克而瑞研究中心 朱一鳴、汪慧
【銷售增長呈現疲軟，目標完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，同比減少29.8%，目標完成率不足三成。在市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力下，朗詩業績增長疲弱，400億門檻難邁，下半年面臨較大的業績壓力。【正式進入大灣區佈局，項目集中於二線城市】4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區，佈局區域結構更加完善，在政策利好下，有利於分享市場增長紅利。截至報告期末，持有權益項目總建面為1053.21萬平方米，增長幅度不大，以輕資產儲備為主，平均權益不足30%，佈局集中在二線城市，成都、杭州、南京、蘇州為重點佈局城市，土儲佔比較高，可能面臨市場集中性風險，影響業績的穩定性。【盈利能力繼續走高，淨利率提高至22%】上半年，受益於代建業務及合聯營公司開發項目的高毛利率，朗詩毛利率與2018年同期基本維持穩定，淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均淨利率水平，盈利能力繼續走高。【現金短債比超2倍，淨負債率維持在較低水平】截至報告期末，朗詩的現金短債比為2.3倍，位於行業高位，流動性充足。並且在輕資產模式下，槓桿需求較低，淨負債率為50.4%，低於行業平均水平，良好的流動性及較低的槓桿率有利於控制債務風險和流動性風險。【二次更名，聚焦綠色科技地產業務】5月，朗詩調整戰略佈局，剝離長租公寓業務等非地產開發相關業務。為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩再度發佈更名公告，公司英文名將由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改為“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司。這是朗詩2018年以來的第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了一段較長的戰略調整期，此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
"克而瑞研究中心 朱一鳴、汪慧
【銷售增長呈現疲軟，目標完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，同比減少29.8%，目標完成率不足三成。在市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力下，朗詩業績增長疲弱，400億門檻難邁，下半年面臨較大的業績壓力。【正式進入大灣區佈局，項目集中於二線城市】4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區，佈局區域結構更加完善，在政策利好下，有利於分享市場增長紅利。截至報告期末，持有權益項目總建面為1053.21萬平方米，增長幅度不大，以輕資產儲備為主，平均權益不足30%，佈局集中在二線城市，成都、杭州、南京、蘇州為重點佈局城市，土儲佔比較高，可能面臨市場集中性風險，影響業績的穩定性。【盈利能力繼續走高，淨利率提高至22%】上半年，受益於代建業務及合聯營公司開發項目的高毛利率，朗詩毛利率與2018年同期基本維持穩定，淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均淨利率水平，盈利能力繼續走高。【現金短債比超2倍，淨負債率維持在較低水平】截至報告期末，朗詩的現金短債比為2.3倍，位於行業高位，流動性充足。並且在輕資產模式下，槓桿需求較低，淨負債率為50.4%，低於行業平均水平，良好的流動性及較低的槓桿率有利於控制債務風險和流動性風險。【二次更名，聚焦綠色科技地產業務】5月，朗詩調整戰略佈局，剝離長租公寓業務等非地產開發相關業務。為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩再度發佈更名公告，公司英文名將由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改為“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司。這是朗詩2018年以來的第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了一段較長的戰略調整期，此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
銷售：目標完成率不足三成，規模逐步掉隊
截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，簽約銷售面積為69.3萬平方米，分別同比減少29.8%、11.5%。根據年初2018年度業績發佈會，朗詩預計2019年銷售將超400億元，若按400億目標銷售計算，朗詩上半年的完成率不足三成，且離TOP100房企的平均完成率46.2%還有相當的距離，業績增長延續了疲弱走勢。朗詩將其原因歸結為兩方面：一是土地市場高企，拓展量不足，對業績增長產生了一定的阻力；二是存量土地收併購項目開發週期長、難度大，週轉速度放慢。
2016至今，朗詩的銷售規模逐步掉隊，規模增速連續低於TOP100房企均值，2018年目標完成率也僅達到83%，增長率僅為19%。根據克而瑞榜單，2016年朗詩位居第53位，隨後排名接連下滑，2017、2018年分別排在第66、68位，今年上半年已經掉至第80位。當前，行業增速放緩，行業集中度不斷上升，規模優勢房企顯然在拿地、融資、人才等方面更具競爭力，而中小房企受市場調整、政策調控等因素的影響更大。在這樣環境下，朗詩面臨著市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力，給增長空間帶來了相當的挑戰。下半年，將是朗詩衝刺業績的關鍵時期，加快週轉，合理安排項目的推盤計劃、推動去化任務的實現是重點任務。
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【銷售增長呈現疲軟，目標完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，同比減少29.8%，目標完成率不足三成。在市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力下，朗詩業績增長疲弱，400億門檻難邁，下半年面臨較大的業績壓力。【正式進入大灣區佈局，項目集中於二線城市】4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區，佈局區域結構更加完善，在政策利好下，有利於分享市場增長紅利。截至報告期末，持有權益項目總建面為1053.21萬平方米，增長幅度不大，以輕資產儲備為主，平均權益不足30%，佈局集中在二線城市，成都、杭州、南京、蘇州為重點佈局城市，土儲佔比較高，可能面臨市場集中性風險，影響業績的穩定性。【盈利能力繼續走高，淨利率提高至22%】上半年，受益於代建業務及合聯營公司開發項目的高毛利率，朗詩毛利率與2018年同期基本維持穩定，淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均淨利率水平，盈利能力繼續走高。【現金短債比超2倍，淨負債率維持在較低水平】截至報告期末，朗詩的現金短債比為2.3倍，位於行業高位，流動性充足。並且在輕資產模式下，槓桿需求較低，淨負債率為50.4%，低於行業平均水平，良好的流動性及較低的槓桿率有利於控制債務風險和流動性風險。【二次更名，聚焦綠色科技地產業務】5月，朗詩調整戰略佈局，剝離長租公寓業務等非地產開發相關業務。為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩再度發佈更名公告，公司英文名將由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改為“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司。這是朗詩2018年以來的第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了一段較長的戰略調整期，此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
銷售：目標完成率不足三成，規模逐步掉隊
截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，簽約銷售面積為69.3萬平方米，分別同比減少29.8%、11.5%。根據年初2018年度業績發佈會，朗詩預計2019年銷售將超400億元，若按400億目標銷售計算，朗詩上半年的完成率不足三成，且離TOP100房企的平均完成率46.2%還有相當的距離，業績增長延續了疲弱走勢。朗詩將其原因歸結為兩方面：一是土地市場高企，拓展量不足，對業績增長產生了一定的阻力；二是存量土地收併購項目開發週期長、難度大，週轉速度放慢。
2016至今，朗詩的銷售規模逐步掉隊，規模增速連續低於TOP100房企均值，2018年目標完成率也僅達到83%，增長率僅為19%。根據克而瑞榜單，2016年朗詩位居第53位，隨後排名接連下滑，2017、2018年分別排在第66、68位，今年上半年已經掉至第80位。當前，行業增速放緩，行業集中度不斷上升，規模優勢房企顯然在拿地、融資、人才等方面更具競爭力，而中小房企受市場調整、政策調控等因素的影響更大。在這樣環境下，朗詩面臨著市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力，給增長空間帶來了相當的挑戰。下半年，將是朗詩衝刺業績的關鍵時期，加快週轉，合理安排項目的推盤計劃、推動去化任務的實現是重點任務。
