'寫字樓空置率亮紅燈：全國升至20.9%，北京也大面積空置，與P2P行業整治、共享單車潰敗等有關'
作者|曹蓓編輯|王畢強
連續20多天，“中國車貸第一股”、美國納斯達克上市的“點牛金融”股價始終徘徊在1美元以下。
納斯達克規定，上市公司股票如果每股價格不足1美元，持續30個交易日，納斯達克將發出預虧警告；如果在警告發出的90天裡，仍然不能採取相應的措施進行自救以改變其股價，將被宣佈停止股票交易。
點牛金融早已風雨飄搖。
此前消息稱，該公司涉嫌非法吸收公眾存款，已被上海公安局浦東分局依法立案。在之前的7月下旬，有投資人在社交平臺中表示，點牛金融突然搬離原辦公地點，已經“人去樓空”。
隨後，點牛金融解釋稱，搬離原因除了貸方干擾，還包括為了降低辦公室租賃費用。
2018年以來，大批P2P倒掉，在2014-2015年盛極一時的P2P，大面積消退，尤其在2019年上半年，整個行業被很多人猜測將迎來消失的結局。曾是眾多寫字樓主的理想租戶，帶著支票去看樓，出手闊綽的P2P公司，如今大規模從甲級寫字樓撤退，不斷上演人去樓空。
寫字樓總是有來也有去，來的多還是去的多，誰來誰去，都是藏在其中的祕密。行業內的人都知道，那是探究經濟冷暖和風向的一個窗口。
作者|曹蓓編輯|王畢強
連續20多天，“中國車貸第一股”、美國納斯達克上市的“點牛金融”股價始終徘徊在1美元以下。
納斯達克規定，上市公司股票如果每股價格不足1美元，持續30個交易日，納斯達克將發出預虧警告；如果在警告發出的90天裡，仍然不能採取相應的措施進行自救以改變其股價，將被宣佈停止股票交易。
點牛金融早已風雨飄搖。
此前消息稱，該公司涉嫌非法吸收公眾存款，已被上海公安局浦東分局依法立案。在之前的7月下旬，有投資人在社交平臺中表示，點牛金融突然搬離原辦公地點，已經“人去樓空”。
隨後，點牛金融解釋稱，搬離原因除了貸方干擾，還包括為了降低辦公室租賃費用。
2018年以來，大批P2P倒掉，在2014-2015年盛極一時的P2P，大面積消退，尤其在2019年上半年，整個行業被很多人猜測將迎來消失的結局。曾是眾多寫字樓主的理想租戶，帶著支票去看樓，出手闊綽的P2P公司，如今大規模從甲級寫字樓撤退，不斷上演人去樓空。
寫字樓總是有來也有去，來的多還是去的多，誰來誰去，都是藏在其中的祕密。行業內的人都知道，那是探究經濟冷暖和風向的一個窗口。
二季度全國空置率攀升至20.9%，市場不再樂觀
多地曝出寫字樓空置的消息，與P2P行業整治不無關係，但即便影響再大，僅憑一個行業，當然無法對整個寫字樓的景氣造成決定性的影響。
從2018年開始，不斷有寫字樓大面積空置的消息傳出。短短時間內，此前很少在公眾視野中出現的寫字樓市場，關注度火速上漲。
根據世邦魏理仕的統計，2019年第二季度，全國17個城市寫字樓新增供應逾200萬平方米，與上季度基本持平。一系列市場不確定性不斷削弱租戶的擴張勢能，使得二季度17個城市淨吸納量錄得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。
淨吸納量是衡量寫字樓市場景氣度的重要指標之一。簡單來說，一家公司，此前退租1000平方米，到別的辦公樓重新租了1000平方米，淨吸納量是0；如果新租1200平方米，淨吸納量是200；新租800，淨吸納量就是-200。
尤其是深圳。
高力國際在2019年上半年的報告中稱，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%，完全超出業內人士的預料。有評論稱，寫字樓空置率攀升是全國的普遍現象，這是國內經濟增速下滑的具體表現，也是房地產投資的後遺症。
有媒體曾作過統計，2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%，2019年一季度上漲至18.2%。雖然各大房地產顧問公司的統計口徑有所差別，但總體的趨勢顯而易見。
隨後深圳市住房建設局負責人出面澄清稱，深圳寫字樓空置率超過20%，其中前海空置率高達60%的文章，嚴重不實。深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區寫字樓項目正在逐步竣工、陸續招商，部分項目存在暫時性空置，是正常情況。寫字樓空置率處於10%-20%區間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區間。
作者|曹蓓編輯|王畢強
連續20多天，“中國車貸第一股”、美國納斯達克上市的“點牛金融”股價始終徘徊在1美元以下。
納斯達克規定，上市公司股票如果每股價格不足1美元，持續30個交易日，納斯達克將發出預虧警告；如果在警告發出的90天裡，仍然不能採取相應的措施進行自救以改變其股價，將被宣佈停止股票交易。
點牛金融早已風雨飄搖。
此前消息稱，該公司涉嫌非法吸收公眾存款，已被上海公安局浦東分局依法立案。在之前的7月下旬，有投資人在社交平臺中表示，點牛金融突然搬離原辦公地點，已經“人去樓空”。
隨後，點牛金融解釋稱，搬離原因除了貸方干擾，還包括為了降低辦公室租賃費用。
2018年以來，大批P2P倒掉，在2014-2015年盛極一時的P2P，大面積消退，尤其在2019年上半年，整個行業被很多人猜測將迎來消失的結局。曾是眾多寫字樓主的理想租戶，帶著支票去看樓，出手闊綽的P2P公司，如今大規模從甲級寫字樓撤退，不斷上演人去樓空。
寫字樓總是有來也有去，來的多還是去的多，誰來誰去，都是藏在其中的祕密。行業內的人都知道，那是探究經濟冷暖和風向的一個窗口。
二季度全國空置率攀升至20.9%，市場不再樂觀
多地曝出寫字樓空置的消息，與P2P行業整治不無關係，但即便影響再大，僅憑一個行業，當然無法對整個寫字樓的景氣造成決定性的影響。
從2018年開始，不斷有寫字樓大面積空置的消息傳出。短短時間內，此前很少在公眾視野中出現的寫字樓市場，關注度火速上漲。
根據世邦魏理仕的統計，2019年第二季度，全國17個城市寫字樓新增供應逾200萬平方米，與上季度基本持平。一系列市場不確定性不斷削弱租戶的擴張勢能，使得二季度17個城市淨吸納量錄得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。
淨吸納量是衡量寫字樓市場景氣度的重要指標之一。簡單來說，一家公司，此前退租1000平方米，到別的辦公樓重新租了1000平方米，淨吸納量是0；如果新租1200平方米，淨吸納量是200；新租800，淨吸納量就是-200。
尤其是深圳。
