'6.8萬億欠賬要還，一天1.5個地產公司倒下，房價要跌了嗎？'
作者| 貓哥
來源| 大貓財經
01
一線城市的房子很值錢，這大約是很多人的共識。
如果給這個房子加個定語呢？
比如地鐵邊上的房子、有“良好發展潛力”的房子、“未來具備一定升值空間”的房子，畫面是不是更美好了呢？而且樓盤開發商廣州黃金廣場房地產開發有限公司，“具備一定實力”。
作者| 貓哥
來源| 大貓財經
01
一線城市的房子很值錢，這大約是很多人的共識。
如果給這個房子加個定語呢？
比如地鐵邊上的房子、有“良好發展潛力”的房子、“未來具備一定升值空間”的房子，畫面是不是更美好了呢？而且樓盤開發商廣州黃金廣場房地產開發有限公司，“具備一定實力”。
咦？這一波吹噓，讓貓哥看完有些尷尬，畢竟這個“具備一定實力”的黃金廣場房地產公司，在被“尬吹”前，就已經被廣州市中院受理破產清算了。
作者| 貓哥
來源| 大貓財經
01
一線城市的房子很值錢，這大約是很多人的共識。
如果給這個房子加個定語呢？
比如地鐵邊上的房子、有“良好發展潛力”的房子、“未來具備一定升值空間”的房子，畫面是不是更美好了呢？而且樓盤開發商廣州黃金廣場房地產開發有限公司，“具備一定實力”。
咦？這一波吹噓，讓貓哥看完有些尷尬，畢竟這個“具備一定實力”的黃金廣場房地產公司，在被“尬吹”前，就已經被廣州市中院受理破產清算了。
貓哥看了一下，這家所謂的“實力房企”，說大不大，說小不小。
說它不大，1000萬的註冊資本在房企中算小的，而且其開發的項目有限，被“尬吹”的越秀晉德匯僅一棟188戶，它還曾有一個自編號為“廣州匯金國際商業大廈”的項目，但之後就再也沒有項目的建設消息，倒是在廣州越秀規劃分局的貪腐案中，作為規劃報建審批的涉案項目出現過。
說它不小，“來頭不小”，其兩個股東都是廣州本地房企，股東之一的廣州五羊房地產，是廣州地方國資100%持有。不過早在2017年，國資就曾以1450萬元的價格拋售過其持有的45%的股權，不過沒有成功。
這個“實力房企”的它的實力是——“借錢”。
貓哥梳理了一下黃金廣場公司的涉訴信息，尤其是借貸信息，真的是把“憑實力欠的錢為什麼要還”的邏輯，貫徹的很好。
02 都欠誰的錢？
欠金融機構的，招行廣州開發區支行早先就已經告過了；欠“準業主”的錢，有的是收了定金、有的是收了房款，但是房子早就被法院輪候查封，怎麼可能交房，而該返還的定金、房款，也沒錢還；還欠供應商的錢，無論是消防、水務等項目的配套供應商，都欠了款。
最大的債主是個人，因為黃金廣場公司的借貸基本上以民間借貸居多，其涉案的本金就已經過億，有些是和大股東捷城房地產一起借的，有的是為大股東擔保，利率比較統一，2%的月利率，合年化24%，恰好是法律認定的高利貸的邊緣，這個利率範圍內，債權人的利息是受法律保護的。
資金緊張到什麼程度呢？
有一個新三板公司竣智文化（837455），其2018年年報中，關於計提壞賬的部分，其84%的壞賬來自黃金廣場公司，36萬的策劃款，一分沒給，全部成為壞賬，而這36萬，要是想買它開發的房子，也就是10㎡。
作者| 貓哥
來源| 大貓財經
01
一線城市的房子很值錢，這大約是很多人的共識。
如果給這個房子加個定語呢？
比如地鐵邊上的房子、有“良好發展潛力”的房子、“未來具備一定升值空間”的房子，畫面是不是更美好了呢？而且樓盤開發商廣州黃金廣場房地產開發有限公司，“具備一定實力”。
咦？這一波吹噓，讓貓哥看完有些尷尬，畢竟這個“具備一定實力”的黃金廣場房地產公司，在被“尬吹”前，就已經被廣州市中院受理破產清算了。
貓哥看了一下，這家所謂的“實力房企”，說大不大，說小不小。
說它不大，1000萬的註冊資本在房企中算小的，而且其開發的項目有限，被“尬吹”的越秀晉德匯僅一棟188戶，它還曾有一個自編號為“廣州匯金國際商業大廈”的項目，但之後就再也沒有項目的建設消息，倒是在廣州越秀規劃分局的貪腐案中，作為規劃報建審批的涉案項目出現過。