業績銷售結構上，朗詩權益項目的簽約銷售總計69.2億元，佔到朗詩出品簽約銷售額的60.3%。權益項目簽約銷售額中，國內市場貢獻佔比72.1%，其中，二線城市作為主力目標市場，貢獻率從2018年75.5%降到56.3%；三四線城市貢獻佔比有所提高，為14.7%；一線城市主要涉及上海項目，僅佔到1%；其餘份額則來自美國城市，總計19.3億元，佔比27.9%。近年來，國外市場的拓展，成為朗詩業績的重要補充。期內，朗詩更是成功收購PinnacleWestHomes公司，進一步鞏固自身在美國當地市場的競爭優勢。
單城市來看，二線城市中，成都和蘇州依然為重點城市，佔比分別達到17.6%、11.5%，重慶市場也開始突顯，貢獻率達到8.4%，而杭州、南京城市業績佔比大幅滑落；三四線城市中，宜興的市場表現較為亮眼，貢獻度達9.3%。整體上，從能級分佈來看，市場有向三四線城市轉移的趨向，單城市方面，受供貨或市場影響，部分重點城市業績貢獻有限，主力市場有所調整。
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【銷售增長呈現疲軟，目標完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，同比減少29.8%，目標完成率不足三成。在市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力下，朗詩業績增長疲弱，400億門檻難邁，下半年面臨較大的業績壓力。【正式進入大灣區佈局，項目集中於二線城市】4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區，佈局區域結構更加完善，在政策利好下，有利於分享市場增長紅利。截至報告期末，持有權益項目總建面為1053.21萬平方米，增長幅度不大，以輕資產儲備為主，平均權益不足30%，佈局集中在二線城市，成都、杭州、南京、蘇州為重點佈局城市，土儲佔比較高，可能面臨市場集中性風險，影響業績的穩定性。【盈利能力繼續走高，淨利率提高至22%】上半年，受益於代建業務及合聯營公司開發項目的高毛利率，朗詩毛利率與2018年同期基本維持穩定，淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均淨利率水平，盈利能力繼續走高。【現金短債比超2倍，淨負債率維持在較低水平】截至報告期末，朗詩的現金短債比為2.3倍，位於行業高位，流動性充足。並且在輕資產模式下，槓桿需求較低，淨負債率為50.4%，低於行業平均水平，良好的流動性及較低的槓桿率有利於控制債務風險和流動性風險。【二次更名，聚焦綠色科技地產業務】5月，朗詩調整戰略佈局，剝離長租公寓業務等非地產開發相關業務。為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩再度發佈更名公告，公司英文名將由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改為“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司。這是朗詩2018年以來的第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了一段較長的戰略調整期，此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
銷售：目標完成率不足三成，規模逐步掉隊
截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，簽約銷售面積為69.3萬平方米，分別同比減少29.8%、11.5%。根據年初2018年度業績發佈會，朗詩預計2019年銷售將超400億元，若按400億目標銷售計算，朗詩上半年的完成率不足三成，且離TOP100房企的平均完成率46.2%還有相當的距離，業績增長延續了疲弱走勢。朗詩將其原因歸結為兩方面：一是土地市場高企，拓展量不足，對業績增長產生了一定的阻力；二是存量土地收併購項目開發週期長、難度大，週轉速度放慢。
2016至今，朗詩的銷售規模逐步掉隊，規模增速連續低於TOP100房企均值，2018年目標完成率也僅達到83%，增長率僅為19%。根據克而瑞榜單，2016年朗詩位居第53位，隨後排名接連下滑，2017、2018年分別排在第66、68位，今年上半年已經掉至第80位。當前，行業增速放緩，行業集中度不斷上升，規模優勢房企顯然在拿地、融資、人才等方面更具競爭力，而中小房企受市場調整、政策調控等因素的影響更大。在這樣環境下，朗詩面臨著市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力，給增長空間帶來了相當的挑戰。下半年，將是朗詩衝刺業績的關鍵時期，加快週轉，合理安排項目的推盤計劃、推動去化任務的實現是重點任務。
業績銷售結構上，朗詩權益項目的簽約銷售總計69.2億元，佔到朗詩出品簽約銷售額的60.3%。權益項目簽約銷售額中，國內市場貢獻佔比72.1%，其中，二線城市作為主力目標市場，貢獻率從2018年75.5%降到56.3%；三四線城市貢獻佔比有所提高，為14.7%；一線城市主要涉及上海項目，僅佔到1%；其餘份額則來自美國城市，總計19.3億元，佔比27.9%。近年來，國外市場的拓展，成為朗詩業績的重要補充。期內，朗詩更是成功收購PinnacleWestHomes公司，進一步鞏固自身在美國當地市場的競爭優勢。
單城市來看，二線城市中，成都和蘇州依然為重點城市，佔比分別達到17.6%、11.5%，重慶市場也開始突顯，貢獻率達到8.4%，而杭州、南京城市業績佔比大幅滑落；三四線城市中，宜興的市場表現較為亮眼，貢獻度達9.3%。整體上，從能級分佈來看，市場有向三四線城市轉移的趨向，單城市方面，受供貨或市場影響，部分重點城市業績貢獻有限，主力市場有所調整。
投資佈局：收購中山南朗鎮項目，正式佈局大灣區
上半年，朗詩在境內外共獲取16個項目，中國境內有8個，主要分佈在北京、上海、西安、無錫等城市，境外也有8個，主要位於美國鳳凰城、錢德勒等城市。16個項目當中，開發銷售型物業佔13個，包括11個權益項目和2個代建項目，另外3個為收益性物業。新增開發銷售型物業可售面積為57.32萬平方米，其中權益項目新增建面61.35萬平方米，可售面積達51.08萬平方米。
值得一提的是，今年4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區。在政策利好下，朗詩抓住機遇加入佈局大灣區，有利於完善佈局結構，分享市場增長紅利，帶動業績增長。作為大灣區的新進入者，朗詩的競爭力還是在於打造產品差異化，充分發揮“綠色+科技”的優勢，提供與當地氣候條件、顧客需求契合度更高產品，贏得市場份額。
土地儲備：以輕資產儲備為主，佈局集中在二線城市
截至2019年6月30日，朗詩項目儲備總建面達1658.97萬平方米，除去34個代建項目，總計建面605.76萬平方米，其餘為持有權益項目，共計79個，總建面為1053.21萬平方米，其中46個為收併購或合作開發項目。按權益計算，朗詩應占項目儲備建面為486.71萬平方米，整體平均權益佔比29.3%，其中，應占可售面積為164.61萬平方米，預計權益可售貨值可達339.5億元。
總體來說，朗詩輕資產儲備特徵顯著，主要以代建和小股操盤模式為主。這樣的發展模式一方面有助於緩解拿地成本壓力，加快擴張速度，另一方面可以通過品牌、技術、開發管理能力輸出，多元化獲取收益，提升自身的盈利能力。但是，顯然從規模擴張的角度來看，成效並不顯著。市場接受度和品牌認可度決定了朗詩是否能持續走下去，未來，朗詩勢必要重點打造差異化競爭優勢和品牌效應。
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【銷售增長呈現疲軟，目標完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，同比減少29.8%，目標完成率不足三成。在市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力下，朗詩業績增長疲弱，400億門檻難邁，下半年面臨較大的業績壓力。【正式進入大灣區佈局，項目集中於二線城市】4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區，佈局區域結構更加完善，在政策利好下，有利於分享市場增長紅利。截至報告期末，持有權益項目總建面為1053.21萬平方米，增長幅度不大，以輕資產儲備為主，平均權益不足30%，佈局集中在二線城市，成都、杭州、南京、蘇州為重點佈局城市，土儲佔比較高，可能面臨市場集中性風險，影響業績的穩定性。【盈利能力繼續走高，淨利率提高至22%】上半年，受益於代建業務及合聯營公司開發項目的高毛利率，朗詩毛利率與2018年同期基本維持穩定，淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均淨利率水平，盈利能力繼續走高。【現金短債比超2倍，淨負債率維持在較低水平】截至報告期末，朗詩的現金短債比為2.3倍，位於行業高位，流動性充足。並且在輕資產模式下，槓桿需求較低，淨負債率為50.4%，低於行業平均水平，良好的流動性及較低的槓桿率有利於控制債務風險和流動性風險。【二次更名，聚焦綠色科技地產業務】5月，朗詩調整戰略佈局，剝離長租公寓業務等非地產開發相關業務。為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩再度發佈更名公告，公司英文名將由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改為“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司。這是朗詩2018年以來的第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了一段較長的戰略調整期，此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
銷售：目標完成率不足三成，規模逐步掉隊
