文 | 楊斌
來源 | 領遇
【作者簡介】楊斌，大舉投資、西罡投資創始人，專注商業地產投資基金、存量更新改造及不動產證券化（類REITs、CMBS）、資產管理。曾成功完成中國商業地產以紅籌架構在新加坡證交所主板IPO，並擔任上市REITs的首席執行官。熟悉不動產金融、商業地產、傳媒、消費、能源等領域的產業併購、股權投資、資產管理，以及上市公司治理。在海內外領導多起IPO、併購和股權投資。（微信號arthurbinyang，公眾號“西罡投資”）
存量時代已到，不動產則暗合了這個時代的資產狀況。
何謂不動產資管？
投資者常會把資管、投資、理財和財富管理交叉使用或是並用，但事實上，它們的概念和外延是不同的。比如，資管其實是投資的主要手段之一，而財富管理是資管獲取資金的渠道之一，理財則更偏金融屬性，管理資金。
實際上，中國投資者傳統的投資模式主要是短線投資，比如銀行基金、信託債券，機構投資者通過專業化的資金管理幫助投資者實現保值增值。資管的盈利模式主要是在管理資金的過程中收取管理費以及超額收益的分成。
中國資產的增量時代已逐漸被存量時代所取代，房地產越來越被不動產所取代。不動產屬於另類投資的一種，從全球數據來分析，另類資產的不動產投資佔比大概是21%左右，而在這21%之中，52%屬於主動管理，45%屬於被動管理。
不動產投資有兩個特點：
一是回報率高且穩定。因為不動產投資週期長，可以跨越經濟週期，這也是許多機構投資者和個人投資者願意通過不動產投資防範通脹的原因。
另一個特點是可以有效分散風險，相較於傳統資產，不動產的相關係數較低。房地產的市場價格會隨著銀行的利率變化有較大的波動，而與債券相比，不動產的相關係數甚至是負值。
按照投資風險和投資回報的正向分佈，不動產投資可分為四類：
一是核心型。屬於價值型投資，回報率為7%~10%，槓桿率小於40%，收益來源主要是經營收益。
二是核心增長型。屬於價值型投資，回報率為9%~13%，槓桿率為40%~60%，收益來源主要為經營收益。
三是增長型。屬於成長型投資，回報率為13%~18%，槓桿率為60%~75%，收益來源主要是租金提升及增值收益。
四是機會型。屬於成長型投資，成熟風險更高。回報率大於20%，槓桿率大於70%，收益來源主要是改造升值。
前兩者的投資者主要是境外投資者，而後兩種則主要是中國投資者的主要投資類型。外資規模較大且境外外融成本較低，可以通過低價進入獲取資金收益，之後再以高價退出，因此外資機構的投資區域往往是一線城市核心地區，且都是經營成熟的較高檔子寫字樓。
商業模式
目前具有代表性的運營不動產的商業模式包括：
西蒙地產的“一體化”模式。在商業項目運營成熟之後，通過出售、分散和打包設立REITs,在公開市場出售，引入投資人、資產管理人和託管人。其本身也持有部分REITs份額，享受分紅和物業升值的收益，而REITs讓西蒙地產集團得意撬動資金，再通過併購實現快速擴張，然後以龐大的資產規模來分散風險。
鐵獅門的“地產基金”模式。以不到5%的資本投入，通過收取地產開發鏈條各個環節的相關管理費和參與旗下地產基金超額收益的分配，分享了地產項目40%以上的 收益。鐵獅門經過百多年的發展形成了包括物業開發、設計、建築、物業管理、投資管理、租務、稅務和風險管理能力於一體的綜合化 地產企業。其最核心的除了物業開發和管理能力外，就是金融能力。
凱德的“運營+投資”模式。該集團構建了從開發商到私募基金再到REITs一條完整的投資和退出的流程。以地產基金為核心的投資物業成長通道，“地產開發+資本運作”的模式是其地產經營模式的要訣。
萬科的“輕資產”模式。將房地產金融和商業地產發展緊密結合，藉助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售並舉。在資產成熟之後賣掉，從而實現資產的滾動。在相關項目上，引入投資機構，共同參與相關項目的管理。
萬達的“類資管”模式。以萬達為核心，投資機構作為財務投資人。合作方負責取得項目用地的土地使用權，並負擔全部投資;萬達商業地產負責項目的建築規劃設計、開發建設管理、商業規劃及 招商、商業運營管理，授權項目使用萬達廣場品牌;雙方按照項目開業後的租賃淨收益分成。
事實上，目前不動產的管理者都在面臨“重資產”還是“輕資產”模式的選擇。
重資產模式是通過收購老破舊商業地產，如舊廠房等，通過變更物業用途、定位，對資產進行賦能改造，提升資產租金收入，進而提升資產整體價值。在這種模式下，雖然資金壓力大，但是能夠分享到物業改造提升的增值效益。“輕資產”模式則是通過租賃或合作方式獲取物業使用權，改造賦能，招商出租。這也是目前長租公寓、聯合辦公、共享辦公的主要運營模式。對資金規模要求較低，但是無法享受到增值效益。
不動產資管現狀及“痛點”
當前，在中國，不動產資管所面臨的問題首先是缺乏監管，沒有完整的信息披露流程和規定。第二，由於無法在公開市場進行交易，缺少流動性，投資者無法像投資股票和債券一樣可以賣出變現。第三，槓桿率偏高，風險較大。第四，估值難度大，由於缺少流動性，在交易量和規模都不足的情況下，缺少準確的市場交易信息，評估樣本不足。最後，目前中國不動產的專業運營水平較低，且金融手段仍舊單一。
免責聲明：本文版權歸原作者所有，文章內容僅代表作者觀點，不代表領遇立場，我們的主要目的在於分享信息。若文章內容涉及投資建議，切勿直接作為投資依據。市場瞬息萬變，投資請三思而後行。
*如需轉載請標明轉載自領遇App
責任編輯：野漁夫