高力國際在2019年上半年的報告中稱，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%，完全超出業內人士的預料。有評論稱，寫字樓空置率攀升是全國的普遍現象，這是國內經濟增速下滑的具體表現，也是房地產投資的後遺症。
有媒體曾作過統計，2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%，2019年一季度上漲至18.2%。雖然各大房地產顧問公司的統計口徑有所差別，但總體的趨勢顯而易見。
隨後深圳市住房建設局負責人出面澄清稱，深圳寫字樓空置率超過20%，其中前海空置率高達60%的文章，嚴重不實。深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區寫字樓項目正在逐步竣工、陸續招商，部分項目存在暫時性空置，是正常情況。寫字樓空置率處於10%-20%區間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區間。
業內表示，即便是23%也不是最嚴重的狀況。另據統計，部分強二線城市中，天津、重慶和西安的寫字樓空置率都超過30%，南京和成都的空置率也在20%的紅線附近。
2019年一季度過後，一位資深業內人士還曾較為樂觀地表示，“空置率是一個非常複雜的指標，不足以判斷整個市場的真實情況。北京和上海的寫字樓市場相對穩定，在眾多裁員、退租寫字樓發生的同期，幾乎差不多面積的、沒有被報道出來的IT企業還在擴租。”
但到了第二季度結束後，這種樂觀變得極為少見，空置率持續上升，租金下調，已經成為業內普遍的預期。
即便是一向穩定、萬年緊俏的北京寫字樓市場，也呈現出同樣的趨勢。從2018年年底開始，北京寫字樓進入降溫期。
“2018年第四季度，北京市場迎來了最近八九年以來的第一次需求下降。”世邦魏理仕華北區辦公樓租戶主管張冀蘇回憶，這種情況在當時的市場上並沒有引起過多的關注，“那時候我們認為是不是進入了調整期，比如因為聖誕、過年的原因，外資公司沉寂了等等，但是2019年的數據是，北京二季度甲級寫字樓淨吸納量是-34000多平方米。”
“這意味著不僅沒有新增面積，還吐出3萬多平方米。”寫字樓的需求量在下降，北京地區2019年上半年同比下降了104%，尤其是中資企業的需求下降的趨勢明顯。統計稱，2019年第二季度，北京寫字樓市場沒有新增供應。上半年僅兩個項目入市，租戶的決策謹慎使得成交滯後，且小面積成交比例較大。
此外，企業間併購、整合以及非傳統金融行業的不穩定性使得退租面積繼續增加，同時多宗科技企業大面積退租或削減面積，使得北京寫字樓空置率環比上升0.2個百分點至8.4%。
存量上升、需求下降，成為空置率上升的最直接原因。業內機構分析稱，這背後是宏觀經濟下滑、經濟週期等因素的疊加。
“寫字樓市場受國內外經濟和行業發展的影響非常大，可以說是宏觀經濟和產業變化的晴雨表。經濟冷暖和風向都藏在寫字樓的一個個數據裡。”張冀蘇說。
“但總的來講，中國的情況還是要好於其他地區。”這也是各大機構在公佈空置率上升數據後的普遍態度，雖然需求在下降，但並不足以恐慌，“退租潮”“空置潮”並未出現。
即便空置率上升，以張冀蘇的經驗，北京還沒有進入買方市場。
“現在的行情是在業主方市場和客戶方市場之間搖擺，空置率達到15%以上才是客戶方市場，北京的寫字樓市場還遠沒有達到。”他說。
作者|曹蓓編輯|王畢強
連續20多天，“中國車貸第一股”、美國納斯達克上市的“點牛金融”股價始終徘徊在1美元以下。
納斯達克規定，上市公司股票如果每股價格不足1美元，持續30個交易日，納斯達克將發出預虧警告；如果在警告發出的90天裡，仍然不能採取相應的措施進行自救以改變其股價，將被宣佈停止股票交易。
點牛金融早已風雨飄搖。
此前消息稱，該公司涉嫌非法吸收公眾存款，已被上海公安局浦東分局依法立案。在之前的7月下旬，有投資人在社交平臺中表示，點牛金融突然搬離原辦公地點，已經“人去樓空”。
隨後，點牛金融解釋稱，搬離原因除了貸方干擾，還包括為了降低辦公室租賃費用。
2018年以來，大批P2P倒掉，在2014-2015年盛極一時的P2P，大面積消退，尤其在2019年上半年，整個行業被很多人猜測將迎來消失的結局。曾是眾多寫字樓主的理想租戶，帶著支票去看樓，出手闊綽的P2P公司，如今大規模從甲級寫字樓撤退，不斷上演人去樓空。
寫字樓總是有來也有去，來的多還是去的多，誰來誰去，都是藏在其中的祕密。行業內的人都知道，那是探究經濟冷暖和風向的一個窗口。
二季度全國空置率攀升至20.9%，市場不再樂觀
多地曝出寫字樓空置的消息，與P2P行業整治不無關係，但即便影響再大，僅憑一個行業，當然無法對整個寫字樓的景氣造成決定性的影響。
從2018年開始，不斷有寫字樓大面積空置的消息傳出。短短時間內，此前很少在公眾視野中出現的寫字樓市場，關注度火速上漲。
根據世邦魏理仕的統計，2019年第二季度，全國17個城市寫字樓新增供應逾200萬平方米，與上季度基本持平。一系列市場不確定性不斷削弱租戶的擴張勢能，使得二季度17個城市淨吸納量錄得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。
淨吸納量是衡量寫字樓市場景氣度的重要指標之一。簡單來說，一家公司，此前退租1000平方米，到別的辦公樓重新租了1000平方米，淨吸納量是0；如果新租1200平方米，淨吸納量是200；新租800，淨吸納量就是-200。
尤其是深圳。
高力國際在2019年上半年的報告中稱，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%，完全超出業內人士的預料。有評論稱，寫字樓空置率攀升是全國的普遍現象，這是國內經濟增速下滑的具體表現，也是房地產投資的後遺症。
有媒體曾作過統計，2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%，2019年一季度上漲至18.2%。雖然各大房地產顧問公司的統計口徑有所差別，但總體的趨勢顯而易見。
隨後深圳市住房建設局負責人出面澄清稱，深圳寫字樓空置率超過20%，其中前海空置率高達60%的文章，嚴重不實。深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區寫字樓項目正在逐步竣工、陸續招商，部分項目存在暫時性空置，是正常情況。寫字樓空置率處於10%-20%區間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區間。
業內表示，即便是23%也不是最嚴重的狀況。另據統計，部分強二線城市中，天津、重慶和西安的寫字樓空置率都超過30%，南京和成都的空置率也在20%的紅線附近。
