假如啊，你在深圳一套房子也沒有，或為了撩人約會，或為了成家立業，或為了春風得意，或為了改善居住條件，或者單純就為了擁有一套房子，你打算長期持有這個500萬的投資品，併為此還貸奮鬥幾十年，那你覺得幾十年後你會虧還是賺呢？房子是一筆投資，需要動態算賬，來好好算一下這筆賬。
一、 購房支出
2019年8月，500萬，可買深圳市區核心區域小兩房，目前深圳南山、福田，房子均價8萬平，500萬可買60-70平的普通房子，首付30%，150萬，其餘350萬銀行貸款，商業貸款利率4.9%，首套房非公積金貸款五年以上，深圳大部分銀行貸款利率上浮5%，小部分上浮10%，我們算上浮10%（按大的算）。
那麼房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，選擇30年等額本息，350萬貸款總額，還款月數360月，算得每月還款1.963萬元，總支付利息356.7萬，貸款本息合計706.7萬元。
每年還貸的資金如果沒有還貸的話，錢是可以存起來的，並且有利息收益。我們按每年6%的投資收益算(假設沒買房子，每月存下1.963萬元)，還貸資金利息收益為：
19630×1.06^29+19630×1.06^28+…+19630×1.06^2+19630×1.06+19630-19630×30=144.5萬。
故購買深圳500萬房子還貸30年,實際購房支出總計=首付+貸款本息+還貸利息收益=150+706.7+145.5=1002.2萬。
二、 首付資金利息
首付150萬元的現金存起來也應該是有收益的，現在5年以上銀行存款利率4%，我們樂觀一點，畢竟很多人覺得自己還挺會理財，還是按每年6%收益來算，30年後得到150×1.06^30=861.5萬元。所以，現在的150萬資金每年理財獲取6%收益，30年首付資金利息損失將為861.5-150=711.5萬。
三、 租金收入+租金利息
房子是投資品，因為房子可產生出租收益，不管自住還是出租，都可算是有租金收入。
租金收入，500萬的深圳核心區域兩房目前出租收入算6000元/月，租售比69.4。我有一個小表妹目前租住在深圳白石洲的農民房一房一廳，35平，去年租金2400元，今年租金2700元，年漲幅200-300元，每年租金漲幅約為8%-12.5%，話多說一句，這個城中村將要進行拆遷改造，小表妹也即將搬離。
實際上，2018年深圳貝殼樓市大數據顯示，2018年深圳商品住房平均單位租金為77.6元/平方米，套均租金5692元/套，分別較2017年上漲12.3%、12.0%，今年租金亦延續上漲趨勢。
深圳核心區域租金若按每年8%漲幅的算，30年後該房子月租金為6000×1.08^29=55903元，30年的租金總收益=6000×12+6000×1.08×12+6000×1.08^2×12……+6000×1.08^29×12=755.8萬元。
就是說如果深圳租金每年能保持8%的漲幅的話，那麼30年的總租金收益約為755.8萬元，並且這還未計算租金利息收益，收了的租金是可以存起來併產生利息的，如果每個月收起來的租金按每年6%的收益算的話，第一年的租金有29年的利息收益，最後一年的租金沒有利息收益，則租金利息總收益為400萬左右。
通過以上計算，我們總結一下。
500萬深圳核心區域小兩房，首付30%，30年等額本息， 目前出租月收益6000元，年租金7.2萬元，房租年漲幅8%。
購房支出總計150+706.7+145.5=1002.2萬。
首付資金利息總損失711.5萬。（按首付資金每年6%的利息收益）
租金收入755.8萬，租金利息400萬（如果每個月收起來的租金按每年6%的收益算的話）
那麼為了得到一個淨資產的房子，這30年實際上為房子支付了
購房支出+首付資金利息-租金-租金利息=1002.2+711.5-755.8-400=557.9萬元。
這樣子，在理想8%租金漲幅狀態下，30年裡，你共花了557.9萬元買了深圳目前價值500萬元的房子。也就是說，30年裡你用了557.9萬元擁有了一個完全屬於你的的淨資產，30年後，也就是2049年，該房子還是在深圳核心區域，此時房租收益還可能持續，也許該二手房房子售價已經不止557.9萬元，因為不出所料，貨幣將會持續貶值。
