【前記】

2009年上大學那會，我的一個老師剛畢業到我們學校，沒有教學任務，在黨委宣傳統部“務虛”，工資3000多，連跟好煙都抽不起。

因為畢業沒多久即結婚，為買房事相當犯難，境況如下圖：

當時同學們知老師為房事犯難，頗為丈母孃的嘴臉憤憤不滿，此為後話。

不過！

這次“婚房事件”竟開啟了老師的逆襲之路！這是我們當初萬萬想不到的。

原來我的這位老師既然為房事所困，他就準備用做學問、寫論文的精神開始研究房事了。

現在，他不但在學校開了房地產營銷的課程，講授自己所創的《房地產投資方法論》，且頗能“理論結合實際”，竟陸續在各地購買了17套房！注意是17套！

4線小城，18線大學，工資現在未超7000！

他是怎麼買17套房產的？

答案就是他建立了一套房產投資理論。

下面是他的：《房地產投資方法論》第1篇

如果你們讀後感覺良好，請告訴我

我繼續請他分享

如果你們感覺不好，也請告訴我。

我就改發別的了。

看到群裡大家很焦慮，不知道到底該怎麼做？

買吧，怕買到山頂；

不買吧，又怕被財富的列車越甩越遠。

那麼這個問題到底怎麼辦？買或者不買，如何判斷？

我們的投資究竟需不需要一些理論指導？

我的感覺是投資其實有時候真的是需要回歸常識的，返璞歸真，萬法歸一！

在正式開講前，我闡述一下的的幾個基本觀點：

價格決定一切

任何事物都有其價值，價格決定一切，如果價格背離了價值，那麼就是你賣出或者買進的理由了。進一步闡述一下就是兩三年前流行的唯有一線城市有房產其他城市只是居住的觀點，事實證明這已經被打臉了，任何城市不管是幾線都有其存在的理由，同樣任何城市也會自有其天花板，一線也概莫能外。這裡需要注意的是估值體系的建立，在後面我會詳細談到。

中國房產市場板塊論

中國房產市場板塊論，我們在談論中國市場的時候會一股腦的認網紅城市或者是珠三角，我不否認這些城市有機會，但是我認為我們應該把眼光放更開闊一些。以中國面積之遼闊，人口之眾多，區域分類之複雜，我們至少可以劃分為七八個板塊，並且這七八個板塊每一個都不亞於一個歐洲中等規模的國家，那麼除去長三角、珠三角、京津冀之外的各個中心城市，比如武漢、成都等的興起就很好理解了，你可以把她們當成各自國家的首都。

說到這裡，我還是要提一下，大家都忽略的東北板塊，東北的大連和瀋陽，其實類似與珠三角的廣州與深圳的地位，只要東三省沒有徹底爛掉，那麼這兩個城市就不應該完全忽略。至於東三省的未來，你的看法可能就決定了你對這兩座城市的投資了。

城市的視角問題

城市的視角問題，也就是我們在看城市的時候我們的角度是怎樣的，這可能直接決定了我們給城市的定位。拿重慶來說，很多人說這是中國房價最便宜的直轄市，隨便買買買，保證幾年之內翻十倍，你看跟同為直轄市的京滬相比。但是我想說的是，我從來沒有拿重慶當直轄市，如果你拿她當直轄市你就無形之中拿她跟京滬對比，這會得出一個很荒謬的結論。我說不拿重慶當直轄市的理由很簡單，從人口、面積等各方面來說，她就是一個省的規模，另外北京是政治中心，上海是經濟中心，重慶是火鍋中心嗎？一個拿沿海城市拋棄了的來料加工行業作為高科技產業的城市（重慶最大的高科技產業是筆記本電腦組裝），拿什麼來提供足夠的高薪崗位？

