摘要：獲得重磅定位的海南是否有投資價值？樓市捲土重來？
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
2018年，海南搞了“全國最嚴”的調控，全島、全省“去地產化”。
但如今，先是3月中旬，海南重啟房貸“商轉公”，“鼓勵”更多人願意買房，並減輕剛需負擔。
接著最新的消息，海南準備招攬人才，“大招”是放寬引進人才在海南購房資格和信貸要求，規定隨總部企業遷入員工，享受本地居民同等購房待遇。
聰明的房企在行動。據說已經有房企在考慮，把外地投資者搞成自己的員工，讓他們滿足人才購房條件……
近期房地產調控邊際放鬆，已經不是新聞。不少地方樓市又迎來久違的小陽春，但是否可以持續還存疑？
不過，當調控全國最嚴的海南，也開始搞“以房票搶人”，槓桿遊戲覺得這一輪房地產寒冬或許真的已經過去。
1、調控全國最嚴的海南搞“以房票搶人”，意味著房地產的寒冬已經過去
海南去年最嚴調控，和今年的“以房票搶人”舉措，確實都是信號。這也充分說明房地產和人，對於各地來說都是很重要的。
因為2018年搞全省限購，海南房地產市場迅速萎縮。無論銷售面積還是銷售額，2018年海南都是百分之二三十的下滑。
這顯示會導致海南方方面面承壓。相對一些工商業發達的城市或省來說，海南本來底子相對薄，房住不炒沒錯，但地方的日子還得過，各種開支、建設都需要錢。
此前槓桿遊戲經常說，很多地方土地出讓收入和一般預算收入之比，達到了一比一，甚至比一般預算收入還要多。
有的地方，如果一兩個月不賣地，可能就會斷炊，或者大規模基建缺乏資金保證，面臨相關地方債務還不上的困境。
房住不炒的口子沒有破，但維持一定的活躍，是地方和房企都需要的。
對於海南來說，首先是欠發達省份，而且要搞國際旅遊島、自由貿易島，沒錢是不行的。房地產背後的土地財政在現階段，很難跨越。
正是這樣的背景下，加上貨幣政策近些月的寬鬆，調控邊際放鬆成為趨勢。
值得注意，不久前的兩會，海南方面領導就說，海南房地產的銷售對象，已經由島外居民為主，轉變為島內居民和引進人才為主。
信號早已開始。當然，海南要大發展，必須引進人才，而此前的調控政策，對於外來人才很不友好。全國很多地方都通過人才政策或者放寬落戶，爭奪人口、人才資源，並利好樓市。
條件不夠好，而且還有海峽阻隔的海南，實際上放開一些，本來就應該。“以房票搶人”可謂是兩全其美，人才需求得到滿足；還可以幫助房地產的回穩，利好樓市。
當然，海南房地產泡沫破滅的教訓曾經極為慘痛。何況本輪“房住不炒”的最高要求並未變化。所以海南相關方面同時表示，海南將繼續嚴格執行“全域限購”等調控措施……
這說明底線還在，但調控最嚴的寒冬已經過去。不僅是海南過去，全國都已經過去。
另外，房企借錢利率今年以來明顯下降，融資容易程度大幅提高。近期各地高溢價土地接二連三。上述都表明，寒冬過去了。春江水暖鴨先知。
2、海南是否有投資價值？
2018年，在最嚴調控週期大背景下，海南不準備讓炒房的人套利。更不希望海南的國家重大戰略，像上一次特區設立被過分貪婪的人破壞。
於是去年的春天，在獲得中央史無前例支持新政10余天後，海南宣佈全域限購。
一定程度上說，當時很多論者，或者說海南給人的提示是，想要告別中國式地產模式，想要告別土地財政依賴……
但是在此之前，無論開發商還是個人投資者，不少已經在佈局海南，甚至可以說是熱炒海南。
去年槓桿遊戲寫過，一些大牌開發商，這裡不想得罪人，不點名，違規填海、破壞海洋，被媒體曝光，相關部委叫停了這些項目……這些違法的行為，當然應該被叫停。
之所以會有這麼嚴重的事情，這就說明很多企業、投資者是看好海南房產投資價值的。
房子作為一種商品，自由交易、賺錢，按說都是理所正常。只是，我們國家一個地方有什麼利好、規劃，最早獲益的很多時候都不是政策初衷，而是房地產。
這會導致政策目標，最終出現偏差，甚至徹底破壞了計劃。當初海南也是特區，也有過風光時候，房價翻了五六倍甚至局部更多，結果因為地產熱，泡沫瞬間灰飛煙滅。
這回海南可以說是再出發，教訓自然必須吸取。同時，住房不炒是上面的明確要求，要做全面深化改革開放的新標杆，自然各方面都要做表率。
去年海南的文件原文說：建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。
可居住問題怎麼解決呢？海南官方文件說，鼓勵和指導已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用於發展其它產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。
也就是說，不是不開發，只是換模式。
問題是建設國際級的自貿區、自貿港、國際旅遊島，需要很多建設，基建、包括保障房，資金怎麼保障？
對此，槓桿遊戲去年認為，如果真有需要，政策也是會變化的。調控都是根據當下需要制定的。然後，最重要的是，不是宅地才可以賣錢！
如今來看，政策已經在微調。接著，搞產業用地是不是一樣可以來錢？
海南要做國家生態文明試驗區、國際旅遊消費中心、國家重大戰略服務保障區……這些定位說明，海南主要還是生態文明、綠水青山。
這裡，槓桿遊戲特別提示一句，搞國際旅遊消費，簡單說歡迎全世界來度假，而不是來常住。
因此，海南的發展模式不是要新搞來多少人，只要足夠就好，本身海南要吸人太多人的也不可能。
當然政策可能是變化的，房地產的調控也是在變化的。海南是否可以逐步走上健康發展的道路，為全國樹立表率，房地產寒冬之後到底是春天、夏天還是大豐收的秋天，或許很快就知道了。
3、大行情再啟動，投資窗口已經開啟？
房價是否要捲土重來備受關注。槓桿遊戲不久前寫了《房住不炒，官方定調！》（3月12日）的文章，對此進行了較為仔細的分析。
過去多輪調控的歷史表明，所有放鬆，或者邊際放鬆調控的說辭之一，都包括對剛需購房者的保障和保護。
但最後，每一次放鬆的後果都是導致房價捲土重來。這一次，我的看法是最上層還有很強的定力。
近期的一個重大利好是，外部環境改善，中美談得有很多進步。大環境好了，也就對房地產不那麼依賴，轉型升級就有可能。
當然，地方有自己的訴求，也有各自的困難。槓桿遊戲一直說，絕大部分城市是扛不住長期性的嚴厲樓市調控。所以，邊際放鬆維持一定的活躍是為必須。
因為信貸、房價回落到一定程度、此前交易量下降、各類消息炒作、促銷等因素，很多觀望者近期入場，合力形成了小陽春。
但未來大行情到底有沒有，房價是否捲土重來？我的看法維持不變，核心指標是信貸政策，簡單說就是是否準二套以上的購房隨便、輕易加槓桿。
比如哪天不認房、不認貸的話，那肯定說明形勢逆轉。反之，如果領導一直說房住不炒，也就還沒有太大的行情。
對於樓市投資來說，越來越考驗技術。動輒說行情的吹牛大神，遠離他們。
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