文 | 白羊
近日，某券商機構研報指出，從投資角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產每天都在虧錢。
該研報還指出，按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，當前(國內)至少有一半以上的城市，持有房產已經開始虧錢。並以上海為例，來論證這一點。
文 | 白羊
近日，某券商機構研報指出，從投資角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產每天都在虧錢。
該研報還指出，按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，當前(國內)至少有一半以上的城市，持有房產已經開始虧錢。並以上海為例，來論證這一點。
邏輯還OK，結論很大膽，觀點很刺激。沒房的人看到很解氣，有房的人和銀行看到很不淡定，炒房客們看到後更是脊背發涼。
若僅從結論來看，現在明智的選擇就是拋售，至少一半的城市房子是如此，包括上海。但事實似乎又並非那麼回事。
那麼，該如何客觀地去看上述結論呢？
其一，過低的租金收益率，說明如今房價確實存在一定虛高。
一個城市的租金就像一個城市的工資水平，是完全市場化的，並且能真實客觀地反映一個地方經濟水平高低。租金收益率，就猶如利率之於貨幣，真實反映了一項資產的價值，回報率低則說明資產價格存在虛高。
事實上，租金收益率低的可不只是上海，而是當下樓市的一個普遍現象（普遍在1%到4%之間），這也說明了房價確實存在一定虛高。
文 | 白羊
近日，某券商機構研報指出，從投資角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產每天都在虧錢。
該研報還指出，按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，當前(國內)至少有一半以上的城市，持有房產已經開始虧錢。並以上海為例，來論證這一點。
邏輯還OK，結論很大膽，觀點很刺激。沒房的人看到很解氣，有房的人和銀行看到很不淡定，炒房客們看到後更是脊背發涼。
若僅從結論來看，現在明智的選擇就是拋售，至少一半的城市房子是如此，包括上海。但事實似乎又並非那麼回事。
那麼，該如何客觀地去看上述結論呢？
其一，過低的租金收益率，說明如今房價確實存在一定虛高。
一個城市的租金就像一個城市的工資水平，是完全市場化的，並且能真實客觀地反映一個地方經濟水平高低。租金收益率，就猶如利率之於貨幣，真實反映了一項資產的價值，回報率低則說明資產價格存在虛高。
事實上，租金收益率低的可不只是上海，而是當下樓市的一個普遍現象（普遍在1%到4%之間），這也說明了房價確實存在一定虛高。
其二，中國樓市和股市的賺錢邏輯都是一樣，都是靠價格上漲。
在中國A股炒股，沒有誰傻到靠股息分紅去賺錢，更多地是仰仗價格上漲。這局面，一方面是因上市公司大都是鐵公雞，不願分紅；一方面，也與大家賺快錢的心態和理念有關。
中國樓市也一樣，賺快錢的心態，讓各方勢力把目光過度地盯在房價上漲上，而房價的上漲效應則吸引更多資金進入樓市。對於租金，更多抱著錦上添花的態度，能有最好，沒有也無所謂。
而對房價上漲的過度追求，又進一步拉低了租金回報率。
其三，當下城市房價上漲乏力，甚至部分城市陷入陰跌，有一半以上的城市房產開始虧錢，這是不爭的事實。
但也應看到，當下房價疲軟背後是強大的有形之手的干預，現有樓市調控下，並沒有真正地市場情況。比如上海，再怎麼著也是中國內地最具實力BIG4之一，若僅憑現有信息就斷定它不行了，拋售走人。那水平，還不如股市裡韭菜。
其四，房屋持有成本9%，明顯高估。
研報算出的上海房屋持有年成本大概9%，即5%的資金成本+4%的房屋折舊率，其實這個算法公式也適用於全國其他城市，當然得出來的也是9%。
但現實之中，這個9%明顯是被高估的。
首先，5%的資金成本主要是指銀行信貸利率，拋出首付款之後的年資金成本，考慮到現有利率，基本上接近這個水平。
其次，所謂的4%房屋折舊率，現實中明顯高估。
眾所周知，房子不同於機器設備，房價高並不是因為建安成本高，而是因為房屋所在土地及周邊配套貴，隨著時間增長區域價值和配套並不會折舊貶值，反而會不斷的增值。
體現房屋造價的建安成本大概占房價的10%到20%，上述4%房屋折舊率明顯高估了。
若真要估算一個房屋持有成本話，合理水平在5%到6%。考慮到市場各類投資品的收益率，這個成本不算低。
上面四點，是對文章開頭研報論點論據的一個剖析。總之，一方面它在推導上尚不夠嚴謹，另一方面它向我們揭露了樓市殘酷且令人不安的一面。
那麼，我們可以從中反思出哪些有指導性的東西呢？
一，辯證地去看城市房價的疲軟現象，有的地方是市場需求和購買力就不行，過去靠打興奮劑，隨著藥勁兒慢慢失效，市場開始慢慢現原形，如廣袤的三四五線城市；
有的地方是市場需求和購買力仍被有形之手強行摁著，無法釋放出來，比如上海深圳等。
所以辯證地看疲軟背後的原因，才能避免踏空或者錯失機會。
二，過去幾年，那種通過猛加槓桿，炒高房價，然後再快速出貨的炒房玩法，已徹底過時。