截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，簽約銷售面積為69.3萬平方米，分別同比減少29.8%、11.5%。根據年初2018年度業績發佈會，朗詩預計2019年銷售將超400億元，若按400億目標銷售計算，朗詩上半年的完成率不足三成，且離TOP100房企的平均完成率46.2%還有相當的距離，業績增長延續了疲弱走勢。朗詩將其原因歸結為兩方面：一是土地市場高企，拓展量不足，對業績增長產生了一定的阻力；二是存量土地收併購項目開發週期長、難度大，週轉速度放慢。
2016至今，朗詩的銷售規模逐步掉隊，規模增速連續低於TOP100房企均值，2018年目標完成率也僅達到83%，增長率僅為19%。根據克而瑞榜單，2016年朗詩位居第53位，隨後排名接連下滑，2017、2018年分別排在第66、68位，今年上半年已經掉至第80位。當前，行業增速放緩，行業集中度不斷上升，規模優勢房企顯然在拿地、融資、人才等方面更具競爭力，而中小房企受市場調整、政策調控等因素的影響更大。在這樣環境下，朗詩面臨著市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力，給增長空間帶來了相當的挑戰。下半年，將是朗詩衝刺業績的關鍵時期，加快週轉，合理安排項目的推盤計劃、推動去化任務的實現是重點任務。
業績銷售結構上，朗詩權益項目的簽約銷售總計69.2億元，佔到朗詩出品簽約銷售額的60.3%。權益項目簽約銷售額中，國內市場貢獻佔比72.1%，其中，二線城市作為主力目標市場，貢獻率從2018年75.5%降到56.3%；三四線城市貢獻佔比有所提高，為14.7%；一線城市主要涉及上海項目，僅佔到1%；其餘份額則來自美國城市，總計19.3億元，佔比27.9%。近年來，國外市場的拓展，成為朗詩業績的重要補充。期內，朗詩更是成功收購PinnacleWestHomes公司，進一步鞏固自身在美國當地市場的競爭優勢。
單城市來看，二線城市中，成都和蘇州依然為重點城市，佔比分別達到17.6%、11.5%，重慶市場也開始突顯，貢獻率達到8.4%，而杭州、南京城市業績佔比大幅滑落；三四線城市中，宜興的市場表現較為亮眼，貢獻度達9.3%。整體上，從能級分佈來看，市場有向三四線城市轉移的趨向，單城市方面，受供貨或市場影響，部分重點城市業績貢獻有限，主力市場有所調整。
投資佈局：收購中山南朗鎮項目，正式佈局大灣區
上半年，朗詩在境內外共獲取16個項目，中國境內有8個，主要分佈在北京、上海、西安、無錫等城市，境外也有8個，主要位於美國鳳凰城、錢德勒等城市。16個項目當中，開發銷售型物業佔13個，包括11個權益項目和2個代建項目，另外3個為收益性物業。新增開發銷售型物業可售面積為57.32萬平方米，其中權益項目新增建面61.35萬平方米，可售面積達51.08萬平方米。
值得一提的是，今年4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區。在政策利好下，朗詩抓住機遇加入佈局大灣區，有利於完善佈局結構，分享市場增長紅利，帶動業績增長。作為大灣區的新進入者，朗詩的競爭力還是在於打造產品差異化，充分發揮“綠色+科技”的優勢，提供與當地氣候條件、顧客需求契合度更高產品，贏得市場份額。
土地儲備：以輕資產儲備為主，佈局集中在二線城市
截至2019年6月30日，朗詩項目儲備總建面達1658.97萬平方米，除去34個代建項目，總計建面605.76萬平方米，其餘為持有權益項目，共計79個，總建面為1053.21萬平方米，其中46個為收併購或合作開發項目。按權益計算，朗詩應占項目儲備建面為486.71萬平方米，整體平均權益佔比29.3%，其中，應占可售面積為164.61萬平方米，預計權益可售貨值可達339.5億元。
總體來說，朗詩輕資產儲備特徵顯著，主要以代建和小股操盤模式為主。這樣的發展模式一方面有助於緩解拿地成本壓力，加快擴張速度，另一方面可以通過品牌、技術、開發管理能力輸出，多元化獲取收益，提升自身的盈利能力。但是，顯然從規模擴張的角度來看，成效並不顯著。市場接受度和品牌認可度決定了朗詩是否能持續走下去，未來，朗詩勢必要重點打造差異化競爭優勢和品牌效應。
土儲佈局上，持有權益項目總建面中944.01萬平米位於國內城市，其餘109.2萬平方米分佈在美國城市。從國內城市能級結構來看，朗詩在二線城市集中佈局的特徵較為明顯，持有權益項目建面785.71萬平方米，佔國內持有權益項目總建面83.2%，其中，成都、杭州、南京、蘇州仍為重點佈局的二線城市；此外，持有權益項目在一線城市主要集中在上海，建面佔比達4%；三四線城市的佈局近年來有所增加，佔到12.8%。從產品去化角度來說，朗詩佈局應更偏向一二線城市，主要原因在於綠色科技產品在城市、項目和客群推廣中具有一定的侷限性，一般集中於中高端項目，一二線城市的城市發展水平、房價及消費水平都較高，對產品的需求和接受度也較高。但是從另一角來說，一二線城市受到政策調控的力度較大，朗詩也面臨著較高的政策性風險，此外，朗詩的城市佈局並不廣，市場的集中性較高，不利於分散市場風險，業績的穩定性易受影響。
"克而瑞研究中心 朱一鳴、汪慧
【銷售增長呈現疲軟，目標完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，同比減少29.8%，目標完成率不足三成。在市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力下，朗詩業績增長疲弱，400億門檻難邁，下半年面臨較大的業績壓力。【正式進入大灣區佈局，項目集中於二線城市】4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區，佈局區域結構更加完善，在政策利好下，有利於分享市場增長紅利。截至報告期末，持有權益項目總建面為1053.21萬平方米，增長幅度不大，以輕資產儲備為主，平均權益不足30%，佈局集中在二線城市，成都、杭州、南京、蘇州為重點佈局城市，土儲佔比較高，可能面臨市場集中性風險，影響業績的穩定性。【盈利能力繼續走高，淨利率提高至22%】上半年，受益於代建業務及合聯營公司開發項目的高毛利率，朗詩毛利率與2018年同期基本維持穩定，淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均淨利率水平，盈利能力繼續走高。【現金短債比超2倍，淨負債率維持在較低水平】截至報告期末，朗詩的現金短債比為2.3倍，位於行業高位，流動性充足。並且在輕資產模式下，槓桿需求較低，淨負債率為50.4%，低於行業平均水平，良好的流動性及較低的槓桿率有利於控制債務風險和流動性風險。【二次更名，聚焦綠色科技地產業務】5月，朗詩調整戰略佈局，剝離長租公寓業務等非地產開發相關業務。為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩再度發佈更名公告，公司英文名將由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改為“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司。這是朗詩2018年以來的第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了一段較長的戰略調整期，此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
銷售：目標完成率不足三成，規模逐步掉隊
截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，簽約銷售面積為69.3萬平方米，分別同比減少29.8%、11.5%。根據年初2018年度業績發佈會，朗詩預計2019年銷售將超400億元，若按400億目標銷售計算，朗詩上半年的完成率不足三成，且離TOP100房企的平均完成率46.2%還有相當的距離，業績增長延續了疲弱走勢。朗詩將其原因歸結為兩方面：一是土地市場高企，拓展量不足，對業績增長產生了一定的阻力；二是存量土地收併購項目開發週期長、難度大，週轉速度放慢。
2016至今，朗詩的銷售規模逐步掉隊，規模增速連續低於TOP100房企均值，2018年目標完成率也僅達到83%，增長率僅為19%。根據克而瑞榜單，2016年朗詩位居第53位，隨後排名接連下滑，2017、2018年分別排在第66、68位，今年上半年已經掉至第80位。當前，行業增速放緩，行業集中度不斷上升，規模優勢房企顯然在拿地、融資、人才等方面更具競爭力，而中小房企受市場調整、政策調控等因素的影響更大。在這樣環境下，朗詩面臨著市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力，給增長空間帶來了相當的挑戰。下半年，將是朗詩衝刺業績的關鍵時期，加快週轉，合理安排項目的推盤計劃、推動去化任務的實現是重點任務。
業績銷售結構上，朗詩權益項目的簽約銷售總計69.2億元，佔到朗詩出品簽約銷售額的60.3%。權益項目簽約銷售額中，國內市場貢獻佔比72.1%，其中，二線城市作為主力目標市場，貢獻率從2018年75.5%降到56.3%；三四線城市貢獻佔比有所提高，為14.7%；一線城市主要涉及上海項目，僅佔到1%；其餘份額則來自美國城市，總計19.3億元，佔比27.9%。近年來，國外市場的拓展，成為朗詩業績的重要補充。期內，朗詩更是成功收購PinnacleWestHomes公司，進一步鞏固自身在美國當地市場的競爭優勢。
單城市來看，二線城市中，成都和蘇州依然為重點城市，佔比分別達到17.6%、11.5%，重慶市場也開始突顯，貢獻率達到8.4%，而杭州、南京城市業績佔比大幅滑落；三四線城市中，宜興的市場表現較為亮眼，貢獻度達9.3%。整體上，從能級分佈來看，市場有向三四線城市轉移的趨向，單城市方面，受供貨或市場影響，部分重點城市業績貢獻有限，主力市場有所調整。
投資佈局：收購中山南朗鎮項目，正式佈局大灣區
上半年，朗詩在境內外共獲取16個項目，中國境內有8個，主要分佈在北京、上海、西安、無錫等城市，境外也有8個，主要位於美國鳳凰城、錢德勒等城市。16個項目當中，開發銷售型物業佔13個，包括11個權益項目和2個代建項目，另外3個為收益性物業。新增開發銷售型物業可售面積為57.32萬平方米，其中權益項目新增建面61.35萬平方米，可售面積達51.08萬平方米。
