過於依賴房地產業務的信託公司，日子將開始變得難過了。
一位華東區信託公司業務經理告訴第一財經記者，銀保監會“23號文”逐漸釋放出威力，房地產若需信託公司的前端融資，必須滿足“432”條件，因此一些信託公司正失去不少房地產信託業務。
所謂“432”，即房地產公司必須具備：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；地產類項目總資金中必須至少有30%的資金來自於融資方；融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質。
雖然今年第二季度房地產類信託表現仍然較好，但多位業內人士稱“房地產信託業務收縮成為必然”。第三方數據顯示，今年第二季度，房地產類信託資金募集規模逼近2000億元，規模佔比達到41.71%。
一位華北地區信託公司人士表示，在“房住不炒”思路下，近期監管加快了對信託公司進行窗口指導，要求增速過快、增量過大的信託公司在第三季度、第四季度進行降速，進行餘額管控。上述業內人士表示，隨著房地產信託業務監管政策加碼，房地產信託融資將承壓。中小房企和中小信託公司在今年下半年將面臨較大壓力。
“信託資金寬鬆是出現2019年土地市場二季度活躍的主要原因之一，信託資金投向房地產比例擴大，新增信託逐漸向房地產集中。雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但對房地產信託監管政策的加碼肯定會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加。”中原地產首席分析師張大偉稱。
5月17日，銀保監會出臺《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，即“23號文”，收緊信託公司對房企的前端融資；7月初，10餘家信託公司被約談，要求對房地產項目進行餘額管控。
房地產類信託佔比佔超40%
與銀行貸款、證券行業的非標相比，信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，對於房地產融資模式的週轉起到較為重要的作用。
依靠上述優勢，信託公司的房地產業務成為其自身發展的重頭戲。用益信託網數據顯示，7月8日－14日，金融類集合信託募集資金16.80億元，環比減少27.69%。而房地產類信託的募集規模51.33億元，環比增長21.38%。
另外一則數據顯示，今年二季度房地產信託募集資金1958.48億元。從月度數據來看，房地產類信託在2019年3月達到募集規模的峰值，逼近800億元。4、5、6三月募集規模有起伏變化，但月募集規模均在600億元-700億元之間。
“2019年以來信託融資有所回暖，社融口徑信託貸款由負轉正，集合信託發行規模也明顯增長。而於此同時，投向房地產行業的信託餘額增速回暖、佔比擴大，這一趨勢背後是新增的信託產品逐步向房地產行業集中，房地產行業是新增集中信託最多投向領域。”中信證券研究部固定收益首席分析師明明表示。
不過，房地產類信託的表現在三、四季度或將發生變化。“強監管下，預計規模收縮幾乎已成定局。房地產信託上在購房尾款類、住房保障類、城市更新類舊改項目等符合監管要求的領域可以繼續發力，但受制於業績壓力，信託公司轉向基礎產業信託以及創新業務的可能性較大。”用益信託金融研究院研究員喻智表示。
喻智還表示，房地產信託產品的收益率有所起伏，未來房地產信託的收益率或將下行。頭部房企將獲得信託資金的青睞，強者獲取資金的效率和融資利率將更有優勢；而對於資質和資金都稍顯不足的房地產企業，該類房地產信託的規模將有可能快速的被壓縮，即使有很高的預期收益率，也難以成為房地產信託中的主流。
中小信託公司承壓
今年二季度以來，多項文件要求控制房地產融資，而近期監管對房地產信託業務監管加碼，房地產信託融資亦將承壓。
7月初，銀保監會對10家左右的信託公司進行了窗口指導，要求這些信託公司控制房地產信託業務增速，提高風險管控水平。
多家信託公司人士對第一財經記者表示，房地產信託規模壓縮是必然。雖然監管部門沒有“一刀切”，但對前段時間有信託公司增速過快、增量過大的信託公司進行了窗口指導，要求進行自我調節。三季度可能會出現信託公司減少發行量或者暫時停止發行的情況。
5月23日，銀保監會發布23號文稱，禁止向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；禁止直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。
調控的對象不僅僅是信託公司。張大偉稱，今年房地產政策高發，全國上半年全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
對於信託公司而言，一位華東區信託人士表示，勢必影響今年下半年一些房地產公司的利潤。大型信託公司還好，有存量項目。對於中小信託公司而言，承壓較大。但轉型、合規的過程中會有痛苦，應嘗試探索房地產供應鏈融資業務、房抵貸業務、房地產投資信託等新型業務模式。
對於房企而言，“23號文進一步強化了頭部房企的議價能力，信託業內部對優質對手的競爭將更加激烈，頭部房企的融資成本走低的可能性很高。”喻智表示。
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