2019年一季度過後，一位資深業內人士還曾較為樂觀地表示，“空置率是一個非常複雜的指標，不足以判斷整個市場的真實情況。北京和上海的寫字樓市場相對穩定，在眾多裁員、退租寫字樓發生的同期，幾乎差不多面積的、沒有被報道出來的IT企業還在擴租。”
但到了第二季度結束後，這種樂觀變得極為少見，空置率持續上升，租金下調，已經成為業內普遍的預期。
即便是一向穩定、萬年緊俏的北京寫字樓市場，也呈現出同樣的趨勢。從2018年年底開始，北京寫字樓進入降溫期。
“2018年第四季度，北京市場迎來了最近八九年以來的第一次需求下降。”世邦魏理仕華北區辦公樓租戶主管張冀蘇回憶，這種情況在當時的市場上並沒有引起過多的關注，“那時候我們認為是不是進入了調整期，比如因為聖誕、過年的原因，外資公司沉寂了等等，但是2019年的數據是，北京二季度甲級寫字樓淨吸納量是-34000多平方米。”
“這意味著不僅沒有新增面積，還吐出3萬多平方米。”寫字樓的需求量在下降，北京地區2019年上半年同比下降了104%，尤其是中資企業的需求下降的趨勢明顯。統計稱，2019年第二季度，北京寫字樓市場沒有新增供應。上半年僅兩個項目入市，租戶的決策謹慎使得成交滯後，且小面積成交比例較大。
此外，企業間併購、整合以及非傳統金融行業的不穩定性使得退租面積繼續增加，同時多宗科技企業大面積退租或削減面積，使得北京寫字樓空置率環比上升0.2個百分點至8.4%。
存量上升、需求下降，成為空置率上升的最直接原因。業內機構分析稱，這背後是宏觀經濟下滑、經濟週期等因素的疊加。
“寫字樓市場受國內外經濟和行業發展的影響非常大，可以說是宏觀經濟和產業變化的晴雨表。經濟冷暖和風向都藏在寫字樓的一個個數據裡。”張冀蘇說。
“但總的來講，中國的情況還是要好於其他地區。”這也是各大機構在公佈空置率上升數據後的普遍態度，雖然需求在下降，但並不足以恐慌，“退租潮”“空置潮”並未出現。
即便空置率上升，以張冀蘇的經驗，北京還沒有進入買方市場。
“現在的行情是在業主方市場和客戶方市場之間搖擺，空置率達到15%以上才是客戶方市場，北京的寫字樓市場還遠沒有達到。”他說。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度
作者|曹蓓編輯|王畢強
連續20多天，“中國車貸第一股”、美國納斯達克上市的“點牛金融”股價始終徘徊在1美元以下。
納斯達克規定，上市公司股票如果每股價格不足1美元，持續30個交易日，納斯達克將發出預虧警告；如果在警告發出的90天裡，仍然不能採取相應的措施進行自救以改變其股價，將被宣佈停止股票交易。
點牛金融早已風雨飄搖。
此前消息稱，該公司涉嫌非法吸收公眾存款，已被上海公安局浦東分局依法立案。在之前的7月下旬，有投資人在社交平臺中表示，點牛金融突然搬離原辦公地點，已經“人去樓空”。
隨後，點牛金融解釋稱，搬離原因除了貸方干擾，還包括為了降低辦公室租賃費用。
2018年以來，大批P2P倒掉，在2014-2015年盛極一時的P2P，大面積消退，尤其在2019年上半年，整個行業被很多人猜測將迎來消失的結局。曾是眾多寫字樓主的理想租戶，帶著支票去看樓，出手闊綽的P2P公司，如今大規模從甲級寫字樓撤退，不斷上演人去樓空。
寫字樓總是有來也有去，來的多還是去的多，誰來誰去，都是藏在其中的祕密。行業內的人都知道，那是探究經濟冷暖和風向的一個窗口。
二季度全國空置率攀升至20.9%，市場不再樂觀
多地曝出寫字樓空置的消息，與P2P行業整治不無關係，但即便影響再大，僅憑一個行業，當然無法對整個寫字樓的景氣造成決定性的影響。
從2018年開始，不斷有寫字樓大面積空置的消息傳出。短短時間內，此前很少在公眾視野中出現的寫字樓市場，關注度火速上漲。
根據世邦魏理仕的統計，2019年第二季度，全國17個城市寫字樓新增供應逾200萬平方米，與上季度基本持平。一系列市場不確定性不斷削弱租戶的擴張勢能，使得二季度17個城市淨吸納量錄得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。
淨吸納量是衡量寫字樓市場景氣度的重要指標之一。簡單來說，一家公司，此前退租1000平方米，到別的辦公樓重新租了1000平方米，淨吸納量是0；如果新租1200平方米，淨吸納量是200；新租800，淨吸納量就是-200。
尤其是深圳。
高力國際在2019年上半年的報告中稱，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%，完全超出業內人士的預料。有評論稱，寫字樓空置率攀升是全國的普遍現象，這是國內經濟增速下滑的具體表現，也是房地產投資的後遺症。
有媒體曾作過統計，2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%，2019年一季度上漲至18.2%。雖然各大房地產顧問公司的統計口徑有所差別，但總體的趨勢顯而易見。
隨後深圳市住房建設局負責人出面澄清稱，深圳寫字樓空置率超過20%，其中前海空置率高達60%的文章，嚴重不實。深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區寫字樓項目正在逐步竣工、陸續招商，部分項目存在暫時性空置，是正常情況。寫字樓空置率處於10%-20%區間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區間。
業內表示，即便是23%也不是最嚴重的狀況。另據統計，部分強二線城市中，天津、重慶和西安的寫字樓空置率都超過30%，南京和成都的空置率也在20%的紅線附近。
2019年一季度過後，一位資深業內人士還曾較為樂觀地表示，“空置率是一個非常複雜的指標，不足以判斷整個市場的真實情況。北京和上海的寫字樓市場相對穩定，在眾多裁員、退租寫字樓發生的同期，幾乎差不多面積的、沒有被報道出來的IT企業還在擴租。”
但到了第二季度結束後，這種樂觀變得極為少見，空置率持續上升，租金下調，已經成為業內普遍的預期。
即便是一向穩定、萬年緊俏的北京寫字樓市場，也呈現出同樣的趨勢。從2018年年底開始，北京寫字樓進入降溫期。
“2018年第四季度，北京市場迎來了最近八九年以來的第一次需求下降。”世邦魏理仕華北區辦公樓租戶主管張冀蘇回憶，這種情況在當時的市場上並沒有引起過多的關注，“那時候我們認為是不是進入了調整期，比如因為聖誕、過年的原因，外資公司沉寂了等等，但是2019年的數據是，北京二季度甲級寫字樓淨吸納量是-34000多平方米。”