值得一提的是，今年4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區。在政策利好下，朗詩抓住機遇加入佈局大灣區，有利於完善佈局結構，分享市場增長紅利，帶動業績增長。作為大灣區的新進入者，朗詩的競爭力還是在於打造產品差異化，充分發揮“綠色+科技”的優勢，提供與當地氣候條件、顧客需求契合度更高產品，贏得市場份額。
土地儲備：以輕資產儲備為主，佈局集中在二線城市
截至2019年6月30日，朗詩項目儲備總建面達1658.97萬平方米，除去34個代建項目，總計建面605.76萬平方米，其餘為持有權益項目，共計79個，總建面為1053.21萬平方米，其中46個為收併購或合作開發項目。按權益計算，朗詩應占項目儲備建面為486.71萬平方米，整體平均權益佔比29.3%，其中，應占可售面積為164.61萬平方米，預計權益可售貨值可達339.5億元。
總體來說，朗詩輕資產儲備特徵顯著，主要以代建和小股操盤模式為主。這樣的發展模式一方面有助於緩解拿地成本壓力，加快擴張速度，另一方面可以通過品牌、技術、開發管理能力輸出，多元化獲取收益，提升自身的盈利能力。但是，顯然從規模擴張的角度來看，成效並不顯著。市場接受度和品牌認可度決定了朗詩是否能持續走下去，未來，朗詩勢必要重點打造差異化競爭優勢和品牌效應。
土儲佈局上，持有權益項目總建面中944.01萬平米位於國內城市，其餘109.2萬平方米分佈在美國城市。從國內城市能級結構來看，朗詩在二線城市集中佈局的特徵較為明顯，持有權益項目建面785.71萬平方米，佔國內持有權益項目總建面83.2%，其中，成都、杭州、南京、蘇州仍為重點佈局的二線城市；此外，持有權益項目在一線城市主要集中在上海，建面佔比達4%；三四線城市的佈局近年來有所增加，佔到12.8%。從產品去化角度來說，朗詩佈局應更偏向一二線城市，主要原因在於綠色科技產品在城市、項目和客群推廣中具有一定的侷限性，一般集中於中高端項目，一二線城市的城市發展水平、房價及消費水平都較高，對產品的需求和接受度也較高。但是從另一角來說，一二線城市受到政策調控的力度較大，朗詩也面臨著較高的政策性風險，此外，朗詩的城市佈局並不廣，市場的集中性較高，不利於分散市場風險，業績的穩定性易受影響。
盈利能力：淨利率持續走高達22%，高於行業平均水平
截至2019年6月30日，朗詩營收20.91億元，同比增長3.6%，其中，物業銷售收入為17.5億元。上半年，實現毛利潤5.41億元，同比上升約4.7%；淨利潤達4.61億元，相較2018年上半年提升25%。期內，得益於合聯營公司本期交付的開發項目毛利率較高，整體毛利率達到25.9%，較2018年同期上升0.3個百分點，基本維持穩定；淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均水平，盈利能力有所提升。
"克而瑞研究中心 朱一鳴、汪慧
【銷售增長呈現疲軟，目標完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，同比減少29.8%，目標完成率不足三成。在市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力下，朗詩業績增長疲弱，400億門檻難邁，下半年面臨較大的業績壓力。【正式進入大灣區佈局，項目集中於二線城市】4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區，佈局區域結構更加完善，在政策利好下，有利於分享市場增長紅利。截至報告期末，持有權益項目總建面為1053.21萬平方米，增長幅度不大，以輕資產儲備為主，平均權益不足30%，佈局集中在二線城市，成都、杭州、南京、蘇州為重點佈局城市，土儲佔比較高，可能面臨市場集中性風險，影響業績的穩定性。【盈利能力繼續走高，淨利率提高至22%】上半年，受益於代建業務及合聯營公司開發項目的高毛利率，朗詩毛利率與2018年同期基本維持穩定，淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均淨利率水平，盈利能力繼續走高。【現金短債比超2倍，淨負債率維持在較低水平】截至報告期末，朗詩的現金短債比為2.3倍，位於行業高位，流動性充足。並且在輕資產模式下，槓桿需求較低，淨負債率為50.4%，低於行業平均水平，良好的流動性及較低的槓桿率有利於控制債務風險和流動性風險。【二次更名，聚焦綠色科技地產業務】5月，朗詩調整戰略佈局，剝離長租公寓業務等非地產開發相關業務。為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩再度發佈更名公告，公司英文名將由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改為“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司。這是朗詩2018年以來的第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了一段較長的戰略調整期，此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
銷售：目標完成率不足三成，規模逐步掉隊
截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，簽約銷售面積為69.3萬平方米，分別同比減少29.8%、11.5%。根據年初2018年度業績發佈會，朗詩預計2019年銷售將超400億元，若按400億目標銷售計算，朗詩上半年的完成率不足三成，且離TOP100房企的平均完成率46.2%還有相當的距離，業績增長延續了疲弱走勢。朗詩將其原因歸結為兩方面：一是土地市場高企，拓展量不足，對業績增長產生了一定的阻力；二是存量土地收併購項目開發週期長、難度大，週轉速度放慢。
2016至今，朗詩的銷售規模逐步掉隊，規模增速連續低於TOP100房企均值，2018年目標完成率也僅達到83%，增長率僅為19%。根據克而瑞榜單，2016年朗詩位居第53位，隨後排名接連下滑，2017、2018年分別排在第66、68位，今年上半年已經掉至第80位。當前，行業增速放緩，行業集中度不斷上升，規模優勢房企顯然在拿地、融資、人才等方面更具競爭力，而中小房企受市場調整、政策調控等因素的影響更大。在這樣環境下，朗詩面臨著市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力，給增長空間帶來了相當的挑戰。下半年，將是朗詩衝刺業績的關鍵時期，加快週轉，合理安排項目的推盤計劃、推動去化任務的實現是重點任務。
業績銷售結構上，朗詩權益項目的簽約銷售總計69.2億元，佔到朗詩出品簽約銷售額的60.3%。權益項目簽約銷售額中，國內市場貢獻佔比72.1%，其中，二線城市作為主力目標市場，貢獻率從2018年75.5%降到56.3%；三四線城市貢獻佔比有所提高，為14.7%；一線城市主要涉及上海項目，僅佔到1%；其餘份額則來自美國城市，總計19.3億元，佔比27.9%。近年來，國外市場的拓展，成為朗詩業績的重要補充。期內，朗詩更是成功收購PinnacleWestHomes公司，進一步鞏固自身在美國當地市場的競爭優勢。
單城市來看，二線城市中，成都和蘇州依然為重點城市，佔比分別達到17.6%、11.5%，重慶市場也開始突顯，貢獻率達到8.4%，而杭州、南京城市業績佔比大幅滑落；三四線城市中，宜興的市場表現較為亮眼，貢獻度達9.3%。整體上，從能級分佈來看，市場有向三四線城市轉移的趨向，單城市方面，受供貨或市場影響，部分重點城市業績貢獻有限，主力市場有所調整。
投資佈局：收購中山南朗鎮項目，正式佈局大灣區
上半年，朗詩在境內外共獲取16個項目，中國境內有8個，主要分佈在北京、上海、西安、無錫等城市，境外也有8個，主要位於美國鳳凰城、錢德勒等城市。16個項目當中，開發銷售型物業佔13個，包括11個權益項目和2個代建項目，另外3個為收益性物業。新增開發銷售型物業可售面積為57.32萬平方米，其中權益項目新增建面61.35萬平方米，可售面積達51.08萬平方米。
值得一提的是，今年4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區。在政策利好下，朗詩抓住機遇加入佈局大灣區，有利於完善佈局結構，分享市場增長紅利，帶動業績增長。作為大灣區的新進入者，朗詩的競爭力還是在於打造產品差異化，充分發揮“綠色+科技”的優勢，提供與當地氣候條件、顧客需求契合度更高產品，贏得市場份額。
土地儲備：以輕資產儲備為主，佈局集中在二線城市
截至2019年6月30日，朗詩項目儲備總建面達1658.97萬平方米，除去34個代建項目，總計建面605.76萬平方米，其餘為持有權益項目，共計79個，總建面為1053.21萬平方米，其中46個為收併購或合作開發項目。按權益計算，朗詩應占項目儲備建面為486.71萬平方米，整體平均權益佔比29.3%，其中，應占可售面積為164.61萬平方米，預計權益可售貨值可達339.5億元。
總體來說，朗詩輕資產儲備特徵顯著，主要以代建和小股操盤模式為主。這樣的發展模式一方面有助於緩解拿地成本壓力，加快擴張速度，另一方面可以通過品牌、技術、開發管理能力輸出，多元化獲取收益，提升自身的盈利能力。但是，顯然從規模擴張的角度來看，成效並不顯著。市場接受度和品牌認可度決定了朗詩是否能持續走下去，未來，朗詩勢必要重點打造差異化競爭優勢和品牌效應。
土儲佈局上，持有權益項目總建面中944.01萬平米位於國內城市，其餘109.2萬平方米分佈在美國城市。從國內城市能級結構來看，朗詩在二線城市集中佈局的特徵較為明顯，持有權益項目建面785.71萬平方米，佔國內持有權益項目總建面83.2%，其中，成都、杭州、南京、蘇州仍為重點佈局的二線城市；此外，持有權益項目在一線城市主要集中在上海，建面佔比達4%；三四線城市的佈局近年來有所增加，佔到12.8%。從產品去化角度來說，朗詩佈局應更偏向一二線城市，主要原因在於綠色科技產品在城市、項目和客群推廣中具有一定的侷限性，一般集中於中高端項目，一二線城市的城市發展水平、房價及消費水平都較高，對產品的需求和接受度也較高。但是從另一角來說，一二線城市受到政策調控的力度較大，朗詩也面臨著較高的政策性風險，此外，朗詩的城市佈局並不廣，市場的集中性較高，不利於分散市場風險，業績的穩定性易受影響。
