從2000年創建之初的幾十億規模，到2018年的1520億元銷售額，旭輝集團躋身中國房地產行業的TOP15僅僅用了18年。憑藉“合作模式”、“逆週期拿地”等策略，旭輝一次次精準地把握住市場節奏，成為業內公認的成長最快房企之一。
有人說，旭輝的成績與集團董事長林中對大局觀的把握息息相關，他每一步都能踩準市場節奏，分毫不差。
一位熟識林中的同行說：“別看他已坐擁一家千億房企，但他從不懂得享受。每天還是按時上下班，甚至常常只是小憩片刻，到夜半時分，他的辦公室燈光又悄然點亮了。郭靖便是他最推崇的人，天道酬勤也是其帶領旭輝取得現有成績的關鍵所在。”
然而，市場環境瞬息萬變，旭輝的前行之路並非一帆風順。2019年，全國各地開展“因城施策”，調控升級，融資政策收緊，房地產市場漸入“寒冬”，房企間的“規模之爭”也隨之告一段落，整個行業迎來了新一輪的調整。
正當此時，素以穩健著稱的旭輝集團被推上了輿論的風口浪尖：先有傳言稱企業內部下發“全面暫停公開市場拿地”通知，後有媒體爆料旭輝“上了相關部門關注名單”，融資渠道被驟然收緊。
那麼，真實的旭輝究竟如何？企業接下來又將實行何種戰略？
日前，一向在後方運籌帷幄、鮮少公開露面的林中接受《國際金融報》記者的獨家專訪，在溝通中，林中也針對外界的各種質疑給出了相應的解釋。
雖然當前的旭輝頗受輿論關注，但已過知命之年的林中看上去依舊溫文爾雅、神采奕奕，臉上不見絲毫焦慮。
"從2000年創建之初的幾十億規模，到2018年的1520億元銷售額，旭輝集團躋身中國房地產行業的TOP15僅僅用了18年。憑藉“合作模式”、“逆週期拿地”等策略，旭輝一次次精準地把握住市場節奏，成為業內公認的成長最快房企之一。
有人說，旭輝的成績與集團董事長林中對大局觀的把握息息相關，他每一步都能踩準市場節奏，分毫不差。
一位熟識林中的同行說：“別看他已坐擁一家千億房企，但他從不懂得享受。每天還是按時上下班，甚至常常只是小憩片刻，到夜半時分，他的辦公室燈光又悄然點亮了。郭靖便是他最推崇的人，天道酬勤也是其帶領旭輝取得現有成績的關鍵所在。”
然而，市場環境瞬息萬變，旭輝的前行之路並非一帆風順。2019年，全國各地開展“因城施策”，調控升級，融資政策收緊，房地產市場漸入“寒冬”，房企間的“規模之爭”也隨之告一段落，整個行業迎來了新一輪的調整。
正當此時，素以穩健著稱的旭輝集團被推上了輿論的風口浪尖：先有傳言稱企業內部下發“全面暫停公開市場拿地”通知，後有媒體爆料旭輝“上了相關部門關注名單”，融資渠道被驟然收緊。
那麼，真實的旭輝究竟如何？企業接下來又將實行何種戰略？
日前，一向在後方運籌帷幄、鮮少公開露面的林中接受《國際金融報》記者的獨家專訪，在溝通中，林中也針對外界的各種質疑給出了相應的解釋。
雖然當前的旭輝頗受輿論關注，但已過知命之年的林中看上去依舊溫文爾雅、神采奕奕，臉上不見絲毫焦慮。
國際金融報副總編輯張俊才（右）專訪旭輝董事長林中（張志峰 攝）
“黑馬”OR“行者”
相較於業界冠以的“黑馬”之名，林中更喜歡將旭輝當作一名“行者”，“我從來都不追求旭輝要跑得最快，但一定是追求成為走得最遠的那個”。
記者查閱《上海統計年鑑》發現，2000年，全上海的房地產業生產總值僅210億元，不及工業產值的零頭。
彼時，林中一手創辦的 “廈門永升”剛剛度過了8個年頭，已是福建廈門當地一家知名的民營企業。但在林中看來，自1998年時提出房地產市場化之後，中國房地產市場也迎來了快速發展的契機。因此，他毫不猶豫地放棄了在大本營廈門一手開創的大好局面，帶領創業班底來到上海，創辦了旭輝集團。
