觀點地產網規模正在快速擴張的旭輝，衝刺千億途中林中並沒有停止過併購的步伐。
6月6日，旭輝一則公告宣佈以13.3億元收購永泰控股子公司位於上海市黃浦區淮海中路街道45街坊17/2宗地地塊的物業開發項目。
資料顯示，該項目現為一項開發中的位於上海市黃浦區淮海中路街道45街坊17/2宗地地塊的物業開發項目，其佔地面積約8594平方米，擬開發作為辦公及商業用途，規劃的總建築面積為44481平方米（包括地面以上的建築面積25781平方米及地面以下的建築面積18700平方米）。
據觀點地產新媒體查閱，該項目由新加坡公司由永泰控股子公司Winnamax Investment Pte.Ltd於2013年11月29日競得，成交價格11.04億元，樓面價4.28萬元/平方米，刷新彼時上海年內單價地王紀錄。
該項目毗鄰新天地屬於地鐵上蓋物業，目前為在建甲級寫字樓。據接近旭輝人士表示，旭輝接盤後將繼續完成寫字樓的建設，並持有該項目作租賃用途。
曾不被看好的高價地
2013年，永泰控股經過130餘輪競拍大戰，最終以樓面價4.28萬元/平拿下該地塊。一時間，關於該宗高價商辦地的成交引起市場一番熱議。
業內人士紛紛表示不看好，該地塊佔地面積偏小，操作空間不大，按建築指標看，是一幢寫字樓加底層商業，淮海路的寫字樓租金僅次於陸家嘴和南京西路。
彼時，該地塊周邊辦公樓租金為4元/平米/天左右，而新天地地帶辦公租金高達15元/平米/天。從客觀市場來看，地塊所處位置辦公成交價偏高。該地塊合理價格應在3.7萬元/平方米。
另一方面，有分析人士認為，“地塊雖處新天地商圈，但門前建國東路是單行道，周邊都是住宅，不直通地鐵且地塊小，搞辦公零售很累，只適合做長期持有的服務式公寓。”
據瞭解，該地塊周邊已有項目Lanson Place(錦麟天地)服務式公寓。知情人士稱，該項目租客以歐美、日本和新加坡等地的跨國公司高層職員為主，當中亦有任職銀行高層的香港客人。
然而，時間轉眼過去四年，該項目仍處於在建狀態，按永泰控股的規劃，將建成一幢甲級寫字樓。
據接近旭輝的消息人士表示，接盤後將繼續完成寫字樓的建設，而且對於目前上海商辦市場非常看好。旭輝方面表示，擬開發並持有該項目作租賃用途。
對於高地價的疑問，上述人士指出，目前該項目毗鄰的新天地地價超過7萬元/平方米，隨著上海土地供應逐漸減少，核心區域土地顯得越來越稀有。
事實上，這次收購旭輝早已埋下伏筆。今年三月業績會上，主席林中便提出，會加大在北京和上海出租物業的收購，特別是核心區域的商業辦公樓。
林中表示，併購是未來旭輝的一個很重要投資方式，旭輝未來投資的多樣性不是光靠在公開市場舉牌，包括二級市場的併購，包括一、二級土地聯動開發。
400億持有資產圖謀
而這一次併購，也為上海旭輝的400億目標增添了不少籌碼。
今年2月28日，上海旭輝公佈五年戰略規劃，並明確提出，公司業務發展模式將從純開發轉向開發與持有並重，通過地產基金等輕資產模式加大對核心物業的增持。
“五年後，上海旭輝將經營著面積達130萬平方米、市值400億的持有資產，預計未來每年能夠貢獻20億的租金收入。”
在400億規模的物業持有量中，寫字樓將成為上海旭輝最重要的投資標的。上海旭輝表示，在市場趨利下，寫字樓會積極發展，同時適度發展公寓，但對於商業及酒店相對保守，其中酒店原則上不持有。
為何對寫字樓“情有獨鍾”？上海旭輝表示，目前在整個上海投資市場中，寫字樓由於穩定的回報率，投資比例逐步提升，達到整體投資組合的62%。
“在過去2015年及2016年上海寫字樓成交量達到了高峰，其中2016年總成交量達到447億，佔全市總體投資的62%。”仲量聯行上海研究部總監姚耀早前在接受觀點地產新媒體採訪時也強調了上海寫字樓成交的火爆。
姚耀分析，在上海打造國際金融中心的過程中，目前第三產業佔比不到70%，未來將進一步上升到80%甚至90%，這意味著市場對甲級辦公樓會有更多需求，加上市場投資資金充足且活躍，都直接推動市場需求量保持高位。
產業升級導致租戶對寫字樓要求不斷更新，則為寫字樓改造提供了機會。“有些寫字樓雖佔據商業圈中的黃金地段，但硬件設施跟現代需求脫節，不管是在市中心板塊，還是非中央商務區，都存在著這些機會。”
姚耀認為，如果投資者收購併做一下翻新，租金會上升非常快，未來退出的時候價值也會更好的實現。
除此之外，上海優質寫字樓物業在淨回報率表現也相對較好。據第一太平戴維斯數據顯示，在過去2016年四季度，上海市區甲級寫字樓市場淨回報率為3-4%，核心購物中心為3-3.5%，高端服務式公寓2.2-2.8%，高端小業主公寓2-2.5%，五星級酒店1.5-2%。
在需求旺盛、淨回報率可觀的情況下，上海旭輝瞄準寫字樓市場並不難理解。
