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1、降準來襲

9月6日傍晚,央行宣佈,於2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司)。

同時為加大對小微、民營企業的支持,再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點,於10月15日和11月15日分兩次實施到位,每次下調0.5個百分點。

降準過後,大型存款類金融機構的存款準備金率降至13.0%,為2011年6月以來的新低。

央行負責人透露,本次降准將釋放長期資金約9000億元,其中全面降準釋放資金約8000億元,定向降準釋放資金約1000億元。另外,機構預計本次降準之後還會有降息。

2、降準的動因

如是金融研究院執行院長朱振鑫認為,本次降準有三大直接動因:

  • 經濟增速逼近6%的底線。2019年二季度6.2%的增速已經創下27年來新低。
  • 金融風險加速暴露。從P2P、信用債、私募、財富公司到券商、信託再到銀行、保險,從非持牌到持牌金融機構,幾乎無一倖免,並逐步蔓延至頭部機構。
  • 美聯儲降息留下了難得的騰挪空間。全球新一輪寬鬆週期開啟,以美聯儲為代表的央行開始降息,國內降準空間打開。

降準深層原因在於全球貨幣政策退出困難,吸毒容易上癮不容易戒。十年來的超寬鬆貨幣政策催生了大量的資產泡沫和金融風險,緊縮之後,出清的壓力馬上顯現出來,這個後果是很多央行難以承受的。

從政策走向來看,整體仍較為剋制。這是年內第二次全面降準,央行一直重申此次降準並非“大水漫灌”,貨幣政策取向沒有發生變化,考慮到金融出清還在繼續,2015年的大寬鬆很難也不可能再現。

3、對房地產融資的影響

從2019年5月以來的政策來看,央行是“提前築壩,準備放水”。現在看來,這一趨勢幾乎可以確定。未來貨幣寬鬆,但樓市資金並不會寬鬆。

1、“提前築壩”回顧

從2019年5月29日銀保監會印發《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知銀保監發[2019]23號文》(以下簡稱“23號文”)開始, 23號文要求信託向開發商發放開發貸款也必須遵守“四三二”的標準。

這一要求與銀行遵守的標準幾乎一樣。幾乎將之前的信託提供土地款前端融資模式全部消滅。

同時,點名金融機構違規“輸血”樓市的諸多亂象,強調商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。

5月31日,市場消息稱數家地產商被列入暫停公開市場發債業務的名單。當日晚間,21世紀經濟報道表示,部分房企因拿地激進,“出現一些‘地王’,已經引起中央的注意”。

在住建部的指導下,央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。據坊間傳言這份名單包括:金地、陽光城、招商、金地、旭輝、禹洲、中鐵建、融信、龍光、新城控股等約20家重點企業。

在這其中,有一家房企被特別關注:旭輝。6月7日,澎湃新聞報道稱閩系房企旭輝集團(00884.HK)已經要求區域公司暫停在公開市場拿地,何時重啟,仍待集團通知。對此,旭輝集團迴應稱只是減少土地參拍,不是暫停。

6月13日,銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇致辭中表示,必須正視一些地方房地產金融化問題,“歷史證明,凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家,最終都要付出沉重代價。”

6月和7月,銀保監會約談部分信託公司之後,又有部分地區銀保監局召集了轄區內信託公司開會,對下一步開展房地產信託業務,監管部門要求:今年三季度信託行業房地產信託的融資規模不能有淨增加。

7月29日召開的全國銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上,央行“點名”房地產行業佔用了較多的信貸資源,旨在引導銀行充分認識信貸結構調整的必要性和迫切性,轉變傳統信貸路徑依賴,合理控制房地產貸款投放。

並明確對房地產信貸領域提出以下幾點要求:

  • 保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用於購房;
  • 加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理;
  • 加強對存在高槓杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

7月30日,政治局會議,再一次定調房地產政策方向:不將房地產業作為刺激經濟增長的工具使用,要考慮長效機制,長遠發展規劃,實現平穩發展目標。

7月31日,央行在北京召開座談會,表示要保持房地產金融政策連續性穩定性,加強對存在高槓杆經營的大型房企融資行為監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

8月25日,中國人民銀行就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜發佈公告:自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。

