正如南都財經早評所說，新城控股昨天開盤跌停，全天封死跌停板。“今天資金集體出逃，橋太窄了，都跑不出去，估計還會有兩三個跌停。”北京一位權益類基金經理對南都記者表示。梳理新城控股近年的財務，南都記者發現，即使沒有董事長這次的突然事件，這家公司也債臺高築，危如累卵。3月份發佈年報後，上交所就對公司的債務及資金面狀況發出問詢函。高達85%的負債率，實控人突然出事，新城控股局面頗有些不堪設想。
A
閃崩之下，機構也無奈
新城控股“更換董事長”的公告及“與經營無關”的聲明，並沒有絲毫緩解市場情緒。作為地產界黑馬，新城控股負債高企，償債壓力巨大，實控人突然出事，公司如何應對？
今年32歲的王曉鬆突然接班，能否肩負起這項重任？“今天資金集體出逃，橋太窄了，都跑不出去，估計還會有兩三個跌停。”北京一位權益類基金經理對南都記者表示。
“現在是市場最為悲觀的時候。實際控制人遭強制措施不能履行公司管理職責，市場很擔心處罰企業存續融資的違約和後續融資的問題。”一位持有新城控股的公募基金經理對南都記者稱。
超過百家機構踩雷，損失慘重。東證資管的東方紅、交銀施羅德、華夏基金等均有產品在該公司前十大流通股東中。數據顯示，截至今年一季報，東證資管、交銀施羅德、萬家基金等多家公司持有超過500萬股。事出突然，機構投資者遇到黑天鵝也沒有太多解決問題的途徑。
除了在A股上市的新城控股，兩家港股新城繫上市公司也出現閃崩。新城發展從7月3日開始閃崩，連續兩個交易日股價下跌31.91%；新城悅下跌33.72%，上述三家公司兩天蒸發超過300億元市值。
香港一位管理50億資金的投資機構經理對南都記者表示：“新城控股董事長事件嚴重損害了公司治理記錄，可能很長時間內機構投資者難以建立信心。我們覺得事件對於短期內現金流和日常運營方面影響有限。”
“事件對於公司運營和銷售即時的影響不大。不過，借貸成本將會提升，債券違約的情況不太可能發生。不過在事態清晰化之前，對於公司依然要持謹慎的態度”。
B
急速擴張之下的高負債
南都記者梳理過往的數據發現，新城控股自上市以來，無論是銷售業績、公司總負債都急速擴張。
新城控股成立26年，2018年其銷售額超2000億元，位於中國房地產行業前8.公司目前的模式幾乎是萬達翻版，通過商業和地產的雙輪驅動，以“吾悅廣場”綜合體的模式與地方政府談判勾地，獲取比同行更低成本的土地，並通過住宅快速開發，實現快速回血。
作為地產公司，新城控股也是高負債運營。截至2018年12月31日，新城控股總資產為3303.18億元，總負債2793.62億元，資產負債率84.57%，處於行業高位。
2015年至2018年，公司負債合計從539.31億元增至2793.62億元，資產負債率從79.54%增至84.57%.2019年一季報，新城控股總資產3666億元，負債合計3133.48億元。一季報顯示，一年內到期的流動負債103億元，其他流動負債為129億元。
“公司目前依然處於穩步擴張階段，存在較大規模資金支出的計劃和安排。籌資活動產生的現金流較高以及較高的負債率水平將使公司持續發展面臨一定資金壓力。”新城控股對於經營活動和投資活動現金流緊張如此回覆。
快速擴張也導致公司存貨持續走高，從2015年的327.3億元，增至2018年的1456億元；同期的存貨週轉天數從652天，增至1165天。存貨持續走高，也與新城控股的業務定位有關。2017年，新城控股在三四線城市大量拿地，導致其2018年存貨猛增。
新城控股在回覆交易所問詢時稱，2018年，公司總可售貨值3378億元，一、二線城市佔比47.94%，其餘全部集中在三、四線城市。公司的三、四線城市市場，包括長三角地區和非長三角地區，可售貨值分別為1372.05億元和386.39億元，兩者合計1758.44億元，合計佔公司當年可售貨值的52.06%.
