近期,恆隆地產正計劃推出3個非核心區域的屋苑商場,出售總估值達40億港元。
據悉,恆隆地產為此還邀請了多家測量師為其提供建議書,為後面的招標出售做準備,3家商場總估值近40億港元,其中估值最高的是長沙灣碧海藍天商場,估值達30億港元。
事實上,2016年恆隆地產已出售了位於香港的多個物業。與此對應的是,內地房企開始在香港勇猛奪地。據香港地政署數據顯示,2016年11月至今,香港共出讓10宗地塊,其中內地房企奪得5宗,成交金額超過440億元港元,佔香港賣地總價66%。包括龍光、海航、深圳控股、華潤置地等多家內地企業均表達出對香港市場的看好。
過去,當內地的房地產企業還是散兵遊勇之際,港資地產企業憑藉其品牌優勢牢牢掌握著國內房地產市場中最高端市場份額和大城市核心地段。然而如今,當內資地產商紛紛湧向香江直搗港資同行們的大本營時,市場的格局和話語權已然發生了深刻變遷,香港樓市由本地開發商壟斷的局面正被打破。
恆隆地產出售近40億港元項目
恆隆地產出售的3個商場中,估值最高的是香港長沙灣碧海藍天商場,估值達30億港元。
由於該商場大部分樓面均由永旺(AEON)超級市場承租,客流頗為旺盛,該項目除了商場樓面大,還提供了400多個車位,因此屬於三個商場中估值最高的。
另外兩個物業分別為荃灣灣景花園商場和何文田君逸山商場。
事實上,2016年恆隆地產已出售了位於香港的多個物業。根據其2016年年報顯示,受惠於2016年內售出更多住宅單位,物業銷售收入躍升345%至港幣53.22億元,而2015年,恆隆地產物業銷售收入僅為11.97億元。
恆隆出售商場源於商業零售的不景氣,據恆隆地產集團董事陳家嶽透露自2012年起,集團分階段投入逾20億港元,改善翻新香港及上海項目,而香港項目佔4億港元,其餘則用於上海兩個大型廣場。
自2015年恆隆地產董事長陳啟宗在自己親寫的《致股東函》中以“寒冬”來形容內地商業之後,“商業寒冬”似乎成為了內地甚至香港商業市場的定調。
陳啟宗不止一次在公開場合類似這樣的表示:“當世道不好,品牌商戶不得不縮減同一個城市的門店數量的時候,他一定會選擇留下位置最好、商場最好的那一兩個。”所以,出售商場和優化改善項目都是為了更好“度過寒冬”。
但不得不指出的是,持續出售住宅和商業項目,一定程度上反映了恆隆地產對香港地產的“看衰”。對此對應的卻是越來越多由內地開發商開發或者管理的住宅、商業項目出現在香港。
萬科、恆大、海航、龍光地產、合景泰富,萬科、五礦建設、中國海外發展 、路勁基建、保利置業等等企業都在香港開始投地,甚至萊蒙國際這種“負債大戶”也都紛紛出手。 絕大部分內房股都表示會繼續關注香港市場的土地買賣,合適的時候會主動出擊。
根據香港地政總署的統計數據發現,2011年至今,內地的房地產開發商在香港的投資總額已超過千億港元。而2016年5月至2017年2月,香港統計的1020.6億港元的賣地款中,內地的房地產公司貢獻了一半。
“內資房企在香港投資,事實上是分散投資實現多元化佈局的策略,加上在北京買地可能並不比香港便宜,而在香港買地,相當於在海外市場投資,可與美元資產掛鉤,這也是企業資產配置的方式,同時回報率相對穩定,增長預期較強。”萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示。
內地特別是北上廣一線城市,在經歷了大幅度的漲價之後,平均房價已經跟香港的一般住宅基本上看齊了;此外內地對於房地產投機也是重拳出擊,各種政策在不斷的限制和加碼;這種情況下,內地投資者在全球資產配置驅動下選擇香港很容易理解。
香港樓市棋局變化
事實上,內地房企對香港土地投資甚至到了不惜代價的地步。今年2月,龍光地產和合景泰富就以168.55億港元的總成交價聯手拿地,創下了香港近年來單幅土地成交總價的最高紀錄。
當然,這已經不是內地的房地產公司第一次在香港大手筆拿地了。更早之前,恆大以125億港元收購了灣仔的美國萬通大廈,也是內資進入香港的一個標誌性案例。
最近的一則消息是,海航集團正洽購豐泰地產旗下觀塘觀點中心全幢商廈,出價近20億港元,洽購已近尾聲。
這只是海航在香港進行地產佈局的小小一角。事實上,從去年年底開始,海航5個月內在香港啟德地區拿下4宗土地。按此前公開數據顯示,海航啟德區域土地儲備達到約3.7萬平方米。公司擬將四幅地塊作統一規劃,聯動開發,興建國際級大型住宅綜合項目。
越秀地產董事長張招興曾放言,“我們對香港什麼樓都有興趣,並且興趣會永遠保持。”
在內地開發商高舉高打進入香港市場的同時,過往活躍的香港本地開發商對市場的影響力迅速減弱。
仲量聯行數據顯示,從購地比例來看,香港本地的七大開發商新鴻基、長江實業、恆基兆業地產、南豐集團、新世界、信和置業及會德豐地產競價購得的宅地佔市場整體的比例下降明顯——由2012年的45%,下跌至2014年的28%,在2016年更是跌至22%。
從住宅供應而言,仲量聯行預測,七大開發商的住宅供應占全港私人住宅供應量的比例將由2014年的85%及2016年的77%,下跌至2017年至2019年的53%。
2月23日,香港特區政府發展局局長馬紹祥總結2016年~2017年度的宅地供應情況時表示,2016年香港約推售21宗宅地,是自2010年恢復主動賣地以來,推售宅地可興建單位數量最多的年度。但來自仲量聯行的監測數據顯示,上述七大開發商在2016年共購入5宗宅地,較2012年的10宗明顯減少。
業內人士認為,就目前的勢頭髮展下去,隨著一次次入手,內資出手價遠超本地財團,香港土地儲備格局正式進行洗牌,由內房企“佔領”,似乎是一個大概率的事情。
“不管是從銷售規模、管理能力、冒險精神、資金使用情況、生意戰略等各方面來看,香港開發商都已經被內房企比下去了。”中原地產主席施永青認為,以今天的形勢來看,香港發展商基本上沒有條件與內地的抗衡。
施永青表示,內地地產商的發展能力是無可置疑的,其運用資金的能力、冒風險的胃口都大於香港本地地產商。“一些香港地產商對於內資地產商投地的出價表示不理解,說他們不識價、不知道風險,其實不是這樣的,只是內地地產商追求的利潤更低,所以入標的時候出價就更大膽。”
但不是所有人都對此樂觀,“過去有不少外地企業在香港投地,但成功例子不多,所以內資在港發展成功與否尚需時間驗證。”陳啟宗認為,純理性的角度來看,內資高價投地難以賺取盈利。
一位長期跟蹤香港市場的分析師分析表示,假如內地開發商繼續補充香港的土地資源,香港本地開發商拿地的難度毫無疑問將會加大。但是目前,內地開發商拿地後需進入較長的開發週期,在產品入市之前,其對香港樓市的影響尚難以預測。
對內地開發商來說,過去那麼多年的發展,很大程度上是受益於“城鎮化”這些改革紅利,但是香港市場不存在這種紅利。香港是一個非常成熟的市場,如果開發商將原來的土地邏輯照搬到香港,將來未必有收益可言。