“這意味著不僅沒有新增面積，還吐出3萬多平方米。”寫字樓的需求量在下降，北京地區2019年上半年同比下降了104%，尤其是中資企業的需求下降的趨勢明顯。統計稱，2019年第二季度，北京寫字樓市場沒有新增供應。上半年僅兩個項目入市，租戶的決策謹慎使得成交滯後，且小面積成交比例較大。
此外，企業間併購、整合以及非傳統金融行業的不穩定性使得退租面積繼續增加，同時多宗科技企業大面積退租或削減面積，使得北京寫字樓空置率環比上升0.2個百分點至8.4%。
存量上升、需求下降，成為空置率上升的最直接原因。業內機構分析稱，這背後是宏觀經濟下滑、經濟週期等因素的疊加。
“寫字樓市場受國內外經濟和行業發展的影響非常大，可以說是宏觀經濟和產業變化的晴雨表。經濟冷暖和風向都藏在寫字樓的一個個數據裡。”張冀蘇說。
“但總的來講，中國的情況還是要好於其他地區。”這也是各大機構在公佈空置率上升數據後的普遍態度，雖然需求在下降，但並不足以恐慌，“退租潮”“空置潮”並未出現。
即便空置率上升，以張冀蘇的經驗，北京還沒有進入買方市場。
“現在的行情是在業主方市場和客戶方市場之間搖擺，空置率達到15%以上才是客戶方市場，北京的寫字樓市場還遠沒有達到。”他說。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度
外資撤離、中資搶房、業主抬價，P2P跑了，接盤的共享單車也倒了
2008年摩托羅拉從北京國貿CBD遷往望京新址、“摩托羅拉大廈”易主並改名“豐樹大廈”的時候，輿論一片慨嘆，昔日的全球巨無霸輝煌不再。
該消息還未被官方確認的時候，全球五大房地產顧問公司之一的仲量聯行就開始對同一位置的“豐樹大廈”進行招租，委婉地介紹：“豐樹公司已於2008年成為新的業主，目前項目正在按階段進行內部改造，預計2009年1月全面完成。”
三年後，在望京摩托羅拉的樓下，國內多個同行擺起了招聘臺，等待大批被裁員的人才。在那之前，張冀蘇已經陸續接到了多家外資企業辦理退租的業務。
“那時候很多外資企業撤出中國，中資企業大面積擴張，我們比員工知道的時間早，但是不會透露任何消息，只是默默地走退租程序，因為這種情況事先都需要簽訂保密協議。”張冀蘇隨後一笑。
2011-2012年，國際金融危機不斷髮酵，多家外資企業開始大批裁員。摩托羅拉、諾基亞、夏普、松下、沃爾瑪、寶潔等，通信、日化、家電、零售等多個領域的多家全球知名企業，先後公佈其全球裁員消息。
金融危機之前，外資企業的租戶在北京寫字樓市場佔據大多數，業主們也非常喜歡這類租戶，“有信譽、穩定、租金高，一些把寫字樓租給外資企業的業主甚至對此有點小驕傲。”
那時候的張冀蘇剛正式做寫字樓地產經紀沒多久。即便是開始大規模裁員，撤離的那兩年，這些外資企業也會遵守約定，事先跟業主談，再一步步走退租流程，這給他留下的印象很深。
外資那波“退租潮”過去後，中資企業開始迅速崛起，互聯網金融時代到來，北京寫字樓市場進入了火熱的時期。
“那時候要靠搶，尤其是2012-2014年。”處於風口的正是P2P，用戶規模、交易量和平臺數量都在以驚人的數量激增。
張冀蘇回憶起當時的情形，大量的客戶尋租，“出手很闊綽，看房的時候拿著支票，今天看中今天定，上午不定下午就沒了。”一度北京寫字樓的空置率降到3.84%，面對巨大的需求和稀缺的項目，誰都束手無策。
然後，就是大規模的業主違約提價。就他接手的客戶來講，那時北京市場業主違約提價的比例大概有75%。“沒有任何辦法，客戶有時候也跟我們抱怨，但是我們也沒辦法，因為根據法律規定，業主方是可以以收回自用的理由，不履行續租合同。”
提價的幅度，大概在30%-50%，如果客戶從確定租到最後籤合同之間時間比較長，業主漲價的可能性就變得很大。
作者|曹蓓編輯|王畢強
連續20多天，“中國車貸第一股”、美國納斯達克上市的“點牛金融”股價始終徘徊在1美元以下。
納斯達克規定，上市公司股票如果每股價格不足1美元，持續30個交易日，納斯達克將發出預虧警告；如果在警告發出的90天裡，仍然不能採取相應的措施進行自救以改變其股價，將被宣佈停止股票交易。
點牛金融早已風雨飄搖。
此前消息稱，該公司涉嫌非法吸收公眾存款，已被上海公安局浦東分局依法立案。在之前的7月下旬，有投資人在社交平臺中表示，點牛金融突然搬離原辦公地點，已經“人去樓空”。
隨後，點牛金融解釋稱，搬離原因除了貸方干擾，還包括為了降低辦公室租賃費用。
2018年以來，大批P2P倒掉，在2014-2015年盛極一時的P2P，大面積消退，尤其在2019年上半年，整個行業被很多人猜測將迎來消失的結局。曾是眾多寫字樓主的理想租戶，帶著支票去看樓，出手闊綽的P2P公司，如今大規模從甲級寫字樓撤退，不斷上演人去樓空。
寫字樓總是有來也有去，來的多還是去的多，誰來誰去，都是藏在其中的祕密。行業內的人都知道，那是探究經濟冷暖和風向的一個窗口。
二季度全國空置率攀升至20.9%，市場不再樂觀
多地曝出寫字樓空置的消息，與P2P行業整治不無關係，但即便影響再大，僅憑一個行業，當然無法對整個寫字樓的景氣造成決定性的影響。
從2018年開始，不斷有寫字樓大面積空置的消息傳出。短短時間內，此前很少在公眾視野中出現的寫字樓市場，關注度火速上漲。
根據世邦魏理仕的統計，2019年第二季度，全國17個城市寫字樓新增供應逾200萬平方米，與上季度基本持平。一系列市場不確定性不斷削弱租戶的擴張勢能，使得二季度17個城市淨吸納量錄得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。
淨吸納量是衡量寫字樓市場景氣度的重要指標之一。簡單來說，一家公司，此前退租1000平方米，到別的辦公樓重新租了1000平方米，淨吸納量是0；如果新租1200平方米，淨吸納量是200；新租800，淨吸納量就是-200。
尤其是深圳。
高力國際在2019年上半年的報告中稱，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%，完全超出業內人士的預料。有評論稱，寫字樓空置率攀升是全國的普遍現象，這是國內經濟增速下滑的具體表現，也是房地產投資的後遺症。
有媒體曾作過統計，2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%，2019年一季度上漲至18.2%。雖然各大房地產顧問公司的統計口徑有所差別，但總體的趨勢顯而易見。
隨後深圳市住房建設局負責人出面澄清稱，深圳寫字樓空置率超過20%，其中前海空置率高達60%的文章，嚴重不實。深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區寫字樓項目正在逐步竣工、陸續招商，部分項目存在暫時性空置，是正常情況。寫字樓空置率處於10%-20%區間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區間。
