（圖片來源：壹圖網）
經濟觀察報 記者 陳博 “地產融資現在是舉步維艱啊。”前一天晚上剛剛出差回來，王軒（化名）的聲音裡還帶著一絲疲憊，他說，對於我們這個職業來說，現階段的壓力非常大。
王軒是一家百強房企的區域融資負責人，過去兩個月，突如其來的一系列嚴監管政策讓他措手不及。
房地產融資最近過得有些艱難，不僅是王軒，從銀行、信託公司，到其他金融機構，監管部門密集的融資“限令”逼使業務鏈條上的每一位參與者都面臨壓力。“這應該是我所經歷的史上最嚴的監控時點了。”一家信託公司的運營人士感嘆，如果地產融資業務的空間還要進一步壓縮，他們根本沒辦法繼續開展業務了。
監管部門這一輪對房地產融資的“圍堵”，主要聚焦在控制房地產業務增量規模、嚴禁信貸資金通過各種方式違規流向房地產領域這兩大內容上。而一切動作的最終落點，都指向房地產企業拿地等前融環節。
房地產融資收緊的背後，是房地產調控政策始終維持在“房住不炒”、“不能將房地產作為短期刺激經濟的手段”等基調上。調控有需要，金融市場自然在政策配套上相互吻合。“目前國內市場並不是不允許融資，而是要有一定‘度’進行再融資的安排。”時代中國董事會主席岑釗雄在中期業績會上指出，監管部門和審批部門的初衷是希望房地產企業不要將槓桿加得很大。監管層的全局考慮是，不希望某個行業所佔用的資金比重太大，希望地產方面的借款減少一些。
融資緊縮
“本來我們手上有不少項目還在找金融機構做融資，結果做著做著，相應的金融機構就收到監管部門的‘窗口指導’了。”財務出身的王軒，對當前的房地產融資形勢有著最直觀的感受，他形容，感覺就好比滿懷生的希望，卻忽然“猝死”。
這種感受與多位房地產財務人士的切身體會如出一轍，用陽光城集團執行副總裁吳建斌的話來講——“當前的融資環境的確讓房地產公司覺得冬天即將到來。”
房地產融資遭遇的這一輪“圍追堵截”始於5月份。銀行和信託機構兩大過往房地產融資的主體，成為此輪監管嚴控的重點對象。
最新一個有關融資收緊的動作是，8月份，銀保監會辦公廳正式下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。“我們還沒有看到正式文件，但已經現場開會進行口頭通知了，深圳很多家銀行都開始嚴查。”一名國有銀行深圳區域的人士告訴經濟觀察報。
與之對應的是，最高峰時期打開的所有房企融資大門，現在正慢慢被關起來。吳建斌說，有些門已經徹底關了，有些門是半關的狀態。
房地產融資曾經在2015年下半年至2017年間達到高峰期。按照吳建斌的說法，當時的融資工具非常多，有人統計過，有30多種融資工具可以用。然而，一位港股上市房企的融資負責人告訴經濟觀察報，從5月底開始，雖然名義上沒有具體發文，但實際上多數銀行的融資業務都已經按下“暫停鍵”。“很多房企原來都在銀行做短融、中票業務，之前還可以發，但兩個月前就基本審批不下來；過去房企在銀行常發的尾款ABS和供應鏈ABS，也幾乎發不了。”
“哪怕面對正常融資，銀行現在的態度也是，寧可不做，也不犯錯。”王軒表示，其實現在很多房企旗下還是擁有很多合規項目，可以申請開發貸等，但由於受到額度管制以及窗口指導，銀行傾向於不做這些業務。
旭輝控股（00884.HK，以下簡稱“旭輝”）是這一階段的典型代表。短短兩個半月時間，這家房企接連兩次陷入兩場有關“暫停融資”的傳聞。
第一次出現在5月底，彼時有市場消息稱，部分房企因拿地激進，出現一些“地王”，監管部門將收緊這部分房企的公開市場融資，包括暫停債券及ABS產品，旭輝也在名單之列。
第二次發生於8月中旬，一張坊間流傳的名單顯示，11家房地產企業被暫停一切資本市場融資（含供應鏈ABS），旭輝赫然位於名單首位。
