在商業銀行的貸款發放中,房產作為一種重要的抵押品,一直佔據較高比例。5月8日,銀監會印發《商業銀行押品管理指引》(下文簡稱“指引”),將押品管理納入全面風險管理體系,從完善押品管理體系、規範押品管理流程、強化押品風險管理三方面,督促和引導商業銀行加強押品管理。大眾證券報和財信網記者注意到,在房產抵押中,除首次按揭外,當前還有部分銀行可以提供“二押”業務。什麼是“二押”?辦理這一業務都有哪些限制,不同銀行在產品細節上存在哪些不同?大眾證券報和財信網記者對此進行了採訪調查。
什麼是“二押”?
所謂“二押”,即房屋的二次抵押貸款,主要是指在銀行已做抵押貸款,目前尚處於正常還款期內,房主在未還清銀行貸款的情況下,根據房屋的當前評估價值,再次申請抵押貸款。由於二次抵押貸款不用還清以前的貸款,而直接再次抵押再次獲得貸款,因此節省了時間和墊資成本等很多中間環節,受到不少用戶的歡迎。
辦理“二押”的房產首先必須滿足兩個前提條件:1、已辦理房產證;2、房產減掉此前抵押貸款金額後還有餘值。比如房產價值100萬,此前只抵押貸款了10萬,那還有90萬餘值。
大眾證券報和財信網記者採訪瞭解到,目前南京地區還可以辦理“二押”業務的銀行並不多,中國銀行、交通銀行和南京銀行明確表示,考慮到風險因素和政策要求,目前銀行沒有開展“二押”業務。工商銀行和招商銀行則要求必須是本行按揭客戶,才可以辦理“二押”貸款,也就是說,如果房產的首次按揭是在其他銀行,則無法辦理。
在記者採訪的銀行中,江蘇銀行、興業銀行、平安銀行以及民生銀行(公司經營類貸款)目前可以接受非本行客戶的“二押”貸款業務。
那麼,一套原價值100萬,現評估價值300萬,尚餘20萬貸款未還清的住房,辦理“二押”大約能貸到多少額度的款項?貸款利率如何?是否有其他限制呢?
可貸款期限最長:興業銀行
“我們行的二押產品貸款期限最長可以做到30年,5年之內是每月還息,到期還本;超過5年的話需要每年還本。”興業銀行洪武支行S經理告訴大眾證券報和財信網記者。
記者採訪發現,興業銀行的這一貸款期限是可做“二押”業務的銀行中最長的。其他銀行中,江蘇銀行只能做到5年,民生銀行最多做到10年,平安銀行也最長只能到20年。
此外,在“二押”貸款利率方面,興業銀行也是最低的,為年化6.5%。其他銀行的貸款利率為:江蘇銀行,6.525%;民生銀行,6.9%;平安銀行,一般11%,徵信、收入等條件好的話最低6-7%。
最便捷靈活:江蘇銀行
大眾證券報和財信網記者通過採訪瞭解到,在可以辦理“二押”業務的銀行中,江蘇銀行在業務審批和資金使用上較其他幾家銀行更為靈活便捷。
“我們對於客戶辦理一押的銀行沒有限制,在辦理下來後可以提供5年之內的資金循環使用,隨借隨還,自主支用,在確保客戶具備還款能力的前提下,最高可貸額度不超過100萬。”江蘇銀行城南支行理財經理告訴記者。
與江蘇銀行較為寬鬆的審批和資金使用環境相比,其他銀行或多或少存在一些限制。
比如民生銀行,如果所貸款項用於消費類需求,則必須是本行房貸客戶,雖然公司經營類用途不受這一限制,但如果所貸金額超出50萬元,則需要打入實際用途的指定交易對手賬戶,而不能打入本人賬戶。再比如平安銀行,在業務審批上對於“一押”銀行有一定選擇性。“一押如果不在我們行的話,得看具體是在哪家銀行,工行、建行、民生銀行是可以的,其他銀行就不一定了。”平安銀行F經理告訴記者。至於興業銀行,雖然100萬以內也可以自主支取,但在還貸方式上則不如江蘇銀行便捷。
貸款額度最高:平安銀行
從貸款額度來看,平安銀行最高。“我們最多可以做到房產現評估價的七五成。”按照平安銀行F經理告訴記者的這一標準,上面提及的現價300萬的房屋最高可貸款額度達300*0.75-20=205萬元。而據記者採訪瞭解,在江蘇銀行,最高可貸金額為房產現評估價的七成,且最高不得超過100萬元;在民生銀行,最高可貸款額度為房產現評估價的六成,也就是300*0.6-20萬元=160萬元;在興業銀行,最高可貸款額度為原評估價值的9成,也就是100*0.9-20=70萬元。
當然,各銀行的貸款業務經理也都告訴記者,具體能批下來多少額度還需要結合還款人或者還款家庭的收入負債比來綜合考量。
其中,江蘇銀行是考量貸款者本人的收入負債情況,而興業銀行和平安銀行是考量家庭整體收入和負債情況。