說它不小，“來頭不小”，其兩個股東都是廣州本地房企，股東之一的廣州五羊房地產，是廣州地方國資100%持有。不過早在2017年，國資就曾以1450萬元的價格拋售過其持有的45%的股權，不過沒有成功。
這個“實力房企”的它的實力是——“借錢”。
貓哥梳理了一下黃金廣場公司的涉訴信息，尤其是借貸信息，真的是把“憑實力欠的錢為什麼要還”的邏輯，貫徹的很好。
02 都欠誰的錢？
欠金融機構的，招行廣州開發區支行早先就已經告過了；欠“準業主”的錢，有的是收了定金、有的是收了房款，但是房子早就被法院輪候查封，怎麼可能交房，而該返還的定金、房款，也沒錢還；還欠供應商的錢，無論是消防、水務等項目的配套供應商，都欠了款。
最大的債主是個人，因為黃金廣場公司的借貸基本上以民間借貸居多，其涉案的本金就已經過億，有些是和大股東捷城房地產一起借的，有的是為大股東擔保，利率比較統一，2%的月利率，合年化24%，恰好是法律認定的高利貸的邊緣，這個利率範圍內，債權人的利息是受法律保護的。
資金緊張到什麼程度呢？
有一個新三板公司竣智文化（837455），其2018年年報中，關於計提壞賬的部分，其84%的壞賬來自黃金廣場公司，36萬的策劃款，一分沒給，全部成為壞賬，而這36萬，要是想買它開發的房子，也就是10㎡。
公司可以認了壞賬，但是投入了血汗錢的投資者可不認，在黃金廣場涉及的60多件訴訟中，40多起還未執行。
有本事借，但沒本事還，最終惹惱了一位來自香港的大債主，申請對黃金廣場公司破產清算。
“借貸-訴訟-執行-失信-破產”，一個流程下來也不過就是幾年的功夫。
據媒體梳理，2019年前7個月，破產的房地產公司279家，這個數據是根據人民法院公告網的破產文書認定的，而標準是名稱裡面含“房地產”。
說實話，這個數字太保守。畢竟，不是所有的房地產公司都會把房地產作為公司名稱的構件，以另一熱門詞彙“置業”為名的破產企業，在前七個月中，就有近百家，就更別提那些不具名的破產房企了。算下來，每天有1.5個地產公司破產。
03
一波看下來，死的大多數還是中小房企，而死因也基本類似——資金鍊斷裂，黃金廣場公司，只是眾多破產中小房企中的一個。
不僅如此，在股市裡，有人踩過中弘股份的退市雷、華業資本的“投資騙局”，在私募基金，光信業基金一家，就踩過曾拿下南京地王的京奧港和“中國地產前60強”的頤和地產的違約雷。
錢的問題，還是房的問題，還是房價的問題？
都有。
房企缺錢，到了2019年，更缺，資金需求太大。
一方面，房子得蓋，錢得往裡投，高週轉遭人詬病，但大家又不得不高週轉，週轉起來才能構起一個完整的資金鍊，經不起停工。
而另一方面，還債的壓力大，2019年開始，房企陸續進入償債高峰。根據恆大研究院任澤平團隊的測算數據，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債餘額是20.29萬億，將在2019-2021年集中到期，每年到期規模分別為6.79萬億、6.61萬億和5.41萬億。
自己能抓的，先抓起來，賣資產的賣資產，泰禾、新城控股、華僑城等公司，賣公司、賣項目、賣地，甩包袱來回籠資金；也有促銷售促回款的，富力地產最近就在狠抓銷售任務，“以完成銷售目標為第一優先級”，而且“2019年下半年原則上暫停拿地動作”，資金壓力可見一斑。
作者| 貓哥
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01
一線城市的房子很值錢，這大約是很多人的共識。
如果給這個房子加個定語呢？
比如地鐵邊上的房子、有“良好發展潛力”的房子、“未來具備一定升值空間”的房子，畫面是不是更美好了呢？而且樓盤開發商廣州黃金廣場房地產開發有限公司，“具備一定實力”。
咦？這一波吹噓，讓貓哥看完有些尷尬，畢竟這個“具備一定實力”的黃金廣場房地產公司，在被“尬吹”前，就已經被廣州市中院受理破產清算了。
貓哥看了一下，這家所謂的“實力房企”，說大不大，說小不小。
