續上一期，我不炒房，但在當下樓市我有閒錢，投資房產可不可以？
為了了財產保值增值，我們可以根據自身情況來進行房產投資。本文接下來繼續探討下，若做房產投資，我們在什麼時間點進行投資，買哪投資，具體可以投資什麼類型的房產。
在這裡一定要說明的是兩點是：
——我們提及的房地產市場是大連，而不是其他城市。現在全國各個城市房地產市場發展近況和進度很不一樣。
——還會有外地朋友說，我有錢也不會投資大連這個城市，這個沒有問題，我理解，也接受。但我在這裡想表達的是：如果我就想投資大連房產這個前提下，所闡述的觀點。
when，什麼時間我們可以投？
現在很多人談論房價走勢的觀點，有一個我是很認同的，就是恆大首席經濟學家任澤平拋出了三段論。他認為，房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。
長期看人口，很好理解吧，南方多城市不斷降低落戶門檻，目的是什麼，就是吸引人口流入。
東北近幾年人口外溢嚴重，大連高校很多畢業生在畢業後選擇去南方工作的也是佔大多數，至於什麼原因咱就沒必要在這裡討論了。從目前來看，這一趨勢也很難轉變，所以，從這一點來講，跟南方城市相比，大連的確不是一個非常適合做房產投資的城市。所以，投資大連房產的朋友，你的預期不要那麼高，看南方某些城市房價翻翻，大連也指望翻翻，告訴你，這是不可能的。大連房價最多就是跟漲的節奏。
從長期來看，你若相信大連這座城市正在向好的方向發展，對城市發展有信心，例如什麼自貿區，例如煙大海底隧道等等。相信未來會有越來越多人們在這座城市生活和工作，那就可以賭一把。我雖然沒多少信心，但我是這麼希望的，所以我認為現在可以投資。
中期看土地，其實就是市場上房產供應的多少。影響價格最大的永遠是供需之間的關係。任何商品都是一樣，房產也不例外。
在這裡先問大家一個問題，關注全國房價市場的朋友，應該有留意到了，在近五年的市場變化中，為什麼大連房產市場漲價，比南方市場要遲一步？
注意，我這裡說的不是漲幅，而是漲價不同步，大連比南方城市要遲一到兩年時間。
答案就是因為大連2010年和2011年的超期的土地供應，導致了2013年前後大量房產入市，供遠大於求。大量土地出售後，正好趕上限購。購房者觀望。市場一下就供大於求。資金壓力 大的開發商，等不及了，帶頭降價，其他開發商跟著降。當時大連市場坐實下跌了一波，典型的樓盤就是華南板塊遠洋某樓盤預計13000，後期低價8000多就賣了。東港龍湖樓盤售價17000+，打特價12000+就賣了，售樓處一度被老業主圍堵。（市場反應特別好，本觀望的客戶都積極入市）
同期南方城市並沒有因為限購政策影響導致房價下跌。最多就是微跌，但沒多就反彈了，而大連還在探底，人家50%了，大連較前期房價高點持平，人家漲幅100%，大連20%，然後第二次限購推出了。基本上就是這麼個節奏吧。
大連2010年，2011年，賣地有多麼凶，我之前有統計：
如上圖，簡單來講，就是2010年（最高的那個柱狀）賣的地，比之前十年加一起賣的都多，而且2011年也沒少多少。這麼多地蓋出的房子入市，就算不限購，大連當時購買力又什麼時間能去化的了呢？供遠大於求，形成了明顯的買房市場，價格下跌就是必然的。
當然時至今日，大連近兩年，賣地的節奏慢了很多，今年來看，基本每個月一塊土地出讓。一級土地市場目前看供應不足，開發商搶地，這一點你可以看看我之前的文章。二級新房市場情況來看，目前僅甘北體育新城片區樓盤競爭激烈。市場供需相對平衡，或者供應略大於需求。去化速度尚可。
從中期來看，新房市場房價下跌的概率不大，一段時間內相對價格平穩，除非大連又傻不拉幾的瘋狂賣地。至於漲價，目前全靠地價上漲，新項目入市來帶動房價，整體房價預計會又所增長。所以我認為現在可以投資。
短期看金融，就是銀行貸款方面政策，也包括限購等各類政策。關於這一點，我們回顧下大連房地產近10年的房價的兩次大漲，和兩次下跌（大致年份時間節點吧）：
——2008年金融危機，全國房價下跌，大連也一樣。（市場外部經濟因素）
——2009年國家救市，推出4萬億經濟刺激計劃，房價開始大漲，至2012年（寬鬆的貸款政策，七折利率等政策）
——2012年，房價開始下跌，至2015年。（全國第一次限購政策，貸款政策嚴格，利率上浮）
——2015年至2017年，房價探底爬坡，房價快速上漲。（限購解除，貸款相對寬鬆）
——2018年至今，房價相對穩定。（重啟限購，貸款利率適度調整。）
近十年，房價漲跌，無不在各類購房政策，貸款政策的影響下而波動的。
目前看，大連限購區域的限購政策不會解除。甘區也不會限購，若真哪個區域解除限購了，房價定會大漲。甘區限購了，房價定會停止目前的漲勢。
在目前相對平穩的政策環境下，現在投資後，待未來政策寬鬆房價會有漲幅，至於多少，得看多方面的條件，這個很難講，但起碼現在可以投資。
以上就是從長期，中期，短期的三個角度來看，我覺得現在可以投資大連房產的理由。下一篇，我們會講講，如果你覺得現在投資大連房產可以的話，投資買哪，買什麼類型的房產呢？
歡迎網友們留意交流。
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