100萬的房產5年後賣出，要漲到多少才能保本？內行人分析結果讓我清醒

本文測算的前提是普算，不考慮特殊情況，比如是否出租帶來的有無租金收益，以及貨幣貶值情況，因為所有投資都會面臨此類情況。本測算結果及個人意見僅為購房者參考，不作為投資建議，風險自擔。

數據設置：100萬的房產，其中面積100平方米，單價1萬/平米。按房貸利率按融360最新監控的全國首套房平均利率5.44%、商業銀行5年期定期存款平均利率3.298%算，購房首付比例為3成，即30萬，向銀行按揭房貸70萬人民幣，採取純商貸20年期，還款方式為等額本息，計算如下：

①5年購房首付款資金成本：30萬*3.298%*5年=4.95萬元；

②5年房貸利息成本：5年共還60期月供，合計償還利息共計17.62萬元；

③5年物業費：按照一般新房從購買到交付2年期算，剩餘3年時間應繳納物業費，物業費為=100平方米*2.5元*12個月*3年=0.9萬元；

④辦理房產證費用：新房只核算大項，主要包括維修基金和契稅，費用為：維修基金120元/平米*100平米+契稅100萬*1.5%=2.7萬元。

備註：一般按照現實情況，5年後轉賣房產，房主獲得淨得價，相關的稅費及中介費用均由買主承擔。

由此可算以得出，持有投資性房產5年成本合計=①+②+③+④=26.17萬元

100萬房產，5年後要實現保本價結果是：

從單價上算，現在購買的1萬元/平米的房產，要漲到(100萬+26.17萬)/100平米=1.26萬/平米。也就是在現有基礎上再漲2600元，即可基本實現保本；

從總價上講，現在購買的100萬房產，要漲26.17萬，總價達到126萬才能保本。

結論：如果換算成漲幅比例的話，無論你價格現在什麼價格購買，購買多大面積，只有5年後在現有單價或者總價基礎上，再漲26.17%才可保本，換算成年均漲幅為5.23%。對於這樣的房價漲幅，這樣的結果，對你我來說，應該有清醒認識，你有信心投資買房嗎？

下面結合本人從業經驗和對房地產的研究，談兩點個人看法和建議：

購房保值增值需要因城而異，全面普漲的時代大概率過去了。從現在起，樓市分化不是說說而已。有的人可能不以為然，認為過去3年，很多三四線城市樓市表現並不比大城市差。但如果你仔細分析一下這輪房價上漲的原因就知道了，那就是全國性的樓市去庫存策略。不過，樓市去庫存產生的後遺症也比較大，就是所有城市資產價格迅速拔高，但一些收縮型城市後續支撐乏力，如沒有產業支撐，沒有增加就業機會，沒有人口流入保障等等，只能由時間來消化泡沫，就更別談漲多少了。中國社科院在不久前發佈的房地產藍皮書報告中指出，已完成樓市去庫存地區將逐步或者減少棚改貨幣化安置，失去政策託底，前期購房需求透支的三四線城市房地產市場銷售可能進一步回落，要防範價格下跌過快。

第一，房價不漲或者微漲就意味著虧損，未來不能閉著眼購房。自住什麼時候買都是對的，所以先撇除掉。而對於房產投資者來說，購房就是為保值增值，要賺錢。本輪透支過多的城市雖然在國家穩定樓市的大環境下，不會出現大幅下跌，即使在未來幾年穩中有一些漲幅，但若達不到前面所算的年均5.23%漲幅，其實就是虧本了。這類城市還有不少，瞭望智庫報告講的是有80個收縮型城市，佔總城市數的12%左右。筆者認為，這類城市有兩個顯著特點：一是本輪棚改貨幣化安置比例較高的城市，有的城市甚至達到60-80%；二是近3年人口持續淨流出。對於這類城市，除自住外，我們購房者要儘量迴避。

第二，城市化下半場重點發展城市，在未來5-10年，預計大概率不僅跑贏5.23%年均漲幅，還有可能贏通脹率。城市資產的福利就是城市化，未來我們還有大概10個點快速城市化機會，對應新增城市人口近2億。根據恆大研究院研究報告顯示，從這2億新增城市化人口流向看，預計有80%的人口將流入到國家規劃的19個城市群，60%的人將流入到發展靠前的7大城市群。這些城市群未來將承載中國最主要的人口、貢獻最大部分的GDP，容納最高端的科技和企業，類似日本東京都市圈、大阪都市圈。所以，對於處在這類城市的人來說，有房產就意味著能享受到城市化下半場的紅利，也是我們當前比較有效的抗通脹方式。