來源：投中網 作者：劉本迪
“到目前為止，我兩個月的押金還沒有著落。”寓見公寓的前租客喬麗（化名）對投中網表示。
寓見公寓是上海規模最大的長租公寓企業之一，2018年10月中旬，寓見公寓的資金鍊問題被媒體曝光。
喬麗告訴投中網，寓見公寓出事之後，房東趕人，自己就搬走了，目前的損失，一是兩個月的押金，二是租金貸合同尚未完全結清，三是自己的徵信有可能受損，“有的租客預付了一年的房租。有的（租客）因為租金貸平臺不願意承擔（責任），沒法結清貸款。”
據投中網瞭解，租金貸機構中，一些大型銀行、或者有大型銀行背書的機構，在與租客結清貸款方面，更為乾脆，條件更為寬鬆。但是一些小的租金貸平臺，則遲遲不結清。
喬麗表示，自己簽約的租金貸，雖然已經接近貸款結清，但是自己還是不放心，“12月中旬，我還是要去查一下徵信確認。”
事實上，長租公寓在2018年下半年陷入困境之後，很多人把指摘對象瞄準了租金貸。但是，租金貸是全部的問題所在麼？
租房：一件不再簡單的事
很多時候，有關長租公寓的討論，很難深入地進行下去，因為客觀的事實（數據）並沒有被呈現出來。哪怕被呈現出來了，也難以驗證，因此難以在各方達成統一。
公開數據有時大相徑庭，比如租房市場的機構化程度，有媒體表示不足5%，有行業人士表示接近15%。某長租公寓高管則對投中網表示，目前國內的機構化率為10%。
數據的不確定，導致結論的不確定。比如頭部企業對於租金的定價權，認為影響頗大的一方表示，在北京，自如的佔有率達到8.5%，已具有一定的定價權。鏈家研究院卻表示，整個北京的機構化率只有10.3%，沒有哪家長租公寓企業有定價權。
爭議中，事實離我們似乎越來越遠……人們似乎忘了，租房這件事情，原本很簡單。
一方（房東）提供房屋出租，另一方（租客）租房入住，僅此兩方。但是因為信息的不對稱、以及交易成本偏高等原因，出現了第三方。
第三方的出現，好處顯而易見。對於房東來說，節省了找租客的時間和精力，減少了房屋的空置時間。對於租客來說，找房子變得更容易了。
第三方原本是以中介的形式出現的，也就是說，撮合房東和租客，賺取中介費，但是隨著租房市場的發展，出現了“包租”的模式，一部分中介變成了二房東。
其實，二房東也不是什麼新鮮事物，一直以來都有，電影《功夫》裡的包租婆，就是二房東。但是，跟電影裡總是叼著煙的包租婆一樣，絕大多數的二房東們，規模都做不大。運營成本高昂、資金需求大，是很重要的原因。
某私募高管對投中網表示，目前國內90%的長租公寓，都是包租模式，屬於重資產，對資金的要求高、需求大。
二房東做大規模，再提供一部分居住之外的增值服務（比如管理），就成了今天的長租公寓。
梳理至此，租房這件事，依然不復雜，一共三方——房東、租客、長租公寓。
真正讓事情變得複雜的，是第四方的進入——給租客提供租金貸的金融機構（以下簡稱租金貸機構）。
那麼，為什麼要有租金貸機構的進入呢？進入之後，事情又變成什麼樣了呢？
租金貸
對一部分租客來說——比如一些剛畢業的大學生，租金貸幾乎是剛需。甚至可以說，沒有租金貸，這部分需求就不存在。
某租金貸的使用者對投中網表示，自己選擇租金貸，並非像一些新聞報道中所寫的那樣——租客在不知情的情況下籤約租金貸。“一方面，簽了租金貸，房租有折扣。另一方面，我也確實需要，否則每個月交租的時候，都得找人借錢，等工資發下來之後，再還回去，很麻煩。”
除了對一部分租客有好處，租金貸對長租公寓企業來說，也有好處——很可能是更大的好處，也很可能是租金貸大量存在的真正原因。