說它不大，1000萬的註冊資本在房企中算小的，而且其開發的項目有限，被“尬吹”的越秀晉德匯僅一棟188戶，它還曾有一個自編號為“廣州匯金國際商業大廈”的項目，但之後就再也沒有項目的建設消息，倒是在廣州越秀規劃分局的貪腐案中，作為規劃報建審批的涉案項目出現過。
說它不小，“來頭不小”，其兩個股東都是廣州本地房企，股東之一的廣州五羊房地產，是廣州地方國資100%持有。不過早在2017年，國資就曾以1450萬元的價格拋售過其持有的45%的股權，不過沒有成功。
這個“實力房企”的它的實力是——“借錢”。
貓哥梳理了一下黃金廣場公司的涉訴信息，尤其是借貸信息，真的是把“憑實力欠的錢為什麼要還”的邏輯，貫徹的很好。
02 都欠誰的錢？
欠金融機構的，招行廣州開發區支行早先就已經告過了；欠“準業主”的錢，有的是收了定金、有的是收了房款，但是房子早就被法院輪候查封，怎麼可能交房，而該返還的定金、房款，也沒錢還；還欠供應商的錢，無論是消防、水務等項目的配套供應商，都欠了款。
最大的債主是個人，因為黃金廣場公司的借貸基本上以民間借貸居多，其涉案的本金就已經過億，有些是和大股東捷城房地產一起借的，有的是為大股東擔保，利率比較統一，2%的月利率，合年化24%，恰好是法律認定的高利貸的邊緣，這個利率範圍內，債權人的利息是受法律保護的。
資金緊張到什麼程度呢？
有一個新三板公司竣智文化（837455），其2018年年報中，關於計提壞賬的部分，其84%的壞賬來自黃金廣場公司，36萬的策劃款，一分沒給，全部成為壞賬，而這36萬，要是想買它開發的房子，也就是10㎡。
公司可以認了壞賬，但是投入了血汗錢的投資者可不認，在黃金廣場涉及的60多件訴訟中，40多起還未執行。
有本事借，但沒本事還，最終惹惱了一位來自香港的大債主，申請對黃金廣場公司破產清算。
“借貸-訴訟-執行-失信-破產”，一個流程下來也不過就是幾年的功夫。
據媒體梳理，2019年前7個月，破產的房地產公司279家，這個數據是根據人民法院公告網的破產文書認定的，而標準是名稱裡面含“房地產”。
說實話，這個數字太保守。畢竟，不是所有的房地產公司都會把房地產作為公司名稱的構件，以另一熱門詞彙“置業”為名的破產企業，在前七個月中，就有近百家，就更別提那些不具名的破產房企了。算下來，每天有1.5個地產公司破產。
03
一波看下來，死的大多數還是中小房企，而死因也基本類似——資金鍊斷裂，黃金廣場公司，只是眾多破產中小房企中的一個。
不僅如此，在股市裡，有人踩過中弘股份的退市雷、華業資本的“投資騙局”，在私募基金，光信業基金一家，就踩過曾拿下南京地王的京奧港和“中國地產前60強”的頤和地產的違約雷。
錢的問題，還是房的問題，還是房價的問題？
都有。
房企缺錢，到了2019年，更缺，資金需求太大。
一方面，房子得蓋，錢得往裡投，高週轉遭人詬病，但大家又不得不高週轉，週轉起來才能構起一個完整的資金鍊，經不起停工。
而另一方面，還債的壓力大，2019年開始，房企陸續進入償債高峰。根據恆大研究院任澤平團隊的測算數據，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債餘額是20.29萬億，將在2019-2021年集中到期，每年到期規模分別為6.79萬億、6.61萬億和5.41萬億。
自己能抓的，先抓起來，賣資產的賣資產，泰禾、新城控股、華僑城等公司，賣公司、賣項目、賣地，甩包袱來回籠資金；也有促銷售促回款的，富力地產最近就在狠抓銷售任務，“以完成銷售目標為第一優先級”，而且“2019年下半年原則上暫停拿地動作”，資金壓力可見一斑。
房企找錢是各顯其能，國內的債券先發起來，各類資產證券化搞起來，銀行、信託等金融機構對房企來了一波援助，再不濟，還可以海外發債。
高利率也阻擋不住房企的求生欲。
明發集團和泰禾集團的發債利率，已經達到了15%，而當代置業上半年先後發行的兩筆海外債，一筆1.5億美元，一筆2億美元，利率都是15.5%，成為亞洲公開債券發行票面利率之最，業內人士講，如果考慮人民幣和美元的漲跌因素，實際利率可能超過20%。
