上週，新都區木蘭鎮90.6畝純住宅地塊出讓，比5750元/㎡的成交樓面價更讓人關注的是，此次土拍現場難得一見地出現了“招（招商蛇口）保（保利）萬（萬科）金（金地）”四大房企廝殺的場面，共計50輪的舉牌更是出乎很多地產同行的意料。
2019年上半年，“戰線收縮”的房企締造了火熱的成都主城土拍市場，也一度掩蓋了近郊和遠郊的光芒。可在僧多粥少的現實面前，主城區的供地更多屬於“吊胃口”，絕大多數房企“看得見、吃不著”，因而在上半年的後半程，近郊區域突然發力，多宗地塊紛紛刷新區域樓面地價紀錄。
上半年樓面地價TOP5中，有3宗都出現在近郊區域。下半年，近郊註定會是房企絞殺的必爭之地。供地方和拿地者都要對此引起重視。
近郊·市場端
樓面價紀錄短時間內兩度更新
時間往回倒，成都土地市場“開掛”的2017年，也是近郊土地市場迎來價值大裂變的時期，半年時間五大區域樓面地價紛紛破萬的陣仗，至今讓人記憶猶新。統計顯示，2017年近郊住宅用地平均樓面價被拉高至7659元/㎡，同比上一年漲幅達155%，並且誕生了9宗萬元地塊，最高樓面價11400元/㎡，這個記錄直到近期才被打破。
2019年5月23日，雙流東昇版塊29.7畝純住宅地塊出讓，最終被新力以樓面價13600元/㎡斬獲；
6月11日，雙流怡心湖版塊一宗67.9畝純住宅地塊被奧園競得，成交樓面價14820元/㎡。
不到一個月時間，近郊樓面價紀錄兩度被更新。
另據統計，2019年上半年成都近郊共成交住宅用地17宗，總用地面積約1857畝，同比去年增長42%；平均成交樓面價5581元/㎡，整體與2017年地價水平相比其實有所回落，但刨除特殊地塊，近郊地塊受追捧度非常高，溢價率也呈陽線發展。
成交的這17宗地，平均溢價率為33.12%，其中有7宗溢價率超過50%，最高者甚至達到121%。作為對比，2018年全年，近郊的平均溢價率僅為8.64%，最高溢價率為70.91%。
不過，從細分市場來看，上半年近郊各區域的表現並不平衡。
表現最突出的無疑是雙流區。2019年上半年雙流共出讓4宗住宅用地，分別位於九江版塊、東昇版塊、怡心湖版塊，最終樓面地價全部破萬，平均樓面地價12129元/㎡，平均溢價率94.41%，在近郊五區中一騎絕塵。
成交樓面價最低的是郫都區。上半年郫都區共成交5宗住宅用地，包含兩宗產業用地，其中一宗為犀浦版塊梓潼宮站TOD項目用地。區域平均成交樓面價3154元/㎡，在近郊五區中墊底，最高樓面價8400元/㎡，平均溢價率27.42%。
成交面積最多的是龍泉驛區。今年上半年龍泉驛區只出讓了3宗住宅用地，面積高達586畝且都有特殊要求：一宗為人才公寓用地，一宗需要配建東安湖體育場，另一宗則需要配建東盟藝術學院。這3宗地全部位於十陵版塊，競得者分別為城投開元房產與華潤，平均樓面價為5366元/㎡。
成交宗數最少的是溫江區。上半年，溫江區僅成交2宗住宅用地，面積約247畝，還包括一宗人才公寓用地；另一宗地來自溫江城區，雖然有一定的產業要求，但樓面價仍然達到9320元/㎡，競得者為雅居樂地產。
第二季度才發力的新都區。統計顯示，4-6月新都區每月各成交一宗住宅用地，兩宗位於新都新城，一宗來自木蘭鎮，平均成交樓面價3686元/㎡，平均溢價率22.46%，拿地房企包括旭輝、招商蛇口，以及首次在成都公開市場拿地的閩系房企正榮地產。
近郊·需求端
搶地房企遠不止“露臉”的15家
銳理君梳理髮現，上半年近郊拍賣出讓的17宗地分別被15家房企“分食”，包括華潤、龍湖、招商、金科、雅居樂、城投開元房產、正榮、新力，以及超過十年未公開拿地的川派房企正黃置業等。其中，新力與城投開元房產各競得2宗，而華潤以樓面價4465元/㎡斬獲龍泉驛十陵片區298畝地塊，成為拿地面積最多的房企。
