我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：國家新設六個自由貿易試驗區，其中就有云南昆明和瑞麗，對這兩個地方範圍內的房價會產生什麼影響？

回答：和我們無關

自貿區氾濫，要看給什麼實際利好。判斷一個區有沒有前途，只需要判斷一點:

zf有沒有給錢

沒給錢的純屬扯淡

提問：你好房姐，準備在深圳上車，榮寓這個盤值得入手嗎？南山科技園上班，未來呆四五年回武漢

回答：榮寓原名叫榮村小區 靠近漁村，這一棟是別人打包下來 翻新 開盤均價7到7.5 會裝一部電梯 2個樓梯。位置在蛇口 學校可以 總價低。缺點首付高 沒有小區環境 靠近漁村，貸款只能貸20年。自住可以考慮，投資不喜歡沒有槓桿的產品。

提問：小白愚鈍，為什麼瀋陽選沈北地區的房子？現在入手多少錢合適？

回答：房價窪地，現在沈北、甦家屯其它區域很難找出價格比較低的新房了。交通上，主幹線黃河大街，地塊2號線，政府引入教育資源如雨田、七中等，商業引入如吾悅廣場等，醫療中國醫科大學附屬盛京醫院沈北院區等，生活問題已解決。

沈北道義商圈對標三臺子板塊，道義正良商圈1.4w的單價可以預期。新盤單價8K內最佳，二手淘筍7千最佳

提問：房姐，買了復地海上海的房子，均價2w，請問一個車位18到20幾萬的價格可以買嗎？如果按您的公式2*5=10萬，應該買10w的車位，明顯價格溢出。但我擔心到時候租車位沒地方停車啊？還有為啥租車位更划算呢？

回答：買不買車位主要看的是車位配比，如果小於1.2就要買。從投資上來說，車位不能貸款，所以漲幅是沒指望的。買車位也是為了自住用。對於頂級豪宅，我支持買車位，比如說1000萬的房子買一個40萬的車位，我是支持的，因為可以增加豪宅的流動性。但對於一般的房子不建議買車位。

提問：你好，如何利用lRR計算表格？有模板並舉例子嗎？信用卡接龍的，各種首付貸的，房貸的。請發表一下這些的舉例表格，謝謝。

回答：irr是一個Excel函數，直接在Excel裡面調取。irr函數使用方法可百度 so easy

irr指的是內部收益率。說簡單點信用貸每期還款多少，讓業務員列一個表格出來一目瞭然。房貸，經營貸這種期限長的可以運用房貸計算器，簡單易懂。

提問：房姐你好，請問高評的風險是什麼，如果失敗了該如何解決？

回答：1.直接拉高評估價，靠人工和評估渠道關係。評估的拉高有限，目前大概10%內，溢價太高的樓盤本身評估只有8成，拉到9成就不現實。

2.真正的gpgd，來自選籌。選擇優質房源，低價房源，評估價和售價接近，甚至售價比評估價更低的房源，自然就達到了高貸的結果。

3.gpgd對貸款資質和流水有更高要求。

4.有風險。貸控，上家有機會起訴你。

提問：新人首問：親愛的房姐，目前兩套房，一套組合貸在保利城自住，一套商貸漢口新界廣場還有98萬貸款未還，88平，現在考慮把漢口新界賣掉（計劃245出手）置換一套學區房，大寶馬上三歲，二寶年底出生，每月還貸12000左右，未來壓力還是挺大的...想請教：1.現在漢口新界245出手合適嗎？還是再等一兩年？2.因為我們住在武昌，如果出手後子彈有130左右，建議買哪裡的學區房呢？之前考慮復地東湖國際或者武漢小學周邊的小戶型，但是單價太高；但關注了房姐以後覺得學區溢價太高未來還有風險，現在想在金沙泊岸或者華僑城考慮一套二手房，有學區也可出租或給父母以後住。房姐覺得從升值潛力和學區雙重考慮哪裡更合適呢？

回答：1.漢口新界不用賤賣，可以花5-10萬做好最便宜的北歐軟裝，賣出20萬的溢價。詳見知識星球內部資料《裝修篇—如何花5萬裝出30萬的效果》

現在還不是出手最佳時間，二手市場太冷了。年初3-5月賣房更合適。建議先淘學區筍盤，有合適的籤遠期合同，你的房子留足6-9個月時間慢慢賣。參考知識星球內部資料《賣房科技樹》。

2.學區的政策風險太大，建議入一套小戶型掛學區，另外入一套投資。金沙和華僑城自住不錯，但是投資回報率不高。武漢小學附近的小戶型淘筍吧，不用著急，年底筍盤更多。

提問：房姐好，沙湖路水岸星城c區的100平房小3居湖景房3年前花35萬裝修，還買了17萬一個的車庫，現在想出手的話單獨報價賣好，還是房子加車庫一起報價賣好，另外您建議報多少價格比較合適呢？