如果滿70年後，房子產權續期，房子還是你的，因為是首套房，也不存在會對該套房子徵收房產稅，如果持有二套就很難講了。
所以回到核心問題買500萬的深圳房子，持有30年後到底是虧了還是賺了？
以上辛苦的計算得出如果你覺得30年後該房子出售價遠大於557.9萬元，那你就是賺了，如果你覺得2019年該房子出售價小於557.9萬元，那這就是一筆失敗的投資。
如果你買500萬的一線房子，只是想短短持有幾年而已，這是一種投機，那我無法告訴你答案，正常來說你可能賺不到什麼便宜，因為目前我們經濟發展非常穩健，房地產投機時代可能已經結束了。
房價的漲跌從經濟學上說受供求關係和貨幣（通貨膨脹）的影響最大。以前房子需求大於供給，蓋的不夠住，幾口之家擠一間房，後來每年都在造房子，供給不斷增加，但是需求也是不斷增加，人均居住面積不斷變大，供給趕不上需求爆炸，量價齊飛。
需求不等同於需要，需求不僅包括購買慾望，還需要有支付能力。過去20年，人們的錢包也越來越鼓， 支付能力也大大提升。M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數增長，一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長。
2019年6月我國M2達到190萬億，2004年的時候M2才20多萬億，漲了8倍多，但我們的物價增長又非常平穩，例如今年CPI的漲幅才2.8%， 多了的錢就流到了房地產。
然而就全國範圍講，房子供給大於需求，很多農村的住宅、別墅一年到頭盡空著。但是經濟發達區域確是需求大於供給，像深圳，500資產的家庭都是蝸居。
房子供需是否均衡已不能按整體來看，只能按地區、片區來分析，投資難度非常大。
還有名義GDP增長並不等同於真實經濟發展，通貨膨脹讓名義GDP數據看起來很好看，其實實際GDP增長率=名義GDP增長率-通貨膨脹率。通貨微膨脹可以刺激經濟增長，但是貨幣不斷貶值了，那麼固定核心資產像房子就變相漲價了。
假如啊，你在深圳一套房子也沒有，或為了撩人約會，或為了成家立業，或為了春風得意，或為了改善居住條件，或者單純就為了擁有一套房子，你打算長期持有這個500萬的投資品，併為此還貸奮鬥幾十年，那你覺得幾十年後你會虧還是賺呢？房子是一筆投資，需要動態算賬，來好好算一下這筆賬。
一、 購房支出
2019年8月，500萬，可買深圳市區核心區域小兩房，目前深圳南山、福田，房子均價8萬平，500萬可買60-70平的普通房子，首付30%，150萬，其餘350萬銀行貸款，商業貸款利率4.9%，首套房非公積金貸款五年以上，深圳大部分銀行貸款利率上浮5%，小部分上浮10%，我們算上浮10%（按大的算）。
那麼房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，選擇30年等額本息，350萬貸款總額，還款月數360月，算得每月還款1.963萬元，總支付利息356.7萬，貸款本息合計706.7萬元。
每年還貸的資金如果沒有還貸的話，錢是可以存起來的，並且有利息收益。我們按每年6%的投資收益算(假設沒買房子，每月存下1.963萬元)，還貸資金利息收益為：
19630×1.06^29+19630×1.06^28+…+19630×1.06^2+19630×1.06+19630-19630×30=144.5萬。
故購買深圳500萬房子還貸30年,實際購房支出總計=首付+貸款本息+還貸利息收益=150+706.7+145.5=1002.2萬。
二、 首付資金利息
首付150萬元的現金存起來也應該是有收益的，現在5年以上銀行存款利率4%，我們樂觀一點，畢竟很多人覺得自己還挺會理財，還是按每年6%收益來算，30年後得到150×1.06^30=861.5萬元。所以，現在的150萬資金每年理財獲取6%收益，30年首付資金利息損失將為861.5-150=711.5萬。
三、 租金收入+租金利息
房子是投資品，因為房子可產生出租收益，不管自住還是出租，都可算是有租金收入。
