本報記者 尹蓉 盧志坤 北京報道
多次甩賣資產欲轉型的萬通地產，2019年上半年業績大幅萎縮，營業收入和淨利潤均明顯下滑。
隨著旗下地產項目的陸續轉讓，數年未在公開市場拿地的萬通地產，土地儲備項目已經屈指可數。其仍在操作中的項目，目前僅侷限於北京市懷柔區的一級土地開發整理項目上。
但《中國經營報》記者瞭解到，該項目啟動至今已達10年，其間一度登上國家土地督察局批而未供督辦項目清單中，時至今日，該項目土地仍未達到入市條件。
多次轉讓地產資產
中期業績報告顯示，今年上半年，萬通地產實現營業收入 4.61億元。其中主營業務收入為 4.58億元，同比下降 79.75%;利潤總額為2.69億元，同比下降42.76%;淨利潤為2.39億元，同比下降 38.47%;歸屬於母公司淨利潤為 2.18億元，同比下降 31.77%。
“萬通地產銷售額減少與在售項目減少、新項目增加緩慢有關。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受記者採訪時表示。
記者查閱半年報發現，萬通地產的盈利主要依靠投資收益，上半年投資收益就高達3.97億元，去年同期為2.26億元。扣除非經常性損益後，萬通地產的淨利潤為-1.78億元。這些投資收益主要來源於甩賣資產。
2019年3月6日，萬通地產轉讓旗下3家公司的部分股權。截至6月底，上述股權轉讓已完成，收回轉讓款6.57億元，實現投資收益3.94億元，其餘事項正在進行中。
2019年3月28日，萬通地產與北京茂新企業管理有限公司(以下簡稱“北京茂新”)就萬通地產全資子公司香河萬通房地產開發有限公司(以下簡稱“香河萬通”)簽署了《香河萬通房地產開發有限公司股權轉讓暨合作開發協議》，將香河萬通70%的股權以13.328億元的價格轉讓給北京茂新，同時北京茂新向香河萬通提供股東借款5.64億元，用於香河萬通償還萬通地產的股東借款。
香河項目的轉讓預計給萬通地產帶來約6.6億元投資收益。另外，依據企業會計準則相關規定，公司持有的對香河萬通剩餘30%股權按照公允價值計量，預計確認投資收益約2.3億元，合計確認投資收益約8.9億元。
根據萬通地產半年報透露，其已沒有新開工或者新建項目。據記者瞭解，萬通地產近5年來在公開市場上鮮有拿地。截至2019年6月底，只剩下三個在建項目，總建築面積37.35萬平方米，分別是河北香河運河國際生態城(一期 A、B、D 地塊)、河北香河運河國際生態城(一期 C、E 地塊)、天津萬通新新逸墅項目。
值得關注的是，早在2016年，萬通地產即以3.01億元的交易對價，將所持有的杭州萬通杭昀置業有限公司100%股權轉讓給浙江萬科南都房地產有限公司。
懷柔項目開發週期超10年
儘管已經沒有新增的土儲項目，但據萬通地產此前回復交易所問詢時的公告中，一筆3.8億元的預付款，將一個始於2009年的土地整理項目公之於眾。
據萬通地產公告，北京萬通龍山置業有限公司(以下簡稱“萬通龍山”)與北京市土地整理儲備中心懷柔區分中心(以下簡稱“土儲中心”)於2009年7月簽訂了《懷柔新城廟彩項目土地一級開發委託協議》，土儲中心委託萬通龍山對懷柔新城廟彩項目地塊進行土地一級開發。萬通龍山工作內容包括土地一級開發資金的籌措;辦理徵地、拆遷等相關工作;完成市政基礎設施建設;完成土地一級開發規定的相關工作，達到驗收和入市交易條件。
記者登錄北京市政府網站查詢得知，懷柔新城廟彩項目有A、B、C三個地塊。懷柔新城廟彩(B、C地塊)土地一級開發項目用地56.47公頃(摺合847.05畝)。據萬通地產回覆交易所的內容，萬通龍山已取得懷柔新城廟彩項目中一個地塊的土地使用權並於 2009 年建成新新小鎮項目。
不過，萬通地產2011年年報卻披露，廟彩A地塊2011年12月開工，預計竣工時間2012年9月，總投資5.81億元，2010年投資1.73億元，2011年投資2.1億元。據北京市土地整理儲備中心的交易結果顯示，萬通地產於2010年8月18日以1.73億元的價格競得懷柔區廟城鎮一幅居住用地，即廟彩A地塊。