攀不上金融機構的中小房企，還有民間借貸，反正法律已經規定好了利率水平；合法的做不了，還有非法集資呢。
作者| 貓哥
來源| 大貓財經
01
一線城市的房子很值錢，這大約是很多人的共識。
如果給這個房子加個定語呢？
比如地鐵邊上的房子、有“良好發展潛力”的房子、“未來具備一定升值空間”的房子，畫面是不是更美好了呢？而且樓盤開發商廣州黃金廣場房地產開發有限公司，“具備一定實力”。
咦？這一波吹噓，讓貓哥看完有些尷尬，畢竟這個“具備一定實力”的黃金廣場房地產公司，在被“尬吹”前，就已經被廣州市中院受理破產清算了。
貓哥看了一下，這家所謂的“實力房企”，說大不大，說小不小。
說它不大，1000萬的註冊資本在房企中算小的，而且其開發的項目有限，被“尬吹”的越秀晉德匯僅一棟188戶，它還曾有一個自編號為“廣州匯金國際商業大廈”的項目，但之後就再也沒有項目的建設消息，倒是在廣州越秀規劃分局的貪腐案中，作為規劃報建審批的涉案項目出現過。
說它不小，“來頭不小”，其兩個股東都是廣州本地房企，股東之一的廣州五羊房地產，是廣州地方國資100%持有。不過早在2017年，國資就曾以1450萬元的價格拋售過其持有的45%的股權，不過沒有成功。
這個“實力房企”的它的實力是——“借錢”。
貓哥梳理了一下黃金廣場公司的涉訴信息，尤其是借貸信息，真的是把“憑實力欠的錢為什麼要還”的邏輯，貫徹的很好。
02 都欠誰的錢？
欠金融機構的，招行廣州開發區支行早先就已經告過了；欠“準業主”的錢，有的是收了定金、有的是收了房款，但是房子早就被法院輪候查封，怎麼可能交房，而該返還的定金、房款，也沒錢還；還欠供應商的錢，無論是消防、水務等項目的配套供應商，都欠了款。
最大的債主是個人，因為黃金廣場公司的借貸基本上以民間借貸居多，其涉案的本金就已經過億，有些是和大股東捷城房地產一起借的，有的是為大股東擔保，利率比較統一，2%的月利率，合年化24%，恰好是法律認定的高利貸的邊緣，這個利率範圍內，債權人的利息是受法律保護的。
資金緊張到什麼程度呢？
有一個新三板公司竣智文化（837455），其2018年年報中，關於計提壞賬的部分，其84%的壞賬來自黃金廣場公司，36萬的策劃款，一分沒給，全部成為壞賬，而這36萬，要是想買它開發的房子，也就是10㎡。
公司可以認了壞賬，但是投入了血汗錢的投資者可不認，在黃金廣場涉及的60多件訴訟中，40多起還未執行。
有本事借，但沒本事還，最終惹惱了一位來自香港的大債主，申請對黃金廣場公司破產清算。
“借貸-訴訟-執行-失信-破產”，一個流程下來也不過就是幾年的功夫。
據媒體梳理，2019年前7個月，破產的房地產公司279家，這個數據是根據人民法院公告網的破產文書認定的，而標準是名稱裡面含“房地產”。
說實話，這個數字太保守。畢竟，不是所有的房地產公司都會把房地產作為公司名稱的構件，以另一熱門詞彙“置業”為名的破產企業，在前七個月中，就有近百家，就更別提那些不具名的破產房企了。算下來，每天有1.5個地產公司破產。
03
一波看下來，死的大多數還是中小房企，而死因也基本類似——資金鍊斷裂，黃金廣場公司，只是眾多破產中小房企中的一個。
不僅如此，在股市裡，有人踩過中弘股份的退市雷、華業資本的“投資騙局”，在私募基金，光信業基金一家，就踩過曾拿下南京地王的京奧港和“中國地產前60強”的頤和地產的違約雷。
錢的問題，還是房的問題，還是房價的問題？
都有。
房企缺錢，到了2019年，更缺，資金需求太大。
一方面，房子得蓋，錢得往裡投，高週轉遭人詬病，但大家又不得不高週轉，週轉起來才能構起一個完整的資金鍊，經不起停工。
而另一方面，還債的壓力大，2019年開始，房企陸續進入償債高峰。根據恆大研究院任澤平團隊的測算數據，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債餘額是20.29萬億，將在2019-2021年集中到期，每年到期規模分別為6.79萬億、6.61萬億和5.41萬億。