一切流言，皆始於旭輝上半年在土地市場的高調且頻繁亮相。這家向來“不拿地王”的房企，在之前六個月一改往日的審慎作風，陸續在合肥、蘇州、南昌等熱點城市競下多個高溢價地塊。
在新近舉行的中期業績會上，面對一切質疑，旭輝行政總裁林峰予以否認，他說：“我們至少也問了名單上面其他的公司，包括我們在內，都沒有收到正式的書面通知，甚至是窗口的指導。”
但他同時承認，房地產融資環境確實在持續收緊，“總體存量控制，同時收縮增量”——這是當前金融機構的政策趨向，這一政策不僅僅只是針對一批企業，而是面向整個房地產行業。
前述港股上市房企的融資負責人透露，目前，監管層對一些激進房企的監管大致分成兩類，一類已經在7月底下達“窗口指導”，要求暫停一切資本市場融資；另外一類則是規定發債融資只能借新還舊。
借新還舊的具體方式是，今年下半年，這類房企的舊債到期多少，只能按照到期的規模發行同等的新債。“但這裡面存在一個問題，其實去年選擇發債的房企數量並不多，一些企業直到今年上半年才慢慢開始發債。如果房企歸屬於這一類，下半年連新債也發不了。”該融資負責人表示。
前融監管
無論是連續祭出多份針對銀行、信託機構以及其他金融機構的發文，還是先後對融資鏈條上的信託公司、房企、銀行等多個主體開啟約談、專項檢查和窗口指導，監管部門貫穿於這兩個多月的一系列密集動作，內容無不聚焦在兩個點——一是控制房地產增量業務規模，二是嚴禁信貸資金通過各種方式違規流向房地產領域。
如若將目前的這些收緊動作進一步歸類，可以發現，管制方向重點落在房地產企業前融環節，尤其是表外融資方式。
房企的前融業務實際上是一種配資拿地，正常情況下，在拿地階段，由於開發商尚未拿到土地證無法申請開發貸，便通過信託進行融資，這筆資金按規定用來支付工程款。但在實操中，開發商會通過項目公司以走賬等方式，比如通過預付工程款的方式付給第三方公司，將這筆錢轉移回母公司或者集團公司，從而變相置換原先的土地款。
前融對於一個房地產項目的開發非常重要，這是拿地的第一步，一旦被收緊，後面的任一環節根本動不了。吳建斌說，房地產的高週轉實際上就是從買地這個環節開始的，“買地為什麼原來可以實現高週轉，就是因為我們有很好的前融。當政策對信託融資或者信託通道的融資做了一些限制，基本上房地產公司要通過前融推動高週轉就非常難了。”
過去房企最主要的前融渠道是信託，重點包括銀行的信託通道業務及信託機構的貸款兩大類。所謂銀行信託通道業務，其實是銀行通過一些結構設計，將理財資金先委託給信託公司等資產管理機構，再由信託公司變相投到房地產領域。
在這一“曲線”之下，銀行表內資產轉移到表外，信託公司從中則可以獲取銀行的一筆通道費用，風險由銀行自行承擔。
一位商業銀行對公業務的工作人員透露，從7月份開始，銀行的信託通道費用大增，從之前的千分之三上漲到千分之五，甚至百分之一。
一家TOP30房企的財務人士向經濟觀察報表示，現在房企以債權形式的前融，尤其是信託及私募基金兩類融資確實受到影響比較大。“部分信託被要求逐步清償和退出現有的前融。”
此前銀保監局對地產信託業務監管要求以季度為時間維度，即第三季度末地產信託融資規模不能超過二季度末。而目前監管要求升級為全流程監管，即9月30日前每一天的地產信託融資餘額都不能超過6月30日。這也意味著，整個地產信託業務的增量收縮成為大趨勢。王軒在實際工作中發現“很多信託根本沒辦法做房地產業務”。
更關鍵的一個影響體現在房企表外融資“玩不動”了。出於對負債率的考量，以前多數大開發商在前融環節安排做一些表外動作。通常實操方法是，在拿地時，新註冊一個殼公司，這個公司本身並不具備二級資質，房企持股比例也不超過50%，因此不被納入報表之中。這樣一來，房企可以通過信託完成整個前融的表外融資。
如果進一步細化，房企的表外融資，多數還會通過複雜的股權結構設計，採取多層嵌套方式來達到債務出表的目的。