事實證明，1998-2018年間的20年，的確是中國房地產市場的黃金年代，城市化率有了質的提升，而這期間，旭輝也成功實現了飛躍。
"從2000年創建之初的幾十億規模，到2018年的1520億元銷售額，旭輝集團躋身中國房地產行業的TOP15僅僅用了18年。憑藉“合作模式”、“逆週期拿地”等策略，旭輝一次次精準地把握住市場節奏，成為業內公認的成長最快房企之一。
有人說，旭輝的成績與集團董事長林中對大局觀的把握息息相關，他每一步都能踩準市場節奏，分毫不差。
一位熟識林中的同行說：“別看他已坐擁一家千億房企，但他從不懂得享受。每天還是按時上下班，甚至常常只是小憩片刻，到夜半時分，他的辦公室燈光又悄然點亮了。郭靖便是他最推崇的人，天道酬勤也是其帶領旭輝取得現有成績的關鍵所在。”
然而，市場環境瞬息萬變，旭輝的前行之路並非一帆風順。2019年，全國各地開展“因城施策”，調控升級，融資政策收緊，房地產市場漸入“寒冬”，房企間的“規模之爭”也隨之告一段落，整個行業迎來了新一輪的調整。
正當此時，素以穩健著稱的旭輝集團被推上了輿論的風口浪尖：先有傳言稱企業內部下發“全面暫停公開市場拿地”通知，後有媒體爆料旭輝“上了相關部門關注名單”，融資渠道被驟然收緊。
那麼，真實的旭輝究竟如何？企業接下來又將實行何種戰略？
日前，一向在後方運籌帷幄、鮮少公開露面的林中接受《國際金融報》記者的獨家專訪，在溝通中，林中也針對外界的各種質疑給出了相應的解釋。
雖然當前的旭輝頗受輿論關注，但已過知命之年的林中看上去依舊溫文爾雅、神采奕奕，臉上不見絲毫焦慮。
國際金融報副總編輯張俊才（右）專訪旭輝董事長林中（張志峰 攝）
“黑馬”OR“行者”
相較於業界冠以的“黑馬”之名，林中更喜歡將旭輝當作一名“行者”，“我從來都不追求旭輝要跑得最快，但一定是追求成為走得最遠的那個”。
記者查閱《上海統計年鑑》發現，2000年，全上海的房地產業生產總值僅210億元，不及工業產值的零頭。
彼時，林中一手創辦的 “廈門永升”剛剛度過了8個年頭，已是福建廈門當地一家知名的民營企業。但在林中看來，自1998年時提出房地產市場化之後，中國房地產市場也迎來了快速發展的契機。因此，他毫不猶豫地放棄了在大本營廈門一手開創的大好局面，帶領創業班底來到上海，創辦了旭輝集團。
事實證明，1998-2018年間的20年，的確是中國房地產市場的黃金年代，城市化率有了質的提升，而這期間，旭輝也成功實現了飛躍。
2012年，剛剛在香港聯合交易所申請上市的旭輝集團，其年銷售額僅為95.4億元。到了2017年，旭輝的這一數值增長了10倍，只用了6年時間便順利突破千億大關，成為業內公認的一匹“黑馬”。尤其是2017年，旭輝的銷售額近乎翻倍，從上年的530億元增至2017年的1040億元，同比規模大漲 96%。
也正是在2017年這個“規模為王”的年代，意氣風發的旭輝集團正式對外發布“二五戰略”，宣稱未來5年的複合增長率保持在40%以上，向3000億元銷售規模進軍，最終進入行業TOP8。
然而，在經歷了2018年的“史上最嚴調控”之後，旭輝的戰略思路也相應做出了調整，從規模擴張轉向更加追求“質”的發展。2019年初的業績會上，就在旭輝規模突破1500億元之後，企業頗為“保守”地定下了1900億元銷售任務，截至6月30日，旭輝已完成884.4億，目標完成接近一半。