房貸新政——LPR(貸款市場報價利率)的實施,意味著未來央行存貸款利率的變化,將不會再直接影響買房者的房貸利率。即央行宣佈降息了,和買房者的銀行按揭貸款也無關。

綜上,從2019年5月開始,房地產政策持續收緊,各類融資渠道全面收縮。銀保監、央行、政治局各類會議,都把對房地產金融風險的防範,提到了史無前例的最高層級。

八月以來,樓市降溫跡象已經較為明顯。新房市場成交量持續走低,重點城市二手房市場成交量也有所回落,土地市場也呈現量價齊跌態勢。

2、對房地產融資的影響

由此可見,2019年5月以來對房地產的高壓政策,就是要防止現在這9000萬的“水”流入房地產領域。

先封堵融資渠道,再實施降準,保證了貨幣政策預調微調與“房住不炒”政策取向並行不悖。

當下房地產行業的競爭已經是融資競爭。誰能融到成本更低、週期更長的資金,誰就能在未來幾個月收購項目收購企業。

未來貨幣寬鬆,樓市資金卻並不會寬鬆,這是目前能夠判斷出的政策導向。降準落地對房地產行業的利好作用很有限。

但實際情況和走勢,並非完全由政策導向所能決定。局勢甚至可能每分每秒都會發生變化。

業內分析人士表示,政策加大對經濟大環境的扶持,會對房地產周邊有所利好,進而提振樓市信心,但其本質並不是為了放鬆樓市調控,對樓市的利好影響也會表現得比較溫和。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進此前曾表示,若降準落地,或使樓市稍微改善,表現在量價方面略有反彈。

另外,值得關注的趨勢是,2018年以來,眾多房企紛紛更名。

  • 萬科置業(海外)有限公司”更改為“萬科海外投資控股有限公司”
  • “保利地產”變更為“保利發展”
  • “恆大地產”更名為“恆大中國”
  • “時代地產”更名為“時代中國”
  • “龍湖地產”更名為“龍湖集團”
  • “遠洋地產”更名為“遠洋集團”
  • ……

眾多房企更名都是去除“地產”字眼,弱化地產開發主業的色彩。

實際上,這種趨勢也反映了房地產企業在轉型升級、多元化跨界業務拓展運營的趨勢。

房企的去地產化動作今後將“由表及裡”。通過“產業”勾地,產城融合,舊城改造等,房地產企業或許將開拓更為廣泛的融資渠道,通過實體產業投、融資和勾地的操作,也許可以開啟房地產融資的新渠道。

免責聲明:

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1、降準來襲

9月6日傍晚,央行宣佈,於2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司)。

同時為加大對小微、民營企業的支持,再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點,於10月15日和11月15日分兩次實施到位,每次下調0.5個百分點。

降準過後,大型存款類金融機構的存款準備金率降至13.0%,為2011年6月以來的新低。

央行負責人透露,本次降准將釋放長期資金約9000億元,其中全面降準釋放資金約8000億元,定向降準釋放資金約1000億元。另外,機構預計本次降準之後還會有降息。

2、降準的動因

如是金融研究院執行院長朱振鑫認為,本次降準有三大直接動因:

  • 經濟增速逼近6%的底線。2019年二季度6.2%的增速已經創下27年來新低。
  • 金融風險加速暴露。從P2P、信用債、私募、財富公司到券商、信託再到銀行、保險,從非持牌到持牌金融機構,幾乎無一倖免,並逐步蔓延至頭部機構。
  • 美聯儲降息留下了難得的騰挪空間。全球新一輪寬鬆週期開啟,以美聯儲為代表的央行開始降息,國內降準空間打開。

降準深層原因在於全球貨幣政策退出困難,吸毒容易上癮不容易戒。十年來的超寬鬆貨幣政策催生了大量的資產泡沫和金融風險,緊縮之後,出清的壓力馬上顯現出來,這個後果是很多央行難以承受的。

從政策走向來看,整體仍較為剋制。這是年內第二次全面降準,央行一直重申此次降準並非“大水漫灌”,貨幣政策取向沒有發生變化,考慮到金融出清還在繼續,2015年的大寬鬆很難也不可能再現。

3、對房地產融資的影響

從2019年5月以來的政策來看,央行是“提前築壩,準備放水”。現在看來,這一趨勢幾乎可以確定。未來貨幣寬鬆,但樓市資金並不會寬鬆。

1、“提前築壩”回顧

從2019年5月29日銀保監會印發《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知銀保監發[2019]23號文》(以下簡稱“23號文”)開始, 23號文要求信託向開發商發放開發貸款也必須遵守“四三二”的標準。

