作者：鄭曉明
7月4日，雅居樂集團控股有限公司（03383.HK簡稱“雅居樂集團”）發佈公告稱，2019年6月，該公司及其附屬公司（合稱“該集團”）以及其合營公司和聯營公司連同由該集團管理並以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目合計實現預售金額124.1億元，對應的建築面積為94.4萬平方米，銷售均價為每平方米13151元。
今年上半年，該集團連同其合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為582億元，同比增長約25.03%；對應的建築面積為405.9萬平方米，同比增長約14.31%；銷售均價為每平方米14340元，同比增長約9.41%。
雅居樂2018年地產板塊預售額為人民幣1026.7億元，躋身千億陣營。2019年，雅居樂將銷售目標定為1130億元。
在新華社《環球》雜誌與中國投資協會投資諮詢專業委員會、標準排名聯合出品的《綠色信用“築基”綠建時代2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》中，雅居樂以58.58的綜合得分，排在35位。
土地儲備倍數下降，毛利率創新高
雅居樂2018年的全年預售金額再創下歷史新高，首次突破千億關口。2018年，雅居樂集團連同合營公司、聯營公司及本集團所管理並以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目之累積預售金額達1026.7億元，累積預售建築面積為798萬平方米，預售均價為每平方米12871元。
此外，2018年雅居樂不僅於華南區域繼續雄踞領先的市場地位，更在華東、西部及華中區域締造了良好的銷售成績。與此同時，雅居樂位於海南區域及雲南區域的旅遊房地產項目亦持續獲得市場青睞。2018年，雅居樂分別於華南、華東、西部及華中區域合共推出43個全新目，總在售項目達到115個。
2018年，雅居樂因業務發展的需要以及各區域的市場狀況，策略性地於華南、華東、西部、華中、華北及雲南區域增添優質土地，新增土地的預計總建築面積達1111萬平方米，其中應占預計總建築面積為909萬平方米。新地塊的總土地金額為426億元，雅居樂相關應付土地金額為294億元。
截至於2018年12月31日，雅居樂在65個城市坐擁預計總建築面積達3623萬平方米的土地儲備。公司2018年土地儲備倍數為4.54，是近五年最低值。雅居樂近五年土地儲備倍數持續下降，與行業相比低於行業1/4分位數。
2018年，雅居樂的營業額及毛利分別為561.45億元及246.74億元，較2017年分別增加8.8%和19.3%；淨利潤為83.58億元，較2017年上升3.3%；整體毛利率及淨利潤率分別為43.9%及14.9%，較2017年分別上升3.8個百分點及1.8個百分點。與行業相比，雅居樂毛利率高大行業3/4分位數，盈利水平較強。
從收入上看，雅居樂的收入來源很重要的組成部分是物業收入，其中，2018年雅居樂物業發展業務的確認銷售金額為524.88億元，較去年492.62億元增加6.5%，該增幅主要由於較高的確認銷售均價，2018年確認銷售均價為每平方米11206元，較2017年的每平方米10,424元上升7.5%。另外，雅居樂來自物業管理、酒店營運、物業投資及環保業務的收入分別為21.33億元、7.22億元、1.89億元及6.14億元。
去化壓力不大，結轉速率行業領先
從近五年的財務數據看，雅居樂存貨呈現“V”字型的趨勢。2016年下降到最小值506.83億元，隨後上升至近五年最大值820.78億元，較2017年的569.06億元同比上升了44.23%。近五年預收賬款呈上升趨勢，2018年首次衝破200億元，達到254.90億元，較2017年194.61億元同比上升了30.98%。
2014年至2018年，雅居樂反映去化情況的指標“存貨/平均預收賬款”呈現逐年下降的態勢。2018年達到最小值3.65，較2017年3.78小幅下降，該項指標仍然低於行業中位數，顯示公司去化壓力不大。
公司預收賬款週轉率自2016年開始呈下降趨勢，由2016年最大值5.27下降至2018年最小值2.5，與2017年3.43相比，下降了27.2%。雅居樂下降後的預收裝款週轉率依然高於行業的3/4分位數，顯示了雅居樂較高的收入結轉速率。
負債水平適中，償債能力較強
2018年，雅居樂致力加快銷售款項回籠，整體銷售回款額再創歷史新高。與此同時，雅居樂加強資金及預算管理，並通過多渠道的融資渠道，成功鞏固及優化債務結構，其中包括髮行5億美元6.875%優先永續資本證券、1億美元8.55%優先永續資本證券、於2021年到期的6億美元8.5%優先票據以及於2020年到期的4億美元9.5%優先票據，並獲授88.34億港元兼附帶額外25億港元增額權及2億美元為期48個月的銀團貸款，以及訂立了46億元的商業物業資產支持證券。雅居樂通過豐富、多元化融資渠道來合理降低融資成本。
截至2018年12月31日，雅居樂總借款為885.29億元。銀行借款及其他借款、優先票據、境內公司債券、商業抵押貸款支持證券及資產支持證券分別為632.93億元、115.51億元及136.85億元。
2018年，雅居樂的總借款成本為50.56億元，較2017年33.13億元增加52.6%，該增幅主要由於2018年平均銀行借款結餘較高。雅居樂2018年的實際借貸利率為6.49%，而2017年為6.2%，從中可以看出雅居樂的借款結構維持在合理範圍。
雅居樂調整後的資產負債率近五年來呈現穩步上升的趨勢，2018年達到最大值73.17%，較2017年69.30%同比上升5.59%，接近於行業的中位數。淨負債率近五年來呈現“V”字型，2016年達到最低值49.11%後連續上升，2018年達到最大值79.06%，較2017年的71.43%同比上升10.68%。
短期償債方面，雅居樂調整後的速動比率僅在2016年大於1，其他年度均在0.60-0.89之間波動。雅居樂2018年度額調整後的速動比率為0.89，較2017年的0.87同比上升了2.67%，高於行業的1/4分位數。
雅居樂近五年來的現金比率呈現逐年上升的趨勢，在2018年達到峰值0.38，較2017年的0.30同比上升了26.74%，略高於行業的中位數。截至2018年12月31日，雅居樂總現金及銀行存款為450.62億元。
通過“（貨幣現金+存貨+投資性房地產-預收賬款）/全部債務”指標來分析公司長期償債能力。2015年以來，雅居樂該項指標由1.07下降至0.73，較2017年的0.77下降了5.02%，雖然依然位於高於行業中位數，但其連續下降的趨勢仍需要對此引起重視。