“如今無論是銀行的信託通道業務，還是信託機構，雖然沒有直接收到發文，只是口頭通知，但‘四三二’（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》）四證齊全、30%自有資金、二級開發商資質）的紅線是一定要遵守的。”上述港股上市房企的融資總說，在某種意義上，前融業務沒辦法落地了。
尤其是房地產開發二級資質的認定上，過往只要項目背後任何一家股東或子公司擁有二級開發資質即可。但根據最新的監管要求，要麼項目公司本身具備二級開發資質，要麼項目控股股東必須擁有二級資質。
一旦受到二級資質約束，信託融資業務甚至連備案都可能通不過。直接導致以往房企隨便註冊馬甲拿地採取表外融資的方式，尤其是多層嵌套方式走不通了。“監管部門的目的是希望合理管控房地產企業的有息負債規模和資產負債率，避免地產過多擠佔信貸資源，最終達到優化信貸結構，推進金融供給側結構化的改革目的。”前述港股上市房企的融資負責人告訴經濟觀察報。
開發商受驚
王軒已經陷入相對悲觀的情緒之中，他和團隊現在操作一單融資業務，所花費的時間遠遠高於上半年。
按照此前操作流程，假如業務推進過程比較靠譜，選定金融機構實力比較強、並且能夠快速落地，王軒做一單融資所需週期大概是一個半月。
但他與大多數房企融資崗所面臨的難題一樣，一方面一些信託機構臨時暫停了地產融資業務，他們的選擇面逐步收縮，融資成本也隨之水漲船高。
另一方面，原定的一些合作機構在業務備案階段就遭遇監管政策限制，“節奏趕不上，週期也進一步拉長。”王軒說，由於金融機構額度受限，單一融資業務可獲取的規模也在相應降低。
如今，王軒所負責的每一單融資業務，操作時間延長個把月都是非常普遍的事情。“不管銀行、信託還是其他金融機構，對資金端都把控得非常緊，給錢不爽快。”王軒已經逐漸感受到政策一步步加強管控給開發商投資拿地所帶來的傷害。
對於財務槓桿極高的房地產行業而言，融資的重要程度猶如一場“生死”博弈，融資渠道被“勒緊”對房企所造成的影響十分直接。“特別是對那些負債率比較高、或者之前拿地比較激進的房企，可能會產生很多潛在風險。”上述港股上市房企融資負責人稱。
在旭輝中期業績會上，雖然林峰表示，已經提前根據行業的融資政策對自身企業的融資能力做了評估，評估的結果是影響很小——“我們信託融資佔比可能在2%左右，ABS的佔比可能連百分之零點幾都沒有，這兩類融資只是一些試點性安排，所以對旭輝常規經營是沒有影響的。”
但如若從旭輝下一步的投資動作來看，這種融資收緊趨勢所引發的變化已經趨顯。林峰透露，下半年旭輝不會全部剛性停止拿地，但會放緩擴張步伐，放慢拿地節奏。
事實上，在最新的32個城市房地產信貸業務專項檢查中，除卻對房地產企業信貸方面的重點關注之外，監管層還正將目光逐漸延伸到個人住房貸款的管理上，個人綜合消費貸款、經營性貸款、首付貸、信用卡透支等資金挪用於購房都是新近的重點檢查內容之一。“我身邊有幾個同事，之前通過個人消費貸‘曲線’購房，最近都被查出來了，他們正著急四處找錢填坑。”前述國有銀行深圳區域的人士說。
消費貸變相用於購房，這是過去買房的潛規則之一。該銀行人士告訴經濟觀察報，以前銀行也對這類行為進行檢查，但更多基於形式層面。“銀行一般在貸款時出示一張客戶告知書，讓客戶簽名保證貸款不進股市、房市，後續銀行就可以免責。更進一步的檢查動作也就侷限在，對客戶貸出來的資金有沒直接通過本銀行進入股市或房市進行監控。”
而最新的監管要求是，監管機構會對這筆消費貸的用途進行數據碰撞比對，只要查出這筆消費貸進入樓市，無論是通過哪種途徑哪個銀行，原本的貸款銀行都無法免責。
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