業內表示，即便是23%也不是最嚴重的狀況。另據統計，部分強二線城市中，天津、重慶和西安的寫字樓空置率都超過30%，南京和成都的空置率也在20%的紅線附近。
2019年一季度過後，一位資深業內人士還曾較為樂觀地表示，“空置率是一個非常複雜的指標，不足以判斷整個市場的真實情況。北京和上海的寫字樓市場相對穩定，在眾多裁員、退租寫字樓發生的同期，幾乎差不多面積的、沒有被報道出來的IT企業還在擴租。”
但到了第二季度結束後，這種樂觀變得極為少見，空置率持續上升，租金下調，已經成為業內普遍的預期。
即便是一向穩定、萬年緊俏的北京寫字樓市場，也呈現出同樣的趨勢。從2018年年底開始，北京寫字樓進入降溫期。
“2018年第四季度，北京市場迎來了最近八九年以來的第一次需求下降。”世邦魏理仕華北區辦公樓租戶主管張冀蘇回憶，這種情況在當時的市場上並沒有引起過多的關注，“那時候我們認為是不是進入了調整期，比如因為聖誕、過年的原因，外資公司沉寂了等等，但是2019年的數據是，北京二季度甲級寫字樓淨吸納量是-34000多平方米。”
“這意味著不僅沒有新增面積，還吐出3萬多平方米。”寫字樓的需求量在下降，北京地區2019年上半年同比下降了104%，尤其是中資企業的需求下降的趨勢明顯。統計稱，2019年第二季度，北京寫字樓市場沒有新增供應。上半年僅兩個項目入市，租戶的決策謹慎使得成交滯後，且小面積成交比例較大。
此外，企業間併購、整合以及非傳統金融行業的不穩定性使得退租面積繼續增加，同時多宗科技企業大面積退租或削減面積，使得北京寫字樓空置率環比上升0.2個百分點至8.4%。
存量上升、需求下降，成為空置率上升的最直接原因。業內機構分析稱，這背後是宏觀經濟下滑、經濟週期等因素的疊加。
“寫字樓市場受國內外經濟和行業發展的影響非常大，可以說是宏觀經濟和產業變化的晴雨表。經濟冷暖和風向都藏在寫字樓的一個個數據裡。”張冀蘇說。
“但總的來講，中國的情況還是要好於其他地區。”這也是各大機構在公佈空置率上升數據後的普遍態度，雖然需求在下降，但並不足以恐慌，“退租潮”“空置潮”並未出現。
即便空置率上升，以張冀蘇的經驗，北京還沒有進入買方市場。
“現在的行情是在業主方市場和客戶方市場之間搖擺，空置率達到15%以上才是客戶方市場，北京的寫字樓市場還遠沒有達到。”他說。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度
外資撤離、中資搶房、業主抬價，P2P跑了，接盤的共享單車也倒了
2008年摩托羅拉從北京國貿CBD遷往望京新址、“摩托羅拉大廈”易主並改名“豐樹大廈”的時候，輿論一片慨嘆，昔日的全球巨無霸輝煌不再。
該消息還未被官方確認的時候，全球五大房地產顧問公司之一的仲量聯行就開始對同一位置的“豐樹大廈”進行招租，委婉地介紹：“豐樹公司已於2008年成為新的業主，目前項目正在按階段進行內部改造，預計2009年1月全面完成。”
三年後，在望京摩托羅拉的樓下，國內多個同行擺起了招聘臺，等待大批被裁員的人才。在那之前，張冀蘇已經陸續接到了多家外資企業辦理退租的業務。
“那時候很多外資企業撤出中國，中資企業大面積擴張，我們比員工知道的時間早，但是不會透露任何消息，只是默默地走退租程序，因為這種情況事先都需要簽訂保密協議。”張冀蘇隨後一笑。
2011-2012年，國際金融危機不斷髮酵，多家外資企業開始大批裁員。摩托羅拉、諾基亞、夏普、松下、沃爾瑪、寶潔等，通信、日化、家電、零售等多個領域的多家全球知名企業，先後公佈其全球裁員消息。
金融危機之前，外資企業的租戶在北京寫字樓市場佔據大多數，業主們也非常喜歡這類租戶，“有信譽、穩定、租金高，一些把寫字樓租給外資企業的業主甚至對此有點小驕傲。”
那時候的張冀蘇剛正式做寫字樓地產經紀沒多久。即便是開始大規模裁員，撤離的那兩年，這些外資企業也會遵守約定，事先跟業主談，再一步步走退租流程，這給他留下的印象很深。
外資那波“退租潮”過去後，中資企業開始迅速崛起，互聯網金融時代到來，北京寫字樓市場進入了火熱的時期。
“那時候要靠搶，尤其是2012-2014年。”處於風口的正是P2P，用戶規模、交易量和平臺數量都在以驚人的數量激增。
張冀蘇回憶起當時的情形，大量的客戶尋租，“出手很闊綽，看房的時候拿著支票，今天看中今天定，上午不定下午就沒了。”一度北京寫字樓的空置率降到3.84%，面對巨大的需求和稀缺的項目，誰都束手無策。
然後，就是大規模的業主違約提價。就他接手的客戶來講，那時北京市場業主違約提價的比例大概有75%。“沒有任何辦法，客戶有時候也跟我們抱怨，但是我們也沒辦法，因為根據法律規定，業主方是可以以收回自用的理由，不履行續租合同。”
提價的幅度，大概在30%-50%，如果客戶從確定租到最後籤合同之間時間比較長，業主漲價的可能性就變得很大。
但是很快，在2015年後，經過監管對P2P行業的多輪整治，行業開始大清洗。大規模跑路引起“退租潮”的同時，寫字樓業主的態度也發生了反轉。據當時的媒體報道，部分甲級寫字樓已經不再接受投資理財類的互聯網金融企業入駐，有大樓的開發商甚至對部分租賃已到期的P2P企業實行勸退。
這時候，共享經濟已經接過接力棒，成為寫字樓業主的租戶主力，共享單車、共享汽車、聯合辦公，在寫字樓湧現，然後消失，其後又是二手車等等，一波一波的新興行業迅速崛起又倒下。
“以前一個行業的風口期是5-10年，現在很短，大概2-3年就會交替。一個公司，兩年沒有明顯起色，一般就死了，洗牌的速度非常快。”互聯網公司有一個跟傳統行業明顯的不同，它們擴大的需求要求在非常短的時間內找到合適的寫字樓，但是在北京寫字樓市場，這是一件比其他城市都要困難的事。
除了極為緊俏的2011-2012年，對於這種急租的情況，寫字樓經紀們一般有自己的解決方案。
“如果不能在短時間內找到滿意的寫字樓，一般會退而求其次，選擇比如70%滿足要求的樓盤，然後花錢改裝。”張冀蘇說。
作者|曹蓓編輯|王畢強
連續20多天，“中國車貸第一股”、美國納斯達克上市的“點牛金融”股價始終徘徊在1美元以下。
納斯達克規定，上市公司股票如果每股價格不足1美元，持續30個交易日，納斯達克將發出預虧警告；如果在警告發出的90天裡，仍然不能採取相應的措施進行自救以改變其股價，將被宣佈停止股票交易。
點牛金融早已風雨飄搖。
此前消息稱，該公司涉嫌非法吸收公眾存款，已被上海公安局浦東分局依法立案。在之前的7月下旬，有投資人在社交平臺中表示，點牛金融突然搬離原辦公地點，已經“人去樓空”。
