董事長的夢想
人沒有夢想和鹹魚有什麼區別。
這句話對億萬富翁來說也是一樣，雖然他們早就實現了所謂的財務自由，但是他們的事業要求他們不斷進取。
不同於王健林早年的小目標，掙它一個億。旭輝的董事長林中有著專屬於自己的夢想。
2012~2017年，旭輝控股從百億規模到千億規模僅用了6年時間。而公司“新五年戰略”提及，未來5年向3000億元銷售規模進軍，並且最終進入行業TOP8。
如此激進的夢想，如果想要實現它，那麼傳統保守的方式是行不通的。
截至2017年底，旭輝集團就已經擁有3100萬平米的土地儲備，但權益土地儲備只有1600萬平米，佔比接近一半。2017年獲取78個項目，耗費金額452億元，新增土地1320萬平米，同比2016年的650萬平米實現翻番。
所以為了夢想，林中的旭輝決定不再保守，轉身擁抱激進！
副作用
保守代表穩健，當激進的火種被點燃，另一端連著風險與問題的導火線也開始“哧哧”作響。
5月24日，一段“旭輝7號院工程質量實拍”視頻在網上流傳。
據業主透露，旭輝7號院在2018年12月30日未達交房條件的情況下強行交房，而直至視頻拍攝當天，即2019年5月19日，小區仍有大量收尾工程沒有按時完工，多處堆放著建築垃圾，完全不像是可以入住的高檔別墅小區。
事實上，最近旭輝的麻煩可不止這麼一點，這些物業上的問題對他們來說可能只是小問題，真正的大問題是融資困難。
5月31日，21世紀經濟報道從數位接近監管的人士處獲悉，央行與證監會將在住建部指導下，收緊部分房企公開市場融資的渠道，包括債券及ABS產品。據稱，中央注意到一些拿地激進的“地王”，知情人士確認，旭輝地產已被監管關注。此前坊間傳言“被關注名單”內容不一，但旭輝、中鐵建等在不同版本都“上榜”了。
沒有融資輸血的旭輝將會有什麼影響呢？從其資產負債上可見一斑。
負債
據長江商報，近十年，旭輝集團的銷售額增長了10 倍，從 2012年上市的96億元到 2017年突破千億元，尤其是 2017 年業績近乎翻倍，從 2016 年的 530 億增長至 2017 年的 1040 億，同比規模大漲 96%。
不過，2017年年末，旭輝集團負債總額為1174.87億元，同比增長65.0%，資產負債率達77.42%，可以說，千億負債一定程度上支撐著千億規模。
業內認為，激增的千億負債的前因是近乎激進的拿地策略。數據顯示，2018年上半年，旭輝集團拿地金額已達 367 億元，超過恆大，排列行業第七，2018 年至少會投入 700 億元資金用以增加土地儲備，並擴大在全國各地的佈局。
如此高的債務和負債率是否會讓旭輝難以為繼呢？
根據旭輝財報，其在2018年末負債高達1233.44億，其負債率達到79.4881%，在各大房企之中名列前茅。
值得注意的是，在2018年之前，旭輝的現金流一直為正值，2017年為17億，但是到了2018年末其現金流卻降到了-6.6995億。
據克而瑞房企拿地排行榜顯示，2019年1-4月，旭輝以981億新增土地貨值，超越華潤置地、世茂房地產等房企，居於榜單第六位。而在今年的拿地策略上，旭輝一改前幾年與多家房企拿地模式，獨自拿地的比例越來越高。
在當下還採取這麼激進的拿地政策，難道旭輝地產沒有想到過當其現金流一斷，沒有有效融資之後會面臨什麼局面嗎？還是說，如今的旭輝在高負債的壓力之下已經騎虎難下，沒有別的辦法，只能不斷激進激進再激進，只有這樣他們還有希望？
盈收
對比近四年的數據，旭輝實現的合同銷售金額分別為212億元、302億元、530億元、1040億元，權益銷售金額分別為164億元、201億元、292億元、550億元。其中，權益銷售金額佔合同銷售金額的比重分別為77.36%、66.56%、55.09%、52.88%，佔比年年下降。
銷售權益比例越高的企業，銷售回款率往往越高，回籠的資金也就越多，而且比較穩定。