相較於業界冠以的“黑馬”之名，林中更喜歡將旭輝當作一名“行者”。
“我從來都不追求旭輝要跑得最快，但一定是追求成為走得最遠的那個。”在林中看來，規模的壯大隻是企業健康發展之後的必然結果，而旭輝真正追求的初衷在於品質。
謹慎拿地
旭輝拿地遵循逆週期思路，在林中看來，越是在房子銷量不好、地價便宜時，越應該多拿地，因為這時候土地買家少、地價較為合理。
不過，旭輝的規模發展有目共睹，而作為先決條件，優質糧草的儲備自然被所有房企視為第一要務，土拍、併購、合作等納儲動作均不可或缺。
年報顯示，2016年，旭輝以241.1億元收購了36個新項目，共計新增土地建築面積650萬平米。2017年和2018年，旭輝連續兩年分別耗資452億元和411億元，拿下78個和93個土地項目權益，相較之前幾乎翻了一番。此時的旭輝，拿地明顯提速。
令市場略感意外的是，就在近期各地土拍市場“寒氣”逐漸消散，呈現出一片火熱場面時，旭輝在公開市場的拿地動作卻驟然“停滯”。
對此，林中對記者表示，“這與旭輝的逆週期拿地思路有關。”在他看來，越是在房子銷量不好、地價便宜時，越應該多拿地，因為這時候土地買家少、地價較為合理。例如去年四季度至今年一季度期間，土拍市場遇冷，旭輝拿地的動作就非常頻繁。反之亦然，近期，許多參拍地塊的競拍房企數量驟然暴增至數十家，舉牌次數也頻頻破百，溢價率居高不下，因此，旭輝認為拿地風險過高，開始主動減少參拍。
當然，這並不意味著旭輝近期“放棄”拿地，“比如6月份的某地塊，只有我們一家舉牌，便順理成章地收入囊中。對於多數越過投資‘紅線’的地塊，旭輝則主動選擇退出。”林中分析稱，各地政府和地產從業者都希望看到一個平穩、健康的房地產市場，不希望暴漲暴跌，特別是在“房住不炒”的基調下。因此未來一定會是一個房價平穩增長、低頻波動的市場階段，少有大起大落，高溢價土地實則難以再像此前幾年一樣取得相應收益，更遑論麵粉比麵包還貴的“地王”項目。
而在林中看來，當前非理性的土地搶拍現象必定不能持久，預計下半年土地市場或將降溫，屆時就到了旭輝行動的時候。
對於未來的佈局，林中指出，雖然目前一二線城市發展已經相對穩定和飽和，但三四線城市作為一二線的有效補充，仍有著非常巨大的潛力。不過，在實際佈局時，旭輝主要考慮有產業、人口導入、區域供求關係平衡的城市，這也是旭輝未來主業必須要把握的方向。
需要特別指出的是，根據年報，截至2018年底，旭輝集團約有90%以上的土地儲備集中在一二線及少量強三線城市，對於三四線城市的佈局仍持審慎態度。
迴應“被監管”：實乃誤傳
林中認為，旭輝始終強調的都是做房企中的“三好生”，而非“偏科生”，即追求增長率、負債率、利潤率的平衡穩固之道。
不過，面對多變的市場形勢，企業的發展註定難以一帆風順。
特別是融資政策的變化，關乎企業的錢袋子。一方面是近日監管機構開出多張地產貸款罰單，另一方面是房地產信託融資加強風險管理嚴控規模，在經歷了年初的寬鬆期後，房企的融資渠道被再度收緊。
就在不久之前，有媒體報道稱，相關監管部門注意到一些拿地激進的“地王”房企，知情人士確認，旭輝已被列入“被關注名單”名單。
對此，林中直言，早在今年4月-5月土拍市場復甦時，旭輝在公開市場拿地的動作就已經開始有計劃的減少，但因為此前與一些地方政府合作的部分舊城改造、一二級聯動開發項目，恰好在此時入市，所以顯得總體拿地有所增加。但林中強調，“不拿地王”始終是旭輝的底線。
而對於“被關注”或“被監管”之類的傳聞，林中表示，這是誤傳，旭輝至今不曾收到過此類通知或窗口指導。
