【案情】
徐某與某房地產開發公司簽訂一份房屋買賣合同，購買該公司開發的某處樓盤房產，約定在付完首付款後，剩餘房款採取按揭付款方式。之後，銀行以徐某名下已有多套按揭房屋拒絕為徐某辦理按揭貸款。徐某遂要求解除房屋買賣合同，開發公司拒絕。
【分歧】
對於徐某能否以未能按揭為由解除合同拿回首付款，存在三種意見：
第一種意見認為，可以解除合同並拿回首付款，理由是徐某未能按揭合同不能繼續履行，可以解除合同。
第二種意見認為，未能按揭不是解除合同的正當理由。理由是：按揭未能到位是徐某個人因素導致的。
第三種意見認為，應該根據雙方簽訂的商品房買賣合同是否有約定辦理不了按揭有無其他補償措施來看能否解除合同。
【評析】
筆者同意第三種意見，主要理由如下：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款,因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
由此，若商品房擔保貸款合同不能訂立，導致商品房買賣不能繼續履行，購房者可以請求解除商品房買賣合同，並要求開發商返還收受的購房款本金、利息或定金。根據上述規定，作為房屋買賣合同一方當事人的開發商根據市場的情況來選擇是否解除合同。在商品房買賣合同訂立後,出現房屋擔保貸款無法辦理這一不可歸責於雙方當事人的客觀障礙,導致合同難以繼續履行,此時若繼續維持合同的原有效力,則是將貸款未獲審批的責任加諸於買方,可能對買方產生顯失公平的結果。買受人自身原因未取得銀行按揭貸款，但房屋買賣當事人就此約定了替代性履行方式，並不影響合同繼續履行的，買受人則無權解除房屋買賣合同。
本案中，銀行認為徐某名下有多處貸款房屋為由拒絕給徐某辦理按揭貸款，是銀行出於徐某徵信考慮不給徐某辦理，未能訂立貸款合同不可歸責於買房人和開發商任何一方。徐某有權要求解除合同，返還定金。但如果徐某與開發商簽訂的合同有補充約定不能辦理貸款可以用其他方式補救，不影響合同繼續履行的話，則徐某不能解除合同。
綜上，應該根據雙方簽訂的商品房買賣合同是否有約定辦理不了按揭有無其他補償措施來看能否解除合同。
來源：中國法院網 | 作者：吳灣