盈利能力：淨利率持續走高達22%，高於行業平均水平
截至2019年6月30日，朗詩營收20.91億元，同比增長3.6%，其中，物業銷售收入為17.5億元。上半年，實現毛利潤5.41億元，同比上升約4.7%；淨利潤達4.61億元，相較2018年上半年提升25%。期內，得益於合聯營公司本期交付的開發項目毛利率較高，整體毛利率達到25.9%，較2018年同期上升0.3個百分點，基本維持穩定；淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均水平，盈利能力有所提升。
債務狀況：現金流充足，淨負債率控制在較低水平
上半年，朗詩成功發行了2022年到期的2億美元綠色優先債券，利率為10.5%，並積極進行REITs等資產證券化融資，擴大資金來源渠道。另外，朗詩還與江蘇銀行、中建投信託簽訂戰略合作協議，獲得大額授信，為下半年發展提供了充足的資金保障。期內，加權平均借款利率達7.7%，較2018年略有上升。從2016-2018年，朗詩的加權平均借貸成本均高於行業平均水平，朗詩在融資方面的問題主要還是在於規模偏低，影響發債評級。
"克而瑞研究中心 朱一鳴、汪慧
【銷售增長呈現疲軟，目標完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，同比減少29.8%，目標完成率不足三成。在市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力下，朗詩業績增長疲弱，400億門檻難邁，下半年面臨較大的業績壓力。【正式進入大灣區佈局，項目集中於二線城市】4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區，佈局區域結構更加完善，在政策利好下，有利於分享市場增長紅利。截至報告期末，持有權益項目總建面為1053.21萬平方米，增長幅度不大，以輕資產儲備為主，平均權益不足30%，佈局集中在二線城市，成都、杭州、南京、蘇州為重點佈局城市，土儲佔比較高，可能面臨市場集中性風險，影響業績的穩定性。【盈利能力繼續走高，淨利率提高至22%】上半年，受益於代建業務及合聯營公司開發項目的高毛利率，朗詩毛利率與2018年同期基本維持穩定，淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均淨利率水平，盈利能力繼續走高。【現金短債比超2倍，淨負債率維持在較低水平】截至報告期末，朗詩的現金短債比為2.3倍，位於行業高位，流動性充足。並且在輕資產模式下，槓桿需求較低，淨負債率為50.4%，低於行業平均水平，良好的流動性及較低的槓桿率有利於控制債務風險和流動性風險。【二次更名，聚焦綠色科技地產業務】5月，朗詩調整戰略佈局，剝離長租公寓業務等非地產開發相關業務。為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩再度發佈更名公告，公司英文名將由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改為“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司。這是朗詩2018年以來的第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了一段較長的戰略調整期，此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
銷售：目標完成率不足三成，規模逐步掉隊
截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，簽約銷售面積為69.3萬平方米，分別同比減少29.8%、11.5%。根據年初2018年度業績發佈會，朗詩預計2019年銷售將超400億元，若按400億目標銷售計算，朗詩上半年的完成率不足三成，且離TOP100房企的平均完成率46.2%還有相當的距離，業績增長延續了疲弱走勢。朗詩將其原因歸結為兩方面：一是土地市場高企，拓展量不足，對業績增長產生了一定的阻力；二是存量土地收併購項目開發週期長、難度大，週轉速度放慢。
2016至今，朗詩的銷售規模逐步掉隊，規模增速連續低於TOP100房企均值，2018年目標完成率也僅達到83%，增長率僅為19%。根據克而瑞榜單，2016年朗詩位居第53位，隨後排名接連下滑，2017、2018年分別排在第66、68位，今年上半年已經掉至第80位。當前，行業增速放緩，行業集中度不斷上升，規模優勢房企顯然在拿地、融資、人才等方面更具競爭力，而中小房企受市場調整、政策調控等因素的影響更大。在這樣環境下，朗詩面臨著市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力，給增長空間帶來了相當的挑戰。下半年，將是朗詩衝刺業績的關鍵時期，加快週轉，合理安排項目的推盤計劃、推動去化任務的實現是重點任務。
業績銷售結構上，朗詩權益項目的簽約銷售總計69.2億元，佔到朗詩出品簽約銷售額的60.3%。權益項目簽約銷售額中，國內市場貢獻佔比72.1%，其中，二線城市作為主力目標市場，貢獻率從2018年75.5%降到56.3%；三四線城市貢獻佔比有所提高，為14.7%；一線城市主要涉及上海項目，僅佔到1%；其餘份額則來自美國城市，總計19.3億元，佔比27.9%。近年來，國外市場的拓展，成為朗詩業績的重要補充。期內，朗詩更是成功收購PinnacleWestHomes公司，進一步鞏固自身在美國當地市場的競爭優勢。
單城市來看，二線城市中，成都和蘇州依然為重點城市，佔比分別達到17.6%、11.5%，重慶市場也開始突顯，貢獻率達到8.4%，而杭州、南京城市業績佔比大幅滑落；三四線城市中，宜興的市場表現較為亮眼，貢獻度達9.3%。整體上，從能級分佈來看，市場有向三四線城市轉移的趨向，單城市方面，受供貨或市場影響，部分重點城市業績貢獻有限，主力市場有所調整。
投資佈局：收購中山南朗鎮項目，正式佈局大灣區
上半年，朗詩在境內外共獲取16個項目，中國境內有8個，主要分佈在北京、上海、西安、無錫等城市，境外也有8個，主要位於美國鳳凰城、錢德勒等城市。16個項目當中，開發銷售型物業佔13個，包括11個權益項目和2個代建項目，另外3個為收益性物業。新增開發銷售型物業可售面積為57.32萬平方米，其中權益項目新增建面61.35萬平方米，可售面積達51.08萬平方米。
值得一提的是，今年4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區。在政策利好下，朗詩抓住機遇加入佈局大灣區，有利於完善佈局結構，分享市場增長紅利，帶動業績增長。作為大灣區的新進入者，朗詩的競爭力還是在於打造產品差異化，充分發揮“綠色+科技”的優勢，提供與當地氣候條件、顧客需求契合度更高產品，贏得市場份額。
土地儲備：以輕資產儲備為主，佈局集中在二線城市
截至2019年6月30日，朗詩項目儲備總建面達1658.97萬平方米，除去34個代建項目，總計建面605.76萬平方米，其餘為持有權益項目，共計79個，總建面為1053.21萬平方米，其中46個為收併購或合作開發項目。按權益計算，朗詩應占項目儲備建面為486.71萬平方米，整體平均權益佔比29.3%，其中，應占可售面積為164.61萬平方米，預計權益可售貨值可達339.5億元。
總體來說，朗詩輕資產儲備特徵顯著，主要以代建和小股操盤模式為主。這樣的發展模式一方面有助於緩解拿地成本壓力，加快擴張速度，另一方面可以通過品牌、技術、開發管理能力輸出，多元化獲取收益，提升自身的盈利能力。但是，顯然從規模擴張的角度來看，成效並不顯著。市場接受度和品牌認可度決定了朗詩是否能持續走下去，未來，朗詩勢必要重點打造差異化競爭優勢和品牌效應。
土儲佈局上，持有權益項目總建面中944.01萬平米位於國內城市，其餘109.2萬平方米分佈在美國城市。從國內城市能級結構來看，朗詩在二線城市集中佈局的特徵較為明顯，持有權益項目建面785.71萬平方米，佔國內持有權益項目總建面83.2%，其中，成都、杭州、南京、蘇州仍為重點佈局的二線城市；此外，持有權益項目在一線城市主要集中在上海，建面佔比達4%；三四線城市的佈局近年來有所增加，佔到12.8%。從產品去化角度來說，朗詩佈局應更偏向一二線城市，主要原因在於綠色科技產品在城市、項目和客群推廣中具有一定的侷限性，一般集中於中高端項目，一二線城市的城市發展水平、房價及消費水平都較高，對產品的需求和接受度也較高。但是從另一角來說，一二線城市受到政策調控的力度較大，朗詩也面臨著較高的政策性風險，此外，朗詩的城市佈局並不廣，市場的集中性較高，不利於分散市場風險，業績的穩定性易受影響。
盈利能力：淨利率持續走高達22%，高於行業平均水平
截至2019年6月30日，朗詩營收20.91億元，同比增長3.6%，其中，物業銷售收入為17.5億元。上半年，實現毛利潤5.41億元，同比上升約4.7%；淨利潤達4.61億元，相較2018年上半年提升25%。期內，得益於合聯營公司本期交付的開發項目毛利率較高，整體毛利率達到25.9%，較2018年同期上升0.3個百分點，基本維持穩定；淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均水平，盈利能力有所提升。
債務狀況：現金流充足，淨負債率控制在較低水平
上半年，朗詩成功發行了2022年到期的2億美元綠色優先債券，利率為10.5%，並積極進行REITs等資產證券化融資，擴大資金來源渠道。另外，朗詩還與江蘇銀行、中建投信託簽訂戰略合作協議，獲得大額授信，為下半年發展提供了充足的資金保障。期內，加權平均借款利率達7.7%，較2018年略有上升。從2016-2018年，朗詩的加權平均借貸成本均高於行業平均水平，朗詩在融資方面的問題主要還是在於規模偏低，影響發債評級。
截至2019年6月30日，朗詩總有息負債達75.5億元，較2018年末上漲7.4%；其中，短期債務為21.3億元，佔比28.2%，長期債務為54.2億元，佔比71.8%，長短債務比為2.5倍，債務到期結構安排更加均衡合理，有利於分散債務償還壓力。
"克而瑞研究中心 朱一鳴、汪慧
