來源丨鄭州樓市
三環金貴，但是如果你選擇不當，就是啞巴吃黃連，比如選擇一些小開發商的內購盤，不知未來在何方，最典型的就是豫森城，退吧，同樣的資金只能買遠郊！接盤吧，又不甘心，不知道什麼時候才是盡頭？
今天，我們就把焦點聚集在三環內。
1
位置好，內購房源多的金水
金水老城寸土寸金，但是真心出了不少令人心累的樓盤，這些樓盤大部分的特點就是體量小，開發商不知名，以低價吸引人，有些爛尾，有些內購遙遙不期等等。
比如科創smart公館，徹底是撕碎了不少內購者的心。維權，土地被再次拍賣，什麼時候能拿到鑰匙，就是未知數。還有就是豫森城，城果，正道和苑，萬創系列的樓盤，一提起也是讓不少人煎熬。
除此之外，就是一些樓盤遲遲不動，佔盡優勢，無論漲跌，卻眼看它無動於衷。東韓裡、名門悅峰，也是因為種種原因開不了盤，之前內購者進退兩難。不過東韓裡據說思念跟融創合作，名門悅峰的規劃也已經在網站上公示，對於守盤的人來說，也算是利好。
然後就是在售項目了，鑫苑金水觀城，融創金林金水府，恆祥百悅城這三個樓盤。
其實鑫苑和融創算直接的競品，首先容積率都不低，地塊都不大，價格也相似在1.9萬左右。如何選擇成為兩難。
站在整個鄭州市場上來看，1.9萬的價格，我們可以選擇的還是比較多的，比如東區的一些二手房，2萬出頭還有些可以選擇。同樣也吊打除了東區以外的樓盤。
但是在地緣來看，前幾天我再次去了售樓部調研，發現鑫苑金水觀城的房源一期幾乎賣完了，我心想價格並不合適，為什麼要買這。一個粉絲告訴我，他的女朋友在附近醫院上班，對於醫院來說，夜班是常事，除了這裡不知道買什麼了，所以說這兩個樓盤可以算是雞肋，如果要選擇一定要選擇有優勢的樓棟，後期二手房還會有些保值。
而至於恆祥百悅城來說，位置是好，但是價格不便宜，雖說有金水萬達的引入，但是樓盤品質和價格不匹配。
再說下三個現在待售的項目：豫發豫園、騰威城、申泰中原印象
豫發豫園可以說是以後三環內為數不多的改善項目，但是一期推出內購房源以後，就在市場上有很少的聲音了。預計二期的房源還需要很長時間的等待。
騰威城，也是折騰了好幾年，項目在今年入市了，其實算是張莊的城改吧，開發商是騰威置業，但是股東是鄭州市金水區鳳凰臺街道辦事處張莊股份經濟合作社，100%持股。說白了就是村莊集體公司。位置是比較好的，在英協路和青年路交叉口，生活配套是比較齊全了，並且在附近沒有什麼在售新盤。
目前呢，一期是兩個地塊，一號院規劃以118-146㎡三房居多，也有86-95㎡兩房和156㎡四房為主，相對剛改。二號院規劃以89-99㎡三房、82-95㎡兩房為主，比較偏剛需。學校是周邊劃片，首次推出的是小高層，樓盤現在主要的問題就是開發商，有一定的不確定性。
申泰中原印象，位置在經三路紅專路是非常好的，但是可惜開發商。面積段在68-160㎡，現在證件不全，開盤預計在下半年了，梯戶比是2t4，3t6。首開5.6.7號樓，點狀裝修，交房2022年，地鐵5號線通車會是一個利好。希望樓盤能夠對得起這個位置。
對於金水區來說，配套成熟對剛需來說是好事情，但是一些小開發商有時候選不好，就會被套牢，建議大家對不知名的開發商樓盤謹慎些。
2
特價的惠濟和高新
在三環內，還有一個三角地帶就是這個西北區域，在三個區域的交匯處。先說惠濟區的兩個樓盤，旭瑞和昌花漾裡和謙祥福晟興隆城位置比較近，但是花漾裡地塊比較小，且前期還有內購，所剩房源不多。目前還有一些小戶型在售，價格在1.5萬，高層房源也不多了，1.2萬處於尾盤階段，這個樓盤，這樣的價格就是適合長期持有出租，房產抵押等，後期變現會有一定的難，所以對於投資者來說，需要考慮好。
謙祥興隆城，周邊環境是不太好的，高架，鐵路都會有一定的影響，但是能首付分期，還有地鐵3號線以及之前加X萬買車位，還算是可以的，不到1.5萬，對於剛需來說講究配套，資金不多的可以關注。
五龍新城，一個樓盤是各種價格都有，有位置不好的樓棟價格在1.25萬左右，還需要團購費，這個情況適合資金不多的剛需。
通過這些，我們就可以發現，位置還算可以，但是樓盤不太好的壓力也是比較大的，價格戰就會比較厲害。沒有完美的樓盤，資金不多，自行車可以先放放的。
3
容積率比較高的中原區