租金收入，500萬的深圳核心區域兩房目前出租收入算6000元/月，租售比69.4。我有一個小表妹目前租住在深圳白石洲的農民房一房一廳，35平，去年租金2400元，今年租金2700元，年漲幅200-300元，每年租金漲幅約為8%-12.5%，話多說一句，這個城中村將要進行拆遷改造，小表妹也即將搬離。
實際上，2018年深圳貝殼樓市大數據顯示，2018年深圳商品住房平均單位租金為77.6元/平方米，套均租金5692元/套，分別較2017年上漲12.3%、12.0%，今年租金亦延續上漲趨勢。
深圳核心區域租金若按每年8%漲幅的算，30年後該房子月租金為6000×1.08^29=55903元，30年的租金總收益=6000×12+6000×1.08×12+6000×1.08^2×12……+6000×1.08^29×12=755.8萬元。
就是說如果深圳租金每年能保持8%的漲幅的話，那麼30年的總租金收益約為755.8萬元，並且這還未計算租金利息收益，收了的租金是可以存起來併產生利息的，如果每個月收起來的租金按每年6%的收益算的話，第一年的租金有29年的利息收益，最後一年的租金沒有利息收益，則租金利息總收益為400萬左右。
通過以上計算，我們總結一下。
500萬深圳核心區域小兩房，首付30%，30年等額本息， 目前出租月收益6000元，年租金7.2萬元，房租年漲幅8%。
購房支出總計150+706.7+145.5=1002.2萬。
首付資金利息總損失711.5萬。（按首付資金每年6%的利息收益）
租金收入755.8萬，租金利息400萬（如果每個月收起來的租金按每年6%的收益算的話）
那麼為了得到一個淨資產的房子，這30年實際上為房子支付了
購房支出+首付資金利息-租金-租金利息=1002.2+711.5-755.8-400=557.9萬元。
這樣子，在理想8%租金漲幅狀態下，30年裡，你共花了557.9萬元買了深圳目前價值500萬元的房子。也就是說，30年裡你用了557.9萬元擁有了一個完全屬於你的的淨資產，30年後，也就是2049年，該房子還是在深圳核心區域，此時房租收益還可能持續，也許該二手房房子售價已經不止557.9萬元，因為不出所料，貨幣將會持續貶值。
如果滿70年後，房子產權續期，房子還是你的，因為是首套房，也不存在會對該套房子徵收房產稅，如果持有二套就很難講了。
所以回到核心問題買500萬的深圳房子，持有30年後到底是虧了還是賺了？
以上辛苦的計算得出如果你覺得30年後該房子出售價遠大於557.9萬元，那你就是賺了，如果你覺得2019年該房子出售價小於557.9萬元，那這就是一筆失敗的投資。
如果你買500萬的一線房子，只是想短短持有幾年而已，這是一種投機，那我無法告訴你答案，正常來說你可能賺不到什麼便宜，因為目前我們經濟發展非常穩健，房地產投機時代可能已經結束了。
房價的漲跌從經濟學上說受供求關係和貨幣（通貨膨脹）的影響最大。以前房子需求大於供給，蓋的不夠住，幾口之家擠一間房，後來每年都在造房子，供給不斷增加，但是需求也是不斷增加，人均居住面積不斷變大，供給趕不上需求爆炸，量價齊飛。
需求不等同於需要，需求不僅包括購買慾望，還需要有支付能力。過去20年，人們的錢包也越來越鼓， 支付能力也大大提升。M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數增長，一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長。
2019年6月我國M2達到190萬億，2004年的時候M2才20多萬億，漲了8倍多，但我們的物價增長又非常平穩，例如今年CPI的漲幅才2.8%， 多了的錢就流到了房地產。
然而就全國範圍講，房子供給大於需求，很多農村的住宅、別墅一年到頭盡空著。但是經濟發達區域確是需求大於供給，像深圳，500資產的家庭都是蝸居。
房子供需是否均衡已不能按整體來看，只能按地區、片區來分析，投資難度非常大。
還有名義GDP增長並不等同於真實經濟發展，通貨膨脹讓名義GDP數據看起來很好看，其實實際GDP增長率=名義GDP增長率-通貨膨脹率。通貨微膨脹可以刺激經濟增長，但是貨幣不斷貶值了，那麼固定核心資產像房子就變相漲價了。