“房企參加一級土地儲備整理前期五通一平投入的資金在土地拍賣的時候會予以返還，收入主要來源於兩方面，一是土地招拍掛後房企可獲得一定的土地出讓金收益，二是有優先獲得土地的資格，出讓金更加優惠，還有相應的稅費減免。”謝逸楓解釋道。
截至2018年12月31日，萬通龍山對於剩餘兩個地塊累計支付徵地款、拆遷補償款以及前期施工費等合計3.8億元。萬通地產方面表示，萬通龍山與土儲中心合作即是為了取得土地使用權並進行房地產開發。
對此，謝逸楓認為：“一級土地開發整理前期要投入的資金比較大，大概10億～20億元，等土地到二級市場拍賣的時候，一級土地開發企業有優先獲得的資格。但即便參與了土地一級市場整理和儲備，到招拍掛的時候，資金和實力不到位的話也是很難獲得土地的。”
值得關注的是，在合作初期即快速拿下其中一幅地塊後，在後面的近10年中，懷柔新城廟彩項目的B、C地塊土地一級整理及開發卻進展遲緩。
2017年，懷柔新城廟彩項目的B、C地塊曾被列入當年國家土地督察局批而未供督辦項目清單。土儲中心在當年9月份約談了批而未供用地單位，要求儘快啟動項目，並在當年10月落實制定項目拆遷實施方案及完成拆遷補償、地上物拆除等相關工作。
事實上，懷柔區2015年商品住宅用地供地計劃中懷柔新城廟彩項目B地塊在列，不過B地塊土地狀態顯示為“未拆遷完”。當時披露的信息顯示，懷柔新城廟彩項目B地塊總共23.8公頃(摺合357畝)，規劃建築面積10.19萬平方米住宅及商業，應拆2.82公頃，已拆1.12公頃，投資總額2.03億元，擬於2015年第四季度供地，供地方式為招、拍、掛。
上述地塊的徵地工作或啟動於2013年。2013年3月懷柔區政府分別發佈了懷柔區懷柔新城廟彩項目(B地塊)、(C 地塊)土地一級開發項目徵地公告，其中B地塊擬徵收懷柔區廟城鎮廟城村村民委員會集體土地10.6813公頃(160.22畝)，採取貨幣補償，標準為16萬元/畝，總計2563.52萬元;C地塊擬徵收懷柔區廟城鎮鄭重莊村村民委員會集體土地31.318公頃(469.77畝)，採取貨幣補償，標準為16萬元/畝，總計7516.32萬元。
北京市懷柔區政府官方網站信息顯示，早在2009年12月份，北京市發展和改革委員會就批覆了關於懷柔區懷柔新城廟彩項目(A地塊)、(B地塊)土地一級開發項目建議書(代可行性研究報告)。
不過，截至2018年初，上述B、C兩個地塊仍未達到入市條件。懷柔區2018年擬供應商品住宅用地項目裡仍有新城廟彩B、C地塊。
記者就懷柔新城廟彩項目啟動後進展緩慢原因分別致電致函萬通股份方面，但截至發稿，未獲回覆。
萬通地產方面在今年5月份回覆交易所問詢函時稱，懷柔新城廟彩項目兩個地塊前期手續已辦理完畢，萬通龍山一直在積極推進懷柔新城廟彩項目剩餘兩個地塊徵地、拆遷補償等工作。2019年初屬地政府組織主管及相關部門召開協調會，部署儘快落實推進項目實施。
曲折轉型路
與地產項目不斷出售相對應的，是萬通地產的轉型圖謀。
此前，萬通地產曾宣佈向商用物業轉型，但前兩年該業務板塊佔營業收入比重一直不足10%，今年上半年在房屋銷售業務明顯萎縮後，房屋租賃收入1.24億元，佔營收比例升至26.9%。2018年房屋租賃收入2.39億元，佔比6.57%;2017年房屋租賃收入1.6億元，佔比4.85%。
而萬通地產主要的商業物業所在的天津、北京及上海，其出租率相對較低。今年上半年，天津萬通中心商業出租率34%，寫字樓出租率70%;上海萬通中心寫字樓出租率46%，商業出租率37%。
2017年前後，萬通地產嘗試發展地產服務業和地產金融服務，以約5億元的代價收購了中融國富投資管理有限公司100%股權。但萬通地產的資管業務在上半年也出現了萎縮。截至2019年6月末資管業務收入4935萬元;2018年此項收入為1.94億元。
2018年萬通地產又欲發展新能源業務，原計劃以31.7億元現金收購星恆電源78.284%股權，但該收購事項在當年12月終止。
今年2月18日，物流地產巨頭普洛斯以8.21億元購買了2.05億股萬通地產的股份，佔股份總數的10%，若交易完成，普洛斯將成為萬通地產第三大股東。
(編輯：盧志坤 校對：顏京寧)
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