機構：華泰證券股份有限公司 研究員：陳慎,韓笑
策略:激活新紅利,適應新常態
2019開年以來房地產行業流動性、基本面和政策結構性改善方興未艾。我們認為中短期內,房地產行業政策環境是鬆緊並舉的新常態,“一城一策”環境下行業預計能保持平穩發展,未來長期有望受益於戶籍制度改革帶來的新一輪人口紅利。我們依然看好優質房企的成長空間,繼續看好具備成長能力以及佈局優勢的地產股估值修復。繼續推薦:1、受益於長期發展以及核心城市發展的龍頭房企和二手房經紀龍頭(萬科A、我愛我家等);2、具備成長彈性的企業(華髮股份、新城控股、中南建設等);3、低估值高分紅的企業(華僑城A、榮盛發展等);4、受益於未來公募REITs推進的企業等。
從“二元”邁向“自由”--我國戶籍制度的歷史變遷
我國現行戶籍管理制度整體上經歷了“自由遷徙”-“二元格局”-“城鄉破冰”-“城市放活”4大階段。我們認為戶籍制度改革的方向預期沿著優化人才落戶篩選條件,建立戶隨人走的靈活機制,均等化公共福利,加速城鄉要素流轉等方向深入推進,且由中小城鎮逐漸向更高層級城市邁進。我國人口紅利逐步減少,但是戶籍制度改革有望激活新一輪紅利,一方面促進城鎮化率加速提升,另一方面都市圈大時代來臨,短期內二線城市受益於落戶政策放開帶來的購買力支撐,而長遠來看,都市圈的建設將為更多核心城市周邊的二三線城市區域房地產市場帶來機遇。
行業:成交結構性復甦,投資高位中前行
全國房地產市場年初以來有所回落,但核心一二線城市的一二手房市場在經歷了調整之後迎來小陽春,修復的動力主要來自於集中推貨疊加去化回暖,剛性需求佔比逐步提升。在重點城市預期改善下,2019年以來土地市場也逐步走出低迷,其中尤其二線城市土地市場最為突出。但隨著棚改規模以及貨幣化率的雙降,我們認為棚改對於三四線城市去庫存的作用將會大幅萎縮,繼續維持2019年全國房地產銷售面積負增長的觀點。而由於棚改和土地購置的貢獻降低,房地產投資增速預計會逐步回落。
政策:適應鬆緊並舉新常態
我們認為“一城一策”核心在於平穩房地產行業週期、在於防止大起大落、在於穩定房價,而非打壓房價,對於市場較差的低能級城市進行“託底”,讓人口流動更加符合市場規律,同時對潛在過火的高能級城市進行預期管理,是政府穩定房地產市場的核心思路。房地產稅目前仍處於制定階段,未來需要關注稅收法定進程。
企業:成長步伐未停止,轉型創新在路上
TOP10房企年報顯示,龍頭對2019年的市場保持審慎樂觀,重視回款、規模和利潤共生,重視槓桿安全,拿地強調審慎和聚焦,圍繞產業鏈深耕多元化。我們跟蹤的規模房企2019年前瞻銷售增速16%,二線房企增長預期更足,集中度提升之路有望延展。2018Q4以來隨著流動性改善和去槓桿趨緩,行業融資規模擴張、信用利差收窄,中型房企更為受益。融資階段性改善也在助推優質房企在拿地方面搶跑,部分房企展現良好節奏感,同時加大二線城市佈局。房企轉型在於大金融和服務鏈兩大方向,其中REITs有望加速發展,物業管理證券化提速推進。
風險提示:行業政策推進的節奏、範圍和力度存在不確定性,行業基本面下行風險,部分房企經營風險。