隨後，點牛金融解釋稱，搬離原因除了貸方干擾，還包括為了降低辦公室租賃費用。
2018年以來，大批P2P倒掉，在2014-2015年盛極一時的P2P，大面積消退，尤其在2019年上半年，整個行業被很多人猜測將迎來消失的結局。曾是眾多寫字樓主的理想租戶，帶著支票去看樓，出手闊綽的P2P公司，如今大規模從甲級寫字樓撤退，不斷上演人去樓空。
寫字樓總是有來也有去，來的多還是去的多，誰來誰去，都是藏在其中的祕密。行業內的人都知道，那是探究經濟冷暖和風向的一個窗口。
二季度全國空置率攀升至20.9%，市場不再樂觀
多地曝出寫字樓空置的消息，與P2P行業整治不無關係，但即便影響再大，僅憑一個行業，當然無法對整個寫字樓的景氣造成決定性的影響。
從2018年開始，不斷有寫字樓大面積空置的消息傳出。短短時間內，此前很少在公眾視野中出現的寫字樓市場，關注度火速上漲。
根據世邦魏理仕的統計，2019年第二季度，全國17個城市寫字樓新增供應逾200萬平方米，與上季度基本持平。一系列市場不確定性不斷削弱租戶的擴張勢能，使得二季度17個城市淨吸納量錄得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。
淨吸納量是衡量寫字樓市場景氣度的重要指標之一。簡單來說，一家公司，此前退租1000平方米，到別的辦公樓重新租了1000平方米，淨吸納量是0；如果新租1200平方米，淨吸納量是200；新租800，淨吸納量就是-200。
尤其是深圳。
高力國際在2019年上半年的報告中稱，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%，完全超出業內人士的預料。有評論稱，寫字樓空置率攀升是全國的普遍現象，這是國內經濟增速下滑的具體表現，也是房地產投資的後遺症。
有媒體曾作過統計，2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%，2019年一季度上漲至18.2%。雖然各大房地產顧問公司的統計口徑有所差別，但總體的趨勢顯而易見。
隨後深圳市住房建設局負責人出面澄清稱，深圳寫字樓空置率超過20%，其中前海空置率高達60%的文章，嚴重不實。深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區寫字樓項目正在逐步竣工、陸續招商，部分項目存在暫時性空置，是正常情況。寫字樓空置率處於10%-20%區間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區間。
業內表示，即便是23%也不是最嚴重的狀況。另據統計，部分強二線城市中，天津、重慶和西安的寫字樓空置率都超過30%，南京和成都的空置率也在20%的紅線附近。
2019年一季度過後，一位資深業內人士還曾較為樂觀地表示，“空置率是一個非常複雜的指標，不足以判斷整個市場的真實情況。北京和上海的寫字樓市場相對穩定，在眾多裁員、退租寫字樓發生的同期，幾乎差不多面積的、沒有被報道出來的IT企業還在擴租。”
但到了第二季度結束後，這種樂觀變得極為少見，空置率持續上升，租金下調，已經成為業內普遍的預期。
即便是一向穩定、萬年緊俏的北京寫字樓市場，也呈現出同樣的趨勢。從2018年年底開始，北京寫字樓進入降溫期。
“2018年第四季度，北京市場迎來了最近八九年以來的第一次需求下降。”世邦魏理仕華北區辦公樓租戶主管張冀蘇回憶，這種情況在當時的市場上並沒有引起過多的關注，“那時候我們認為是不是進入了調整期，比如因為聖誕、過年的原因，外資公司沉寂了等等，但是2019年的數據是，北京二季度甲級寫字樓淨吸納量是-34000多平方米。”
“這意味著不僅沒有新增面積，還吐出3萬多平方米。”寫字樓的需求量在下降，北京地區2019年上半年同比下降了104%，尤其是中資企業的需求下降的趨勢明顯。統計稱，2019年第二季度，北京寫字樓市場沒有新增供應。上半年僅兩個項目入市，租戶的決策謹慎使得成交滯後，且小面積成交比例較大。
此外，企業間併購、整合以及非傳統金融行業的不穩定性使得退租面積繼續增加，同時多宗科技企業大面積退租或削減面積，使得北京寫字樓空置率環比上升0.2個百分點至8.4%。
存量上升、需求下降，成為空置率上升的最直接原因。業內機構分析稱，這背後是宏觀經濟下滑、經濟週期等因素的疊加。
“寫字樓市場受國內外經濟和行業發展的影響非常大，可以說是宏觀經濟和產業變化的晴雨表。經濟冷暖和風向都藏在寫字樓的一個個數據裡。”張冀蘇說。
“但總的來講，中國的情況還是要好於其他地區。”這也是各大機構在公佈空置率上升數據後的普遍態度，雖然需求在下降，但並不足以恐慌，“退租潮”“空置潮”並未出現。
即便空置率上升，以張冀蘇的經驗，北京還沒有進入買方市場。
“現在的行情是在業主方市場和客戶方市場之間搖擺，空置率達到15%以上才是客戶方市場，北京的寫字樓市場還遠沒有達到。”他說。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度
外資撤離、中資搶房、業主抬價，P2P跑了，接盤的共享單車也倒了
2008年摩托羅拉從北京國貿CBD遷往望京新址、“摩托羅拉大廈”易主並改名“豐樹大廈”的時候，輿論一片慨嘆，昔日的全球巨無霸輝煌不再。
該消息還未被官方確認的時候，全球五大房地產顧問公司之一的仲量聯行就開始對同一位置的“豐樹大廈”進行招租，委婉地介紹：“豐樹公司已於2008年成為新的業主，目前項目正在按階段進行內部改造，預計2009年1月全面完成。”
三年後，在望京摩托羅拉的樓下，國內多個同行擺起了招聘臺，等待大批被裁員的人才。在那之前，張冀蘇已經陸續接到了多家外資企業辦理退租的業務。
“那時候很多外資企業撤出中國，中資企業大面積擴張，我們比員工知道的時間早，但是不會透露任何消息，只是默默地走退租程序，因為這種情況事先都需要簽訂保密協議。”張冀蘇隨後一笑。
2011-2012年，國際金融危機不斷髮酵，多家外資企業開始大批裁員。摩托羅拉、諾基亞、夏普、松下、沃爾瑪、寶潔等，通信、日化、家電、零售等多個領域的多家全球知名企業，先後公佈其全球裁員消息。
金融危機之前，外資企業的租戶在北京寫字樓市場佔據大多數，業主們也非常喜歡這類租戶，“有信譽、穩定、租金高，一些把寫字樓租給外資企業的業主甚至對此有點小驕傲。”
那時候的張冀蘇剛正式做寫字樓地產經紀沒多久。即便是開始大規模裁員，撤離的那兩年，這些外資企業也會遵守約定，事先跟業主談，再一步步走退租流程，這給他留下的印象很深。
外資那波“退租潮”過去後，中資企業開始迅速崛起，互聯網金融時代到來，北京寫字樓市場進入了火熱的時期。
