'總有人在等房價大跌，美國日本的房地產會崩盤，中國憑什麼不會？'

對於樓市，想要買房的人總認為房價遲早有一條會跌；對於投資的人，希望自己能夠低價入手，然後靜候升值。誰都知道目前國內房地產存在一定的泡沫，而這個泡沫究竟是會這樣一直懸空著，還是會破裂，一直都眾說紛紜。

縱觀國際，很多經濟飛速發展的國家都經歷過房地產泡沫破裂，從而導致金融危機的事情。

從時間上來看，離得最近的是2007年美國房地產崩盤，從而影響了第二年的次貸危機；從地域上來看，則是90年代的日本。

一、美國

說起美國的房地產崩盤，要往前倒回到2001年。2001年互聯網泡沫破滅，以前一票難求的互聯網公司股票都成了廢紙，經濟衰退，小布什總統當時的對策是刺激房地產，提出了“居者有其屋”。

為了讓更多中低收入人群買的上房，美國政府開始了多達11次的連續降息，主要發放刺激貸款的金融公司，為了拿到更優厚的佣金，什麼都沒有的三無人員都敢放，而且推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，不查收入、不查資產，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，而無須提供任何有關償還能力的證明。

寬鬆的貸款利率條件刺激了低收入群體的購房需求，市場迎來了狂歡。

到了2007年，與此相關的金融衍生品總額高達8萬億美元，是抵押貸款的5倍。

房價也是一路攀升，2000年到2007年的房價漲幅大大超過了過去30多年來的增長度，2006年6月美國10大城市的房價均價比十年前漲了2.9倍，遠遠超過了工薪族的收入增長水平。

2001年後美國房價瘋漲

然後，出於對通貨膨脹的擔憂，美聯儲在兩年內連續17次調高聯邦基金利率。因為次貸大多為浮動利率貸款，隨之大幅上升，加之美國人很少儲蓄，更沒有爹媽爺爺奶奶之類的為孩子承擔房款，然後很多人就發現，房貸還不起了！

利率上升逐漸刺破了此次房地產泡沫，隨後房價開始明顯下跌，對於那些發放了貸款的機構來說，即便收回斷供者的房產，也無法通過出售房產回收貸款的本息，而且，很多房子根本就賣不出去，只能不斷違約。

2006年美國房價開始跳水

隨即在第二年，次貸危機全年暴發，危及範圍之廣，算的上是百年一遇了。

二、日本

關於日本1990年的那次危機，如果能給日本政府一個機會重新選擇，那麼我相信日本政府一定不會做出當初的舉措。

簡單來說，日本在二戰後接受美國的大力扶持，經濟得到高速的發展，到了什麼程度，超越英法意徳等一系列歐洲國家，穩坐世界老二的地位，直逼自己的老大哥美國。

在第二次石油危機的大背景下，美元大幅貶值，而日本政府作出了什麼樣的措施呢？

一是寬鬆貨幣，連續5次降低利率；二是鼓勵企業、銀行放貸，尤其是房貸。這些放出來的錢，直奔股市和樓市而去。

從1983年開始日本全國總平均地價從11萬漲到了最高峰1991年的59萬，整整翻了5.36倍。整個日本的地產泡沫東京最有代表性。1990年在東京買一戶60平米小戶都要5千萬日元以上，年輕人不吃不喝要幹15年才能夠得到。

1955年到1990年，日本土地價格上漲了70倍，股票上漲則超過了100倍。

泡沫已經到了不得不戳破的情況了，只是日本政府出手未免過狠了。

緊縮貨幣，從1989年開始連續5次加息；收緊房貸，甚至完全停止；出臺“地價稅”。

日本房產泡沫與利率

貨幣緊縮之後所帶來的後果，可以說是有些致命。日本土地價格於1991年到達最高點，從1992開始持續下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%，至今仍未修復。

上到政府，下到企業、普通百姓，都深受其害。

三、中國

經常有人問中國房地產會崩盤嗎？

​宏觀來說，中國還處於城鎮化加速發展的階段，國家統計局統計2016年中國城鎮化率達到57.35%，而發達國 家的城鎮化率達到85%-95%，目前，中等發達國家和地區的城市化率是85%，西方發達國家的城市化率都在95%左右，美國是97%，中國達到這個城鎮化率的時間可能還需要近20年左右。這說明還有大量的人需要購房。

而從政策上來說，也能體現出目前國家在這方面的意志在打擊泡沫的決心。

2019年下半年來說，收緊房貸，顯示房企融資，頒佈樓市“限制令”；加快保障性住房的供應等等，都是為了建立健全的房地產長效機制。

除非中國經濟大崩盤，或者說全球經濟崩潰，更或者房地產完全市場化，以上哪一條都不是太容易發生，所以說房地產泡沫碎至崩盤的可能性非常小。如果真的崩盤了，可能就又將是一次嚴重的金融危機。