這好比我們村老張家早年靠給鄉親們加工糧食攢了點小錢，然後換新設備工廠升級了，而你拿過來老張家淘汰的設備說我要靠這套設備致富超過你，這跟重慶妄圖拿沿海城市淘汰產業來超越人家一樣的是很荒謬的邏輯。那麼，重慶可以買嗎？可以買，但是你轉換一個視角就知道給她定價了，就知道怎麼挑選了，如果市區核心區有合適的樓盤一樣是可以買並且可以賺錢的，但是估值體系你要懂，你的對標對象只能是某些西南省會而不是其他幾個直轄市了。畢竟重慶中心城區還有一萬出頭的盤，而各個省會市中心這種盤也不是很多了。

城市的分類與估值體系構建

城市的分類與估值體系構建。我們長期按照人口、經濟指標等給各城市分類，按照慣例會分成一線、二線、三線、四線、五線等很多。但是有幾類城市必須單獨分類的，比如三亞、廈門、珠海、西雙版納等。從房價來說三亞、廈門基本可以歸為一線了，珠海起碼是強二線，而西雙版納可以歸為二線或者強三線。另外還有一些資源類城市也是需要單獨估值的，比如鄂爾多斯、東營、克拉瑪依等，如果你按照人均經濟指標這些都是超一線，但是按照人口等又都是隻能勉強算四線的。前面這兩類城市的估值體系變動都是因為其特有的一些資源。

在這裡，我將資源分為兩大類，一類是消耗類不可再生類，這一類城市積累的經濟指標需要向下降級，所以鄂爾多斯、東營、克拉瑪依等經濟指標好看，我也不會參與。而三亞、珠海、廈門、西雙版納等，因為有無敵海景、婀娜多姿的熱帶風情或者海景加上完善的配套等，這些資源其實是不可複製的，這種資源是極好的加分項。這是需要高看一眼的。隨著生活水平的提升，人們對美好生活的嚮往只會越來越強。還有一些城市也是需要重點關注的，比如徐州這種方圓幾百裡都沒有很強勢的中心城市，本身人口又超千萬並且有地鐵等的城市是可以高看一眼的。

城市對標體系的構建

城市對標體系的構建。我們在判斷某個城市還能否繼續投資的時候，我們很茫然，究竟漲到位沒有，還能不能進？這時候，我希望大家能找一些對標城市來做比較，可以對比出城市的底線和天花板究竟在何處？比如陵水的價格天花板應該就是三亞吧，因為不管從知名度還是其他方面來說三亞畢竟更強一些。

我在比較環渤海灣三座城的時候喜歡拿青島、大連、煙臺來做對標比較。地理位置相近，十年前大連應該是遠勝過青島的，不管從城市知名度還是城市本身實力以及吸引力來說，青島可能只算是膠東半島的青島，而彼時的大連是全國人的大連甚至可以說是世界的大連，當然因為一些眾所周知的原因，現在大連沒法跟青島比了，但是不妨礙我們拿出來做對標，我認為大連的房價合理水平應該在青島的七八成是比較合理的，而目前的價格是大連遠不到青島的一半水平；

再來說說煙臺，這是一座被大家忽略的城市，但是你深入瞭解就可以發現，煙臺的環境其實比青島甚至更好，海灘要更好一些，工業實力甚至是強於青島的，在威海被分割之前，煙臺甚至是山東經濟老大，現在的煙臺上市公司數量任然是山東省第一，這是很能說明問題的，煙臺的第一產業有聞名遐邇的煙臺蘋果、萊陽梨、張裕葡萄酒、海鮮等，綜合實力來看當然是遜色於青島一些，但是這些足以支撐起煙臺房價到青島五成到六成是沒問題的。

那麼目前來看，青島作為國內第三經濟強省並且又是人口大省山東的第一經濟大市，目前房價也談不上高估，膠東半島也需要一個領軍城市，如果青島房價沒有高估，那麼大連和煙臺其實就算是很低估了。這就是城市對標體系帶來的好處，還讓你更冷靜的思考你的投資標的物的價值曲線和價格曲線是否偏離。