“那時候要靠搶，尤其是2012-2014年。”處於風口的正是P2P，用戶規模、交易量和平臺數量都在以驚人的數量激增。
張冀蘇回憶起當時的情形，大量的客戶尋租，“出手很闊綽，看房的時候拿著支票，今天看中今天定，上午不定下午就沒了。”一度北京寫字樓的空置率降到3.84%，面對巨大的需求和稀缺的項目，誰都束手無策。
然後，就是大規模的業主違約提價。就他接手的客戶來講，那時北京市場業主違約提價的比例大概有75%。“沒有任何辦法，客戶有時候也跟我們抱怨，但是我們也沒辦法，因為根據法律規定，業主方是可以以收回自用的理由，不履行續租合同。”
提價的幅度，大概在30%-50%，如果客戶從確定租到最後籤合同之間時間比較長，業主漲價的可能性就變得很大。
但是很快，在2015年後，經過監管對P2P行業的多輪整治，行業開始大清洗。大規模跑路引起“退租潮”的同時，寫字樓業主的態度也發生了反轉。據當時的媒體報道，部分甲級寫字樓已經不再接受投資理財類的互聯網金融企業入駐，有大樓的開發商甚至對部分租賃已到期的P2P企業實行勸退。
這時候，共享經濟已經接過接力棒，成為寫字樓業主的租戶主力，共享單車、共享汽車、聯合辦公，在寫字樓湧現，然後消失，其後又是二手車等等，一波一波的新興行業迅速崛起又倒下。
“以前一個行業的風口期是5-10年，現在很短，大概2-3年就會交替。一個公司，兩年沒有明顯起色，一般就死了，洗牌的速度非常快。”互聯網公司有一個跟傳統行業明顯的不同，它們擴大的需求要求在非常短的時間內找到合適的寫字樓，但是在北京寫字樓市場，這是一件比其他城市都要困難的事。
除了極為緊俏的2011-2012年，對於這種急租的情況，寫字樓經紀們一般有自己的解決方案。
“如果不能在短時間內找到滿意的寫字樓，一般會退而求其次，選擇比如70%滿足要求的樓盤，然後花錢改裝。”張冀蘇說。
作者|曹蓓編輯|王畢強
連續20多天，“中國車貸第一股”、美國納斯達克上市的“點牛金融”股價始終徘徊在1美元以下。
納斯達克規定，上市公司股票如果每股價格不足1美元，持續30個交易日，納斯達克將發出預虧警告；如果在警告發出的90天裡，仍然不能採取相應的措施進行自救以改變其股價，將被宣佈停止股票交易。
點牛金融早已風雨飄搖。
此前消息稱，該公司涉嫌非法吸收公眾存款，已被上海公安局浦東分局依法立案。在之前的7月下旬，有投資人在社交平臺中表示，點牛金融突然搬離原辦公地點，已經“人去樓空”。
隨後，點牛金融解釋稱，搬離原因除了貸方干擾，還包括為了降低辦公室租賃費用。
2018年以來，大批P2P倒掉，在2014-2015年盛極一時的P2P，大面積消退，尤其在2019年上半年，整個行業被很多人猜測將迎來消失的結局。曾是眾多寫字樓主的理想租戶，帶著支票去看樓，出手闊綽的P2P公司，如今大規模從甲級寫字樓撤退，不斷上演人去樓空。
寫字樓總是有來也有去，來的多還是去的多，誰來誰去，都是藏在其中的祕密。行業內的人都知道，那是探究經濟冷暖和風向的一個窗口。
二季度全國空置率攀升至20.9%，市場不再樂觀
多地曝出寫字樓空置的消息，與P2P行業整治不無關係，但即便影響再大，僅憑一個行業，當然無法對整個寫字樓的景氣造成決定性的影響。
從2018年開始，不斷有寫字樓大面積空置的消息傳出。短短時間內，此前很少在公眾視野中出現的寫字樓市場，關注度火速上漲。
根據世邦魏理仕的統計，2019年第二季度，全國17個城市寫字樓新增供應逾200萬平方米，與上季度基本持平。一系列市場不確定性不斷削弱租戶的擴張勢能，使得二季度17個城市淨吸納量錄得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。
淨吸納量是衡量寫字樓市場景氣度的重要指標之一。簡單來說，一家公司，此前退租1000平方米，到別的辦公樓重新租了1000平方米，淨吸納量是0；如果新租1200平方米，淨吸納量是200；新租800，淨吸納量就是-200。
尤其是深圳。
高力國際在2019年上半年的報告中稱，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率高達65.7%，完全超出業內人士的預料。有評論稱，寫字樓空置率攀升是全國的普遍現象，這是國內經濟增速下滑的具體表現，也是房地產投資的後遺症。
有媒體曾作過統計，2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%，2019年一季度上漲至18.2%。雖然各大房地產顧問公司的統計口徑有所差別，但總體的趨勢顯而易見。
隨後深圳市住房建設局負責人出面澄清稱，深圳寫字樓空置率超過20%，其中前海空置率高達60%的文章，嚴重不實。深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區寫字樓項目正在逐步竣工、陸續招商，部分項目存在暫時性空置，是正常情況。寫字樓空置率處於10%-20%區間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區間。
業內表示，即便是23%也不是最嚴重的狀況。另據統計，部分強二線城市中，天津、重慶和西安的寫字樓空置率都超過30%，南京和成都的空置率也在20%的紅線附近。
2019年一季度過後，一位資深業內人士還曾較為樂觀地表示，“空置率是一個非常複雜的指標，不足以判斷整個市場的真實情況。北京和上海的寫字樓市場相對穩定，在眾多裁員、退租寫字樓發生的同期，幾乎差不多面積的、沒有被報道出來的IT企業還在擴租。”
但到了第二季度結束後，這種樂觀變得極為少見，空置率持續上升，租金下調，已經成為業內普遍的預期。
即便是一向穩定、萬年緊俏的北京寫字樓市場，也呈現出同樣的趨勢。從2018年年底開始，北京寫字樓進入降溫期。
“2018年第四季度，北京市場迎來了最近八九年以來的第一次需求下降。”世邦魏理仕華北區辦公樓租戶主管張冀蘇回憶，這種情況在當時的市場上並沒有引起過多的關注，“那時候我們認為是不是進入了調整期，比如因為聖誕、過年的原因，外資公司沉寂了等等，但是2019年的數據是，北京二季度甲級寫字樓淨吸納量是-34000多平方米。”
“這意味著不僅沒有新增面積，還吐出3萬多平方米。”寫字樓的需求量在下降，北京地區2019年上半年同比下降了104%，尤其是中資企業的需求下降的趨勢明顯。統計稱，2019年第二季度，北京寫字樓市場沒有新增供應。上半年僅兩個項目入市，租戶的決策謹慎使得成交滯後，且小面積成交比例較大。
此外，企業間併購、整合以及非傳統金融行業的不穩定性使得退租面積繼續增加，同時多宗科技企業大面積退租或削減面積，使得北京寫字樓空置率環比上升0.2個百分點至8.4%。