自己能抓的，先抓起來，賣資產的賣資產，泰禾、新城控股、華僑城等公司，賣公司、賣項目、賣地，甩包袱來回籠資金；也有促銷售促回款的，富力地產最近就在狠抓銷售任務，“以完成銷售目標為第一優先級”，而且“2019年下半年原則上暫停拿地動作”，資金壓力可見一斑。
房企找錢是各顯其能，國內的債券先發起來，各類資產證券化搞起來，銀行、信託等金融機構對房企來了一波援助，再不濟，還可以海外發債。
高利率也阻擋不住房企的求生欲。
明發集團和泰禾集團的發債利率，已經達到了15%，而當代置業上半年先後發行的兩筆海外債，一筆1.5億美元，一筆2億美元，利率都是15.5%，成為亞洲公開債券發行票面利率之最，業內人士講，如果考慮人民幣和美元的漲跌因素，實際利率可能超過20%。
攀不上金融機構的中小房企，還有民間借貸，反正法律已經規定好了利率水平；合法的做不了，還有非法集資呢。
04
但，房住不炒，記住了嗎？房價太高，監管心裡也是有點數的。
每到各種數據出來之後，誰又漲了，漲了多少，大家有目共睹，接下來要做什麼，基本上都是規定動作了。
蘇州、西安、呼和浩特，房價連漲讓它們一直在聚光燈之下，上一次榜，點一次名，調一次政策。
西安的五年社保看齊京滬，呼和浩特先從二手房中介的自律自查開始，蘇州狠點，三個月調控了4次，限購需要連續社保，限售最高提到了5年，範圍提升到了6個區，前一天發政策，第二天執行，幾乎沒有緩衝的時間。而“漲幅新貴”大連，對房價直接設置了“漲跌停板”，與隔壁丹東此前的“房價漲停板”規定“每月環比漲幅不超過0.6%”不同的是，大連不允許漲只許跌，但跌幅不能超過5%。
作者| 貓哥
來源| 大貓財經
01
一線城市的房子很值錢，這大約是很多人的共識。
如果給這個房子加個定語呢？
比如地鐵邊上的房子、有“良好發展潛力”的房子、“未來具備一定升值空間”的房子，畫面是不是更美好了呢？而且樓盤開發商廣州黃金廣場房地產開發有限公司，“具備一定實力”。
咦？這一波吹噓，讓貓哥看完有些尷尬，畢竟這個“具備一定實力”的黃金廣場房地產公司，在被“尬吹”前，就已經被廣州市中院受理破產清算了。
貓哥看了一下，這家所謂的“實力房企”，說大不大，說小不小。
說它不大，1000萬的註冊資本在房企中算小的，而且其開發的項目有限，被“尬吹”的越秀晉德匯僅一棟188戶，它還曾有一個自編號為“廣州匯金國際商業大廈”的項目，但之後就再也沒有項目的建設消息，倒是在廣州越秀規劃分局的貪腐案中，作為規劃報建審批的涉案項目出現過。
說它不小，“來頭不小”，其兩個股東都是廣州本地房企，股東之一的廣州五羊房地產，是廣州地方國資100%持有。不過早在2017年，國資就曾以1450萬元的價格拋售過其持有的45%的股權，不過沒有成功。
這個“實力房企”的它的實力是——“借錢”。
貓哥梳理了一下黃金廣場公司的涉訴信息，尤其是借貸信息，真的是把“憑實力欠的錢為什麼要還”的邏輯，貫徹的很好。
02 都欠誰的錢？
欠金融機構的，招行廣州開發區支行早先就已經告過了；欠“準業主”的錢，有的是收了定金、有的是收了房款，但是房子早就被法院輪候查封，怎麼可能交房，而該返還的定金、房款，也沒錢還；還欠供應商的錢，無論是消防、水務等項目的配套供應商，都欠了款。
最大的債主是個人，因為黃金廣場公司的借貸基本上以民間借貸居多，其涉案的本金就已經過億，有些是和大股東捷城房地產一起借的，有的是為大股東擔保，利率比較統一，2%的月利率，合年化24%，恰好是法律認定的高利貸的邊緣，這個利率範圍內，債權人的利息是受法律保護的。
資金緊張到什麼程度呢？
有一個新三板公司竣智文化（837455），其2018年年報中，關於計提壞賬的部分，其84%的壞賬來自黃金廣場公司，36萬的策劃款，一分沒給，全部成為壞賬，而這36萬，要是想買它開發的房子，也就是10㎡。
公司可以認了壞賬，但是投入了血汗錢的投資者可不認，在黃金廣場涉及的60多件訴訟中，40多起還未執行。