不僅如此，事實上，在林中看來，旭輝始終強調的都是“做房企中的‘三好生’，而非‘偏科生’”，即追求增長率、負債率、利潤率的平衡穩固之道。旭輝深知，穩健的財務才是企業健康發展的保障。
首先，在淨負債率方面，旭輝目前已穩定在70%左右，而在同規模的民營房企中，這一數值普遍維持在100%-200%之間。其次，旭輝非常注重自身信用平臺的建設和維護，其國外評級機構都在BB以上，國內均為AAA，信用程度和風險程度較為穩健，使其境外發債利息長期處於7%左右的低位，相對一些動輒發債利率超過10%的房企而言優勢明顯。
此外，在負債結構中，房地產作為一個“長期投資”型行業，最經常出現的問題就是“短債長投”，而旭輝的短期債務佔比只有17%，並不存在此類問題。用林中的話來說，“旭輝2個月的銷售收入就足以償清所有的短期債務”。
對於房地產普遍存在的高槓杆現象，林中認為：“高槓杆不可以經常用，但是在特殊的時期一定要用。如果適逢彎道超車的絕佳時機，對於財務一向穩健的旭輝而言，偶爾為之，無傷大雅。”
多元化是必然之路
林中指出，自2018年開始，中國的房地產市場已進入第三個階段，房企的開發模式也將逐漸轉變，多元化是必然之路。但旭輝的主航道仍是地產業務，多元化業務短期內並無上市計劃。
多元化轉型作為房地產企業的出路，早已成為業內共識。
旭輝集團作為房地產開發相關行業多元化的典型代表，目前已佈局包括物業管理、長租公寓、養老地產、教育、商業在內的9個板塊。其中，物業公司永升生活服務作為集團旗下首個分拆上市的多元化板塊，在資本市場的表現可圈可點。
對此，業內紛紛猜測，旭輝集團下一個分拆上市的多元化業務會是哪個？
林中向《國際金融報》記者坦言，短期內並無上市計劃。林中認為，自2018年開始，中國的房地產市場已進入第三個階段，即城市化2.0階段，房企的開發模式也將逐漸轉變，多元化是必然之路。但目前，房地產開發行業的天花板還遠遠未到，旭輝的主航道仍是地產業務。
至於養老地產、長租公寓等多元化產業，林中表示，目前只是在準備階段，提前佈局。旭輝的真正轉型將會在2022年開始的“三五戰略”階段，從開發銷售型企業轉變成綜合運營型企業，對市場的運營能力、對不動產的管理能力，如何培養新的人才，構建新的技能等，都將是未來需要考慮的。
以長租公寓為例，其行業前景非常廣闊，但企業需要摸索出一個可行的盈利模式。這與房地產開發行業不同，很多企業在去年大規模搶灘長租市場之後，卻發現出租業務並非如他們想象中的那麼簡單。長租公寓業務屬於運營型行業，掙錢很慢，需要耐心去逐步積累，因此習慣於高週轉、高負債的企業很難做好。在旭輝看來，現在的路越難走，未來將競爭對手淘汰之後，路就會越走越寬廣。
旭輝的長租公寓目前也在摸索之中，林中表示，長租板塊目前還在穩步發展中，具體上市計劃可能要在三四年之後，爭取“不鳴則已，一鳴驚人”。
不過，對於商業板塊，林中則直言“並不準備單獨上市”。他分析稱，目前的房企收入普遍有95%-97%來自於物業銷售收入，但當未來的房地產開發業務發展成熟時，必定會向商業自持轉變。十年之後，房地產市場從增量真正轉向存量，企業就將不斷增加持有部分，包括寫字樓、商業等，理想的營收格局就會是50%物業銷售、30%租金、20%其他收入。所以，房地產開發與商業管理是分不開的，不會考慮單獨剝離開來。
然而，不論是就目前的房地產主業，還是未來的全生態、多元化發展而言，面對2019年“因城施策”的大環境，對於一個企業能力的真正考驗似乎才剛剛開始。“行者”旭輝，究竟能走多遠？
