餘舒虹
20週年之際，卓越集團交出了一張圓滿的成績單：2016年全年實現銷售額325億元，已開發房地產面積超過1500萬平方米，土地儲備面積約3000萬平方米，業務版圖拓展至全國14座核心一二線城市，公司持有的資產運營規模也超過了300億元。
2017年，站在下一個五年計劃的開端，基於對城市發展和市場競爭格局的重新認識，卓越決定再出發。
卓越集團戰略與運營管理部總經理李文濤認為，“黃金十年”後，房地產“遊戲規則”將向兩個方向轉變：一方面，更加細緻的分工和商業模式的競爭將取代行業的粗放式增長；另一方面，城市發展的分化，將促使開發商在業態的豐富性和房地產產業鏈的延伸性上做出突破。
在新的五年計劃中，卓越完善了產業佈局的核心七大板塊，將旗下房地產開發、城市更新、股權投資及地產基金、資產管理、商業管理、物業管理、酒店管理分別劃入房地產開發、金融投資和資產運營三大產業。“其中，房地產開發是主力，資產運營是新的增長極，金融投資則發揮助力作用，從融資端到消費端助推其他兩個產業，提升運作效率。”李文濤說。
卓越希望通過前瞻性佈局和精細化管理，在五年後實現銷售規模、資產運營規模“雙500億”的戰略目標，努力成為城市綜合運營的標杆企業。
規模上的“中而美”
2016年，卓越集團銷售額同比增長39.5%，達到了325億元，保持了近幾年銷售業績平穩增長的態勢。來自克而瑞的數據顯示，儘管面臨市場波動，近幾年卓越的銷售額均保持了40%左右的增長速度，2015年銷售額較 2014年增長42.1%。
過去一年，行業集中度顯著提升，房地產開發企業百強市場份額佔比達到了47%，達到歷史新高。因此，跟上行業梯隊，保持一定規模，是競爭關鍵資源和抵禦市場風險的基礎。
李文濤強調，卓越並不一味追求非常大的規模，但會保持50強的行業位置，以求在品牌和融資市場上佔有自己的話語權。“現在‘小而美’的公司基本全死了，我們希望做‘中而美’，這意味著保證一定的規模，然後在某些特定領域內做到行業最強。”李文濤說。
成立21年，卓越從深圳出發，逐漸擴張到全國15座城市，90%的土地儲備分佈在國內一線城市及GDP排名前三位的高速增長省份。在區域佈局方面，卓越的戰略是深耕一線城市及二線中心城市。反映在銷售業績上，2016年，卓越一線城市銷售額貢獻比重達68%，其中深圳貢獻約47.1%，上海貢獻約10.3% ，北京貢獻約10.6%；二線城市中，青島銷售業績突出，佔年銷售總額的18.2%，其次是長沙及杭州。
從今年的投資計劃來看，卓越所有的投資方向也將集中在環北京、環上海和粵港澳大灣區三大城市圈，和一些核心的國家級中心城市，如青島、武漢。
李文濤表示，卓越房地產開發區別於其他開發商的特點是城市級的運營，包含了房地產開發和城市更新兩大板塊。2013年，卓越成立了城市更新集團，把土地的一級開發作為一個重要的板塊，同時為二級開發貢獻相應的土地。除了在深圳，卓越在東莞、青島、北京及北京周邊城市都做了這樣的嘗試。
有關數據顯示，截至2017年3月，卓越城市更新集團有限公司簽約項目約50個，可供開發用地面積超500萬平方米。
資產管理的“半壁江山”
事實上，根據卓越新的五年計劃和過往的銷售增速，500億元的銷售目標並不是主要挑戰。卓越的計劃是沉澱一部分資源在持有性物業，在資產管理和運營的另一個500億上打造新的增長極。