【銷售增長呈現疲軟，目標完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，同比減少29.8%，目標完成率不足三成。在市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力下，朗詩業績增長疲弱，400億門檻難邁，下半年面臨較大的業績壓力。【正式進入大灣區佈局，項目集中於二線城市】4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區，佈局區域結構更加完善，在政策利好下，有利於分享市場增長紅利。截至報告期末，持有權益項目總建面為1053.21萬平方米，增長幅度不大，以輕資產儲備為主，平均權益不足30%，佈局集中在二線城市，成都、杭州、南京、蘇州為重點佈局城市，土儲佔比較高，可能面臨市場集中性風險，影響業績的穩定性。【盈利能力繼續走高，淨利率提高至22%】上半年，受益於代建業務及合聯營公司開發項目的高毛利率，朗詩毛利率與2018年同期基本維持穩定，淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均淨利率水平，盈利能力繼續走高。【現金短債比超2倍，淨負債率維持在較低水平】截至報告期末，朗詩的現金短債比為2.3倍，位於行業高位，流動性充足。並且在輕資產模式下，槓桿需求較低，淨負債率為50.4%，低於行業平均水平，良好的流動性及較低的槓桿率有利於控制債務風險和流動性風險。【二次更名，聚焦綠色科技地產業務】5月，朗詩調整戰略佈局，剝離長租公寓業務等非地產開發相關業務。為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩再度發佈更名公告，公司英文名將由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改為“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司。這是朗詩2018年以來的第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了一段較長的戰略調整期，此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
銷售：目標完成率不足三成，規模逐步掉隊
截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，簽約銷售面積為69.3萬平方米，分別同比減少29.8%、11.5%。根據年初2018年度業績發佈會，朗詩預計2019年銷售將超400億元，若按400億目標銷售計算，朗詩上半年的完成率不足三成，且離TOP100房企的平均完成率46.2%還有相當的距離，業績增長延續了疲弱走勢。朗詩將其原因歸結為兩方面：一是土地市場高企，拓展量不足，對業績增長產生了一定的阻力；二是存量土地收併購項目開發週期長、難度大，週轉速度放慢。
2016至今，朗詩的銷售規模逐步掉隊，規模增速連續低於TOP100房企均值，2018年目標完成率也僅達到83%，增長率僅為19%。根據克而瑞榜單，2016年朗詩位居第53位，隨後排名接連下滑，2017、2018年分別排在第66、68位，今年上半年已經掉至第80位。當前，行業增速放緩，行業集中度不斷上升，規模優勢房企顯然在拿地、融資、人才等方面更具競爭力，而中小房企受市場調整、政策調控等因素的影響更大。在這樣環境下，朗詩面臨著市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力，給增長空間帶來了相當的挑戰。下半年，將是朗詩衝刺業績的關鍵時期，加快週轉，合理安排項目的推盤計劃、推動去化任務的實現是重點任務。
業績銷售結構上，朗詩權益項目的簽約銷售總計69.2億元，佔到朗詩出品簽約銷售額的60.3%。權益項目簽約銷售額中，國內市場貢獻佔比72.1%，其中，二線城市作為主力目標市場，貢獻率從2018年75.5%降到56.3%；三四線城市貢獻佔比有所提高，為14.7%；一線城市主要涉及上海項目，僅佔到1%；其餘份額則來自美國城市，總計19.3億元，佔比27.9%。近年來，國外市場的拓展，成為朗詩業績的重要補充。期內，朗詩更是成功收購PinnacleWestHomes公司，進一步鞏固自身在美國當地市場的競爭優勢。
單城市來看，二線城市中，成都和蘇州依然為重點城市，佔比分別達到17.6%、11.5%，重慶市場也開始突顯，貢獻率達到8.4%，而杭州、南京城市業績佔比大幅滑落；三四線城市中，宜興的市場表現較為亮眼，貢獻度達9.3%。整體上，從能級分佈來看，市場有向三四線城市轉移的趨向，單城市方面，受供貨或市場影響，部分重點城市業績貢獻有限，主力市場有所調整。
投資佈局：收購中山南朗鎮項目，正式佈局大灣區
上半年，朗詩在境內外共獲取16個項目，中國境內有8個，主要分佈在北京、上海、西安、無錫等城市，境外也有8個，主要位於美國鳳凰城、錢德勒等城市。16個項目當中，開發銷售型物業佔13個，包括11個權益項目和2個代建項目，另外3個為收益性物業。新增開發銷售型物業可售面積為57.32萬平方米，其中權益項目新增建面61.35萬平方米，可售面積達51.08萬平方米。
值得一提的是，今年4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區。在政策利好下，朗詩抓住機遇加入佈局大灣區，有利於完善佈局結構，分享市場增長紅利，帶動業績增長。作為大灣區的新進入者，朗詩的競爭力還是在於打造產品差異化，充分發揮“綠色+科技”的優勢，提供與當地氣候條件、顧客需求契合度更高產品，贏得市場份額。
土地儲備：以輕資產儲備為主，佈局集中在二線城市
截至2019年6月30日，朗詩項目儲備總建面達1658.97萬平方米，除去34個代建項目，總計建面605.76萬平方米，其餘為持有權益項目，共計79個，總建面為1053.21萬平方米，其中46個為收併購或合作開發項目。按權益計算，朗詩應占項目儲備建面為486.71萬平方米，整體平均權益佔比29.3%，其中，應占可售面積為164.61萬平方米，預計權益可售貨值可達339.5億元。
總體來說，朗詩輕資產儲備特徵顯著，主要以代建和小股操盤模式為主。這樣的發展模式一方面有助於緩解拿地成本壓力，加快擴張速度，另一方面可以通過品牌、技術、開發管理能力輸出，多元化獲取收益，提升自身的盈利能力。但是，顯然從規模擴張的角度來看，成效並不顯著。市場接受度和品牌認可度決定了朗詩是否能持續走下去，未來，朗詩勢必要重點打造差異化競爭優勢和品牌效應。
土儲佈局上，持有權益項目總建面中944.01萬平米位於國內城市，其餘109.2萬平方米分佈在美國城市。從國內城市能級結構來看，朗詩在二線城市集中佈局的特徵較為明顯，持有權益項目建面785.71萬平方米，佔國內持有權益項目總建面83.2%，其中，成都、杭州、南京、蘇州仍為重點佈局的二線城市；此外，持有權益項目在一線城市主要集中在上海，建面佔比達4%；三四線城市的佈局近年來有所增加，佔到12.8%。從產品去化角度來說，朗詩佈局應更偏向一二線城市，主要原因在於綠色科技產品在城市、項目和客群推廣中具有一定的侷限性，一般集中於中高端項目，一二線城市的城市發展水平、房價及消費水平都較高，對產品的需求和接受度也較高。但是從另一角來說，一二線城市受到政策調控的力度較大，朗詩也面臨著較高的政策性風險，此外，朗詩的城市佈局並不廣，市場的集中性較高，不利於分散市場風險，業績的穩定性易受影響。
盈利能力：淨利率持續走高達22%，高於行業平均水平
截至2019年6月30日，朗詩營收20.91億元，同比增長3.6%，其中，物業銷售收入為17.5億元。上半年，實現毛利潤5.41億元，同比上升約4.7%；淨利潤達4.61億元，相較2018年上半年提升25%。期內，得益於合聯營公司本期交付的開發項目毛利率較高，整體毛利率達到25.9%，較2018年同期上升0.3個百分點，基本維持穩定；淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均水平，盈利能力有所提升。
債務狀況：現金流充足，淨負債率控制在較低水平
上半年，朗詩成功發行了2022年到期的2億美元綠色優先債券，利率為10.5%，並積極進行REITs等資產證券化融資，擴大資金來源渠道。另外，朗詩還與江蘇銀行、中建投信託簽訂戰略合作協議，獲得大額授信，為下半年發展提供了充足的資金保障。期內，加權平均借款利率達7.7%，較2018年略有上升。從2016-2018年，朗詩的加權平均借貸成本均高於行業平均水平，朗詩在融資方面的問題主要還是在於規模偏低，影響發債評級。
截至2019年6月30日，朗詩總有息負債達75.5億元，較2018年末上漲7.4%；其中，短期債務為21.3億元，佔比28.2%，長期債務為54.2億元，佔比71.8%，長短債務比為2.5倍，債務到期結構安排更加均衡合理，有利於分散債務償還壓力。
報告期末，朗詩持有現金流49.6億元，現金短債比為2.3倍，流動性充足，短期償債負擔較小；淨負債率達50.4%（扣除受限制現金），較2018年末稍有提高，但維持在行業較低水平。淨負債率較小的原因主要還是基於輕資產模式下，槓桿需求較低。
"克而瑞研究中心 朱一鳴、汪慧