回答：在車位緊缺但沒有地下產權車位的小區（例如老公房、老大樓、老商品房），帶和物業簽有長約的固定車位算是一個賣點，能一定程度上提升流動性。在車位緊缺、有地下產權車位的小區，帶產權車位是一個很好的賣點，能比較顯著地提升流動性。但只是賺流動性，並不賺房價，因為車位買入很貴，稅也很高。在車位不緊缺、有地下產權車位的小區，帶產權車位是一個賣點，但提升流動性的效果並不顯著，而且有點半賣半送的性質，在車位上花的錢回報並不怎麼樣。房子報價2.8-2.9左右更合適。

提問：請問武昌區綠地國際金融城一期二期的房子有投資價值嗎？中介還推薦了恆大首府。相比之下哪個更好？首kuan手上有70-80 ，本地戶口首套房。還有綠地606聽說不會建那麼高了。但是完工後綠地的房子漲幅怎麼樣？（個人情況目前是想替父母買個房子，母親6年後退休會過來住，當然房子如果漲幅好的話，可能會考慮換個更好的，不完全算投資）

像我這種情況的話沿江地區還有什麼可以入手的嗎？

回答：如果說住的舒服，積玉橋是不錯的選擇，繁華之後的幽靜之地，交通方便，唯一不足的是沒有好的學區。武昌濱江發展太慢，606被砍了。未來武昌濱江發展起來，可能不熟漢口，需要耐心長持。綠地和恆大首府考慮自住可以入，淘單價2.6左右的。投資回報率不如低價潛力區，但是未來會跑平大盤。沿江目前更推薦漢陽濱江和青山濱江。

提問：新人首問。你好，房姐大大。荊門市區的住房值得投資嗎？具體是荊門市掇刀區，恆大帝景。請指導。

回答：恆大帝景是超級CEO，荊門單價最高的盤，好幾年了，一直也沒賣完，精裝修溢價嚴重。如果自住，關注萬達商圈附近單價5-6千的盤，保值能力更強。投資迴避，5線城市人口淨流出，沒價值。湖北投資能買的城市只有武漢。

提問：房姐您好，小白第一次提問。座標北京，有一套房自住，想買二套投資請推薦一下，現金200萬。青島膠南中海熙岸一套89平三居實際106平，現在賣出換黃島的新房合適嗎？謝謝！

回答：1.北京:子彈200，全款抵押方式淘筍。集中80%精力淘一套天通苑大面積。剩下注意其他諸如望京，四惠，大郊亭，甘露園等地有沒有總價500-600萬價格又心水的標的。

2.黃島東方影都限價新盤1W+可入

提問：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子彈不到30萬（首套房貸款還剩42萬）有什麼好的渠道和操作手法，去融資再去投資一套房。感謝！

回答：詳見知識星球內部資料《無息貸款方案》《所有渠道融資成本的等級》

提問：新人首次提問，杭州灣是否值得投資。因金額有限，在寧波市區和杭州灣之間選擇

回答：不建議買杭州灣，它離寧波市區、杭州、上海都很遠，光靠寧波一己之力很難導入很多高薪產業。杭州灣的潛力甚至都不如寧波市區。

提問：房姐，急需專業建議，家裡無人可商量！！！！我在武漢洪山保利心語有套135平的四房，現在能賣280萬。在江夏區廟山百步亭江南郡有套105的洋房。現在我們想賣了江南郡的房子，還掉貸款還剩70萬，手上還有30萬。到北京買個小戶型。我老公是北京集體戶口，想落戶並把孩子的戶口遷入北京。問，買房子還是以投資為主，孩子才1歲，落戶不著急。現在江南郡的房子賣不賣？到北京買，北京是否還有上漲空間？如果北京不合適，到武漢哪裡買升值空間大？我的資產該如何配置才能最大化？求房姐翻牌，家裡實在無人可商量！！

回答：江南郡出手，買北京。最好的學區投資，是投資沒有學區的房產，並有較大概率增加學區的房產，這類房產集中在朝陽核心地段，有大量財富人群的需求但目前沒有學區。別用北京的二套資格買，北京的二套按揭利率又上浮了，全款買入再做抵押才是正途。95%的筍盤是需要全款再抵押才能拿下的。北京買完之後，剩餘子彈再入武漢。

提問：美麗的房姐你好！新人首問有點急！一，中建大公館三期頂樓47層99.18平單價23800元，己交十萬己到審核階段，如違約不買扣二萬，這個樓層及價格是否可買。二，江城雅居85平5-9樓CS12，10-28CS13個估計均價20500元，十樓以下含CS22000元，好樓層估計帶CS己高達23000平，是否有性價比可買不。三，這期琨御府超高層開盤均價22600元，估計9月開9-10號樓價格未知！不知道能否搶到，望房姐回覆我一下，急，急，急！

回答：琨御府最優選

中建大公館頂樓次選

江城雅居最次

提問：房姐，看完了知識星球的資料，投資的框架已經初步形成了。房產投資技巧很多，最關鍵的是哪幾點呢？

回答：房地產投資，只要記住三句話:

第一句話是: 房地產的內在價值，由地段決定。

第二句話是: 房地產的市場價格，由供需決定。

第三句話是: 房地產的投資空間，由時點決定。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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