克而瑞數據顯示，恆大、萬科、保利和碧桂園2016年權益銷售額分別為3550.6億元、2606.5億元、1613.8億元和2352億元，如果以五家淨利潤靠前的大型內房股2015年歸屬股東平均淨利率12.6%計算，四家龍頭房企歸屬股東的淨利潤分別為447億元、328億元、203億元和296億元。
克而瑞在一份研究報告中指出：“其他千億房企權益銷售基本都能佔到70%或以上，旭輝需要適當提高權益佔比。”2016年恆大的權益銷售額為3551億，對應的權益比約為95%。
旭輝2018年營收為423.68億，同比增長33%，其毛利潤為106.13億，同比增長23%，在其營收與利潤雙雙增長之際，其毛利率也沒有下降，常年穩定在25.0494%。據觀點地產網，2018年上半年，受評開發商的平均毛利潤率從2017年的約30%升至33%。這意味著旭輝在毛利率上並沒有什麼優勢，在服務於產品上也沒有提供什麼有差異化的地方。
那麼這麼一家地產公司除了以超大的銷售量來提高自己的總利潤之外，似乎沒有別的什麼辦法能讓自己的報表好看點。
值得注意的是，2017年到2018年，旭輝的的行政費用從12.68億劇增到21.22億，幾乎翻了一倍。
其融資利息從2017年的21.87億劇增到2018年的38.25億，也接近翻了一倍。這是旭輝肆意擴張和擴大債務帶來的副作用之一。
2018年其歸母公司淨利潤僅54.09億。
質量問題頻出
不僅僅是負債的問題，旭輝在其提供的商品房上面也頻頻出現問題。
早在2009年7月27日，位於上海寶山區顧北路的旭輝依雲灣項目，便爆出樓房底層外牆沉降開裂、內牆面裂縫等問題。差不多時間段，合肥市建委派駐政務區工作站也下發通告對合肥旭輝花園做出批評，稱該站在對旭輝花園8#、9#、12#樓工程進行質量安全監督檢查時，發現存在壓縮施工工期、安全防護不到位等問題。
2011年9月8日，浙江嘉興旭輝廣場又被媒體曝光，房屋天花板出現嚴重變形。2個多月後，由於不滿整改質量，業主錢先生向開發商提出了退房要求。嘉興旭輝廣場策劃部負責人表示，已經原則上同意退房。
一週多後的9月16日，又有報道稱，江蘇鎮江“旭輝?朗香郡”小區從2010年年底交房後，很多業主就發現，房屋中四處滲水，有些地方汙水橫流。整個小區488戶，僅有一半入住，就有100多戶發現房屋成了“漏勺”，半年的維權之路讓業主們筋疲力盡。
2012年2月，北京旭輝紫郡的業主們也開展了聲勢浩大的維權行動，稱樓盤潛藏的消防安全隱患和小區綠化問題等，甚至有業主的“花園洋房”的客廳直接和地下車庫的牆壁連在了一起。
結合最近在網上流傳的那段視頻，這些質量問題在旭輝貪功冒進的情況下全都暴露出來。
2016年，據中國經營網，旭輝子公司拿地違約3.7億保證金被沒收。
結語
5月最後一天，21世紀經濟報道傳出消息，監管部門將收緊部分房企在公開市場融資，包括債券及ABS產品。旭輝、禹洲、金地和中鐵建等4家房企傳被點名。
接近監管部門人士透露，這次收緊原因在於，部分房企拿地太激進，出現了地王，引起了中央注意。報道還稱，這次收緊是在住建部指導下，由央行與證監會執行。
這意味著在將來各大房企的融資之路將會越來越難。
2018年，旭輝董事長林中在接受中國房地產報採訪時說過這麼一段話：“我認為有質量增長，首先是在規模的增長時候，不應該犧牲產品和服務質量；二是在規模的增長時候，不應該犧牲財務質量；三是在規模的增長時候，不應該損害品牌美譽度。旭輝一直在強調‘財務鐵三角’，即增長率、負債率和利潤率平衡，實際上也是在表明旭輝不想做‘偏科生’，而是要做‘三好生’。如果旭輝把負債率提高，把利潤率降低，那增長率是很容易做到行業的，但沒有這個必要。”
但是2018年末旭輝的負債率達到79%，遠高於其在採訪中所說將旭輝的負債率控制在75%以下。
在負債率持續上升的情況下，如此依賴融資的旭輝將會如何發展呢？林中的夢想還會有嗎？
我們拭目以待！
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