從2018年，全國各地開始如火如荼地發行地方政府債以來，土儲債和棚改債是最多的兩個品種。

土儲債募集的資金用於收儲土地，棚改債募集的資金用於棚戶區改造。棚戶區改造，大家一定不陌生，就是拆遷呀。

在瞭解棚改債之前，有必要熟悉棚戶區改造的流程。

做投行業務的項目經理，不僅僅要懂融資這一套東西，還要熟悉客戶的東西。否則交流起來，會增加許多溝通成本。

這是對投行項目經理的基本要求，只要接了一個項目，就要了解這個項目與之對應的業務模式和業務流程。你為一個城投公司發債，就要了解這家城投公司的業務模式；為一個棚改項目發債，就要了解棚改項目的業務流程。

所以，投行業務是非常考驗人的工作。需要用心學習，自主學習，保持一顆不斷學習、不斷進取的態度。想要挑戰自我的銀行人，不妨往這個方向努力。

說回來~~

棚戶區改造的流程

棚戶區改造包括三大主要工作。

1. 棚戶區徵收拆遷。把土地從現有居民的手中收購回來的過程。

2. 居民補償安置。把土地從居民手中拿過來，得要給他們相應的補償。目前補充的模式主要是兩種，一個是在原地或者在別處建設新的房子給居民，這種房子也是我們常聽到的安置房；另一種是補錢給居民，叫貨幣化安置。

3. 騰空土地開發利用。把土地收回來後，就要對土地進行騰空開發了。土地開發分為一級開發和二級開發。

一級開發指的是對收來的土地進行平整和一些基礎設施的配套建設，比如水電之類的，二級開發是對土地在一級開發的基礎上進行商業開發，比如在上面建商場、建商品房等等。

雖然看起來只有簡簡單單的三個步驟，但在實際操作中，涉及到非常多的環節和部門。下文我提供了一張棚改流程圖，供參考。

棚改融資的變遷

在棚改債之前，棚戶區改造主要有兩種模式，政府購買服務和PPP模式。

1. 政府購買服務。政府和棚改實施主體簽訂購買服務協議，委託棚改平臺負責整個項目的具體實施，而且要負責前期資金投入和項目融資。政府會根據協議的約定，每年支付一定的現金給棚改平臺，覆蓋項目的前期投入。

2. 棚改PPP模式。政府和社會資本方共同出資設立一個PPP項目主體，由PPP項目主體作為融資方進行融資。在運營階段，政府也會給付一定的現金給到PPP項目主體。

在這裡兩種模式下，融資的主體基本上是棚改平臺，但債務的償還則主要來源於地方政府的現金流，這樣就成為了地方政府的隱性債務。

直到2018年，財政部印發了《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》（財預〔2018〕28號），棚改融資多了一種模式，發行棚改專項債。

棚改專項債是地方政府專項債的一種，政府自己發行債券，自己還錢。這是政府的顯性債務，看得清，摸得著。同時，也在一定程度上緩解了棚改平臺的融資壓力。

所以，國家在力推地方政府通過發行棚改債為棚改項目進行融資。

2019年以後，國家對於棚改政策有了進一步的態度：

1.新三年棚改計劃必須實施，但棚改項目須區分收益與融資能否平衡；區分是否能平衡，就是為了給棚改債做準備，只有收益與融資平衡了，才可以發行棚改債。

2.棚改貨幣化不搞一刀切；棚改的貨幣化安置使得許多資金進入了房地產，快速推進造成了三四五線城市的房價飛漲。雖然國家對貨幣化安置改變了態度，但是也不建議一下子把它給切沒了，慢慢降低貨幣化安置的比例。

3.政府購買棚改服務模式取消，但鼓勵國開及農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款；

4.融資以發行棚改專項債為主。

什麼樣的房可以進行棚戶區改造？

一類是城市棚戶區，包括危舊房改造、城中村改造和城區內國企職工住房改造；一類是國有工礦（含煤礦）、林區、墾區、鹽場等棚戶區改造。

對於棚改債的棚戶區改造，有幾點要注意。

1. 納入國家棚戶區改造計劃。

要做一個棚改債項目，首先就要確認棚戶區是否納入“國家棚戶區改造計劃”；一般認為，省級住建廳劃定的棚戶區改造計劃對應的棚改項目，就可認為列為國家棚戶區改造計劃。

2.項目收入覆蓋融資本息

棚改項目將來的收入主要有幾塊：國有土地使用權收入和專項收入，專項收入包括棚改項目配套商業設施銷售、租賃收入以及其他收入等。

那這些收入要大於棚改債的本息和，才可以發債。

棚改債的申報發行流程

發行申報流程與土儲債類似，順便帶著大家複習一遍。

1.製作材料。地方市縣財政部門需要做的就是準備一套發行棚改債的申報材料，這套申報材料主要包含4個文件：

• 1）棚改專項債信息披露文件；
• 2）棚改專項債法律意見書；
• 3）棚改專項債資金評價報告；
• 4）棚改專項債信用評級報告。

信息披露文件由地方財政局自行編寫，主要介紹整個棚改項目的整體情況，資金融資需求以及風險控制等等。在實際過程中，會由某家銀行或者證券公司來編寫。

法律意見書由專門的律師事務所出具，對整個項目的合法合規性進行審查；

資金評價報告由專業的會計師事務所出具，對整個項目的資金平衡作出測算和評價、審查；

信用評級報告由專門的信用評級公司出具，對該債券進行信用風險評級。

2.財政廳審核。地方財政局將材料初步完成後，交由財政廳進行初步審核。有些省市財政廳會提前將材料交由發行場所的相關部門進行審核。

比如這期地方政府債將在上海證券交易所發行，那就可以先發到上交所的相關部門審核。

3.審核通過後，將材料在上交所掛網，五個工作日後正式招標發行。

整個流程看似與土儲債相同，在上交所披露的文件也類似，就是4個文件。但是出具這4個文件的支撐性材料比土儲債多許多。

在網上找了個圖，這是一個棚改債的大致流程。律師事務所、會計師事務所在出具法律意見書、資金評價報告時，都需要對每個環節進行合規合法性的審核，所以每一個環節都需要有相應的文件做支撐。

可見一個棚改債項目的材料遠比土儲來得多。

涉及的單位除了政府主管部門，還有土地儲備交易整理中心、建設局、財政局、發改局、房地產管理局、公共資源交易中心、城中村改造及徵地拆遷辦等相關單位；各工業園區、經濟技術開發區管委會；各市（縣）資產經營、城投公司；大中型房地產開發企業；土地招拍掛中介服務企業。

所以，棚改債從啟動到發行，一般三到六個月左右。

雖然棚改債做起來有難度，但它助力改善當地民生住房啊，是一件利民的大好事。