高架，容積率還有區域界面是中原區的樓盤三大主要特徵。老城區配套雖然成熟，但是整體環境不如新區，依然記得剛畢業那會兒第一次去中原區那種不可思議的感覺，雖說環境一般，但是卻是人間煙火氣息濃厚的地方。
和昌灣景國際和鄭地璞園屬於尾盤在售的情況了，並且兩者就剩下大戶型在售，和昌的價格目前沒有什麼變化，鄭地璞園價格有所上漲，璞園的交房時間比較早，在這些樓盤中，容積率不算高，比較難得。想要買西區這個樓盤還是值得關注的。
溢彩年華，容積率也不高，還有地鐵1號線，位置不錯，主要就是宏江這個開發商比較磨嘰一些，開盤的是小高層，價格在16000，99-102平是一個剛改項目，如果想買三房這個樓盤是值得考慮的。
在剩下的樓盤中，性價比都一般。保利心語的容積率在鄭州真的都數得上，小戶型投資的話，也要考慮租房價格，資金不多想買可以，但是要明白是否真的要浪費這個名額。大戶型，還是建議考慮其他樓盤，舒適度真心不敢恭維。
至於金水世紀城，品質中等夠不上的，但是這個價格就看你認為值得不了，一期有交房的小區可以先去參觀，整體是不太建議的。
中原區老城區，是接納剛需的一個地方，但是也要大家注意下，面積不要買太大，後期不好變現，當然地緣剛改除外。
在這些樓盤中，鄭地和宏江溢彩年華可以作為首選，和昌現在剩下大戶型，對剛需來熟資金需求也不小。五建新街坊性價比不高，和潤林湖美景其次，世紀城和盛世臥龍城品質不太好，這些不太建議外，其他的買了佔的便宜不多。
4
樓盤稀少的管南和二七
在二七區中有個樓盤對大家來說是最熟悉的陌生盤，就是名門橙邦，這個樓盤存在很多年，讓不少人等了很多年，期間規劃改了又改，最近終於要開盤了。這個樓盤要建超高層，容積率也比較高，但是對於地緣來說，幾乎是唯一的選擇。不過名門最近資金不多，開發商需要資金，對購房者來說也是好事，價格我們就可以期待下驚喜了。首開3棟樓，面積段在83-147平，距離二七萬達比較近，預計月底開盤，超高層來說，電梯維護是個問題，建議大家選擇相對低些的樓層會好些。
鑫苑德潤珺園，其實是德潤黃金海岸的後期地塊，德潤拉起鑫苑合作開發的項目，首開價格不到1.3萬，吸引了不少剛需客戶，面積在78-157平，前期有內購，3環內不到1.3萬的價格對於剛需來說還行，但是對品質就不要報希望，現在價格在1.45萬，性價比比較一般。
管城區其實更尷尬了，奧蘭和園處於尾盤銷售，屬於剛改，但是由於前期地塊是農藥廠不少人介意，對剛改又是一記重拳。鑫苑國際新城，主要就是地鐵口了，鑫苑這兩年口碑下滑，並且周邊環境也不太好，加上1.45萬的價格，優勢也就一般。
盛澳金尊府，位置不錯，雙地鐵，地鐵5號線即將通車，產品有高層和洋房，價格在1.6萬，唯一的不確定就是開發商了，不過這個樓盤比周邊的二手房要低些，如果接受減配，可以關注。
對於這兩個區域來說，相對比較推薦的是名門橙邦和奧蘭和園。
5
高階梯的東區以及外溢區經開
可以說東區的唯一就剩下了英地金臺府邸了，不過現在中間偏大一些的戶型也基本售完了，剩下兩個極端就是小戶型和最大面積的戶型。如果你想在東區買房這個樓盤需要趕緊下手了。半英里是小面積，如果想要投資，價格性價比一般，可以選擇其他。
再來說，經開老城鐵三角，碧桂園天璽，華潤紫雲府以及陽光城檀悅。
碧桂園如果沒有那麼多負面，其實還可以比一比，畢竟最高峰的時候逼近2萬了。現在1.85萬跟陽光城和華潤價格相似，我是建議大家選擇後兩個。因為除了品牌，還有體量。碧桂園只有4棟樓，景觀很難施展的。
對於陽光城檀悅和華潤紫雲府，華潤現在處於尾盤了，面積段剩下比較大，如果有特價房也是可以考慮的。陽光城的面積段比較多，並且有些房源可以從特價房中得到，可以關注。他們兩個就看誰的性價比高就買誰的。還有一點兒就是陽光城的配套會好些，華潤周邊環境一般，但是到東區高鐵站比較近。想要成熟配套的需要考慮下。
6
小結
1、三環內位置是比較好的，能不出三環就不出去，但是對於這些區域的小開發商來說，一定要仔細慎重考慮，千萬不要被低價所吸引就衝動，有時候真的讓你欲哭無淚，默默忍受。
2、最近不少人諮詢利率的事情，一句話貸款合同能拖就拖，目前銀行放水，對大家是好事情。鄭州的行情相比其他二線城市來說是穩的，所以找到合適的樓盤趕緊上車吧。
3、對於樓盤來說，如果開發商相對靠譜，能分期就選擇分期，儘量把槓桿用到最大。