存量上升、需求下降，成為空置率上升的最直接原因。業內機構分析稱，這背後是宏觀經濟下滑、經濟週期等因素的疊加。
“寫字樓市場受國內外經濟和行業發展的影響非常大，可以說是宏觀經濟和產業變化的晴雨表。經濟冷暖和風向都藏在寫字樓的一個個數據裡。”張冀蘇說。
“但總的來講，中國的情況還是要好於其他地區。”這也是各大機構在公佈空置率上升數據後的普遍態度，雖然需求在下降，但並不足以恐慌，“退租潮”“空置潮”並未出現。
即便空置率上升，以張冀蘇的經驗，北京還沒有進入買方市場。
“現在的行情是在業主方市場和客戶方市場之間搖擺，空置率達到15%以上才是客戶方市場，北京的寫字樓市場還遠沒有達到。”他說。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度
外資撤離、中資搶房、業主抬價，P2P跑了，接盤的共享單車也倒了
2008年摩托羅拉從北京國貿CBD遷往望京新址、“摩托羅拉大廈”易主並改名“豐樹大廈”的時候，輿論一片慨嘆，昔日的全球巨無霸輝煌不再。
該消息還未被官方確認的時候，全球五大房地產顧問公司之一的仲量聯行就開始對同一位置的“豐樹大廈”進行招租，委婉地介紹：“豐樹公司已於2008年成為新的業主，目前項目正在按階段進行內部改造，預計2009年1月全面完成。”
三年後，在望京摩托羅拉的樓下，國內多個同行擺起了招聘臺，等待大批被裁員的人才。在那之前，張冀蘇已經陸續接到了多家外資企業辦理退租的業務。
“那時候很多外資企業撤出中國，中資企業大面積擴張，我們比員工知道的時間早，但是不會透露任何消息，只是默默地走退租程序，因為這種情況事先都需要簽訂保密協議。”張冀蘇隨後一笑。
2011-2012年，國際金融危機不斷髮酵，多家外資企業開始大批裁員。摩托羅拉、諾基亞、夏普、松下、沃爾瑪、寶潔等，通信、日化、家電、零售等多個領域的多家全球知名企業，先後公佈其全球裁員消息。
金融危機之前，外資企業的租戶在北京寫字樓市場佔據大多數，業主們也非常喜歡這類租戶，“有信譽、穩定、租金高，一些把寫字樓租給外資企業的業主甚至對此有點小驕傲。”
那時候的張冀蘇剛正式做寫字樓地產經紀沒多久。即便是開始大規模裁員，撤離的那兩年，這些外資企業也會遵守約定，事先跟業主談，再一步步走退租流程，這給他留下的印象很深。
外資那波“退租潮”過去後，中資企業開始迅速崛起，互聯網金融時代到來，北京寫字樓市場進入了火熱的時期。
“那時候要靠搶，尤其是2012-2014年。”處於風口的正是P2P，用戶規模、交易量和平臺數量都在以驚人的數量激增。
張冀蘇回憶起當時的情形，大量的客戶尋租，“出手很闊綽，看房的時候拿著支票，今天看中今天定，上午不定下午就沒了。”一度北京寫字樓的空置率降到3.84%，面對巨大的需求和稀缺的項目，誰都束手無策。
然後，就是大規模的業主違約提價。就他接手的客戶來講，那時北京市場業主違約提價的比例大概有75%。“沒有任何辦法，客戶有時候也跟我們抱怨，但是我們也沒辦法，因為根據法律規定，業主方是可以以收回自用的理由，不履行續租合同。”
提價的幅度，大概在30%-50%，如果客戶從確定租到最後籤合同之間時間比較長，業主漲價的可能性就變得很大。
但是很快，在2015年後，經過監管對P2P行業的多輪整治，行業開始大清洗。大規模跑路引起“退租潮”的同時，寫字樓業主的態度也發生了反轉。據當時的媒體報道，部分甲級寫字樓已經不再接受投資理財類的互聯網金融企業入駐，有大樓的開發商甚至對部分租賃已到期的P2P企業實行勸退。
這時候，共享經濟已經接過接力棒，成為寫字樓業主的租戶主力，共享單車、共享汽車、聯合辦公，在寫字樓湧現，然後消失，其後又是二手車等等，一波一波的新興行業迅速崛起又倒下。
“以前一個行業的風口期是5-10年，現在很短，大概2-3年就會交替。一個公司，兩年沒有明顯起色，一般就死了，洗牌的速度非常快。”互聯網公司有一個跟傳統行業明顯的不同，它們擴大的需求要求在非常短的時間內找到合適的寫字樓，但是在北京寫字樓市場，這是一件比其他城市都要困難的事。
除了極為緊俏的2011-2012年，對於這種急租的情況，寫字樓經紀們一般有自己的解決方案。
“如果不能在短時間內找到滿意的寫字樓，一般會退而求其次，選擇比如70%滿足要求的樓盤，然後花錢改裝。”張冀蘇說。
“雖然年收入百萬，但總是被小看”
即便是在全球知名公司，即便客戶大多是世界500強企業，在跟客戶初次見面自我介紹的時候，張冀蘇也不得不把自己稱為“中介”。
“你說你是諮詢顧問，提供一體化的解決方案之類的，沒人知道你做什麼，大家都聽不懂。你只能說，我是中介。”他很無奈，不止一次他遇到過不禮貌的對待，有中資也有外資。“在出現分歧的時候他就會說，你不就是個中介嘛。”
年收入超過百萬的人是不少，但他們的社會地位並沒有因此變高。人們對中介的印象總是停留在街邊一塊簡陋的牌子，“旺鋪招租”，一兩個身穿襯衫的人站在一旁聊天。
“那種是針對個人業主多一些，而我們更多的是針對房企、企業性業主。”一般來講，如他所說的世界五百強企業，大部分是跟公司層面的合作，而自己也需要開拓內資一些有規模的目標客戶群體，尤其是在北京。”
“當然越是大的公司，越希望跟大的公司合作，但是拓展起來並沒有那麼容易。總有談不來的人，也有不少從剛入行就打交道的人。我入行13年，當年一起打交道、關係還不錯的人，基本上是同齡人，大多在基層，但現在很多已經到了重要的崗位，多少會給一些面子。所以這個職業，跟律師和會計師一樣，要靠吃‘年齡飯’。”
業主同樣需要維護，很多互聯網企業要在一個月內需要寫字樓辦公，這種情況下根本沒有時間裝修，或者在市場資源緊張的時候，根本搶不到房，怎麼辦？這就需要看經紀的業主資源。
“一些空置還沒有到市場，比如有人退租，如果跟業主關係好，就會提前知道，這就是一個好經紀和一般經紀的差別。”除了逢年過節的維護，定期拜訪，邀請業主參與論壇、活動是必不可少的項目，但是張冀蘇坦言，很多時候，在一起喝半個小時的咖啡聊一聊，效果遠比送兩盒月餅要好得多。“很多人已經相處成朋友。”
像他這樣有經驗的人，手上一年大概有30個左右的項目。有一年，他曾經同時跟過40個項目。一般的新手，一年裡也大概也要跟十幾個項目。
“因為成交是有周期的，有時候一個項目是否能談成、週期長短，跟面積的大小關係並不大，而是跟公司的性質有關。一些國企可能走流程要慢一些，而剛才提到的互聯網公司這種風口企業就快得多。最快2-3個月，最慢的項目要2-3年才能最終定下。”
張冀蘇說，寫字樓是宏觀經濟的一個微觀切面，而他們寫字樓經紀就是這個切面上，最先知道春江水暖的人。
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