編輯 沈玉潔
"從2000年創建之初的幾十億規模，到2018年的1520億元銷售額，旭輝集團躋身中國房地產行業的TOP15僅僅用了18年。憑藉“合作模式”、“逆週期拿地”等策略，旭輝一次次精準地把握住市場節奏，成為業內公認的成長最快房企之一。
有人說，旭輝的成績與集團董事長林中對大局觀的把握息息相關，他每一步都能踩準市場節奏，分毫不差。
一位熟識林中的同行說：“別看他已坐擁一家千億房企，但他從不懂得享受。每天還是按時上下班，甚至常常只是小憩片刻，到夜半時分，他的辦公室燈光又悄然點亮了。郭靖便是他最推崇的人，天道酬勤也是其帶領旭輝取得現有成績的關鍵所在。”
然而，市場環境瞬息萬變，旭輝的前行之路並非一帆風順。2019年，全國各地開展“因城施策”，調控升級，融資政策收緊，房地產市場漸入“寒冬”，房企間的“規模之爭”也隨之告一段落，整個行業迎來了新一輪的調整。
正當此時，素以穩健著稱的旭輝集團被推上了輿論的風口浪尖：先有傳言稱企業內部下發“全面暫停公開市場拿地”通知，後有媒體爆料旭輝“上了相關部門關注名單”，融資渠道被驟然收緊。
那麼，真實的旭輝究竟如何？企業接下來又將實行何種戰略？
日前，一向在後方運籌帷幄、鮮少公開露面的林中接受《國際金融報》記者的獨家專訪，在溝通中，林中也針對外界的各種質疑給出了相應的解釋。
雖然當前的旭輝頗受輿論關注，但已過知命之年的林中看上去依舊溫文爾雅、神采奕奕，臉上不見絲毫焦慮。
國際金融報副總編輯張俊才（右）專訪旭輝董事長林中（張志峰 攝）
“黑馬”OR“行者”
相較於業界冠以的“黑馬”之名，林中更喜歡將旭輝當作一名“行者”，“我從來都不追求旭輝要跑得最快，但一定是追求成為走得最遠的那個”。
記者查閱《上海統計年鑑》發現，2000年，全上海的房地產業生產總值僅210億元，不及工業產值的零頭。
彼時，林中一手創辦的 “廈門永升”剛剛度過了8個年頭，已是福建廈門當地一家知名的民營企業。但在林中看來，自1998年時提出房地產市場化之後，中國房地產市場也迎來了快速發展的契機。因此，他毫不猶豫地放棄了在大本營廈門一手開創的大好局面，帶領創業班底來到上海，創辦了旭輝集團。
事實證明，1998-2018年間的20年，的確是中國房地產市場的黃金年代，城市化率有了質的提升，而這期間，旭輝也成功實現了飛躍。
2012年，剛剛在香港聯合交易所申請上市的旭輝集團，其年銷售額僅為95.4億元。到了2017年，旭輝的這一數值增長了10倍，只用了6年時間便順利突破千億大關，成為業內公認的一匹“黑馬”。尤其是2017年，旭輝的銷售額近乎翻倍，從上年的530億元增至2017年的1040億元，同比規模大漲 96%。
也正是在2017年這個“規模為王”的年代，意氣風發的旭輝集團正式對外發布“二五戰略”，宣稱未來5年的複合增長率保持在40%以上，向3000億元銷售規模進軍，最終進入行業TOP8。
然而，在經歷了2018年的“史上最嚴調控”之後，旭輝的戰略思路也相應做出了調整，從規模擴張轉向更加追求“質”的發展。2019年初的業績會上，就在旭輝規模突破1500億元之後，企業頗為“保守”地定下了1900億元銷售任務，截至6月30日，旭輝已完成884.4億，目標完成接近一半。
相較於業界冠以的“黑馬”之名，林中更喜歡將旭輝當作一名“行者”。
“我從來都不追求旭輝要跑得最快，但一定是追求成為走得最遠的那個。”在林中看來，規模的壯大隻是企業健康發展之後的必然結果，而旭輝真正追求的初衷在於品質。