實際上，地產同行們心裡門兒清，瞄準近郊土地的房企遠不止以上15家。
以近一個月裡的的8場土拍為例，從銳理君獲得的獨家信息來看，除龍泉驛的兩宗“特殊”地塊外，有5場參拍房企達到10家及以上，如：
5月30日，溫江147畝住兼商地塊出讓，就有包括萬科、保利、龍湖、德商、碧桂園等在內的10家“重量級”房企現身拍賣現場。
需要注意的是，該宗地除了幼兒園等配建條件外，還有一定的產業建設要求與自持比例要求，這無疑會大大拉高房企開發成本。但即便如此，該地塊的成交樓面價依然達到9320元/㎡，這也是溫江區截至目前的第三高樓面地價。55%的溢價率更是告訴市場：房企對近郊核心地塊 “志在必得”。
（圖片來源於網絡，僅供參考）
作為“大熱門”的兩宗怡心湖地塊，更是吸引到近30家房企露面，121%、99%的溢價率也將參與房企的拿地決心展現得淋漓盡致。
接連幾場土拍觀察下來，銳理君明顯的感受是，房企對近郊核心區域優質地塊的渴求程度並不比主城低。更重要的數據顯示，今年上半年成都樓面地價TOP5中，雙流佔了3席，主城與近郊那一條“拿地界限”，正在逐步被抹平。
銳理君曾在去年的推文中提到，在中心城區擴容，“十字方針”推進以及軌道交通突飛猛進發展等多重因素助推下，成都房地產市場正逐漸形成“主城豪宅化，近郊主城化，遠郊近郊化”的發展格局。2019年上半年的土地和住宅市場，正在不斷印證這一結論，可以預見的是，近郊會是房企下階段競賽的主戰場。
近郊·供應端
調整供地節奏更能搶抓機會
銳理君在此前的刊文《透視5月土拍 遠不止“舉牌”那麼簡單》（點擊可直達文章現場）中，對現階段房企強烈的拿地補倉意願作了詳細梳理。需要提醒的是，當需求端集中“爆發”時，供應端也正面臨好機會，供地方現在要做的是合理調整供地節奏，“迎合需求”也意味著搶抓機會。
房企“拿地”是剛性需求。雖然主城價值不可替代，但 “狼多肉少”是不爭的事實。尤其是在中優“三降兩提”與整體市場逐漸飽和的背景下，房企的選擇空間十分有限，面對高門檻的拿地價格，更多房企只能“望主城空嘆”。
遠郊樓市正面臨房企的審慎抉擇。上週，銳理君針對遠郊拿地開展了一場話題討論和投票（詳情點擊《下半年拿地|中心城區“狼多肉少”遠郊再成圍獵場？》），業內人士普遍的反饋是：在目前的行情下，房企內部在決策遠郊拿地時基本都會給出“謹慎評級”，即使有選擇地進入，也有非常明確的指標：1、遠郊核心發展區域；2、有強產業引入；3、有城市規劃引領；4、有棚改或拆遷需求支撐；5、有軌道交通導流……當然，也有房企明確表示，現階段只考慮中心城區土地。
一張一弛間，帶給近郊的機會陡然增加。如果近郊各區域能趁此窗口期合理調整供地節奏，以房企目前對區域的積極舉手狀態來看，獲得“青睞”並不難。
月初出讓的雙流九江地塊就是一個明顯的例子。客觀來講，目前該版塊的城市界面還存在硬傷，但最終成交樓面價達到10050元/㎡，溢價83%。在建的地鐵17號線、萬科華潤大盤的拉動作用、版塊貼近主城的地理位置等都是吸引房企“瘋狂追逐”動因。
寫在後面
上半年，近郊五大區域表現存在明顯的差異化。雙流毗鄰高新區與天府新區，龍泉驛有“東進”與東安新城規劃建設等背書，供地和市場消化都比其它區域快一步。
從長遠來看，近郊各區域還需充分挖掘自身的特色與優勢，尤其是在城市規劃、城市品牌、城市產業層面形成競爭張力。同時，政府需要不斷完善公共服務設施配套，以保障更加便利舒適的生活，強化對房企以及購房者的吸附能力。
下半年的房地產市場，無論是供地方還是需求方，都更考驗你們抓機會的能力。
注：本文中的住宅用地包括純住宅、住兼商、商兼住。
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