5年後，現在購買的房產要增值多少幅度才不虧本？答案有信心了嗎?

對於當前的房產，不僅具備居住屬性，還兼具強大的金融功能。所以，不少投資房產的購房者都會問道這樣一個問題“當下購房5年後賣出，房價要漲到多少才能保本？”，下面我們一起來算算：

假定：現購買的房產總價為200萬，單價2萬/平米，面積100平米。首付款3成約60W，按揭140W房貸全部使用商貸、按揭週期為30年，且房貸利率按照截止到2019年4月份全國首套房貸平均利率5.48%算。此外，個人資金利率按照市面上比較普遍且比較安全的貨幣類基金來計算，這個數值大概是年化收益4%左右。該成本核算只算大項費用，小項小金額忽略。大概計算如下：

①首付款5年資金成本：60W*4%*5年（複利）=13W

②房貸還款5年利息總和（按大多數人使用的等額本息還款方式）：36.99W，詳見下表：

③物業費成本：因大多為期房，收房後交納物業費算3年，3年物業費=100*2.5*12*4=1.2W。

④房屋產權取得費用：契稅+維修基金=200W*1.5%+100平米*120元=4.2W。

另外，按照現在通行做法，5年後房屋售出的相關中介費、稅費一般都由買主承擔，所以不計算在購房者成本之內。

因此，上面四大項費用合計為13W+36.99W+1.2W+4.2W=55.39W。那麼，最終的計算數據結果就出來了：如果要保本的話，房屋售出價=購房總價200W+55.39W=255.39W，房產售出單價由2萬/平米漲到255.39W/100平米=2.55W/平米。如果換算成百分比的話，5年後，在購入價基礎上提升27.5%即可保本。

當然，上面計算的數據僅是紙面上的，在現實中，我們購房人還需要分兩種情況對號入座：

一是剛需自住購房，需要考慮5年時間的租金支出。

事實上，期房一般有兩年建造期，本身就不能居住，所以還是算3年租金，每個月按2000元/月，3年支出租金為2000*12月*3年=7.2W，所以，如果已經購房的話，應該減去這部分成本，即255.39W-7.2W=248.19W，那麼只要房價由2萬/平米漲到248.19W/100平米=2.48W/平米就可實現保本。如果換算成百分比的話，5年後，在購入價基礎上提升24%即可保本。

二是投資保值增值為目的購房，需要考慮通貨膨脹和租金收益因素。

一方面，現在新蓋小區大多為精裝房源，所以，經過簡單的二手家電配置後，基本可以實現拎包入住。所以可以實現一定成本衝抵，期房3年租金收益合計還是為7.2W，二手家庭配置預算為2W，那麼，投資性房產可以衝抵成本為=7.2W-2W=5.2W。

另一方面，從通貨膨脹因素考慮，在過去10年，統計部門公佈的CPI一般在2-3%之間，但由於統計口徑問題，房產等大項並不包含在內，所以，按照民間算法，過去10年，我們貨幣貶值率在7-7.5%左右，隨著M2降速趨穩，2017年和2018年在8%左右，那麼我們推導預測未來5年實際通脹為6%上下，也就是說，未來100W的購買力相當於現在的70W上下。

所以，結果就出來了，如果要實現保值，200W房產，5年後售出的房產應達到=285.7W-衝抵成本5.2W=280W。如果換算成百分比的話，5年後，在購入價基礎上提升40%即可保本。也就是說，單價2W的房子，應賣2.8W才算保值，如果增值的話，應在此單價之上。

總結一下，上面的算法只是一種基本算法，房屋總價，或者出不出租或裝不裝修，可在此基礎上增減。總之，在因素大體一定的情況下，無論以什麼價格購買，如果5年後轉賣達到保本目標的話，對於自住購房者來說，需要在現房價基礎上漲24%，而對於投資購房者來說，需要在現有房價基礎上漲40%。所以，房價年均漲幅低於8%是不賺錢的。不過話說回來，隨著貨幣的不斷貶值，我們只能選擇相對優秀的抗通脹產品，總比什麼都不做的好。看了這個數據，你對你所在城市的房產有信心嗎？

本號專注於購房、賣房研究，學習更多購房、賣房知識，歡迎關注本號