謹慎拿地
旭輝拿地遵循逆週期思路，在林中看來，越是在房子銷量不好、地價便宜時，越應該多拿地，因為這時候土地買家少、地價較為合理。
不過，旭輝的規模發展有目共睹，而作為先決條件，優質糧草的儲備自然被所有房企視為第一要務，土拍、併購、合作等納儲動作均不可或缺。
年報顯示，2016年，旭輝以241.1億元收購了36個新項目，共計新增土地建築面積650萬平米。2017年和2018年，旭輝連續兩年分別耗資452億元和411億元，拿下78個和93個土地項目權益，相較之前幾乎翻了一番。此時的旭輝，拿地明顯提速。
令市場略感意外的是，就在近期各地土拍市場“寒氣”逐漸消散，呈現出一片火熱場面時，旭輝在公開市場的拿地動作卻驟然“停滯”。
對此，林中對記者表示，“這與旭輝的逆週期拿地思路有關。”在他看來，越是在房子銷量不好、地價便宜時，越應該多拿地，因為這時候土地買家少、地價較為合理。例如去年四季度至今年一季度期間，土拍市場遇冷，旭輝拿地的動作就非常頻繁。反之亦然，近期，許多參拍地塊的競拍房企數量驟然暴增至數十家，舉牌次數也頻頻破百，溢價率居高不下，因此，旭輝認為拿地風險過高，開始主動減少參拍。
當然，這並不意味著旭輝近期“放棄”拿地，“比如6月份的某地塊，只有我們一家舉牌，便順理成章地收入囊中。對於多數越過投資‘紅線’的地塊，旭輝則主動選擇退出。”林中分析稱，各地政府和地產從業者都希望看到一個平穩、健康的房地產市場，不希望暴漲暴跌，特別是在“房住不炒”的基調下。因此未來一定會是一個房價平穩增長、低頻波動的市場階段，少有大起大落，高溢價土地實則難以再像此前幾年一樣取得相應收益，更遑論麵粉比麵包還貴的“地王”項目。
而在林中看來，當前非理性的土地搶拍現象必定不能持久，預計下半年土地市場或將降溫，屆時就到了旭輝行動的時候。
對於未來的佈局，林中指出，雖然目前一二線城市發展已經相對穩定和飽和，但三四線城市作為一二線的有效補充，仍有著非常巨大的潛力。不過，在實際佈局時，旭輝主要考慮有產業、人口導入、區域供求關係平衡的城市，這也是旭輝未來主業必須要把握的方向。
需要特別指出的是，根據年報，截至2018年底，旭輝集團約有90%以上的土地儲備集中在一二線及少量強三線城市，對於三四線城市的佈局仍持審慎態度。
迴應“被監管”：實乃誤傳
林中認為，旭輝始終強調的都是做房企中的“三好生”，而非“偏科生”，即追求增長率、負債率、利潤率的平衡穩固之道。
不過，面對多變的市場形勢，企業的發展註定難以一帆風順。
特別是融資政策的變化，關乎企業的錢袋子。一方面是近日監管機構開出多張地產貸款罰單，另一方面是房地產信託融資加強風險管理嚴控規模，在經歷了年初的寬鬆期後，房企的融資渠道被再度收緊。
就在不久之前，有媒體報道稱，相關監管部門注意到一些拿地激進的“地王”房企，知情人士確認，旭輝已被列入“被關注名單”名單。
對此，林中直言，早在今年4月-5月土拍市場復甦時，旭輝在公開市場拿地的動作就已經開始有計劃的減少，但因為此前與一些地方政府合作的部分舊城改造、一二級聯動開發項目，恰好在此時入市，所以顯得總體拿地有所增加。但林中強調，“不拿地王”始終是旭輝的底線。
而對於“被關注”或“被監管”之類的傳聞，林中表示，這是誤傳，旭輝至今不曾收到過此類通知或窗口指導。
不僅如此，事實上，在林中看來，旭輝始終強調的都是“做房企中的‘三好生’，而非‘偏科生’”，即追求增長率、負債率、利潤率的平衡穩固之道。旭輝深知，穩健的財務才是企業健康發展的保障。