【銷售增長呈現疲軟，目標完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，同比減少29.8%，目標完成率不足三成。在市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力下，朗詩業績增長疲弱，400億門檻難邁，下半年面臨較大的業績壓力。【正式進入大灣區佈局，項目集中於二線城市】4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區，佈局區域結構更加完善，在政策利好下，有利於分享市場增長紅利。截至報告期末，持有權益項目總建面為1053.21萬平方米，增長幅度不大，以輕資產儲備為主，平均權益不足30%，佈局集中在二線城市，成都、杭州、南京、蘇州為重點佈局城市，土儲佔比較高，可能面臨市場集中性風險，影響業績的穩定性。【盈利能力繼續走高，淨利率提高至22%】上半年，受益於代建業務及合聯營公司開發項目的高毛利率，朗詩毛利率與2018年同期基本維持穩定，淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均淨利率水平，盈利能力繼續走高。【現金短債比超2倍，淨負債率維持在較低水平】截至報告期末，朗詩的現金短債比為2.3倍，位於行業高位，流動性充足。並且在輕資產模式下，槓桿需求較低，淨負債率為50.4%，低於行業平均水平，良好的流動性及較低的槓桿率有利於控制債務風險和流動性風險。【二次更名，聚焦綠色科技地產業務】5月，朗詩調整戰略佈局，剝離長租公寓業務等非地產開發相關業務。為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩再度發佈更名公告，公司英文名將由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改為“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司。這是朗詩2018年以來的第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了一段較長的戰略調整期，此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
銷售：目標完成率不足三成，規模逐步掉隊
截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，簽約銷售面積為69.3萬平方米，分別同比減少29.8%、11.5%。根據年初2018年度業績發佈會，朗詩預計2019年銷售將超400億元，若按400億目標銷售計算，朗詩上半年的完成率不足三成，且離TOP100房企的平均完成率46.2%還有相當的距離，業績增長延續了疲弱走勢。朗詩將其原因歸結為兩方面：一是土地市場高企，拓展量不足，對業績增長產生了一定的阻力；二是存量土地收併購項目開發週期長、難度大，週轉速度放慢。
2016至今，朗詩的銷售規模逐步掉隊，規模增速連續低於TOP100房企均值，2018年目標完成率也僅達到83%，增長率僅為19%。根據克而瑞榜單，2016年朗詩位居第53位，隨後排名接連下滑，2017、2018年分別排在第66、68位，今年上半年已經掉至第80位。當前，行業增速放緩，行業集中度不斷上升，規模優勢房企顯然在拿地、融資、人才等方面更具競爭力，而中小房企受市場調整、政策調控等因素的影響更大。在這樣環境下，朗詩面臨著市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力，給增長空間帶來了相當的挑戰。下半年，將是朗詩衝刺業績的關鍵時期，加快週轉，合理安排項目的推盤計劃、推動去化任務的實現是重點任務。
業績銷售結構上，朗詩權益項目的簽約銷售總計69.2億元，佔到朗詩出品簽約銷售額的60.3%。權益項目簽約銷售額中，國內市場貢獻佔比72.1%，其中，二線城市作為主力目標市場，貢獻率從2018年75.5%降到56.3%；三四線城市貢獻佔比有所提高，為14.7%；一線城市主要涉及上海項目，僅佔到1%；其餘份額則來自美國城市，總計19.3億元，佔比27.9%。近年來，國外市場的拓展，成為朗詩業績的重要補充。期內，朗詩更是成功收購PinnacleWestHomes公司，進一步鞏固自身在美國當地市場的競爭優勢。
單城市來看，二線城市中，成都和蘇州依然為重點城市，佔比分別達到17.6%、11.5%，重慶市場也開始突顯，貢獻率達到8.4%，而杭州、南京城市業績佔比大幅滑落；三四線城市中，宜興的市場表現較為亮眼，貢獻度達9.3%。整體上，從能級分佈來看，市場有向三四線城市轉移的趨向，單城市方面，受供貨或市場影響，部分重點城市業績貢獻有限，主力市場有所調整。
投資佈局：收購中山南朗鎮項目，正式佈局大灣區
上半年，朗詩在境內外共獲取16個項目，中國境內有8個，主要分佈在北京、上海、西安、無錫等城市，境外也有8個，主要位於美國鳳凰城、錢德勒等城市。16個項目當中，開發銷售型物業佔13個，包括11個權益項目和2個代建項目，另外3個為收益性物業。新增開發銷售型物業可售面積為57.32萬平方米，其中權益項目新增建面61.35萬平方米，可售面積達51.08萬平方米。
值得一提的是，今年4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區。在政策利好下，朗詩抓住機遇加入佈局大灣區，有利於完善佈局結構，分享市場增長紅利，帶動業績增長。作為大灣區的新進入者，朗詩的競爭力還是在於打造產品差異化，充分發揮“綠色+科技”的優勢，提供與當地氣候條件、顧客需求契合度更高產品，贏得市場份額。
土地儲備：以輕資產儲備為主，佈局集中在二線城市
截至2019年6月30日，朗詩項目儲備總建面達1658.97萬平方米，除去34個代建項目，總計建面605.76萬平方米，其餘為持有權益項目，共計79個，總建面為1053.21萬平方米，其中46個為收併購或合作開發項目。按權益計算，朗詩應占項目儲備建面為486.71萬平方米，整體平均權益佔比29.3%，其中，應占可售面積為164.61萬平方米，預計權益可售貨值可達339.5億元。
總體來說，朗詩輕資產儲備特徵顯著，主要以代建和小股操盤模式為主。這樣的發展模式一方面有助於緩解拿地成本壓力，加快擴張速度，另一方面可以通過品牌、技術、開發管理能力輸出，多元化獲取收益，提升自身的盈利能力。但是，顯然從規模擴張的角度來看，成效並不顯著。市場接受度和品牌認可度決定了朗詩是否能持續走下去，未來，朗詩勢必要重點打造差異化競爭優勢和品牌效應。
土儲佈局上，持有權益項目總建面中944.01萬平米位於國內城市，其餘109.2萬平方米分佈在美國城市。從國內城市能級結構來看，朗詩在二線城市集中佈局的特徵較為明顯，持有權益項目建面785.71萬平方米，佔國內持有權益項目總建面83.2%，其中，成都、杭州、南京、蘇州仍為重點佈局的二線城市；此外，持有權益項目在一線城市主要集中在上海，建面佔比達4%；三四線城市的佈局近年來有所增加，佔到12.8%。從產品去化角度來說，朗詩佈局應更偏向一二線城市，主要原因在於綠色科技產品在城市、項目和客群推廣中具有一定的侷限性，一般集中於中高端項目，一二線城市的城市發展水平、房價及消費水平都較高，對產品的需求和接受度也較高。但是從另一角來說，一二線城市受到政策調控的力度較大，朗詩也面臨著較高的政策性風險，此外，朗詩的城市佈局並不廣，市場的集中性較高，不利於分散市場風險，業績的穩定性易受影響。
盈利能力：淨利率持續走高達22%，高於行業平均水平
截至2019年6月30日，朗詩營收20.91億元，同比增長3.6%，其中，物業銷售收入為17.5億元。上半年，實現毛利潤5.41億元，同比上升約4.7%；淨利潤達4.61億元，相較2018年上半年提升25%。期內，得益於合聯營公司本期交付的開發項目毛利率較高，整體毛利率達到25.9%，較2018年同期上升0.3個百分點，基本維持穩定；淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均水平，盈利能力有所提升。
債務狀況：現金流充足，淨負債率控制在較低水平
上半年，朗詩成功發行了2022年到期的2億美元綠色優先債券，利率為10.5%，並積極進行REITs等資產證券化融資，擴大資金來源渠道。另外，朗詩還與江蘇銀行、中建投信託簽訂戰略合作協議，獲得大額授信，為下半年發展提供了充足的資金保障。期內，加權平均借款利率達7.7%，較2018年略有上升。從2016-2018年，朗詩的加權平均借貸成本均高於行業平均水平，朗詩在融資方面的問題主要還是在於規模偏低，影響發債評級。
截至2019年6月30日，朗詩總有息負債達75.5億元，較2018年末上漲7.4%；其中，短期債務為21.3億元，佔比28.2%，長期債務為54.2億元，佔比71.8%，長短債務比為2.5倍，債務到期結構安排更加均衡合理，有利於分散債務償還壓力。
報告期末，朗詩持有現金流49.6億元，現金短債比為2.3倍，流動性充足，短期償債負擔較小；淨負債率達50.4%（扣除受限制現金），較2018年末稍有提高，但維持在行業較低水平。淨負債率較小的原因主要還是基於輕資產模式下，槓桿需求較低。
經營戰略：剝離非地產開發相關業務，聚焦綠色科技地產業務
今年5月，朗詩發佈公告，調整戰略佈局，將處於虧損階段的長租公寓業務以及包括提供物業管理、建築設計、園林綠化景觀等非地產開發相關業務剝離至控股集團，透過精簡業務聚焦綠色科技地產開發核心業務，釋放差異化產品核心能力之溢價空間，提升股東價值。
業務的剝離對於朗詩來說，也是一次業務思路的重新梳理，自2014年轉型以來，朗詩的發展成效不盡人意。剝離之後的朗詩，業務精簡，聚焦點明確，發展的思路和用力點也更加清晰化，為企業發展創造了更有利的環境。一方面，相關虧損及非地產業務的投入與產出效率並不如預期，在財務報表中直接作用到業績表現，影響到估值，剝離之後長租公寓等虧損業務不再並表，可以改善表內業績表現，提高企業估值和資本市場認可度，利於企業融資；另一方面，迴歸主業，可以集中資源打造綠色地產差異化產品，更有助於形成產品的品質優勢和利潤優勢，在房地產市場獲取收益。
為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩發佈公告宣佈，將公司英文名稱由“LandseaGreenGroupCo.，Ltd.”更改為“LandseaGreenPropertiesCo.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司”。這也是2018年以來第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了較長一段戰略調整期。此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
"克而瑞研究中心 朱一鳴、汪慧