就像徐翔被抓，預示著老套的坐莊炒股時代的結束一樣，如今炒房客的時代也結束了。如果不及時收手，還指望著房價短期（一兩年）暴漲，來抵消高昂的資金成本，並讓自己一筆。跳樓，將會是大概率結局。
三，如果你是像巴菲特那樣的價值投資者，以10年、20年甚至30年為期限來衡量收益率，通過時間燙平價格波動，那麼，房子仍然是普通投資者最理想的投資品之一，至少跑贏通脹、餘額寶是沒問題的。
由前述內容可知，房子的回報率主要由兩部分構成，一是租金，二是房價上漲。現有環境下，一兩年、三四年內，二者都沒有大漲基礎的，單是10年就不一樣了。
因為10年足以讓社會經濟發生翻天覆地的變化，購買力和物價水平的上漲，會讓租金明顯提高；而與房價相關的貨幣發行量，即使按最低增幅，10年下來也足以推著房價上幾個臺階。
文 | 白羊
近日，某券商機構研報指出，從投資角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產每天都在虧錢。
該研報還指出，按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，當前(國內)至少有一半以上的城市，持有房產已經開始虧錢。並以上海為例，來論證這一點。
邏輯還OK，結論很大膽，觀點很刺激。沒房的人看到很解氣，有房的人和銀行看到很不淡定，炒房客們看到後更是脊背發涼。
若僅從結論來看，現在明智的選擇就是拋售，至少一半的城市房子是如此，包括上海。但事實似乎又並非那麼回事。
那麼，該如何客觀地去看上述結論呢？
其一，過低的租金收益率，說明如今房價確實存在一定虛高。
一個城市的租金就像一個城市的工資水平，是完全市場化的，並且能真實客觀地反映一個地方經濟水平高低。租金收益率，就猶如利率之於貨幣，真實反映了一項資產的價值，回報率低則說明資產價格存在虛高。
事實上，租金收益率低的可不只是上海，而是當下樓市的一個普遍現象（普遍在1%到4%之間），這也說明了房價確實存在一定虛高。
其二，中國樓市和股市的賺錢邏輯都是一樣，都是靠價格上漲。
在中國A股炒股，沒有誰傻到靠股息分紅去賺錢，更多地是仰仗價格上漲。這局面，一方面是因上市公司大都是鐵公雞，不願分紅；一方面，也與大家賺快錢的心態和理念有關。
中國樓市也一樣，賺快錢的心態，讓各方勢力把目光過度地盯在房價上漲上，而房價的上漲效應則吸引更多資金進入樓市。對於租金，更多抱著錦上添花的態度，能有最好，沒有也無所謂。
而對房價上漲的過度追求，又進一步拉低了租金回報率。
其三，當下城市房價上漲乏力，甚至部分城市陷入陰跌，有一半以上的城市房產開始虧錢，這是不爭的事實。
但也應看到，當下房價疲軟背後是強大的有形之手的干預，現有樓市調控下，並沒有真正地市場情況。比如上海，再怎麼著也是中國內地最具實力BIG4之一，若僅憑現有信息就斷定它不行了，拋售走人。那水平，還不如股市裡韭菜。
其四，房屋持有成本9%，明顯高估。
研報算出的上海房屋持有年成本大概9%，即5%的資金成本+4%的房屋折舊率，其實這個算法公式也適用於全國其他城市，當然得出來的也是9%。
但現實之中，這個9%明顯是被高估的。
首先，5%的資金成本主要是指銀行信貸利率，拋出首付款之後的年資金成本，考慮到現有利率，基本上接近這個水平。
其次，所謂的4%房屋折舊率，現實中明顯高估。
眾所周知，房子不同於機器設備，房價高並不是因為建安成本高，而是因為房屋所在土地及周邊配套貴，隨著時間增長區域價值和配套並不會折舊貶值，反而會不斷的增值。
體現房屋造價的建安成本大概占房價的10%到20%，上述4%房屋折舊率明顯高估了。
若真要估算一個房屋持有成本話，合理水平在5%到6%。考慮到市場各類投資品的收益率，這個成本不算低。
上面四點，是對文章開頭研報論點論據的一個剖析。總之，一方面它在推導上尚不夠嚴謹，另一方面它向我們揭露了樓市殘酷且令人不安的一面。
那麼，我們可以從中反思出哪些有指導性的東西呢？
一，辯證地去看城市房價的疲軟現象，有的地方是市場需求和購買力就不行，過去靠打興奮劑，隨著藥勁兒慢慢失效，市場開始慢慢現原形，如廣袤的三四五線城市；
有的地方是市場需求和購買力仍被有形之手強行摁著，無法釋放出來，比如上海深圳等。
所以辯證地看疲軟背後的原因，才能避免踏空或者錯失機會。
二，過去幾年，那種通過猛加槓桿，炒高房價，然後再快速出貨的炒房玩法，已徹底過時。
就像徐翔被抓，預示著老套的坐莊炒股時代的結束一樣，如今炒房客的時代也結束了。如果不及時收手，還指望著房價短期（一兩年）暴漲，來抵消高昂的資金成本，並讓自己一筆。跳樓，將會是大概率結局。
三，如果你是像巴菲特那樣的價值投資者，以10年、20年甚至30年為期限來衡量收益率，通過時間燙平價格波動，那麼，房子仍然是普通投資者最理想的投資品之一，至少跑贏通脹、餘額寶是沒問題的。
由前述內容可知，房子的回報率主要由兩部分構成，一是租金，二是房價上漲。現有環境下，一兩年、三四年內，二者都沒有大漲基礎的，單是10年就不一樣了。
因為10年足以讓社會經濟發生翻天覆地的變化，購買力和物價水平的上漲，會讓租金明顯提高；而與房價相關的貨幣發行量，即使按最低增幅，10年下來也足以推著房價上幾個臺階。
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