首先，在淨負債率方面，旭輝目前已穩定在70%左右，而在同規模的民營房企中，這一數值普遍維持在100%-200%之間。其次，旭輝非常注重自身信用平臺的建設和維護，其國外評級機構都在BB以上，國內均為AAA，信用程度和風險程度較為穩健，使其境外發債利息長期處於7%左右的低位，相對一些動輒發債利率超過10%的房企而言優勢明顯。
此外，在負債結構中，房地產作為一個“長期投資”型行業，最經常出現的問題就是“短債長投”，而旭輝的短期債務佔比只有17%，並不存在此類問題。用林中的話來說，“旭輝2個月的銷售收入就足以償清所有的短期債務”。
對於房地產普遍存在的高槓杆現象，林中認為：“高槓杆不可以經常用，但是在特殊的時期一定要用。如果適逢彎道超車的絕佳時機，對於財務一向穩健的旭輝而言，偶爾為之，無傷大雅。”
多元化是必然之路
林中指出，自2018年開始，中國的房地產市場已進入第三個階段，房企的開發模式也將逐漸轉變，多元化是必然之路。但旭輝的主航道仍是地產業務，多元化業務短期內並無上市計劃。
多元化轉型作為房地產企業的出路，早已成為業內共識。
旭輝集團作為房地產開發相關行業多元化的典型代表，目前已佈局包括物業管理、長租公寓、養老地產、教育、商業在內的9個板塊。其中，物業公司永升生活服務作為集團旗下首個分拆上市的多元化板塊，在資本市場的表現可圈可點。
對此，業內紛紛猜測，旭輝集團下一個分拆上市的多元化業務會是哪個？
林中向《國際金融報》記者坦言，短期內並無上市計劃。林中認為，自2018年開始，中國的房地產市場已進入第三個階段，即城市化2.0階段，房企的開發模式也將逐漸轉變，多元化是必然之路。但目前，房地產開發行業的天花板還遠遠未到，旭輝的主航道仍是地產業務。
至於養老地產、長租公寓等多元化產業，林中表示，目前只是在準備階段，提前佈局。旭輝的真正轉型將會在2022年開始的“三五戰略”階段，從開發銷售型企業轉變成綜合運營型企業，對市場的運營能力、對不動產的管理能力，如何培養新的人才，構建新的技能等，都將是未來需要考慮的。
以長租公寓為例，其行業前景非常廣闊，但企業需要摸索出一個可行的盈利模式。這與房地產開發行業不同，很多企業在去年大規模搶灘長租市場之後，卻發現出租業務並非如他們想象中的那麼簡單。長租公寓業務屬於運營型行業，掙錢很慢，需要耐心去逐步積累，因此習慣於高週轉、高負債的企業很難做好。在旭輝看來，現在的路越難走，未來將競爭對手淘汰之後，路就會越走越寬廣。
旭輝的長租公寓目前也在摸索之中，林中表示，長租板塊目前還在穩步發展中，具體上市計劃可能要在三四年之後，爭取“不鳴則已，一鳴驚人”。
不過，對於商業板塊，林中則直言“並不準備單獨上市”。他分析稱，目前的房企收入普遍有95%-97%來自於物業銷售收入，但當未來的房地產開發業務發展成熟時，必定會向商業自持轉變。十年之後，房地產市場從增量真正轉向存量，企業就將不斷增加持有部分，包括寫字樓、商業等，理想的營收格局就會是50%物業銷售、30%租金、20%其他收入。所以，房地產開發與商業管理是分不開的，不會考慮單獨剝離開來。
然而，不論是就目前的房地產主業，還是未來的全生態、多元化發展而言，面對2019年“因城施策”的大環境，對於一個企業能力的真正考驗似乎才剛剛開始。“行者”旭輝，究竟能走多遠？
編輯 沈玉潔
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