文/曹俊
雖然都是最早的經濟特區，都是位於珠江口，深圳和珠海卻有著截然不同的命運，我們時常感嘆深圳的發展速度，也不得不由衷的讚美珠海的宜居宜遊。
選上一個風和日麗的天氣，從拱北的情侶南路沿著海岸線一路向北，吹著伶仃洋溫暖溼潤的海風，在和煦的陽光下散步、遛狗、踩單車，到了晚上，可以逛一逛九洲城和華髮商都，叫上三五個好友吃牛肉火鍋，或去橫琴來一場“蠔門盛宴”……
宜居宜遊不宜業
珠海是珠三角最宜居的城市之一，但珠海宜居宜遊，不宜業，因為珠海的經濟發展不盡如人意。解讀珠海經濟發展的內在原因，對於理解這座城市非常有幫助。
從區位上看，珠海的地理位置十分優越，位於珠江入海口，緊鄰澳門並與香港隔水相望，但事實上，珠海的地理位置遠不如深圳好，深圳近香港，珠海近澳門，香港和澳門的經濟雖然都非常發達，但本質上還是有很大的區別，香港的支柱產業是金融、商貿、國際航運，深圳借鑑了香港的經濟模式，也承接了來自香港的產業轉移，然而澳門這個以博彩和旅遊聞名的城市，製造業早已衰退，對珠海的輻射帶動有限，珠海也就錯失了這一輪產業轉移的機會。
從地位上看，珠海獲得的政策扶持非常多，他是國家首批設立的四個經濟特區之一、定位為珠三角西岸核心城市、珠江三角洲中心城市之一、粵港澳大灣區重要節點城市，但珠海這座城市的定位從一開始就沒往錢看，在《珠海規劃2020》中提到，珠海的首個城市職能就是“具有國際影響的、以休閒康體度假、海洋海島生態旅遊、會議會展為特色的國際性商務旅遊度假、風景旅遊勝地和國際宜居城市”，珠海註定是小而美的旅遊型城市。
從發展思路上看，珠海的經濟發展並沒有遵循基本的經濟規律，在本該修建鐵路，完善軌道交通，加快融入珠三角經濟區的時候，珠海卻建設了機場，因為遠離市區，交通不便，導致客運量少的可憐，還有一些如賽車場、高爾夫球場、有軌電車等，都是形象大於實用的產物。
以上種種原因，導致了珠海的經濟發展落後，在現實生活中也常能看到一些有趣的事例，如一位在深奮鬥多年的老友，移民珠海後抱怨，這裡開公司很難招到人，去打工薪資待遇又比一線城市低上一大截，本地人懶散，移民來的多是東北富二代，三線城市的收入水平，一線城市的房價等等。
地王頻現，價格虛高
的確，房價也是珠海的一大特色，印象中07年的珠海房價還沒那麼高，08年經濟危機還有過一波下跌，從09年開始，珠海的房價才真正步入了快車道，在眾多熱點的刺激下一路狂奔。
近4年來，珠海房地產投資在固定資產投資所佔的比例沒有低於過40%，投資額也從500億出頭，達到接近800億，房價越賣越高，麵粉也越賣越精，2016年7月，金灣崇峰以樓面價19050元/平方米奪得航空新城地王，一個月後，唐家灣連推4宗住宅地，這4宗住宅地接連拍出歷史新高，價格都接近3萬元/平方米，其中一宗地塊被格力以29120元/平方米拍入囊中，創下珠海樓面價歷史新高。
見證過這瘋狂的一幕後，各大地產媒體紛紛發聲，看衰珠海地產，買香洲沒有潛力，買金灣等於站崗，買橫琴就是砸手裡……
看房團承認珠海房價存在虛高，但不能全盤否定珠海房產的價值，如果不運用發展的眼光來看待一個城市的發展，就永遠無法買到具有升值潛力的房產。
2019年，珠海的金三銀四回暖跡象明顯，3月份網籤成交4718套，4月份成交量再破4千套，一手商品房網籤成交4742套。五一小長假期間，來自全國各地的看房團更是齊聚珠海，場面十分熱鬧。
人們手中的閒置資金在自主投票，成交量不會撒謊，購房者也不全是傻子，珠海樓市回暖，一方面是珠海一定程度上放開了限購，另一方面，是珠海交通升級和城市規劃發展，讓許多投資者嗅到了商機。
珠海雖然錯失了產業轉移的機會，但卻幸運的保留了珍惜的自然資源，珠海的綠化率很高，空氣質量全年都不錯，還是珠三角中海岸線最長的城市，擁有出色的海景資源，在深圳，近年來漲幅較高，賣的較好的就是蛇口和深圳灣的海景房。
珠海交通的升級，讓珠海更容易融入大灣區，也堅定了香港、澳門、深圳、廣州甚至是東北投資者對珠海的信心。