有本事借，但沒本事還，最終惹惱了一位來自香港的大債主，申請對黃金廣場公司破產清算。
“借貸-訴訟-執行-失信-破產”，一個流程下來也不過就是幾年的功夫。
據媒體梳理，2019年前7個月，破產的房地產公司279家，這個數據是根據人民法院公告網的破產文書認定的，而標準是名稱裡面含“房地產”。
說實話，這個數字太保守。畢竟，不是所有的房地產公司都會把房地產作為公司名稱的構件，以另一熱門詞彙“置業”為名的破產企業，在前七個月中，就有近百家，就更別提那些不具名的破產房企了。算下來，每天有1.5個地產公司破產。
03
一波看下來，死的大多數還是中小房企，而死因也基本類似——資金鍊斷裂，黃金廣場公司，只是眾多破產中小房企中的一個。
不僅如此，在股市裡，有人踩過中弘股份的退市雷、華業資本的“投資騙局”，在私募基金，光信業基金一家，就踩過曾拿下南京地王的京奧港和“中國地產前60強”的頤和地產的違約雷。
錢的問題，還是房的問題，還是房價的問題？
都有。
房企缺錢，到了2019年，更缺，資金需求太大。
一方面，房子得蓋，錢得往裡投，高週轉遭人詬病，但大家又不得不高週轉，週轉起來才能構起一個完整的資金鍊，經不起停工。
而另一方面，還債的壓力大，2019年開始，房企陸續進入償債高峰。根據恆大研究院任澤平團隊的測算數據，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債餘額是20.29萬億，將在2019-2021年集中到期，每年到期規模分別為6.79萬億、6.61萬億和5.41萬億。
自己能抓的，先抓起來，賣資產的賣資產，泰禾、新城控股、華僑城等公司，賣公司、賣項目、賣地，甩包袱來回籠資金；也有促銷售促回款的，富力地產最近就在狠抓銷售任務，“以完成銷售目標為第一優先級”，而且“2019年下半年原則上暫停拿地動作”，資金壓力可見一斑。
房企找錢是各顯其能，國內的債券先發起來，各類資產證券化搞起來，銀行、信託等金融機構對房企來了一波援助，再不濟，還可以海外發債。
高利率也阻擋不住房企的求生欲。
明發集團和泰禾集團的發債利率，已經達到了15%，而當代置業上半年先後發行的兩筆海外債，一筆1.5億美元，一筆2億美元，利率都是15.5%，成為亞洲公開債券發行票面利率之最，業內人士講，如果考慮人民幣和美元的漲跌因素，實際利率可能超過20%。
攀不上金融機構的中小房企，還有民間借貸，反正法律已經規定好了利率水平；合法的做不了，還有非法集資呢。
04
但，房住不炒，記住了嗎？房價太高，監管心裡也是有點數的。
每到各種數據出來之後，誰又漲了，漲了多少，大家有目共睹，接下來要做什麼，基本上都是規定動作了。
蘇州、西安、呼和浩特，房價連漲讓它們一直在聚光燈之下，上一次榜，點一次名，調一次政策。
西安的五年社保看齊京滬，呼和浩特先從二手房中介的自律自查開始，蘇州狠點，三個月調控了4次，限購需要連續社保，限售最高提到了5年，範圍提升到了6個區，前一天發政策，第二天執行，幾乎沒有緩衝的時間。而“漲幅新貴”大連，對房價直接設置了“漲跌停板”，與隔壁丹東此前的“房價漲停板”規定“每月環比漲幅不超過0.6%”不同的是，大連不允許漲只許跌，但跌幅不能超過5%。
中原地產研究中心統計數據顯示，7月份單月的調控，已經超過40次。而這其中還有“大膽”的開封，在這樣的形勢下還“取消限售”，後果自然和當初的衡陽的“取消限價”一樣，政策執行沒有超過十二時辰。
最管用的還是金融手段。
一方面，房企融資的渠道收緊，別借那麼多錢，防範金融風險的同時，也在降低市場的熱度；而另一方面，買房的成本也在上升，房貸利率就像鬆緊帶，調節起來也是好用的很。
熱門城市的首套房貸利率也在上調，南京在5月份開始，已經調了三次了，從基準利率上浮8%到上浮10%，再到上浮15%，7月已經到了上浮20%，而蘇州上浮23%，青島也上浮了15%。而全國各個城市用起來也不費勁，也不過是向銀行發一紙通知的事情。
