房產價值組成主要分為兩個部分，一個是土地價值，一個是物業價值。土地價值主要表現在土地的附加資源價值，比如學區，地鐵，環境，商業等等，這些基本上是投資者無法改變和選擇的東西。土地價值的提高，主要是通過政府對土地的資源投入，因此我們務必關注政府的城市建設規劃。
物業價值主要表現在房屋建築質量、戶型、樓層、採光、房齡、物業品牌等硬件方面，這些投資者自己可以選擇。隨著土地價格越來越高，物業價值在房產價值中的佔比越來越低，目前興化差不多隻有20%左右。但是從興化近些年的土拍來看，市區的土地價格相差並不是很大。
從縱向來看，影響房產價值變化的最大因素是房齡。房齡直接關係到房屋的折舊，當新房交付使用之後，其投資價值每年都以1-2%的速度遞減。比如同一上漲週期，房齡相差5年的房子，年輕一點的升值50%，而房齡老一些或許只有40%。因此，如果有可能，同等條件下，應儘可能投資新房。
因此我們也就可以看到，即使老城區市中心有那麼多的老破小，很多價格卻比郊區的新房還低。這並不是說市中心的房子不值錢，市中心的土地價值很高，但物業價值卻基本喪失殆盡。只有市中心的新房才能產生較高的價格，但老房子基本都在市中心，而新房子基本都在郊區，所以這也是興化房價為什麼總是沒有出現分化的原因。
最理想的投資應該是這樣的，你買了新房，在你交房後的若干年裡，這個區域發展成熟，並且成為市中心，這樣你的投資收益得到最大化，最典型的例子就是開發新區。早在開發新區起建之初，其房價基本跟全市平均價格相差不多，大概比全市高了10%左右，很多小區甚至持平。隨著市政資源進一步投入，開發新區逐步拉開了與其他區域的差距，到目前為止，開發新區均價已經超出全市均價40%以上。
興化房產的最佳投資機會在哪
在研究興化房地產的時候，不能忘記興化的發展歷史。興化每一個區域的崛起，都有其背後的深層原因，以政策導向為主的資源投入是區域崛起的根本原因，房價便是外在反映。國家定位不同，城市所受到的待遇自然也不一樣，城市內的各個區域同樣如此。
近年來，興化經濟開發區的發展迅猛，已進入全面提速的時代，每一箇中心的誕生，就像鑲嵌在這座城市中的璀璨明珠，光彩奪目，而興化經濟開發區將成為興化市民關注的新寵。
創建於1992年的興化經濟開發區位於興化西南，1993年被批准為省級經濟開發區，2006設江蘇唯一省級農副產品加工區。承襲興化千年水鄉文化，這裡人傑地靈，環境優美，歷年來經濟發展迅速，被興化市政府劃為重點發展區域，中心崛起勢在必然。
在去年頒發的《興化經濟開發區概念性總體規劃》中指出，興化經濟開發區將以傳統核心產業為優勢，重點發展旅遊業、服務業、高新技術產業等第三產業，打造產業集聚特色園、產業發展主陣地、產城融合示範區。
根據興化統計局信息，興化市2018年實現地區生產總值905.13億元，增長4.5%。其中第一產業124.85億元，增長2.9%，第二產業339.92億元，增長2.3%，第三產業440.36億元，增長6.9%。作為定位國家級經濟技術開發區的經開區，在第三產業的貢獻值上功不可沒，佔據遙遙領先地位。
目前，擁有300多家機械製造企業等傳統產業的經濟開發區，正積極戰略佈局高新技術產業，不久的將來，佔地100多畝飛的電商產業園、投資超億元的藥業基地和新能源組件將在經開區拔地而起，成為經濟發展主要力量，提升經濟競爭力，帶領興化經濟真正實現彎道超車。
城市的高速發展，除了政策上的引領，離不開城市交通、配套設施、人口增長等因素的積極作用。
在交通上，興化經開區坐擁阜興泰高速興化南出口，近享寧靖鹽興泰、京滬、啟揚等多條高速公路；約30min車程至泰州站，未來，國家“十三五”規劃建設的“鹽泰錫常宜”城際鐵路更是途經開發區；此外，這裡水系發達，南接長江，西連京杭大運河，坐擁國家級航道滷汀河，即將規劃建設的港口物流園區，將為開發區企業發展、城市居民提供更加便捷、高效的服務。
據興化市政府最新消息，截止2018年12月底，興化市人口總計180萬，興化經開區12萬，為興化各鎮級人口最多，隨著利好消息不斷，興化各區域人口將往經開區集聚，加快經開區中心繁榮。
我們在尋找投資機會的時候，一定要關注政府5-10年內的市政規劃，哪裡是政府資源集中投放的區域，那裡的土地價值就將會得到急劇升值。目前興化經開區便是政府未來幾年的發展重點，特別是經開區還迎來了興化吾悅廣場的項目入駐。
興化吾悅廣場擇址興化經開區，坐擁阜興泰高速興化南出口，近享寧靖鹽興泰、京滬、啟揚等多條高速公路；約30min車程至泰州站，未來，國家“十三五”規劃建設的“鹽泰錫常宜”城際鐵路更是途經開發區；此外，這裡水系發達，南接長江，西連京杭大運河，坐擁國家級航道滷汀河，即將規劃建設的港口物流園區，將為開發區企業發展、城市居民提供更加便捷、高效的服務。