珠海以外，港珠澳大橋，深中通道，深珠通道，灣仔口岸河底隧道、青茂口岸、橫琴口岸等，在粵港澳大灣區協同發展的大背景下，交通升級加強了深圳、珠海、廣州、中山協同發展，促進珠三角多中心城市格局形成。
隨著深中通道和深珠通道的建成，珠海將從”由澳門帶動珠海南部“轉變為“由深圳帶動珠海北部”，珠海未來南北強弱格局或得到改變。
珠海以內，香海大橋、洪鶴大橋、金海大橋、興業快線、珠機城軌、金琴快線等等，珠海內部交通網絡緩解了珠海東部強，西部弱的局面，增強了珠海發展的內生動力和城市的張力。
雖然珠海的人口和經濟規模無法修建地鐵，但可以修建輕軌，據《珠海市綜合交通樞紐佈局規劃及重點樞紐交通詳細規劃》，珠海市將建設七條城市軌道線
軌道 1 號線：九洲港——金灣樞紐—金灣機場
軌道 2 號線：金鼎——拱北口岸（支線）
軌道 3 號線：橫琴口岸——白藤頭
軌道 4 號線：十字門——鶴州——金灣樞紐
軌道 5 號線：金灣樞紐——富山站
軌道 6 號線：白藤頭——鶴州南
軌道 7 號線：斗門井岸——鶴州南
而最大的規劃利好，就是橫琴新區。橫琴新區不是其他省份的國家級新區那麼簡單，橫琴新區所處的位置，是香港和澳門與大陸對接的紐帶，是一國兩制的交匯點，橫琴更像一個政治任務，是一定會搞好，必須搞好，所以說珠海未來發展看橫琴，橫琴是龍頭，是橋頭堡，它不光是加強經貿交流這樣簡單的。
珠海的確錯過了黃金髮展時期，土地面積小，經濟總量低，人口不多，產業聚集也不夠，但仍能看到希望，在2017年的搶人大戰中，珠海的常住人口增量高達13萬之多，而在2016年只有4萬。相信只要珠海政府願意放開人口限制，珠海人口絕對不是目前的狀況。
片區價值分析
接下來，將分幾個片區為大家介紹珠海樓市：
一、唐家灣
唐家灣片區位於珠海市香洲區北部，珠江口西岸，規劃為重點發展高等教育、研發、科技創新和旅遊休閒功能。
看房團一直比較看好唐家：
一是因為環境優美，海景和空氣更好；
二是因為唐家灣科技創新海岸，園區中有國家軟件產業基地、廣東省集成電路設計與生產基地、廣東珠海民營科技園和廣東珠海高科技成果產業化示範基地以及南方軟件園、清華科技園、哈工大集團珠海新經濟資源開發港等一批專業園區。目前來看，這些產業園區附近住宅十分稀缺，員工每天往返老香洲十分不便；
三是因為教育資源值得期待，片區有中山大學附屬小學、附屬中學，高校有中山大學珠海校區、北京師範大學珠海學院、北京理工大學珠海學院，未來片區內人口素質會比較高。
四是因為深中通道和深珠通道，將改變珠海南北強弱的格局：
去年9月份，深中通道全面開建，是集“橋、島、隧、水下互通”於一體的跨海集群工程，路線起於廣深沿江高速機場互通立交，與深圳側連接線對接，向西跨越珠江口，在中山市翠亨新區馬鞍島上岸，終於橫門互通，全長約24公里，包括6.8公里海底隧道、17.5公里跨海橋樑，雙向8車道，設計時速100公里，預計2024年建成通車，到時珠海到深圳僅需1小時。
近日，中國鐵路總公司與廣東省政府聯合批覆了《深圳鐵路樞紐總圖規劃（2016—2030年）》，規劃鐵路中，深圳至珠海的城際鐵路赫然在列，這意味著傳言將近10年的“深珠通道”終於落下實錘，正式進入規劃階段。
深珠（伶仃洋）通道起於深圳前海、對接廣深沿江高速和南坪快線，跨越伶仃洋至珠海唐家北邊界，途經中山五桂山、斗門蓮洲，向西延伸至珠海高欄港和江門台山及粵西。
深珠通道按照目前所看到的文件消息，通行方式是城際鐵路，但之前有文件說，也有規劃公路，未來很有可能規劃複合型通道，上可通汽車，下可通城際鐵路或者地鐵。
如果未來深珠通道建成，珠海可在30分鐘直達前海，唐家片區將率先承接深圳外溢資源。深圳前海規劃多為商業用地，住宅十分稀缺，目前前海周邊的樓齡較老的二手房，都已到達9萬元/平方米，如果深珠通道建成通車，將徹底改變珠海的樓市格局。