如何去挑選城市？

那麼說了這麼多，如何去挑選城市？我的慣例是首先按照全國經濟五十強的城市排序去尋找她們各自的房價位置，如果某城市經濟指標一直是二十強以內，而房價在五十左右，那這個城市就值得好好研究。這個時候我們就需要研究如下一些數據：經濟指標的含金量，諸如是不是因為某些資源的原因指標很高但是市民分享有限，比如鄂爾多斯、東營、克拉瑪依等，另外就是人口總量和人口流入流出數量及趨勢，庫存量和去庫存週期等，如果各項指標都比較合理，再經過實地探究發現老城區還有大量的棚改預期，那麼堪稱完美窪地。

另外就是某些不可複製資源的獨特存在，比如三亞的無敵海景、西雙版納獨特的熱帶風情等，若實地探究符合兩個基本指標也是可以重點關注的，第一個就是均價過萬沒有，第二個就是外地客戶佔比超過三成沒有，這兩個指標符合，那麼也應該是值得重點關注的對象了。

環京、環滬、環深的城市定價體系

環京、環滬、環深的城市定價體系。單個獨立的城市定位有些是很明晰的，但是有些單獨拿出來微不足道的城市價格可以媲美很多強二線，這就是某些環京、環滬、環深小城市的現狀。那麼如何給她們定位？

講這點前首先要明晰兩個概念：第一，這些城市是屬於一線城市的價格溢出效應，她們對標的價格應該是所對應一線城市的接壤區域，第二，這些區域的價值很多程度上依賴於軌道交通，軌道的延伸距離和站點的具體位置決定了項目本身的價格差異可以相差兩三倍，第三，這些小區域各自的定位，可能會決定以後的走勢曲線。

以廊坊的燕郊和固安為例來給大家解讀一下，燕郊因為物理距離確實離北京很近而最早受到北漂一族的親睞成為了有名的睡城，隨著通州房價的逐步崛起，燕郊的投資價值凸顯，從而完美的由單純的睡城成為了一個極好的投資標的物，但是隨著投資屬性越來越強這種價格支撐體系其實是越來越脆弱的，終於在17年上半年開始崩盤，有些基本面不是很好的樓盤跌了百分之五十都不止。

而固安則有很多不同之處，首先是固安作為一個縣她有自身完整的規劃，包括土地的使用規劃和產業規劃，這決定了她本身是有產業支撐的，而燕郊因為只是一個小鎮土地有限，完全是屬於自然延伸野蠻生長那種，這決定了她很難有自己的產業規劃，甚至連市政規劃都是很難實施，拆遷改造難度太大，並且因為沒有更多可利用土地，實際上花費巨資改造的回報率不高，兩個區域的發展前景高下立判。並且，我們從規劃中可以看到，北京新機場以龐大身軀橫跨北京大興區和固安之間，配套的機場服務和產業區是足以影響到很大一塊區域的。

另外，固安本身處於北京天津雄安新區三者之間，可以說是今後京津冀協同發展的金三角區域了。隨著燕郊、固安兩地軌道交通的落實，到北京的通勤時間會逐步縮小，加之以上的條件對比，兩者的投資價值高下立判。這就是我說的如何判斷一線城市周邊的小區域的投資價值，希望燕郊和固安的對比會給你帶來一些啟發。最後要劃重點的是，並不是所有的城市都有強輻射作用的，有些人喜歡拿某些二線城市談輻射，我想說的是這些城市本身自己都沒吃飽，如何外溢？如何輻射？千萬不可拿一線城市的外溢效應來刻舟求劍。

談全國大趨勢

談全國大趨勢，這裡只想簡單聊聊，如果你們關注過貨幣增發的速度和房價上漲速度之後，你們就能判斷房價到底高估了沒有，粗略統計是貨幣增發一百倍的情況下，房價只漲了二十二倍，並且在目前經濟增速超過7個點的情況下，貨幣增速就算剋制也必須保持在十個點左右，算上M2的倍數效應，房價總體只能繼續向上，你願不願意都會這樣走。但是經濟增速不可能永遠這麼高，我的判斷是隻看十年，這種個人財富高速增長的階段還能持續十年，希望大家不要錯過這個窗口期。

（具體區域和小區挑選下篇續）