隨著核心城市紛紛步入存量時代，新增土地稀缺，城市更新伴隨著中國大中城市過去30年的高速發展，迎來了以存量煥新、內涵增值為發展訴求的全新時代。有機構預測，城市更新的市場規模將達萬億元，這是一個全新且廣闊的賽道，吸引了眾多主體參與其中。
尤其是粵港澳大灣區，寸土寸金，城市更新市場規模龐大。作為以深耕粵港澳大灣區為核心的企業，龍光地產(3380.HK)在城市更新領域斬獲頗豐。
在2019年中期業績發佈會上，龍光地產管理層首次提出了“區域深耕+城市更新”雙輪驅動戰略，以保障公司規模和利潤的持續增長。
這也讓外界對這家低調務實的房企不得不重新審視，因為這家公司在不經意間已經成為粵港澳大灣區城市更新領域的“隱形航母”。
今年上半年，龍光地產繼續堅持前瞻性投資策略，深耕核心都市圈，通過多渠道方式拓展土儲資源，其中公司以收併購和城市更新方式，在深圳、珠海、佛山等多個城市新增城市更新類項目貨值852億元。
截至6月30日，龍光地產在10個城市拓展了共計62個城市更新項目，可轉化土儲面積1877萬平米，貨值超過3250億元，其中90%以上位於粵港澳大灣區，已經成為名副其實的大灣區城市更新領跑者。
值得關注的是，城市更新曆來都是孵化週期長，不確定性強，讓很多開發商深陷其中無法自拔。但龍光地產的城市更新項目中，有2600億元貨值佈局在深圳、惠州、東莞、珠海等可自主改造的城市，佔比達80%，這意味著公司的城市更新項目轉化能力較強。
實際上，龍光地產城市更新業務已有良好業績記錄。2018年，該公司成功孵化了珠海玖龍匯和佛山綠島湖項目後，貨值僅200億元。2019年，龍光地產預計還將成功孵化深圳蛇口自貿區、惠州大亞灣和深圳僑城東3個項目，貨值超700億元，價值頗為可觀。
公司管理層在業績會上直言：“城市更新項目是粵港澳大灣區的獨特機遇，也是龍光地產補充土儲的重要來源。公司深耕大灣區17年，熟悉每個城市的土地規劃、城市更新政策及區域價值判斷，在參與城市更新方面擁有信息、品牌、渠道、資源等多種先發優勢和主場優勢。”
按照計劃，龍光地產未來每年孵化城市更新項目貨值不低於300億元，每年利潤貢獻佔公司核心利潤10%至20%。
值得注意的是，該公司土地儲備的成本較低，城市更新項目土地成本佔售價不到25%，將有力支撐銷售和利潤的長期穩健增長。
城市更新項目投資少，價值高，盈利可見性清晰，2019年上半年，城市更新業務貢獻核心利潤約18億元，已經成為龍光地產業績增長的新引擎。
根據公告顯示，2019年上半年，龍光地產實現營業收入270.2億元，同比增長78.3%；毛利潤93.9億元，同比增長67.4%；淨利潤52.9億元，同比增長39.4%；公司擁有人應占淨利潤51.28億元，同比增長49.4%；核心利潤46.7億元，同比增長59%；公司擁有人應占核心利潤45.1億元，同比增長70.2%，核心利潤在同等銷售規模房企中繼續遙遙領先。
期內，龍光地產毛利率34.8%，較去年的33.7%進一步提升；核心利潤率17.3%，連續多年穩居上市房企前列，彰顯出公司已建立了跨越週期的、持續性的價值創造能力。
多家國內外投行認為，龍光地產未來幾年銷售和利潤的高確定性，已經成為不爭的事實。從銷售來看，按照2019年實現900億元銷售額、未來每年增長20%的推算，即便是不再補充新的土儲資源，龍光地產現有的7520億元土儲貨值，可以足夠完全覆蓋公司5-6年的銷售增長需求。
從利潤來看，國信證券研究報告認為，已確權土儲加上鎖定的舊改項目，龍光地產總可售資源約7520億元，以約20%的淨利率計算，這些貨值將為公司帶來約1500億元的利潤，支持未來盈利穩健增長。
中金公司也認為，除了已落地的土儲外，城市更新項目已經成為龍光的第二增長引擎，公司可以通過參與土地一級開發獲取額外收益，“我們認為，市場低估了龍光地產一級土地開發的潛在盈利”，公司價值面臨重估。
(本文不作為投資建議具體以公司公告為準)
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