【銷售增長呈現疲軟，目標完成率不足三成】截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，同比減少29.8%，目標完成率不足三成。在市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力下，朗詩業績增長疲弱，400億門檻難邁，下半年面臨較大的業績壓力。【正式進入大灣區佈局，項目集中於二線城市】4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區，佈局區域結構更加完善，在政策利好下，有利於分享市場增長紅利。截至報告期末，持有權益項目總建面為1053.21萬平方米，增長幅度不大，以輕資產儲備為主，平均權益不足30%，佈局集中在二線城市，成都、杭州、南京、蘇州為重點佈局城市，土儲佔比較高，可能面臨市場集中性風險，影響業績的穩定性。【盈利能力繼續走高，淨利率提高至22%】上半年，受益於代建業務及合聯營公司開發項目的高毛利率，朗詩毛利率與2018年同期基本維持穩定，淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均淨利率水平，盈利能力繼續走高。【現金短債比超2倍，淨負債率維持在較低水平】截至報告期末，朗詩的現金短債比為2.3倍，位於行業高位，流動性充足。並且在輕資產模式下，槓桿需求較低，淨負債率為50.4%，低於行業平均水平，良好的流動性及較低的槓桿率有利於控制債務風險和流動性風險。【二次更名，聚焦綠色科技地產業務】5月，朗詩調整戰略佈局，剝離長租公寓業務等非地產開發相關業務。為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩再度發佈更名公告，公司英文名將由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改為“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司。這是朗詩2018年以來的第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了一段較長的戰略調整期，此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
銷售：目標完成率不足三成，規模逐步掉隊
截至2019年6月30日，朗詩出品簽約銷售額為114.8億元，簽約銷售面積為69.3萬平方米，分別同比減少29.8%、11.5%。根據年初2018年度業績發佈會，朗詩預計2019年銷售將超400億元，若按400億目標銷售計算，朗詩上半年的完成率不足三成，且離TOP100房企的平均完成率46.2%還有相當的距離，業績增長延續了疲弱走勢。朗詩將其原因歸結為兩方面：一是土地市場高企，拓展量不足，對業績增長產生了一定的阻力；二是存量土地收併購項目開發週期長、難度大，週轉速度放慢。
2016至今，朗詩的銷售規模逐步掉隊，規模增速連續低於TOP100房企均值，2018年目標完成率也僅達到83%，增長率僅為19%。根據克而瑞榜單，2016年朗詩位居第53位，隨後排名接連下滑，2017、2018年分別排在第66、68位，今年上半年已經掉至第80位。當前，行業增速放緩，行業集中度不斷上升，規模優勢房企顯然在拿地、融資、人才等方面更具競爭力，而中小房企受市場調整、政策調控等因素的影響更大。在這樣環境下，朗詩面臨著市場下行、行業競爭、政策約束、戰略調整等內外部多重壓力，給增長空間帶來了相當的挑戰。下半年，將是朗詩衝刺業績的關鍵時期，加快週轉，合理安排項目的推盤計劃、推動去化任務的實現是重點任務。
業績銷售結構上，朗詩權益項目的簽約銷售總計69.2億元，佔到朗詩出品簽約銷售額的60.3%。權益項目簽約銷售額中，國內市場貢獻佔比72.1%，其中，二線城市作為主力目標市場，貢獻率從2018年75.5%降到56.3%；三四線城市貢獻佔比有所提高，為14.7%；一線城市主要涉及上海項目，僅佔到1%；其餘份額則來自美國城市，總計19.3億元，佔比27.9%。近年來，國外市場的拓展，成為朗詩業績的重要補充。期內，朗詩更是成功收購PinnacleWestHomes公司，進一步鞏固自身在美國當地市場的競爭優勢。
單城市來看，二線城市中，成都和蘇州依然為重點城市，佔比分別達到17.6%、11.5%，重慶市場也開始突顯，貢獻率達到8.4%，而杭州、南京城市業績佔比大幅滑落；三四線城市中，宜興的市場表現較為亮眼，貢獻度達9.3%。整體上，從能級分佈來看，市場有向三四線城市轉移的趨向，單城市方面，受供貨或市場影響，部分重點城市業績貢獻有限，主力市場有所調整。
投資佈局：收購中山南朗鎮項目，正式佈局大灣區
上半年，朗詩在境內外共獲取16個項目，中國境內有8個，主要分佈在北京、上海、西安、無錫等城市，境外也有8個，主要位於美國鳳凰城、錢德勒等城市。16個項目當中，開發銷售型物業佔13個，包括11個權益項目和2個代建項目，另外3個為收益性物業。新增開發銷售型物業可售面積為57.32萬平方米，其中權益項目新增建面61.35萬平方米，可售面積達51.08萬平方米。
值得一提的是，今年4月朗詩收購中山南朗鎮項目，正式進入粵港澳大灣區。在政策利好下，朗詩抓住機遇加入佈局大灣區，有利於完善佈局結構，分享市場增長紅利，帶動業績增長。作為大灣區的新進入者，朗詩的競爭力還是在於打造產品差異化，充分發揮“綠色+科技”的優勢，提供與當地氣候條件、顧客需求契合度更高產品，贏得市場份額。
土地儲備：以輕資產儲備為主，佈局集中在二線城市
截至2019年6月30日，朗詩項目儲備總建面達1658.97萬平方米，除去34個代建項目，總計建面605.76萬平方米，其餘為持有權益項目，共計79個，總建面為1053.21萬平方米，其中46個為收併購或合作開發項目。按權益計算，朗詩應占項目儲備建面為486.71萬平方米，整體平均權益佔比29.3%，其中，應占可售面積為164.61萬平方米，預計權益可售貨值可達339.5億元。
總體來說，朗詩輕資產儲備特徵顯著，主要以代建和小股操盤模式為主。這樣的發展模式一方面有助於緩解拿地成本壓力，加快擴張速度，另一方面可以通過品牌、技術、開發管理能力輸出，多元化獲取收益，提升自身的盈利能力。但是，顯然從規模擴張的角度來看，成效並不顯著。市場接受度和品牌認可度決定了朗詩是否能持續走下去，未來，朗詩勢必要重點打造差異化競爭優勢和品牌效應。
土儲佈局上，持有權益項目總建面中944.01萬平米位於國內城市，其餘109.2萬平方米分佈在美國城市。從國內城市能級結構來看，朗詩在二線城市集中佈局的特徵較為明顯，持有權益項目建面785.71萬平方米，佔國內持有權益項目總建面83.2%，其中，成都、杭州、南京、蘇州仍為重點佈局的二線城市；此外，持有權益項目在一線城市主要集中在上海，建面佔比達4%；三四線城市的佈局近年來有所增加，佔到12.8%。從產品去化角度來說，朗詩佈局應更偏向一二線城市，主要原因在於綠色科技產品在城市、項目和客群推廣中具有一定的侷限性，一般集中於中高端項目，一二線城市的城市發展水平、房價及消費水平都較高，對產品的需求和接受度也較高。但是從另一角來說，一二線城市受到政策調控的力度較大，朗詩也面臨著較高的政策性風險，此外，朗詩的城市佈局並不廣，市場的集中性較高，不利於分散市場風險，業績的穩定性易受影響。
盈利能力：淨利率持續走高達22%，高於行業平均水平
截至2019年6月30日，朗詩營收20.91億元，同比增長3.6%，其中，物業銷售收入為17.5億元。上半年，實現毛利潤5.41億元，同比上升約4.7%；淨利潤達4.61億元，相較2018年上半年提升25%。期內，得益於合聯營公司本期交付的開發項目毛利率較高，整體毛利率達到25.9%，較2018年同期上升0.3個百分點，基本維持穩定；淨利率提高3.8個百分點至22%，高於行業平均水平，盈利能力有所提升。
債務狀況：現金流充足，淨負債率控制在較低水平
上半年，朗詩成功發行了2022年到期的2億美元綠色優先債券，利率為10.5%，並積極進行REITs等資產證券化融資，擴大資金來源渠道。另外，朗詩還與江蘇銀行、中建投信託簽訂戰略合作協議，獲得大額授信，為下半年發展提供了充足的資金保障。期內，加權平均借款利率達7.7%，較2018年略有上升。從2016-2018年，朗詩的加權平均借貸成本均高於行業平均水平，朗詩在融資方面的問題主要還是在於規模偏低，影響發債評級。
截至2019年6月30日，朗詩總有息負債達75.5億元，較2018年末上漲7.4%；其中，短期債務為21.3億元，佔比28.2%，長期債務為54.2億元，佔比71.8%，長短債務比為2.5倍，債務到期結構安排更加均衡合理，有利於分散債務償還壓力。
報告期末，朗詩持有現金流49.6億元，現金短債比為2.3倍，流動性充足，短期償債負擔較小；淨負債率達50.4%（扣除受限制現金），較2018年末稍有提高，但維持在行業較低水平。淨負債率較小的原因主要還是基於輕資產模式下，槓桿需求較低。
經營戰略：剝離非地產開發相關業務，聚焦綠色科技地產業務
今年5月，朗詩發佈公告，調整戰略佈局，將處於虧損階段的長租公寓業務以及包括提供物業管理、建築設計、園林綠化景觀等非地產開發相關業務剝離至控股集團，透過精簡業務聚焦綠色科技地產開發核心業務，釋放差異化產品核心能力之溢價空間，提升股東價值。
業務的剝離對於朗詩來說，也是一次業務思路的重新梳理，自2014年轉型以來，朗詩的發展成效不盡人意。剝離之後的朗詩，業務精簡，聚焦點明確，發展的思路和用力點也更加清晰化，為企業發展創造了更有利的環境。一方面，相關虧損及非地產業務的投入與產出效率並不如預期，在財務報表中直接作用到業績表現，影響到估值，剝離之後長租公寓等虧損業務不再並表，可以改善表內業績表現，提高企業估值和資本市場認可度，利於企業融資；另一方面，迴歸主業，可以集中資源打造綠色地產差異化產品，更有助於形成產品的品質優勢和利潤優勢，在房地產市場獲取收益。
為凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，更好地反映業務的新發展策略，8月19日朗詩發佈公告宣佈，將公司英文名稱由“LandseaGreenGroupCo.，Ltd.”更改為“LandseaGreenPropertiesCo.，Ltd.”，並採納“朗詩綠色地產有限公司”為公司的中文第二名稱，以取代其現有中文第二名稱“朗詩綠色集團有限公司”。這也是2018年以來第二次更名，從2018年“去地產”到今年“迴歸核心主業”，朗詩經歷了較長一段戰略調整期。此次業務剝離及二次更名，朗詩能否如願實現在綠色科技地產開發業務的突破，打開企業發展新局面，有待觀望。
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