍層式住宅，其高於部分應按其自然層高度折算層數計算建築面積（不足一層的按一層計算），住宅坡屋頂部分除外。——即挑高贈送不能再實現。
3）躍層，可實現多樣生活。
當家庭成員少的時候，可以保留6米層高，享受超級主臥，6米高書櫃、6米高垂直綠植，一定是一個逼格十足的主臥。
家庭成員多的時候，可以享受到別墅的生活區分，多一個近40㎡的主臥套房，且私密度很棒。
而約153㎡的面積，實現了單層的大平層尺度，比部分的疊拼別墅空間感更好，如果說空中墅也名副其實。
2、戶型實得面積更大，實得價格性價比高
該戶型的建面約153㎡，其實得面積達到了約197㎡。
按照已經開盤的價格，預售均價為15000元/㎡，實得均價則不到12000元/㎡。而現在普遍的新房實得面積超建面均在15%以下，這個實得均價，基本很難再實現了。
3、社區品質也不錯
中南海棠集在63畝的土地上，4棟高層和7棟洋房，有一個還不錯的中庭。
佈置了年輕人中意的夜光跑道，小孩家長看重的兒童樂園，愛運動人群偏愛的運動中心，愛寵物人士專屬的萌寵樂園等，功能性上算社區升級。
▲中南海棠集小區效果圖
4、配置上，在區域裡可圈可點
北部新城整個片區內，沒有“北亂”的髒亂差，具備新區的規劃優勢特點，所以外部環境還不錯。
片區內的成都露天音樂公園（全國唯一的露天音樂廣場，有55個足球場那麼大），5月1日將正式開放，據悉5月3日將迎來首場演出。（信息來源於<成都發布>官方微博）
附近佔地約655畝的鳳凰山體育中心，已於去年12月動工修建，將成為能夠承建世界盃的體育中心。
而中南海棠集花園臨街的斜對面，即為已建成的人北小學；距離1公里處為已建成的成都第十六幼兒園；旁邊約500米，還有在建的學校機關三幼、成都實驗小學（其本校是成都公辦小學的“五朵金花”之一）。
從樓盤往西約700米，即為在建的地鐵5號線九道堰站。據<成都服務>官方微博最新消息，5號線將於今年年底通車。
所以，從交通、教育、配套上看，均能滿足家庭所需。
其實，用同樣的方法，我們也能在城西、城東、城南找到類似的項目和產品。如果你是糾結的改善購房者，在自己不排斥的區域，完全可以按照這種思路去找房，再與3環內的產品做個比較，作出最終抉擇。
市場的回暖似乎仍在悄然繼續，但不同的產品，面對不同的群體，其接受度依舊有差距。歸根結底，好的產品會說話，也更能接受住市場的考驗。
如果你也在糾結中，至少可以去現場看看，再做決定。
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中南·海棠集備案名：中南海棠集花園，開發商：“成都中南駿錦房地產開發有限公司”。預售證號：成房預售中心城區字第102184號第102256號。