去年8月，卓越成立了資產管理事業部，作為集團核心板塊之一，目前團隊已基本搭建完畢。目標是通過資產運營打造完整的業務鏈條，使得集團資產規模持續、高效攀升。
李文濤指出，資產管理雖然是新的模塊，但是在集團轉型和模式變化中將起到不可替代的作用。資產管理在未來集團價值總量上將佔到半壁江山，在業務板塊中的佔比可能達到2/3，甚至成為一支獨立的業務推向資本市場。
業務模式上，卓越希望學習國內外先進資管公司經驗，通過和基金等金融機構的合作，降低自身的資金投入，實現輕資產運營。
一方面，卓越的資管團隊不僅為自有開發項目進行資產管理，也為其他持有型物業提供優質資產管理服務，卓越已有的項目未來產生出自持性業務量後，也會交給這個團隊進行運營和管理。
另一方面，集團還要求其建立“投、融、管、退”全產業鏈的能力，包括投資、融資、交易架構的設計、改造提升和管理的提升，最終實現退出。據悉，事業部成立半年多來，已有很多項目在洽談，卓越在青島的寫字樓項目就採取了與基金合作的模式。
作為“深圳CBD之王”，卓越身上有不少標籤。其中，唯一佈局深圳四大商務中心、商用物業資產運營卓有成就，是其在市場最大的印記。
據悉，卓越自2003年進入商業領域以來，現已佈局多座城市，並具備集商業策劃、設計、招商、營運管理等核心業務為一體的商業地產項目開發運營管理能力。預計未來5年，卓越商業旗下管理的商業項目將達到10個，總規模超過100萬平方米。
2014年6月，卓越搭建了E+商務運營平臺，主要目標是整合社會資源、搭建生態系統，以及將卓越商用物業的各種服務架構在一個體繫上。2015年10月，卓越E+商務由1.0版本正式升級至2.0版本，包括了“卓信金融、創優資產、智效辦公、趣享生活”四大核心價值板塊。
卓越相關人士表示，作為資產運營管理的一部分，未來卓越E+商務平臺也將對完善商務服務生態體系、實現資產價值的提升發揮重要作用。
打造城市綜合運營的世界級標杆
從區域城市到全國化的戰略佈局，從超甲級寫字樓到城市綜合體，卓越一直緊跟城市發展的步伐，調整自己的戰略願景。
作為寫字樓專家，卓越集團已佈局深圳福田中心區、後海中心區、前海中心區、寶安中心區，是四個中心區最大的商務地產開發商。數據統計顯示，卓越集團目前在深圳在建和開發的寫字樓有24座，未來3年有望超過40座。同時，整個商務物業的佈局也擴展至上海、北京和青島。其中，青島卓越世紀中心已成為片區的商務標杆。
經過股東和董事會的討論，如今，卓越將企業願景定位為“城市綜合運營的世界級標杆”。
在卓越看來，目前國內城市運營綜合體與世界級標杆的差距不是硬件，而在於項目所承載的服務和功能。比如做好和政府的對接，和市場的對接，甚至國際合作的對接。
李文濤認為，卓越的城市佈局、項目儲備、開發經驗、產品服務、資產運營等關鍵能力具備打造世界級項目的潛力，“如果不接受這個挑戰，可能會錯失很多機會。”
在此戰略的指引下，卓越也於今年走出國門，開啟戰略性的海外資產配置。3月，卓越攜手中信資本成功投資美國西雅圖高端地標綜合體項目THE Mark，另一個位於舊金山的寫字樓項目也於今年落地。
李文濤表示，未來五年卓越會拿出投資總額的5-10%來進行海外投資。在海外投資上，卓越也傾向於核心地段的核心資產，尤其是寫字樓，以獲取穩定的收益，實現集團資產的保值增值。
利用自身在商辦物業開發及運營領域的突出優勢，尋求戰略性資產配置的同時，卓越也希望積極向發達國家取經，尋求未來在海外投資、資產管理乃至房地產開發等領域的更多可能。