深度：地產板塊絕地反擊的時候到了！

地產板塊在經歷了2018年的跌宕起伏後，終於苦盡甘來。根據易居統計的40城數據，一季度一線、二線、三四線城市的銷售面積同比增速分別為29%、-4%、-12%，3月單月的銷售面積同比增速分別為36%、10%、4%，房地產市場結構性回暖趨勢進一步確認。

截至4月4日，今年以來申萬房地產指數上漲37.47%，招商滬深300地產指數基金上漲42.92%。

（數據來源：iFinD，2018.12.31-2019.04.04）

政策環境改善疊加業績亮眼帶動板塊上漲

2019年以來，受益於政策回暖，“一城一策”為二線城市的調控放鬆提供了較多條件，目前杭州、珠海、廣州、青島、廈門、天津等城市均在不同程度上放開限購，核心城市基本面回暖加快，尤其是一、二線城市的二手房市場交易改善。

部分城市政策鬆動情況

除政策環境的改善，公開市場發行利率降低，帶來行業融資成本下降，進一步改善了地產企業的經營環境。

一季度，年報集中披露，相對其他板塊而言，地產公司業績表現亮眼，增速客觀，截至4月8日，已披露2018年年報的地產企業中，淨利潤排名前十的房地產公司利潤總和達到1215.08億，為板塊的上漲打下了堅實的基礎。綜合來看，政策利好、利率降低、業績亮眼成為年初以來地產板塊向上的重要支撐。

2018年淨利潤排名前十房地產企業盈利情況（單位：億）

（數據來源：iFinD，截至2019.04.08，已披露2018年年報淨利潤排名前十的房地產企業）

政策不確定性引發短期市場觀望情緒

3月兩會的召開為2019年房地產市場定下了基調，穩步推進房產稅立法和企業去槓桿、居民穩槓桿的政策表述使得市場不確定性增大，在一定程度上動搖了市場信心。

棚改方面，2019年棚改開工量整體減少17%，長春、山東等地取消棚改貨幣化安置政策等，促使整體市場觀望情緒產生。

2018-2019年全國和19個省市棚改開工量變化情況（單位：萬套）

（數據來源：住建部、CRIC、興業證券經濟與金融研究院）

此次地產板塊回調除了自身因素之外，也受3月大盤整體回調因素影響，加上3月8號前後中信證券和華泰證券分別發佈的中國人保和中信建投看空報告和廣州證監局召開座談會了解配資情況，對市場的政策預期造成負面影響，導致短期市場情緒受到影響。

然而，短期的市場情緒很快得到緩解，隨著地產企業年報的相繼披露，亮眼的業績表現很快重振市場信心，帶動板塊走強。

地產板塊“便宜”特徵凸顯有望帶來增量資金

目前來看，一二線城市的基本面回暖程度超預期，居民槓桿率仍有提升空間，政策回暖趨勢較為明顯，基本面彈性較大，地產公司集中度提升趨勢延續。

2019年一季度克而瑞地產研究數據顯示，各梯隊房企的銷售金額集中度保持了一定幅度的提升，其中TOP30銷售集中度達到近50%，TOP100銷售集中度高達70.5%，3月單月實現銷售金額約9308 億元，同比增長約29%，環比增長約62%。龍頭集中效應仍舊突出，龍頭房企的業績可期，值得佈局。

（數據來源： CRIC）

隨著基本面回暖和行業景氣度提升，地產股“便宜”的特徵逐漸凸顯，有望迎來增量資金佈局，將為房地產核心資產帶來中長期行情，因佈局一二線和核心都市圈受益的標的：萬科A、新城控股、陽光城、保利地產、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福等將備受關注。

推薦關注招商滬深300地產等權指數基金，編制方式完美契合佈局地產龍頭的投資邏輯，由滬深300指數樣本股中歸屬於房地產行業的全部股票組成，目前所包含的13只成分股，皆為地產行業中的一二線龍頭股，採用等權重加權。

今年以來漲幅超過40%，然而對比權重股業績表現，其相對估值依然不高。