這一要求與銀行遵守的標準幾乎一樣。幾乎將之前的信託提供土地款前端融資模式全部消滅。

同時,點名金融機構違規“輸血”樓市的諸多亂象,強調商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。

5月31日,市場消息稱數家地產商被列入暫停公開市場發債業務的名單。當日晚間,21世紀經濟報道表示,部分房企因拿地激進,“出現一些‘地王’,已經引起中央的注意”。

在住建部的指導下,央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。據坊間傳言這份名單包括:金地、陽光城、招商、金地、旭輝、禹洲、中鐵建、融信、龍光、新城控股等約20家重點企業。

在這其中,有一家房企被特別關注:旭輝。6月7日,澎湃新聞報道稱閩系房企旭輝集團(00884.HK)已經要求區域公司暫停在公開市場拿地,何時重啟,仍待集團通知。對此,旭輝集團迴應稱只是減少土地參拍,不是暫停。

6月13日,銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇致辭中表示,必須正視一些地方房地產金融化問題,“歷史證明,凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家,最終都要付出沉重代價。”

6月和7月,銀保監會約談部分信託公司之後,又有部分地區銀保監局召集了轄區內信託公司開會,對下一步開展房地產信託業務,監管部門要求:今年三季度信託行業房地產信託的融資規模不能有淨增加。

7月29日召開的全國銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上,央行“點名”房地產行業佔用了較多的信貸資源,旨在引導銀行充分認識信貸結構調整的必要性和迫切性,轉變傳統信貸路徑依賴,合理控制房地產貸款投放。

並明確對房地產信貸領域提出以下幾點要求:

  • 保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用於購房;
  • 加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理;
  • 加強對存在高槓杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

7月30日,政治局會議,再一次定調房地產政策方向:不將房地產業作為刺激經濟增長的工具使用,要考慮長效機制,長遠發展規劃,實現平穩發展目標。

7月31日,央行在北京召開座談會,表示要保持房地產金融政策連續性穩定性,加強對存在高槓杆經營的大型房企融資行為監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

8月25日,中國人民銀行就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜發佈公告:自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。

房貸新政——LPR(貸款市場報價利率)的實施,意味著未來央行存貸款利率的變化,將不會再直接影響買房者的房貸利率。即央行宣佈降息了,和買房者的銀行按揭貸款也無關。

綜上,從2019年5月開始,房地產政策持續收緊,各類融資渠道全面收縮。銀保監、央行、政治局各類會議,都把對房地產金融風險的防範,提到了史無前例的最高層級。

八月以來,樓市降溫跡象已經較為明顯。新房市場成交量持續走低,重點城市二手房市場成交量也有所回落,土地市場也呈現量價齊跌態勢。

2、對房地產融資的影響

由此可見,2019年5月以來對房地產的高壓政策,就是要防止現在這9000萬的“水”流入房地產領域。

先封堵融資渠道,再實施降準,保證了貨幣政策預調微調與“房住不炒”政策取向並行不悖。

當下房地產行業的競爭已經是融資競爭。誰能融到成本更低、週期更長的資金,誰就能在未來幾個月收購項目收購企業。

未來貨幣寬鬆,樓市資金卻並不會寬鬆,這是目前能夠判斷出的政策導向。降準落地對房地產行業的利好作用很有限。

但實際情況和走勢,並非完全由政策導向所能決定。局勢甚至可能每分每秒都會發生變化。

業內分析人士表示,政策加大對經濟大環境的扶持,會對房地產周邊有所利好,進而提振樓市信心,但其本質並不是為了放鬆樓市調控,對樓市的利好影響也會表現得比較溫和。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進此前曾表示,若降準落地,或使樓市稍微改善,表現在量價方面略有反彈。

另外,值得關注的趨勢是,2018年以來,眾多房企紛紛更名。

  • 萬科置業(海外)有限公司”更改為“萬科海外投資控股有限公司”
  • “保利地產”變更為“保利發展”
  • “恆大地產”更名為“恆大中國”
  • “時代地產”更名為“時代中國”
  • “龍湖地產”更名為“龍湖集團”
  • “遠洋地產”更名為“遠洋集團”
  • ……

眾多房企更名都是去除“地產”字眼,弱化地產開發主業的色彩。

實際上,這種趨勢也反映了房地產企業在轉型升級、多元化跨界業務拓展運營的趨勢。

房企的去地產化動作今後將“由表及裡”。通過“產業”勾地,產城融合,舊城改造等,房地產企業或許將開拓更為廣泛的融資渠道,通過實體產業投、融資和勾地的操作,也許可以開啟房地產融資的新渠道。

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全面下調準備金對房地產融資的影響

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