社科院的報告指出，2019年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實現房價穩定目標。一線城市房價整體微跌，準一線及二線城市房價漲速進一步下降，三四線城市房價漲跌互現。
穩，是監管目標，也是市場需要，苦了的可能就是在調控政策中，資金鍊緊張的房企們了。
房企倒了，也不必拍手稱快，畢竟有些金融投資投向了這些房企，而破產房企留下來的爛尾樓，更是一堆大麻煩，買進去就是被套住，最可怕的是說不定什麼時候就會遇到。
借給它們錢和買它們的房，都是 一件高風險的事情。
兩天前，政治局會議定調下半年的房地產走勢：房地產不作為短期刺激手段。
這也意味著，房地產企業的日子將越來越難。他們手裡的房產，可能有撿漏的機會，更可能是大坑。很多人期待的房價下跌，已經有人做出了預測，你會出手嗎？
作者| 貓哥
來源| 大貓財經
01
一線城市的房子很值錢，這大約是很多人的共識。
如果給這個房子加個定語呢？
比如地鐵邊上的房子、有“良好發展潛力”的房子、“未來具備一定升值空間”的房子，畫面是不是更美好了呢？而且樓盤開發商廣州黃金廣場房地產開發有限公司，“具備一定實力”。
咦？這一波吹噓，讓貓哥看完有些尷尬，畢竟這個“具備一定實力”的黃金廣場房地產公司，在被“尬吹”前，就已經被廣州市中院受理破產清算了。
貓哥看了一下，這家所謂的“實力房企”，說大不大，說小不小。
說它不大，1000萬的註冊資本在房企中算小的，而且其開發的項目有限，被“尬吹”的越秀晉德匯僅一棟188戶，它還曾有一個自編號為“廣州匯金國際商業大廈”的項目，但之後就再也沒有項目的建設消息，倒是在廣州越秀規劃分局的貪腐案中，作為規劃報建審批的涉案項目出現過。
說它不小，“來頭不小”，其兩個股東都是廣州本地房企，股東之一的廣州五羊房地產，是廣州地方國資100%持有。不過早在2017年，國資就曾以1450萬元的價格拋售過其持有的45%的股權，不過沒有成功。
這個“實力房企”的它的實力是——“借錢”。
貓哥梳理了一下黃金廣場公司的涉訴信息，尤其是借貸信息，真的是把“憑實力欠的錢為什麼要還”的邏輯，貫徹的很好。
02 都欠誰的錢？
欠金融機構的，招行廣州開發區支行早先就已經告過了；欠“準業主”的錢，有的是收了定金、有的是收了房款，但是房子早就被法院輪候查封，怎麼可能交房，而該返還的定金、房款，也沒錢還；還欠供應商的錢，無論是消防、水務等項目的配套供應商，都欠了款。
最大的債主是個人，因為黃金廣場公司的借貸基本上以民間借貸居多，其涉案的本金就已經過億，有些是和大股東捷城房地產一起借的，有的是為大股東擔保，利率比較統一，2%的月利率，合年化24%，恰好是法律認定的高利貸的邊緣，這個利率範圍內，債權人的利息是受法律保護的。
資金緊張到什麼程度呢？
有一個新三板公司竣智文化（837455），其2018年年報中，關於計提壞賬的部分，其84%的壞賬來自黃金廣場公司，36萬的策劃款，一分沒給，全部成為壞賬，而這36萬，要是想買它開發的房子，也就是10㎡。
公司可以認了壞賬，但是投入了血汗錢的投資者可不認，在黃金廣場涉及的60多件訴訟中，40多起還未執行。
有本事借，但沒本事還，最終惹惱了一位來自香港的大債主，申請對黃金廣場公司破產清算。
“借貸-訴訟-執行-失信-破產”，一個流程下來也不過就是幾年的功夫。
據媒體梳理，2019年前7個月，破產的房地產公司279家，這個數據是根據人民法院公告網的破產文書認定的，而標準是名稱裡面含“房地產”。
說實話，這個數字太保守。畢竟，不是所有的房地產公司都會把房地產作為公司名稱的構件，以另一熱門詞彙“置業”為名的破產企業，在前七個月中，就有近百家，就更別提那些不具名的破產房企了。算下來，每天有1.5個地產公司破產。
03
一波看下來，死的大多數還是中小房企，而死因也基本類似——資金鍊斷裂，黃金廣場公司，只是眾多破產中小房企中的一個。