簡而言之：租金貸為長租公寓企業提供了格外的現金流。具體如下：
假設租客跟長租公寓企業簽了一年的合同，同時跟租金貸機構簽了租金貸合同，那麼租金貸機構，就會一次性把一年的租金，打給長租公寓企業。而長租公寓企業交租金給房東，通常是按季度付或者按月付。假設是按季度付，那麼長租公寓企業手中就餘下了9個月的租金。
這筆餘下來的租金，以及很多筆租金貸積累下來所形成的資金池，是很大的爭議點。
而真正讓租房這件事情，變得異常複雜的，是在長租公寓企業出現問題之後。
這個問題也許是資金鍊斷裂，也許是其他問題（比如運營環節的問題），但是隻要長租公寓企業——這個把房東、租客、租金貸機構攢在一起的關鍵環節，一旦出了問題，牽扯其中的每一方，都會陷入麻煩。
房東的麻煩是收不到租金，於是去找長租公寓企業、去找租客，試圖收回房屋。但是長租公寓企業已經瀕臨破產了——杭州的鼎家和上海的寓見都是這樣，而租客的麻煩，只會更大——房東趕人、要不回押金、結不清貸款、徵信受損……前文喬麗的經歷，並非個案。
根據經濟參考報的報道，有行業人士表示，租金貸的滲透率控制在30%以內，是較為健康的水平，但是一些企業超過了70%。
另，根據寓見公寓公佈的數據，其規模達到2萬間，假如每間房只有一個租客，寓見公寓的租客數量就達到2萬人，假如其租金貸的滲透率為50%，就有1萬人涉及租金貸。也就是說，僅寓見公寓事件中，涉及租金貸的人數，就達到五位數。
“個別發生了房東打人的情況。”喬麗告訴投中網。
規模病
2018年下半年，長租公寓行業發生一系列事件，以“租金上漲”的新聞報道為始，到我愛我家前副總裁胡景暉的自爆（年底長租公寓會迎來“爆倉潮”），再到三家長租公寓（鼎家、寓見、昊園恆業）相繼出現資金鍊危機……這個過程中，公眾的指摘對象，逐漸瞄準了租金貸及其背後的機構。這不無道理，但是實際上，問題不止於此。
如前所述，租金貸機構進入之後，長租公寓企業每籤一個租客，就能獲得一筆現金流，很多筆現金流匯成一個資金池，那麼，資金池用來做了什麼呢？很大的可能，用於加速長租公寓企業的擴張。
據瞭解，鼎家在2017年大肆擴張，收購了10幾家長租公寓企。寓見公寓也提出了3年時間，從2萬間擴張到30萬間的計劃。實際上，類似的宏圖偉計，很多長租公寓企業都有。
“一些長租公寓企業的模式，其實是做出租房的期貨，通過鎖定大量的房源——尤其大城市，等未來房租上漲之後獲利。”某私募行業人士對投中網表示。
考慮到目前長租公寓行業的微利——利潤率不到2%，這意味著，對於一部分長租公寓企業來說，規模就是生命，如果跑不出規模，以後就難以生存。
但是，對於另一些長租公寓企業來說，規模本身就是問題所在。
“長租公寓行業當下的困局，是一味追求規模、忽視基本的商業邏輯。”某中小型長租公寓企業的創始人對投中網表示，長租公寓是重運營的行業，是傳統行業，其本質就是賺取租金差，“指望通過資本做估值吹泡泡，妄圖走捷徑，終究害人害己。”
2017年，被很多人看成是國內長租公寓的元年，進入2018年下半年之前，這個行業也一度被眾人看好，政策支持、資本追逐、市場巨大、想象空間更大。但是行業的轉折點，比很多的人所預想的、來得更快。前述的四方當中，作為個人（而非機構）的租客和房東，很可能最為困惑：租房這件事，什麼時候變得這麼複雜了？
這其實是整個行業都應該思考的問題。
“在我看來，（長租公寓的問題）和共享單車的問題大同小異，都是互聯網時代下、或者說資本導向時代下，典型的‘規模病’。”上述創始人說，“道理非常簡單，人人都懂，只不過利字當前，甘做鴕鳥罷了。”