對此，聯合資信2019年6月5日的報告表示擔憂，關注到新城控股債務規模增長快、存貨週轉壓力較大、關聯企業資金往來規模大、對外擔保額度大、所有者權益穩定性較弱等因素對其經營和發展可能帶來的不利影響。
C
現金流緊張，融資加速
7月4日，新城控股董祕辦工作人員特意向外透露，公司經營狀況正常，目前資金鍊相關公司已經做過壓力測試，情況一切穩定。
新城控股去年年報數據就已經顯示出資金流緊張。今年三月初，新城控股發佈2018年年報之後，上交所問詢函連發16問，質詢公司業績和會計處理。其中之一直指現金流緊張，“公司經營活動和投資活動的實質都為進行房地產開發業務。綜合考慮公司經營活動和投資活動現金流量淨額之和發現，2016年、2017年和2018年皆為負，分別為-6.10億元、-102.41億元和-161.96億元。”並要求新城控股補充披露現金流緊張的原因。
“這次事件其實不排除產生長期的負面影響，特別是公司與銀行、地方政府的潛在關係弱化，從而影響其商業模式的可複製性。”另一位香港券商分析師更是跟南都記者直接點明。
新城控股在負債與存貨高壓下，加速融資緩解資金壓力。南都記者發現，新城控股作為上市公司，融資渠道相對暢通，可以利用發行公司債、票據等工具進行融資。2018年，新城控股在保持原有融資模式的基礎上，涉足多種融資渠道：先後在銀行間市場發行中期票據、永續中期票據、定向債務融資工具及超短期融資債券，募集資金79億元人民幣；在上交所平臺完成購房尾款資產支持證券、公開及非公開公司債券的發行，募集資金55.53億元人民幣；在境外通過發行高級美元債券，募集資金13億美元。在去年政策調控、融資渠道收緊的情況下，截至報告期末公司整體平均成本為6.47%，較上年上升1.15個百分點。
此次董事長醜聞事件恐怕會讓原本緊張的現金狀況雪上加霜。事實上，券商分析師在新城控股可能遇到的風險中就提及其融資環境全面收緊的風險，此外還有企業高管及核心業務骨幹人員變動、施工進度變緩、拿地力度過於激進暴露資金短缺風險。
D
銀行貸款淨增規模今年驟升
截至今年4月底，新城控股借款餘額近968億元，比2018年末增加近241億元，佔同期末經審計淨資產509.57億元的比重為47.22%.淨增（相對於前一年年末）部分來看，淨增的銀行貸款佔了六成，高達148.03億元。南都記者統計獲悉，今年頭四個月新增銀行貸款的規模相當於新城控股過去年份8個月到10個月的新增規模。今年新城控股的銀行新增貸款規模創下有記錄的3年以來新高。
據南都記者統計，若與3月末的情況對比，4月單月銀行貸款就新增近59億元，相當於銀行貸款新增規模的四成多。其他融資途徑新增規模則相對遜色，其他借款4月淨增20億元，而發行債券及債務融資工具貸款則與3月略持平。
儘管新城控股尚未披露5月及6月的借款餘額情況，但從今年頭四月的融資結構來看，銀行貸款是最為重要的途徑，亦是影響上市公司資金流動性的關鍵所在。
那麼，王振華事件對銀行貸款途徑的實質性影響如何？
南都記者從多個評級報告中獲悉，新城控股與中信銀行、農業銀行、建設銀行、上海浦發銀行等多家銀行機構建立了良好的合作關係。截至2018年末，新城控股獲得各大銀行給予的授信總額度近1086億元，尚未使用授信額度為836億元。
E
成本不斷增加的債券
新城控股的借款利率如何？
南都記者從公開文件獲悉，新城控股在2018年度向非關聯方借款的利率區間在4.50%-10.54%.截至2018年底，新城控股應付間接控股股東新城發展控股有限公司及其子公司的計息款項為22.22億元，利率水平為8%，這遠高於新城控股2018年度的平均融資成本為6.47%.
除了來自銀行渠道的800億授信外，作為上市公司，新城控股在資本市場的融資渠道相對順暢，可以動用的備用流動性亦算充足。經南都記者統計，16新控03、04、05等三隻債券的最終利率為4.48%、4.80%和4.41%.最新的18新控05、19新城01、19新城02的利率分別為7.43%、5.05%和5.90%，成本增加已相當明顯。
最新的美元債券票面年息為6.5%.根據公告，5月21日，新城控股境外子公司新城環球完成在境外發行總額為3億美元的無抵押固定利率債券，並獲得新加坡證券交易所的原則性上市批准，相關債券擬於5月22日在新加坡證券交易所上市。
據新城控股收到的企業借用外債備案登記證明，新城環球擬境外發行不超過10億美元（等值）債券已進行備案登記。這意味著，新城環球還有7億美元的發債空間。
不過，令人關注的是，16新城03、16新城05等均附有投資者回售選擇權，回售日分別為今年的8月15日和9月21日，實際發行規模分別為20億元、25億元。若投資選擇回售，新城控股要支付不菲的一筆資金。
鏈接
銀行會不會抽貸？
上千億的銀行授信額度是否會因實控人涉案受到影響？
某大型股份制銀行對公業務人士向南都記者表示，銀行在對企業授信時，一般會對企業董事長、實控人或者高管做盡調，但由於大企業一般比較強勢，實控人的盡調大都非常表面，不太能瞭解到真實情況。
“企業董事長或實控人的個人行為，雖然會對銀行的授信產生一定影響，但不至於抽貸”，另一家股份行投行部人士也向南都記者表示，“對銀行的最佳結果，就是能順利收回貸款、不增加額度，但不增加額度對企業來說比較難。所以銀行一般不太敢直接抽貸款，一抽都是壞賬，抽出來的坑都要自己扛”。
值得關注的是，早在一個月前，平安銀行已經對新城控股“出手”。
根據披露稱，最早於5月30日，平安銀行內部發文，披露了如下消息，“新城集團及下屬企業在平安銀行現有授信敞口餘額是24億元，其中，開發貸21億元，境外美元債摺合人民幣2.6億元；另有承銷債券餘額為9.4億元。”
為防範授信風險，平安銀行要求落實暫停對新城集團已經批准業務的出賬，並且暫停新增，加強對項目貸款的管理，強化標準類資產監控和管理，以及加強走訪並核查真實情況等四方面措施。
平安銀行於昨日迴應南都記者的問詢時表示，對此事不做迴應。但據南都記者瞭解，平安銀行確實曾內部發文對新城集團發出風險提示，但與此次新城集團實控人涉案並無直接關係。
事實上，新城集團與平安的合作已有多年，早在2016年6月，集團子公司新城控股與平安銀行共同成立產業基金，獲得銀行給予的人民幣100億元意向性房地產項目投資額度。同一年，新城控股還獲得了來自兩家國內銀行合計人民幣150億元的新銀行授信額度。
採寫南都記者
周亮樑小嬋田姣