引言

每當提起高端的新區新城，上海浦東新區、天津濱海新區、廣州珠海新城、雄安新區總是為人樂道，長江新城能否成為新一代的“網紅”新城呢？2019年8月22日，《長江新城起步區控制性詳細規劃》出臺，標誌著長江新城正式由規劃期步入建設期，8月底的土拍又讓沉寂已久的長江新城再次沸騰。長江新城為何沉寂許久？規劃是否已帶動區域熱度走高？接下來請跟隨億翰視角，一起扒一扒——

Part1 故事篇

百年大計牽動城市神經

2017年，武漢第十三次黨代會首次提出建設長江新城，主要目的是實現百年大計，為武漢未來30-50年的發展預留空間，打造區域發展新的增長極、集聚國家戰略、傳承長江文明、承載武漢使命、構建國家城市新引擎。

長江新城自提出以來，就一直牽動武漢人民的神經，關於武漢“第四鎮”的選址花落誰家，成為熱門討論的話題。2017年7月確定長江新城起步區落子武湖-諶家磯區域，正式揭開長江新城的神祕面紗， 2019年8月《長江新城起步區控制性詳細》出臺，正式開啟了長江新城的建設期。

圖：長江新城發展時間軸

嚴格管控導致沉寂許久

長江新城起步區選址確定以後，為加強長江新城規劃建設管理，2017年8月“五管控”措施出臺，從限購限售、暫停土地規劃及施工、嚴格管控違規建設、禁止違規遷入戶口、加強市場主體准入登記管理等五個方面實施管控。2018年7月30日，武漢市十四屆人大常委會第十四次會議決定將“五管控”措施延期一年至2019年8月22日。

管控開始後，長江新城熱度急速下降，自“五管控”開始到2018年10月份，長江新城起步區的新建商品住房成交面積環比下降81.49%，存量住房成交面積環比減少73.4%，區域人口也保持平穩。

Part2 規劃篇

規劃結構：一軸、雙核、四區、多廊

“一軸”為沿新區大道-高線公園延展的城市發展主軸；“雙核”為諶家磯、武湖超級TOD核心區；“四區”為青年活力樂居片區、總部基地服務片區、產城融合創新片區及國際交往服務片區；“多廊”為垂江生態廊道和水系連通廊道。

圖片來源：武漢市自然資源和規劃局

發展時序：2025年沿江、2035年環湖北拓、2050年點睛

2018年8月，長江新城總體規劃方案通過全國專家組評審，總體規劃將分“三步走”——

2025年：建成由軌道交通、高快速路、城市主幹道構成的沿江交通廊道；

2035年：進一步拓展城市合作區、國際總部區、科學研發區、共享創新區、文化體驗區的建設；

2050年：向東、向北，全面建成具有國際影響力和中國特色現代化城市。

規劃藍圖逐步實現

長江新城起步區共包含18項重大項目，總投資約1670億元，今年已按照計劃全面開工建設，2019年將完成投資300億元，佔總投資比例的18%。項目內容主要包含生態環境、基礎設施、綜合產業和民生項目等。

“五管控”結束之前，長江新城起步區的基建已經取得實質性進展。2019年2月江北快速路通車，拉近了主城與新城之間的距離；4月長江新城江灘公園正式開工建設；預計10月之前江北快速路江灘生態修復工程完工；通往武漢主城的新區大道擬於今年10月開工。9月建設期正式開始後，長江新城將迎來快速發展。

Part3 市場篇

武湖C位出道

在長江新城起步區選址正式確定以前，偏於一隅的武湖鮮為人知，忽然默默無聞的武湖被推上C位，背後的原因是什麼呢？

首先是發展空間大，主城區的沿江地帶已基本建設成熟，而黃陂武湖仍處於尚待開發的階段。其次是地理位置優越，處於“五區交會”（江岸區、青山區、洪山區、黃陂區、新洲區）、“四港合圍”（武漢新港、新港、高鐵站、編組站）、“三環環抱”（外環線、三環線、四環線）、“兩江合流”（長江、灄水）的黃金地帶。第三，武湖產業基礎較好，區域內工業園區和產業園區眾多，聚集有仟吉西餅、九州乳業和精武鴨脖等多家知名企業，是黃陂區主要的產業基地。

圖片來源於網絡

區域價值迅速上漲

久未供地，土拍異常火爆——

土地市場聞風而動，2016年9月的土拍引爆武湖，P（2016）88號地塊緊靠21號線，當時經過10家開發商競價，最終被南德集團拿下，樓面價4810元/㎡，溢價率高達486.5%，成為武漢當時溢價率最高的地塊。

自進入管控期後，區域內再無土地出讓，時隔三年，2019年8月，武湖再次出讓2宗（P(2019)98號、99號）純住宅地塊，吸引20多家房企競拍，開場10分鐘內即達最高限價，熔斷後進入競配建環節，最終98號地塊以樓面價6027元/㎡加上17%的公租房被銀泰嘉園拿下。99號地由恆泰天縱和南德集團聯合競得，樓面價6027元/㎡，另加無償代建小學和配建4.5%的公租房，這也是武漢土拍首次出現“競無償代建小學”這一條件。

管控影響預期，推盤節奏慢——

武湖還未成為長江新城起步區以前，只是一個不為人知的小鎮，區域內的開發商多為本土企業，面向地緣性客群，房價一直很低。武漢樓市火熱的2016年，長江凱旋城9月首開均價僅有5900元/㎡。

起步區規劃帶動了區域價值上升，緊挨長江凱旋城的漢口御江瀾庭，2017年12月開盤均價已上漲到9400元/㎡，漲幅高達59%。目前起步區內的武湖項目均價在10400元/㎡左右，起步區外的武湖項目均價約9500元/㎡。南德長江城，作為2016年的區域地王項目，均價在11450元/㎡左右。

由於管控措施實施時間長，規劃兌現時長有一定的不確定性，對市場預期造成了影響，武湖區域項目開盤節奏異常緩慢。漢北怡景園項目在2017年下半年即傳出開盤，至今仍未面市。區域內市場熱度控制較好，在售項目去化情況中上，其中清能正榮府數次開盤售罄，均價高於周邊的南德長江城，開盤去化也接近70%。

圖：武湖區域在售及待售項目

後記

長江新城有著“武漢第四鎮”這一高大上的稱謂，並將打造成對標浦東新區、雄安新區的武漢城市新區。嚴格的管控使得區域沉寂兩年，被劃入啟動區的武湖片區，市場預期也受到了影響。2019年8月底，片區“五管控”時期結束，土地市場也隨之重啟。長江新城能否像其他新區一樣實現華麗蛻變？區域市場又會隨之起飛嗎？億翰將持續跟蹤長江新城的發展變化。