不僅如此，在股市裡，有人踩過中弘股份的退市雷、華業資本的“投資騙局”，在私募基金，光信業基金一家，就踩過曾拿下南京地王的京奧港和“中國地產前60強”的頤和地產的違約雷。
錢的問題，還是房的問題，還是房價的問題？
都有。
房企缺錢，到了2019年，更缺，資金需求太大。
一方面，房子得蓋，錢得往裡投，高週轉遭人詬病，但大家又不得不高週轉，週轉起來才能構起一個完整的資金鍊，經不起停工。
而另一方面，還債的壓力大，2019年開始，房企陸續進入償債高峰。根據恆大研究院任澤平團隊的測算數據，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債餘額是20.29萬億，將在2019-2021年集中到期，每年到期規模分別為6.79萬億、6.61萬億和5.41萬億。
自己能抓的，先抓起來，賣資產的賣資產，泰禾、新城控股、華僑城等公司，賣公司、賣項目、賣地，甩包袱來回籠資金；也有促銷售促回款的，富力地產最近就在狠抓銷售任務，“以完成銷售目標為第一優先級”，而且“2019年下半年原則上暫停拿地動作”，資金壓力可見一斑。
房企找錢是各顯其能，國內的債券先發起來，各類資產證券化搞起來，銀行、信託等金融機構對房企來了一波援助，再不濟，還可以海外發債。
高利率也阻擋不住房企的求生欲。
明發集團和泰禾集團的發債利率，已經達到了15%，而當代置業上半年先後發行的兩筆海外債，一筆1.5億美元，一筆2億美元，利率都是15.5%，成為亞洲公開債券發行票面利率之最，業內人士講，如果考慮人民幣和美元的漲跌因素，實際利率可能超過20%。
攀不上金融機構的中小房企，還有民間借貸，反正法律已經規定好了利率水平；合法的做不了，還有非法集資呢。
04
但，房住不炒，記住了嗎？房價太高，監管心裡也是有點數的。
每到各種數據出來之後，誰又漲了，漲了多少，大家有目共睹，接下來要做什麼，基本上都是規定動作了。
蘇州、西安、呼和浩特，房價連漲讓它們一直在聚光燈之下，上一次榜，點一次名，調一次政策。
西安的五年社保看齊京滬，呼和浩特先從二手房中介的自律自查開始，蘇州狠點，三個月調控了4次，限購需要連續社保，限售最高提到了5年，範圍提升到了6個區，前一天發政策，第二天執行，幾乎沒有緩衝的時間。而“漲幅新貴”大連，對房價直接設置了“漲跌停板”，與隔壁丹東此前的“房價漲停板”規定“每月環比漲幅不超過0.6%”不同的是，大連不允許漲只許跌，但跌幅不能超過5%。
中原地產研究中心統計數據顯示，7月份單月的調控，已經超過40次。而這其中還有“大膽”的開封，在這樣的形勢下還“取消限售”，後果自然和當初的衡陽的“取消限價”一樣，政策執行沒有超過十二時辰。
最管用的還是金融手段。
一方面，房企融資的渠道收緊，別借那麼多錢，防範金融風險的同時，也在降低市場的熱度；而另一方面，買房的成本也在上升，房貸利率就像鬆緊帶，調節起來也是好用的很。
熱門城市的首套房貸利率也在上調，南京在5月份開始，已經調了三次了，從基準利率上浮8%到上浮10%，再到上浮15%，7月已經到了上浮20%，而蘇州上浮23%，青島也上浮了15%。而全國各個城市用起來也不費勁，也不過是向銀行發一紙通知的事情。
社科院的報告指出，2019年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實現房價穩定目標。一線城市房價整體微跌，準一線及二線城市房價漲速進一步下降，三四線城市房價漲跌互現。
穩，是監管目標，也是市場需要，苦了的可能就是在調控政策中，資金鍊緊張的房企們了。
房企倒了，也不必拍手稱快，畢竟有些金融投資投向了這些房企，而破產房企留下來的爛尾樓，更是一堆大麻煩，買進去就是被套住，最可怕的是說不定什麼時候就會遇到。
借給它們錢和買它們的房，都是 一件高風險的事情。
兩天前，政治局會議定調下半年的房地產走勢：房地產不作為短期刺激手段。
這也意味著，房地產企業的日子將越來越難。他們手裡的房產，可能有撿漏的機會，更可能是大坑。很多人期待的房價下跌，已經有人做出了預測，你會出手嗎？