從深珠通道的走勢來看，會從前海出發，途徑淇澳島，在唐家北邊界上岸，最受益的就是格里海岸這一片區和珠海北站片區（深珠通道的軌道交通一定會連接珠海北站）。
目前唐家在售的樓盤有：龍湖首開·天鉅（24000-27000元/㎡）、萬科翡翠中央（24500元/㎡）、惠景暢園（22000元/㎡）、格力海岸（32000元/㎡）、華髮·綠洋灣（33000-44000元/㎡）、仁恆濱海半島（32000元/㎡）等等。
由於樓盤過多，不能一一介紹，只介紹兩個具有代表性的樓盤：
1、龍湖首開天鉅（均價24000-27000元/㎡）
項目地址：香洲區科技創新海岸唐家北圍片區興中路南側金灣七路東側
佔地面積：11140㎡
建築面積：42976.89㎡
總房源：443戶
車位比：1：0.6
容積率：3.8
學區：容閎幼兒園、禮和小學
樓評：
項目處於科技創新海岸北圍的“地王四兄弟”之間，2016年格力以單價2.9萬元/㎡拍下的地王就位於項目旁邊。
項目在售38-58㎡公寓，92-118㎡三至四房毛坯單位，位於珠海北站附近，步行大約10分鐘左右，處於北站TOD小鎮的居住核心區，目前項目周圍的道路建設已經非常完善，但項目周邊還十分荒涼。
在珠海北站TOD規劃中，這裡將是未來整個唐家灣的新城區，為整個高新區提供綜合服務。珠海北站TOD項目，總用地面積約10.04平方公里，分為北圍、南圍和後環三個區域，預計容納人口規模10萬人。
項目周邊還在建設或在售的項目有萬科翡翠中央（97㎡戶型可以買，109㎡戶型有些奇葩），珠海雅居樂（體量較大，複式別墅，尚未開盤）以及華髮、格力等大品牌開發商，未來5-10年，珠海北站TOD，或將成為高端產業人員居住的理想之地。
2、格力海岸（高層38000元/㎡，別墅1400萬/套）
項目地址：情侶北路3333號
佔地面積：391990㎡
建築面積：1035508.99㎡
總房源：6500戶
車位比：1：1.4
容積率：2.63
學區：雙語三鑫學校
樓評：
格力海岸偏“豪”，如果買大戶型尚可，小戶型有些雞肋。
項目位於情侶北路唐家灣新城核心片區，體量非常大，容積率低，位置也好，可以看海景，是唐家灣最早開發的住宅項目，早期主打大戶型，慢慢的推出了很多剛需的中小戶型，但戶型的設計存在缺陷，得房率非常低。
項目周邊有六大主題公園，淇澳島溼地公園、郊野公園、體育公園、城市公園、社區公園、濱海公園，項目打造大型遊艇碼頭、50萬平米熱帶風情園林、6000平米高端瞰海會所、18班幼兒園以及後續18萬平米濱海風情商業街等優越配套。
目前的商業配套不算完善，交通方面依賴自駕，海景確實非常好，但缺點是海風大，溼度大，紫外線強，短期度假非常好，長期居住不太合適。
小結：
1、珠海雖然錯過了發展的黃金期，但隨著交通的完善和城市的發展規劃，房產仍具有升值潛力；
2、關於放開限購：目前，珠海可以通過辦理人才證明避開限購，珠海市政府給當地企業許多購房名額，企業用不完會有償借給外地購房者使用。珠海其實不光是郊區放開限購，在中心城區也可以購買（銷售更為謹慎），辦理人才證明，前提是年齡低於50歲，花費約2萬元，而且用人才證明購房要限售8年；
3、珠海人近海不親海，本地人有能力購房還是會選擇中心城區，如新老香洲、吉大、拱北，不會選擇海景房，因為海水又腥又渾，只可遠觀不可近玩，有配套成熟，景觀出色的海景房也可以用來投資+自主；
4、目前珠海純投資已不佔主流，越來越多的客戶以自住+投資為目的，看重的就是珠海的自然資源和粵港澳大灣區的規劃；
5、唐家確實是房企必爭之地，難怪地王頻出，隨著深中通道、深珠通道的開通，唐家是珠海離深圳和廣州最近的片區，而且唐家又緊鄰新老香洲，隨著興業路快速通道和金琴快線的建成，交通擁堵將得到改善，同時這裡也是高新產業和高等院校的聚集地，住房需求大，人口素質高，目前有很多項目價格甚至低於格力的拿低價，可以考慮投資。
下篇將會詳細介紹珠海中心城區、十字門商務區、保稅區、橫琴新區、金灣區和斗門區的投資價值，敬請期待。